Νέος τιμοκατάλογος γης: Ανάγκη ελέγχου για την αποφυγή πρόκλησης «σοκ» στην αγορά

Το Τμήμα Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος) σχολίασε ότι η πολιτική αποκέντρωσης στον καθορισμό των τιμών της γης σταδιακά καθίσταται αποτελεσματική, συμβάλλοντας στην κινητοποίηση των χερσαίων πόρων για οικονομική ανάπτυξη...

Ωστόσο, στο μέλλον, όταν οι τοπικές αρχές καταρτίσουν νέους τιμοκαταλόγους γης, οι τιμές της γης θα παρουσιάζουν μεγάλες διακυμάνσεις ανάλογα με την περιοχή, επηρεάζοντας άμεσα τις τιμές των κατοικιών και την αγορά ακινήτων γενικότερα.

Η πολιτική αποκέντρωσης στον καθορισμό των τιμών της γης δείχνει σταδιακά την αποτελεσματικότητά της. Ενδεικτική φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Προειδοποίηση για έντονες διακυμάνσεις

Η ταυτόχρονη έκδοση τιμοκαταλόγων γης βάσει του νόμου περί γης του 2024 αναμένεται να δημιουργήσει σημαντικές διακυμάνσεις στις τιμές της γης σε πολλές τοποθεσίες, με αποτέλεσμα σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, το κόστος επενδύσεων και την πρόσβαση των ανθρώπων σε στέγαση.

Ο Δρ. Pham Anh Tuan, επικεφαλής του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Πανεπιστήμιο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος του Ανόι ), σχολίασε ότι ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης πιθανότατα θα αυξηθεί σε σύγκριση με τον τρέχοντα τιμοκατάλογο. Αυτό μπορεί να ωφελήσει τους ανθρώπους των οποίων η γη ανακτάται και να αυξήσει τα έσοδα του τοπικού προϋπολογισμού, αλλά ταυτόχρονα να αυξήσει το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος εκκαθάρισης χώρων σε αναπτυξιακά έργα, με πολυδιάστατες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και στους ανθρώπους.

Η αύξηση των τιμών της γης θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τα έσοδα από τη γη, όπως τα τέλη χρήσης γης, τους φόρους και τα τέλη, αλλά θα αυξήσει επίσης το κόστος επενδύσεων, επηρεάζοντας τις τιμές των ακινήτων στην αγορά. Ο κ. Pham Anh Tuan προειδοποίησε ότι σε περίπτωση υπερβολικής προσαρμογής, το κόστος επενδύσεων για έργα ακινήτων θα αυξηθεί, προκαλώντας δυσκολίες τόσο για τους εγχώριους επενδυτές όσο και για τις ξένες επιχειρήσεις.

Για τους ανθρώπους, η αύξηση των τιμών της γης σημαίνει ότι διαδικασίες όπως η αλλαγή των σκοπών χρήσης γης και η χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης θα γίνουν πιο ακριβές. Συγκεκριμένα, κατά τη μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική γη, η απότομη αύξηση των τελών χρήσης γης μπορεί να προκαλέσει δυσκολίες στα νοικοκυριά που πρέπει να νομιμοποιήσουν τη γη.

Από την οπτική γωνία ενός ειδικού, ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, τόνισε την ανάγκη για έναν κεντρικό μηχανισμό ελέγχου που θα διασφαλίζει τη συνέπεια και την ορθολογικότητα στην κατάρτιση των τιμοκαταλόγων γης. Σύμφωνα με τον κ. Dang Hung Vo, επειδή ο τρέχων τιμοκατάλογος γης εκδίδεται σε επίπεδο επαρχίας, κάθε περιοχή μπορεί να τον προσεγγίσει και να τον καταρτίσει με διαφορετικό τρόπο, κάτι που μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε παράλογες διαφορές, ειδικά στις παραμεθόριες περιοχές.

Ο καθηγητής Dang Hung Vo πρότεινε το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος να έχει ρόλο στην αξιολόγηση και τον έλεγχο του τιμοκαταλόγου γης πριν από την έγκρισή του, προκειμένου να αποτραπεί η εκμετάλλευση των διαφορών τιμών για προσωπικό όφελος. Η πιο σημαντική αρχή είναι ότι ο τιμοκατάλογος γης πρέπει να είναι συνεπής με την τιμή αγοράς. Ωστόσο, ο εν λόγω εμπειρογνώμονας δήλωσε ότι το Βιετνάμ δεν έχει ακόμη σαφή ορισμό της «τιμής αγοράς», καθώς και ένα συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο για τον επιστημονικό προσδιορισμό αυτής της τιμής.

Όσον αφορά τη συμμετοχή των υπαλλήλων σε επίπεδο κοινότητας στην ανάπτυξη των τιμοκαταλόγων γης, ο κ. Vo είπε ότι αυτό είναι απαραίτητο επειδή κατανοούν την πραγματική αξία της γης στην περιοχή. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να παρατεθούν σαφή επιχειρήματα για να διαπιστωθεί εάν η προτεινόμενη τιμή αντικατοπτρίζει πραγματικά την τιμή της αγοράς ή όχι.

Κίνδυνος «πυρετού τιμών» εάν δεν ελεγχθεί καλά

Ο Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, Tran Quoc Dung, ανέλυσε ότι ο τρέχων τιμοκατάλογος γης είναι συχνά 30-60% χαμηλότερος από την τιμή της αγοράς, με αποτέλεσμα το Κράτος να χάνει έσοδα και οι άνθρωποι να μην αποζημιώνονται σωστά. Ως εκ τούτου, ο Νόμος περί Γης του 2024 απαιτεί από τις τοπικές αρχές να προσαρμόσουν τον τιμοκατάλογο ώστε να είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα. Ωστόσο, αυτό μπορεί να έχει συνέπειες εάν δεν ελεγχθεί αυστηρά.

Ο πρώτος παράγοντας που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι η υπερβολική αύξηση του τιμοκαταλόγου γης μπορεί να προκαλέσει δυσκολίες στα έργα δημόσιων επενδύσεων λόγω της απότομης αύξησης του κόστους εκκαθάρισης γης. Ταυτόχρονα, οι άνθρωποι θα αντιμετωπίσουν εμπόδια στην πρόσβαση σε στέγαση, ειδικά σε τομείς όπως η κοινωνική στέγαση ή η μεσαίας κατηγορίας στέγαση. Αυτές οι επιπτώσεις μπορούν να «μπλοκάρουν» τις ροές επενδυτικών κεφαλαίων και να δημιουργήσουν τον κίνδυνο μιας τοπικής φούσκας ακινήτων. Αυτή η πραγματικότητα απαιτεί μια λύση για τη δημιουργία ενός αρμονικού και βιώσιμου τιμοκαταλόγου γης.

Ο κ. Tran Quoc Dung πρότεινε την ψηφιοποίηση των δεδομένων τιμών γης, τα οποία ενημερώνονται από συμβολαιογραφικά επικυρωμένα συμβόλαια και χώρους συναλλαγών, για τη βελτίωση της ακρίβειας και της διαφάνειας. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να ενισχυθεί ο έλεγχος και να αντιμετωπιστεί ο πληθωρισμός των τιμών, η κερδοσκοπία και η δημιουργία εικονικών κυμάτων, ειδικά σε περιοχές που βρίσκονται στη διαδικασία σύνταξης νέων τιμοκαταλόγων γης.

Μια άλλη λύση στην οποία πρέπει να δοθεί έμφαση είναι να διασφαλιστεί ότι το συμβούλιο εκτίμησης τιμών γης περιλαμβάνει ανεξάρτητα μέρη, όπως εμπειρογνώμονες, επιχειρήσεις και εκπροσώπους τμημάτων και κλάδων, προκειμένου να δημιουργηθεί αντικειμενική ανατροφοδότηση και να αποφευχθεί η κατάσταση του «εσωτερικού καθορισμού τιμών».

Σε περιοχές με έντονες διακυμάνσεις στις τιμές της γης, οι τοπικές αρχές μπορούν να εφαρμόσουν βραχυπρόθεσμα μέτρα όπως χωροταξία, προσωρινή αναστολή αδειών μεταβίβασης ή διατήρηση αμετάβλητης της παλιάς τιμής αποζημίωσης για τη σταθεροποίηση της αγοράς, ενώ παράλληλα καταρτίζουν έναν νέο τιμοκατάλογο.

Οι ειδικοί συνέστησαν επίσης την ανάγκη για ένα ενιαίο πλαίσιο καθοδήγησης σε κεντρικό επίπεδο, σε συντονισμό μεταξύ του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος και του Υπουργείου Οικονομικών, για τον καθορισμό κριτηρίων για την κατάρτιση ενός τιμοκαταλόγου γης που να είναι κατάλληλος για την πραγματικότητα, διασφαλίζοντας παράλληλα εύλογες αυξήσεις για την αποφυγή σοκ στην αγορά.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594