Ακίνητα σε θέρετρα, το «νόθο παιδί» της αγοράς

Ακίνητα σε θέρετρα, το «νόθο παιδί» της αγοράς

Στο Ψήφισμα 08/2017, το Πολιτικό Γραφείο αποφάσισε να καταστήσει τον τουρισμό μια βιομηχανία αιχμής, να προσελκύσει κοινωνικούς πόρους για επενδύσεις στην τουριστική ανάπτυξη, να επενδύσει σε έργα μεγάλης κλίμακας, χώρους ψυχαγωγίας σε βασικές περιοχές...

Χάρη σε αυτό, πρόσφατα, πολλοί επενδυτές έχουν επενδύσει χρήματα σε έργα τουριστικών ακινήτων, θέρετρα, ξενοδοχεία ή πολυτελή θέρετρα. Ωστόσο, ο τομέας των τουριστικών ακινήτων αντιμετωπίζει πολλά νομικά προβλήματα.

Φωτογραφία εικονογράφησης. (Πηγή: DK)

Στο εργαστήριο με τίτλο «Τροποποίηση του Νόμου περί Γης: Δημιουργία γης για τον τουρισμό», που πραγματοποιήθηκε το πρωί της 19ης Οκτωβρίου, ο κ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι επί του παρόντος, το Βιετνάμ έχει υλοποιήσει περισσότερα από 200 έργα τουριστικών ακινήτων, δημιουργώντας σχεδόν 100.000 διαμερίσματα, 3.000 βίλες και 15.000 νέα δωμάτια ξενοδοχείων.

Μέχρι το 2030, το Βιετνάμ θα μπορούσε να γίνει μια τουριστική δύναμη, με 160 εκατομμύρια εγχώριους επισκέπτες και 50-70 εκατομμύρια διεθνείς επισκέπτες, απαιτώντας περίπου 500.000 δωμάτια διαμονής, για να μην αναφέρουμε άλλα είδη υπηρεσιών, ιδίως τον τουρισμό υψηλής ποιότητας, ο οποίος είναι σχεδόν ανύπαρκτος.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, στο τρέχον πλαίσιο, το Βιετνάμ έχει επιτύχει μόνο το 1/3 του συστήματος υποδομών να είναι σε θέση να καλύψει τη ζήτηση και η ποιότητα δεν είναι υψηλή στο μέλλον. Και αυτός ο αριθμός έχει παραμείνει στάσιμος τα τελευταία χρόνια, επειδή τα νομικά ζητήματα δεν έχουν επιλυθεί.

Ο κ. Dinh είπε ότι τα ακίνητα σε θέρετρα είναι σαν το «δυσανάγνωστο παιδί» της αγοράς. Επειδή ο νόμος περί γης δεν αναφέρει τα ονόματα των κατασκευαστών τουριστικών ακινήτων, αυτή η ομάδα θεμάτων απουσιάζει από τον νόμο περί γης, τον νόμο περί επενδύσεων και άλλους κανονισμούς που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων.

«Υπάρχουν περισσότερα από 100 μεγάλης κλίμακας τουριστικά έργα που έχουν ανασταλεί, περιμένοντας νομικές λύσεις. Εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, θα αποθαρρύνει τις τουριστικές επενδύσεις, θα αποθαρρύνει τους επενδυτές και ακόμη και οι τοπικές αρχές που θέλουν να προωθήσουν τις επενδύσεις θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες», δήλωσε ο κ. Ντιν.

Υπάρχουν πολλές άλλες δυσκολίες.

Εν τω μεταξύ, ο δικηγόρος Nguyen Hong Chung, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της DVL Ventures, Αντιπρόεδρος του Hanoi Real Estate Club, δήλωσε ότι τα τουριστικά και τουριστικά έργα ακινήτων εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν ένα πιο δύσκολο και κάπως «δύσκολο» πρόβλημα, το οποίο είναι η ρύθμιση των περιπτώσεων όπου το Κράτος ανακτά γη για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη για εθνικά και δημόσια συμφέροντα.

Συνεπώς, το Έργο στο οποίο το Κράτος ανακτά γη καθορίζεται ως έργο για την αναβάθμιση των τεχνικών υποδομών και των κοινών κοινωνικών υποδομών του πληθυσμού, διασφαλίζοντας την κοινωνική ασφάλιση του πληθυσμού, εξαιρουμένων των έργων με στόχο την ανάπτυξη τουρισμού, ψυχαγωγίας, αναψυχής ή τον συνδυασμό εμπορικών κατοικιών με τουριστική ανάπτυξη, εγκαταστάσεις παροχής υπηρεσιών, ψυχαγωγίας, αναψυχής.

Ωστόσο, το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης δεν περιλαμβάνει καμία διάταξη σχετικά με την ανάκτηση γης για νέα έργα αστικής περιοχής. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να προστεθεί το περιεχόμενο των «Έργων Νέας Αστικής Περιοχής με κλίμακα άνω των 300 εκταρίων» στους τύπους προϊόντων ακινήτων στον αναθεωρημένο νόμο περί γης, ώστε να διασφαλιστεί ο συγχρονισμός του συστήματος τεχνικών υποδομών και των κοινωνικών υποδομών.

Σύμφωνα με τον κ. Chung, κατά την περίοδο 2015-2019, ο τουρισμός αναπτύχθηκε έντονα, πολλές επαρχίες και πόλεις θεώρησαν την τουριστική ανάπτυξη ως μια καλή κατεύθυνση, προσδιορίζοντας τον τουρισμό ως αιχμή του δόρατος. Αυτό οδήγησε στο γεγονός ότι, παρόλο που ο νόμος ορίζει ότι τα τουριστικά ακίνητα δεν υπόκεινται σε ανάκτηση γης από το κράτος, επειδή τα τουριστικά έργα προσδιορίζονται ως βασικά έργα, πολλές επαρχίες εξακολουθούν να ανακτούν γη και να διανέμουν γη σε επιχειρήσεις.

Επιστημονικό εργαστήριο με θέμα «Τροποποίηση του Νόμου περί Γης: Δημιουργία γης για τον τουρισμό». (Φωτογραφία: DT)

Ως αποτέλεσμα, μετά το 2019, άρχισαν να προκύπτουν νομικά ζητήματα σχετικά με τα τουριστικά ακίνητα. Όταν υπήρξε αίτημα για αναθεώρηση, μια σειρά έργων ανεστάλησαν λόγω κανονισμών κατανομής γης και ως εκ τούτου, μέχρι σήμερα, τα εν λόγω έργα εξακολουθούν να έχουν ανασταλεί εν αναμονή ενός νέου νομικού πλαισίου.

«Για να γίνει ο τουρισμός πραγματικά ένας βασικός οικονομικός τομέας, πιστεύω ότι ο νέος νόμος περί γης πρέπει να έχει συγκεκριμένους κανονισμούς για την τουριστική γη. Ταυτόχρονα, πρέπει να υπάρχουν πραγματικά ανοιχτές πολιτικές και μηχανισμοί για τη γη, τους φόρους, τις επενδύσεις κ.λπ., ώστε να αναπτυχθεί ο τουρισμός.»

«Η οικονομική ανάπτυξη σε κάθε στάδιο έχει διαφορετικές προτεραιότητες. Όταν έχουμε προσδιορίσει τον τουρισμό ως την αιχμή του δόρατος, τουριστικά έργα όπως πάρκα αναψυχής, συγκροτήματα ψυχαγωγίας, συγκροτήματα πολλαπλών χρήσεων κ.λπ. πρέπει να προστεθούν στον κατάλογο των εκτάσεων που ανακτώνται από το Κράτος για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη», πρότεινε ο κ. Chung.

Ο νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων Nguyen Van Dinh επεσήμανε επίσης μια άλλη ανεπάρκεια στο τροποποιημένο σχέδιο νόμου περί γης, η οποία αφορά περιπτώσεις ανάκτησης γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς όφελος εθνικών και δημοσίων συμφερόντων.

Το προσχέδιο ορίζει μόνο την ανάκτηση γης για μικτά έργα κατοικιών, εμπορικών έργων και έργων παροχής υπηρεσιών, εφόσον αποφασιστεί από το Επαρχιακό Λαϊκό Συμβούλιο σύμφωνα με τις τοπικές συνθήκες.

Έτσι, το έργο πρέπει να «κολλήσει» σε ένα μέρος της οικιστικής λειτουργίας (καμία ρύθμιση για το επίπεδο ή το ποσοστό) για να μπορέσει το Κράτος να ανακτήσει τη γη.

«Συμφωνώ με την άποψη ότι η γη θα πρέπει να ανακτηθεί για αποκλειστικά τουριστικά, ψυχαγωγικά και ψυχαγωγικά έργα (χωρίς οικιστικές λειτουργίες). Ωστόσο, σε τοποθεσίες κατάλληλες για τουρισμό, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στην ανάκτηση γης για την υλοποίηση βασικών τουριστικών έργων, δημιουργώντας ώθηση για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη της περιοχής, ακόμη και δημιουργώντας ώθηση που θα εξαπλωθεί σε ολόκληρη την περιοχή», εξέφρασε ο κ. Dinh.

Ο κ. Dinh ανέλυσε ότι στην πραγματικότητα, εάν δεν επιτραπεί η απαλλοτρίωση γης, είναι αδύνατο να υλοποιηθούν έργα μεγάλης κλίμακας για την προσέλκυση πιθανών και ικανών επενδυτών. Εάν διατηρηθεί το ισχύον νομοσχέδιο, η υλοποίηση βασικών τουριστικών έργων θα μπλοκαριστεί. Για την υλοποίηση τουριστικών, ψυχαγωγικών και ψυχαγωγικών έργων, οι τοπικές αρχές αναγκάζονται να «εντάξουν» ένα μέρος οικιστικής γης (πιθανώς ένα πολύ μικρό ποσοστό) στο πολεοδομικό σχέδιο του έργου, ώστε να πληρούν τις προϋποθέσεις για την απαλλοτρίωση γης.

Αυτή η μορφή «αποφυγής» θα έχει συνέπειες. Το οικιστικό ταμείο γης δεν χρησιμοποιείται, προκαλώντας σπατάλη πόρων ή, εάν χρησιμοποιηθεί, θα αποτελέσει οικιστική λειτουργία εντός του πεδίου εφαρμογής του τουριστικού έργου. Η μακροχρόνια διαμονή των κατοίκων στο έργο θα μειώσει το επίπεδο πολυτέλειας ενός τουριστικού έργου θέρετρου. Ως εκ τούτου, ο κ. Dinh πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να προστεθεί στο Άρθρο 79 του σχεδίου η περίπτωση της ανάκαμψης γης για την υλοποίηση αμιγώς τουριστικών, ψυχαγωγικών και ψυχαγωγικών έργων χωρίς στεγαστικές λειτουργίες.

Πηγή: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html