 |
| Τα επόμενα 2-3 χρόνια, η αγορά ακινήτων θα γίνει πιο ξεκάθαρη με σημαντικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένων των διακυμάνσεων των τιμών και των προσαρμογών στη ζήτηση τόσο από επενδυτές όσο και από αγοραστές κατοικιών. (Φωτογραφία: Anh Phuong) |
Παρά την αυξημένη προσφορά, οι τιμές των ακινήτων είναι απίθανο να μειωθούν.
Η προσφορά νέων διαμερισμάτων το 2024 αναμένεται να φτάσει περίπου τις 35.000 μονάδες, υψηλότερη από την προηγούμενη πρόβλεψη των 22.000-24.000 μονάδων. Το 2025, ο αριθμός αυτός προβλέπεται να αυξηθεί σε 40.000 διαμερίσματα και για τις δύο μεγάλες αγορές του Ανόι και της πόλης Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, οι ειδικοί συμφωνούν γενικά ότι ακόμη και με σημαντική αύξηση της προσφοράς, θα είναι δύσκολο να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων.
Προβλέποντας την αγορά ακινήτων το 2025, ο Διευθύνων Σύμβουλος της CBRE Βιετνάμ, Duong Thuy Dung, πιστεύει ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα μειωθούν, αλλά δεν θα αυξηθούν πλέον τόσο γρήγορα όσο την πρόσφατη περίοδο. Η αύξηση θα μπορούσε να κυμαίνεται μεταξύ 5-8% σε σύγκριση με το 2024. Το πώς θα επιτευχθούν τιμές που είναι προσιτές για τον μέσο άνθρωπο παραμένει ένα δύσκολο ερώτημα και μια σημαντική πρόκληση για την αγορά, η απάντηση στην οποία είναι προς το παρόν άγνωστη.
Σύμφωνα με την ανάλυση της κας Dung, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκε κατά 64% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019, διπλάσια από την αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ . Η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης πλησιάζει τα 60 εκατομμύρια VND/m2.
Συμφωνώντας με αυτή την άποψη, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Dinh Trong Thinh - οικονομικός εμπειρογνώμονας - σχολίασε ότι το 2024 ήταν μια εποχή κατά την οποία ο τομέας των διαμερισμάτων στο Ανόι σημείωσε μια ραγδαία και αξιοσημείωτη αύξηση των τιμών. Οι τιμές των διαμερισμάτων, οι οποίες ήταν κατά μέσο όρο 40 εκατομμύρια VND/m2 το 2022, αυξήθηκαν σε πάνω από 70 εκατομμύρια VND/m2 μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2024. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αγορά δεν έχει πλέον έργα με τιμή κάτω των 60 εκατομμυρίων VND/m2, και πολλά έργα μεσαίας κατηγορίας έχουν ακόμη και τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2.
Σε περιόδους έντονης ζήτησης, οι τιμές πώλησης τείνουν να αυξάνονται ημερησίως ή εβδομαδιαίως, αλλά η ρευστότητα παραμένει υψηλή. Η συσσωρευμένη ζήτηση για κατοικίες, τόσο για διαβίωση όσο και για επενδύσεις, έχει τελικά εκραγεί, καθώς διάφοροι παράγοντες αποκαθιστούν την εμπιστοσύνη των πελατών και των επενδυτών στην αγορά. Αυτή η αύξηση της ζήτησης, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη έλλειψη προσφοράς, έχει οδηγήσει τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα.
| Σχετικά νέα |
 Εκπληκτικές φωτογραφίες του 2024: Όλος ο κόσμος σοκαρισμένος από πρωτοφανή και ιστορικά γεγονότα. |
Οι ειδικοί πιστεύουν ότι παρόλο που η ανοδική τάση στις τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι έχει επιβραδυνθεί, θα είναι δύσκολο να μειωθούν οι τιμές πώλησης το 2025 λόγω του αυξανόμενου κόστους γης. Στην πραγματικότητα, η αγορά του Ανόι ακολουθεί το ίδιο σενάριο ανάπτυξης με την πόλη Χο Τσι Μινχ. Τα επόμενα 2-3 χρόνια, η αγορά ακινήτων θα γίνει πιο ξεκάθαρη με σημαντικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένων των διακυμάνσεων των τιμών και των προσαρμογών στη ζήτηση τόσο από επενδυτές όσο και από αγοραστές κατοικιών. Προβλέπεται ότι ολόκληρη η κύρια προσφορά στο Ανόι το 2025 θα ανήκει στα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, με την πολυτέλεια να αντιπροσωπεύει το 36%.
Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Ngo Huu Truong, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου Hung Thinh, πιστεύει ότι οι τιμές των ακινήτων θα είναι πολύ δύσκολο να μειωθούν το επόμενο διάστημα. Ένας από τους λόγους πηγάζει από το γεγονός ότι η διαδικασία έγκρισης του έργου συχνά διαρκεί σημαντικό χρόνο, αυξάνοντας το κόστος επένδυσης.
Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, ο Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε επίσης ότι από τώρα μέχρι το τέλος του 2025, οι κανονισμοί του νέου νόμου δεν έχουν εφαρμοστεί πλήρως και οι υπάρχοντες κανονισμοί εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται. Επομένως, οι τιμές της γης προβλέπεται να παραμείνουν σε λογικό επίπεδο. Ωστόσο, κατά την περίοδο 2026-2027, εάν δεν γίνουν οι κατάλληλες προσαρμογές από τώρα μέχρι τότε, θα ασκηθεί μεγαλύτερη πίεση στις τιμές.
Σύμφωνα με τον κ. Dinh, υπάρχουν δύο σενάρια για την αγορά ακινήτων. Εάν ρυθμιστεί σωστά, η αγορά θα παραμείνει σταθερή το 2026-2027. Ωστόσο, εάν δεν υπάρξουν κατάλληλες τεχνικές προσαρμογές, οι τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να ωθηθούν σε υψηλότερα, πιο παράλογα επίπεδα. Σε αυτή την περίπτωση, η αγορά θα αντιμετωπίσει ξανά δυσκολίες.
Η αγορά έχει περάσει την πιο δύσκολη φάση της.
Το Υπουργείο Κατασκευών μόλις ανακοίνωσε 10 βασικά επιτεύγματα του κατασκευαστικού κλάδου για το 2024. Μεταξύ αυτών, το 2024 σηματοδοτεί σημαντικό ρυθμό ανάπτυξης περίπου 7,8-8,2%, τον υψηλότερο από το 2020, υπερβαίνοντας τον στόχο που έθεσε η κυβέρνηση στο ψήφισμα αριθ. 01 (6,4-7,3%).
Αυτός είναι επίσης ο υψηλότερος ρυθμός ανάπτυξης που έχει επιτύχει ο κατασκευαστικός κλάδος από το 2020, οδηγώντας τη συνολική αύξηση του ΑΕΠ της οικονομίας. Ο ρυθμός αστικοποίησης έφτασε το 44,3%, υπερβαίνοντας τον στόχο του 43,7% που έθεσε η Εθνοσυνέλευση. Ο κατασκευαστικός κλάδος πέτυχε επίσης δύο άλλους στόχους που έθεσε η κυβέρνηση, όπως: ποσοστό συλλογής και επεξεργασίας λυμάτων 18% και μέση επιφάνεια κατοικίας 26,5 m2 ανά άτομο σε εθνικό επίπεδο.
Αξιολογώντας την αγορά ακινήτων κατά το περασμένο έτος, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι έχουν εφαρμοστεί πολλές ολοκληρωμένες λύσεις για την αντιμετώπιση των δυσκολιών της αγοράς. Η ομάδα εργασίας του Πρωθυπουργού για την επίλυση δυσκολιών και εμποδίων στην υλοποίηση έργων στον τομέα των ακινήτων συνεργάστηκε με τοπικές αρχές και επιχειρήσεις ακινήτων για τη συλλογή πληροφοριών και την αξιολόγηση της κατάστασης, εξετάζοντας κάθε συγκεκριμένο έργο για την παροχή καθοδήγησης, λύσεων και την αντιμετώπιση δυσκολιών και εμποδίων στην υλοποίηση.
«Η αγορά ακινήτων έχει δει θετικές αλλαγές, ξεπερνώντας την πιο δύσκολη περίοδο για να αποκτήσει δυναμική ανάκαμψης και ανάπτυξης», τόνισε το Υπουργείο Κατασκευών.
Ένα άλλο σημαντικό γεγονός της περασμένης χρονιάς ήταν η ιδιαίτερη προσοχή που δόθηκε στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Στις 24 Μαΐου, η Κεντρική Επιτροπή του Κόμματος εξέδωσε την Οδηγία αριθ. 34 σχετικά με την ενίσχυση της ηγεσίας του Κόμματος στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης στη νέα κατάσταση.
Το Υπουργείο Κατασκευών υποβάλλει στην κυβέρνηση σχέδιο ψηφίσματος σχετικά με τις προτιμησιακές πηγές κεφαλαίου για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Συνεπώς, προτείνει την εφαρμογή ενός πακέτου προτιμησιακών δανείων ύψους 100.000 δισεκατομμυρίων VND για κοινωνικές κατοικίες από ομολογιακό κεφάλαιο, με ισχύ 5 ετών. Αυτές οι προσπάθειες θα αποτελέσουν τη βάση για την επιτάχυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο κατά την επόμενη περίοδο.
Επιπτώσεις του νέου τιμοκαταλόγου γης του Ανόι.
Σύμφωνα με τον πρόσφατα εκδοθέντα και ισχύοντα τιμοκατάλογο γης για το Ανόι, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από τις 20 Δεκεμβρίου 2024, οι τιμές γης σε ορισμένες περιοχές του Ανόι είναι 2-6 φορές υψηλότερες από τον τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε το 2019. Οι υψηλότερες τιμές γης βρίσκονται σε ορισμένους δρόμους στην περιοχή Hoan Kiem, φτάνοντας σχεδόν τα 700 εκατομμύρια VND/m2.
Ορισμένοι πιστεύουν ότι η εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης από το Ανόι θα μπορούσε να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών των κατοικιών.
Μια έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών δείχνει ότι εάν εφαρμοστεί ο τιμοκατάλογος γης του 2024, το κόστος χρήσης γης για έργα ακινήτων θα αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με πριν. Ο λόγος είναι ότι τα κύρια στοιχεία που επηρεάζουν τις τιμές των κατοικιών και των ακινήτων περιλαμβάνουν: το κόστος αποζημίωσης και εκκαθάρισης γης, τα τέλη χρήσης γης, το κόστος κατασκευής του έργου (όπως η στέγαση και τα ακίνητα), τους φόρους και τα σχετικά τέλη.
Συγκεκριμένα, τα τέλη χρήσης γης συνήθως αντιπροσωπεύουν ένα μεγάλο ποσοστό του συνολικού κόστους ενός έργου στέγασης, κυμαινόμενα από 7-20% για έργα πολυκατοικιών και 25-50% για έργα επαύλεων και μεζονετών.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, η εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης θα έχει πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις, πυροδοτώντας αύξηση 15-20% στις τιμές των ακινήτων και των κατοικιών σε σύγκριση με πριν.
Ο κ. Vu Cuong Quyet, Γενικός Διευθυντής της Dat Xanh Northern Vietnam, δήλωσε ότι για τις επιχειρήσεις, η ύπαρξη ενός τιμοκαταλόγου γης θα υποστηρίξει τη διαδικασία αποτίμησης της γης, ώστε να αντικατοπτρίζει πιστά τις τιμές της αγοράς. Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης αποτελεί σημαντική βάση για τον καθορισμό του φόρου γης από τις επιχειρήσεις.
Ωστόσο, εάν ο φόρος γης καθορίζεται με βάση την αγοραία αξία, ο φόρος μετατροπής χρήσης γης για τις επιχειρήσεις θα είναι υψηλότερος, με αποτέλεσμα υψηλότερη τιμή πώλησης των ακινήτων στους αγοραστές.
Επιτρέπεται η πώληση διαμερίσματος που εξακολουθεί να πληρώνεται σε δόσεις βάσει των νέων κανονισμών;
Η αγορά διαμερίσματος με δόσεις είναι μια δημοφιλής τάση για πολλούς ανθρώπους που θέλουν να αποκτήσουν ένα σπίτι χωρίς να πληρώσουν ένα μεγάλο ποσό προκαταβολικά. Ποιοι κανονισμοί πρέπει, λοιπόν, να πληρούνται κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με δόσεις;
Η αγορά και πώληση διαμερισμάτων μέσω αναβαλλόμενων ή δόσεων ρυθμίζεται στο άρθρο 167 του περί Στέγασης Νόμου του 2023 ως εξής:
- Όπως συμφωνήθηκε από τα μέρη και αναφέρεται σαφώς στη σύμβαση αγοράς κατοικίας.
- Κατά την εξόφληση του διαμερίσματος σε δόσεις, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα χρήσης και είναι υπεύθυνος για τη συντήρησή του, εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά ή εντός της περιόδου εγγύησης του διαμερίσματος.
Συγκεκριμένα, η παράγραφος 2 του άρθρου 167 του νόμου περί στέγασης του 2023 ορίζει ότι: Οι αγοραστές κατοικιών που πληρώνουν σε δόσεις ή σε αναβαλλόμενες πληρωμές μπορούν να διενεργούν συναλλαγές όπως αγορά, πώληση, δωρεά, ανταλλαγή, υποθήκευση ή εισφορά κεφαλαίου σε αυτήν την κατοικία με άλλους μόνο αφού έχουν καταβάλει το πλήρες τίμημα αγοράς, εκτός εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.
Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, εάν ένας αγοραστής διαμερίσματος που πληρώνει σε δόσεις θέλει να το πουλήσει σε κάποιον άλλο, υποχρεούται να καταβάλει στον πωλητή την πλήρη τιμή αγοράς, εκτός εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.
Επομένως, εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα μέσω προγράμματος πληρωμών με τον κατασκευαστή ή προγράμματος δόσεων με τον πωλητή, επιτρέπεται να το πουλήσετε σε κάποιον άλλο μόνο αφού καταβάλετε την πλήρη τιμή αγοράς, εκτός εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.
Ομοίως, κατά την υποθήκευση διαμερίσματος για τραπεζικό δάνειο με δόσεις, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής επιθυμεί να το πουλήσει σε κάποιον άλλο, σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 321 του Αστικού Κώδικα του 2015, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμα που έχει υποθηκευτεί στην τράπεζα σε άλλο πρόσωπο, εάν η τράπεζα συμφωνεί ή όπως ορίζει ο νόμος.
Συνεπώς, εάν τα μέρη συμφωνήσουν ή η τράπεζα συμφωνήσει να πουλήσει το διαμέρισμα που πληρώνεται σε δόσεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι ακόλουθες μέθοδοι:
- Ο κατασκευαστής υπέγραψε το έγγραφο μεταβίβασης της σύμβασης αγοράς διαμερίσματος πριν υποβάλει την αίτηση για Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας στις κρατικές αρχές.
- Τα μέρη θα ακυρώσουν την παλιά σύμβαση αγοράς με δόσεις για το διαμέρισμα και ο πωλητής θα υπογράψει απευθείας μια νέα σύμβαση αγοράς διαμερίσματος με τον νέο αγοραστή (εάν ο παλιός αγοραστής δεν έχει ακόμη μεταβιβάσει το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας) ή θα δημιουργήσει μια γραπτή συμφωνία για την πώληση του διαμερίσματος με δόσεις μεταξύ των τριών μερών: του παλιού αγοραστή, του πωλητή και του νέου αγοραστή.
- Σύναψη τριμερούς συμφωνίας μεταξύ της τράπεζας, του αγοραστή και του πωλητή, σύμφωνα με την οποία η τράπεζα συμφωνεί να πουλήσει το διαμέρισμα που πληρώνεται σε δόσεις σε τρίτο μέρος. Ταυτόχρονα, αποδέσμευση της υποθήκης, υπογραφή νέου συμβολαίου πώλησης και μεταβίβαση του τίτλου κυριότητας (Κόκκινο Βιβλίο) στον νέο αγοραστή.
Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη μπορούν να μεταβιβάσουν τις δανειακές υποχρεώσεις της τράπεζας σε άλλο μέρος σύμφωνα με το άρθρο 370 του Αστικού Κώδικα του 2015.
Συνεπώς, ο αγοραστής μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμα ενώ εξακολουθεί να πληρώνεται σε δόσεις, εφόσον συμφωνεί ο πωλητής, όπως αναλύεται παραπάνω, ή όταν έχουν γίνει όλες οι πληρωμές σε δόσεις, ή όπως έχει συμφωνηθεί και από τα δύο μέρη.
Σχόλιο (0)