Ακίνητα: Οι τιμές των ακινήτων είναι πιθανό να αυξηθούν, αλλά είναι δύσκολο να μειωθούν, προβλέποντας δύο σενάρια αγοράς το 2025, ο νέος τιμοκατάλογος γης στο Ανόι θα έχει αλυσιδωτή αντίδραση.

Οι τιμές των ακινήτων είναι απίθανο να μειωθούν, οι ειδικοί προβλέπουν δύο σενάρια αγοράς για το 2025, ο νέος τιμοκατάλογος γης στο Ανόι θα έχει αλυσιδωτή αντίδραση, η ενεργοποίηση των επιπέδων τιμών των κατοικιών... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Τα επόμενα 2-3 χρόνια, η αγορά ακινήτων θα γίνει πιο ξεκάθαρη με σημαντικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένων των διακυμάνσεων των τιμών και των προσαρμογών στη ζήτηση τόσο από επενδυτές όσο και από αγοραστές κατοικιών. (Φωτογραφία: Anh Phuong)

Αυξάνεται η προσφορά, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι δύσκολο να μειωθούν

Η προσφορά νεόδμητων διαμερισμάτων το 2024 θα φτάσει περίπου τις 35.000 μονάδες, υψηλότερη από την προηγούμενη πρόβλεψη των 22.000 - 24.000 μονάδων. Το 2025, ο αριθμός αυτός προβλέπεται να αυξηθεί σε 40.000 διαμερίσματα και για τις δύο μεγάλες αγορές, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, οι ειδικοί πιστεύουν γενικά ότι παρόλο που η προσφορά θα αυξηθεί σημαντικά, θα είναι δύσκολο να «ψυχθούν» οι τιμές των ακινήτων.

Προβλέποντας την αγορά ακινήτων το 2025, ο Διευθύνων Σύμβουλος της CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, δήλωσε ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα μειωθούν αλλά ούτε θα αυξηθούν τόσο γρήγορα όσο την πρόσφατη περίοδο. Η αύξηση μπορεί να είναι από 5% έως 8% σε σύγκριση με το 2024. Το πώς θα έχουμε μια τιμή που να είναι κατάλληλη για την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων εξακολουθεί να αποτελεί ένα δύσκολο ερώτημα, μια μεγάλη πρόκληση για την αγορά που προς το παρόν δεν έχει απάντηση.

Σύμφωνα με την ανάλυση της κας Dung, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκε κατά 64% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019, διπλάσια από την αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ . Η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης πλησιάζει τα 60 εκατομμύρια VND/m2.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Dinh Trong Thinh - οικονομικός εμπειρογνώμονας, σχολίασε ότι το 2024 είναι η εποχή που ο τομέας των διαμερισμάτων στο Ανόι θα δει μια ραγδαία αύξηση των τιμών. Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί από έναν μέσο όρο 40 εκατομμυρίων VND/m2 το 2022 σε περισσότερα από 70 εκατομμύρια VND/m2 μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2024. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αγορά δεν έχει πλέον έργα με τιμή κάτω των 60 εκατομμυρίων VND/m2, ενώ πολλά έργα μεσαίας κατηγορίας έχουν ακόμη και τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2.

Κατά τις περιόδους υψηλής ζήτησης, η τιμή πώλησης τείνει να αυξάνεται μέρα με τη μέρα, εβδομάδα με την εβδομάδα, αλλά η ρευστότητα παραμένει υψηλή. Η συσσωρευμένη ζήτηση για κατοικίες και επενδύσεις έχει απελευθερωθεί όταν υπάρχουν πολλά κίνητρα για την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των πελατών και των επενδυτών στην αγορά. Η άνοδος της ζήτησης, ενώ η προσφορά είναι ακόμη περιορισμένη, έχει ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω.

Σχετικά νέα

Εντυπωσιακές φωτογραφίες του 2024: Όλος ο κόσμος είναι σοκαρισμένος από πρωτοφανή και ιστορικά γεγονότα

Οι ειδικοί λένε ότι παρόλο που η αύξηση των τιμών στα διαμερίσματα στο Ανόι έχει επιβραδυνθεί, θα είναι δύσκολο να μειωθούν οι τιμές πώλησης το 2025 λόγω του αυξημένου κόστους γης. Στην πραγματικότητα, η αγορά του Ανόι ακολουθεί το σενάριο ανάπτυξης της πόλης Χο Τσι Μινχ. Τα επόμενα 2-3 χρόνια, η αγορά ακινήτων θα γίνει πιο ξεκάθαρη με σημαντικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένων των διακυμάνσεων των τιμών και των προσαρμογών της ζήτησης τόσο από επενδυτές όσο και από αγοραστές κατοικιών. Προβλέπεται ότι όλη η πρωτογενής προσφορά στο Ανόι το 2025 θα αφορά τα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, εκ των οποίων τα πολυτελή ακίνητα αντιπροσωπεύουν το 36%.

Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Ngo Huu Truong - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Hung Thinh Corporation, δήλωσε ότι οι τιμές των ακινήτων θα είναι δύσκολο να μειωθούν το επόμενο διάστημα. Ένας από τους λόγους είναι ότι η διαδικασία έγκρισης του έργου συχνά διαρκεί πολύ, αυξάνοντας το κόστος επένδυσης.

Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, ο Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, Nguyen Van Dinh, σχολίασε επίσης ότι από τώρα μέχρι το τέλος του 2025, οι διατάξεις του νέου νόμου δεν έχουν εφαρμοστεί πλήρως, αλλά εξακολουθούν να αξιοποιούνται από το παλιό πρόβλημα. Συνεπώς, οι τιμές της γης αναμένεται να παραμείνουν σε λογικό επίπεδο. Ωστόσο, κατά την περίοδο 2026 - 2027, εάν δεν υπάρξει κατάλληλη προσαρμογή από τώρα μέχρι τότε, θα ασκηθεί μεγαλύτερη πίεση στις τιμές.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, θα υπάρχουν δύο σενάρια για την αγορά ακινήτων. Εάν υπάρχει καλή ρύθμιση, η αγορά θα συνεχίσει να είναι σταθερή το 2026 - 2027. Αλλά εάν δεν υπάρξει καλή τεχνική προσαρμογή, οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να ωθηθούν σε υψηλότερα, πιο παράλογα επίπεδα. Και τότε, η αγορά θα είναι ξανά δύσκολη.

Η αγορά έχει περάσει την πιο δύσκολη περίοδο της.

Το Υπουργείο Κατασκευών μόλις ανακοίνωσε 10 σημαντικά γεγονότα του κατασκευαστικού κλάδου για το 2024. Συγκεκριμένα, το 2024 σηματοδοτεί ένα ορόσημο όσον αφορά την ανάπτυξη, φτάνοντας περίπου το 7,8-8,2%, το υψηλότερο από το 2020, υπερβαίνοντας τον στόχο που έθεσε η κυβέρνηση στο ψήφισμα αριθ. 01 (6,4-7,3%).

Αυτός είναι επίσης ο υψηλότερος ρυθμός ανάπτυξης που πέτυχε ο κατασκευαστικός κλάδος από το 2020, ο οποίος αποτελεί την κινητήρια δύναμη για τη συνολική αύξηση του ΑΕΠ της οικονομίας. Ο ρυθμός αστικοποίησης έφτασε το 44,3%, υπερβαίνοντας τον στόχο του 43,7% που έθεσε η Εθνοσυνέλευση. Ο κατασκευαστικός κλάδος πέτυχε επίσης δύο άλλους στόχους που έθεσε η κυβέρνηση, όπως: Ποσοστό συλλογής και επεξεργασίας λυμάτων 18% και μέση επιφάνεια κατοικίας σε εθνικό επίπεδο 26,5 m2 επιφάνειας δαπέδου/άτομο.

Αξιολογώντας την αγορά ακινήτων πέρυσι, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι εφαρμόστηκαν πολλές σύγχρονες λύσεις για την άρση των δυσκολιών για την αγορά. Η ομάδα εργασίας του Πρωθυπουργού για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην υλοποίηση έργων στον τομέα των ακινήτων συνεργάστηκε με τοπικές αρχές και επιχειρήσεις ακινήτων για να συγκεντρώσει πληροφορίες, καταστάσεις και να εξετάσει κάθε συγκεκριμένο έργο, με σκοπό τη συζήτηση, την καθοδήγηση και την παροχή απαντήσεων για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην υλοποίηση.

«Η αγορά ακινήτων έχει σημειώσει θετικές αλλαγές, ξεπερνώντας την πιο δύσκολη περίοδο για να αποκτήσει δυναμική ανάκαμψης και ανάπτυξης», τόνισε το Υπουργείο Κατασκευών.

Ένα άλλο σημαντικό γεγονός της περασμένης χρονιάς ήταν η ιδιαίτερη προσοχή που δόθηκε στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Στις 24 Μαΐου, η Γραμματεία εξέδωσε την Οδηγία αριθ. 34 σχετικά με την ενίσχυση της ηγεσίας του Κόμματος στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης στη νέα κατάσταση.

Το Υπουργείο Κατασκευών υποβάλλει στην κυβέρνηση σχέδιο ψηφίσματος σχετικά με τις προτιμησιακές πηγές κεφαλαίου για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Συνεπώς, προτείνει την εφαρμογή ενός προτιμησιακού πακέτου ύψους 100.000 δισεκατομμυρίων VND για δάνεια κοινωνικής στέγασης από ομολογιακό κεφάλαιο, με ισχύ 5 ετών. Οι παραπάνω προσπάθειες θα αποτελέσουν την προϋπόθεση για την επιτάχυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο στο μέλλον.

Επιπτώσεις του νέου τιμοκαταλόγου γης του Ανόι

Σύμφωνα με τον πρόσφατα εκδοθέντα και ισχύοντα τιμοκατάλογο γης του Ανόι από τις 20 Δεκεμβρίου 2024, οι τιμές γης σε ορισμένες περιοχές του Ανόι είναι 2-6 φορές υψηλότερες από τον τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε το 2019. Συγκεκριμένα, η υψηλότερη τιμή γης αφορά ορισμένους δρόμους στην περιοχή Hoan Kiem, όταν φτάνει σχεδόν τα 700 εκατομμύρια VND/m2.

Ορισμένες απόψεις αναφέρουν ότι η εφαρμογή ενός νέου τιμοκαταλόγου γης από το Ανόι θα μπορούσε να προκαλέσει τη συνέχιση της αύξησης των τιμών των κατοικιών.

Μια έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών δείχνει ότι εάν εφαρμοστεί ο πίνακας τιμών γης του 2024, το κόστος χρήσης γης για έργα ακινήτων θα αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με πριν. Ο λόγος είναι ότι το κύριο κόστος που επηρεάζει τις τιμές κατοικιών και ακινήτων περιλαμβάνει: κόστος αποζημίωσης για την εκκαθάριση του χώρου, τέλη χρήσης γης, κόστος κατασκευής έργων όπως στέγαση, ακίνητα, φόρους, σχετικά τέλη...

Συγκεκριμένα, το κόστος που σχετίζεται με τα τέλη χρήσης γης συχνά αντιπροσωπεύει ένα μεγάλο ποσοστό του συνολικού κόστους ενός έργου στέγασης, κυμαινόμενο από 7-20% για έργα πολυκατοικιών και 25-50% για έργα επαύλεων και μεζονετών.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, η εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης θα έχει αλυσιδωτή αντίδραση, πυροδοτώντας αύξηση 15-20% στις τιμές των ακινήτων και των κατοικιών σε σύγκριση με πριν.

Ο κ. Vu Cuong Quyet, Γενικός Διευθυντής της Dat Xanh Mien Bac, δήλωσε ότι για τις επιχειρήσεις, η ύπαρξη ενός τιμοκαταλόγου γης θα υποστηρίξει τα βήματα για την εκτίμηση των τιμών γης με γνώμονα τις τιμές της αγοράς. Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης αποτελεί σημαντική βάση για τον καθορισμό των φόρων γης από τις επιχειρήσεις.

Ωστόσο, εάν ο φόρος γης καθορίζεται με βάση την αγοραία τιμή, ο φόρος μετατροπής χρήσης γης των επιχειρήσεων θα είναι υψηλότερος, με αποτέλεσμα η τιμή πώλησης των ακινήτων για τους αγοραστές να είναι υψηλότερη.

Μπορώ να πουλήσω ένα διαμέρισμα που πληρώνεται σε δόσεις βάσει των νέων κανονισμών;

Η αγορά ενός διαμερίσματος με δόσεις είναι μια τάση που πολλοί άνθρωποι προτιμούν να αποκτήσουν ένα σπίτι χωρίς να χρειάζεται να ξοδέψουν ένα μεγάλο χρηματικό ποσό αμέσως. Ποιοι κανονισμοί πρέπει λοιπόν να πληρούνται κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με δόσεις;

Η αγορά και πώληση διαμερισμάτων με δόσεις ρυθμίζεται στο άρθρο 167 του περί Στέγασης Νόμου του 2023 ως εξής:

- Συμφωνήθηκε από τα μέρη και αναφέρεται σαφώς στη σύμβαση αγοράς κατοικίας.

- Κατά την περίοδο πληρωμής με δόσεις, ο αγοραστής του διαμερίσματος επιτρέπεται να το χρησιμοποιεί και είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση, εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά ή κατά τη διάρκεια της περιόδου εγγύησης του διαμερίσματος.

Συγκεκριμένα, η παράγραφος 2 του άρθρου 167 του περί Στέγασης Νόμου του 2023 ορίζει: Ο αγοραστής κατοικίας που πληρώνει σε δόσεις ή σε δόσεις μπορεί να διενεργεί συναλλαγές αγοράς, πώλησης, δωρεάς, ανταλλαγής, υποθήκευσης ή εισφοράς κεφαλαίου σε αυτήν την κατοικία με άλλο πρόσωπο μόνο αφού έχει εξοφλήσει πλήρως την κατοικία, εκτός εάν τα μέρη έχουν άλλη συμφωνία.

Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, εάν ο αγοραστής ενός διαμερίσματος που πληρώνει σε δόσεις θέλει να το πουλήσει σε κάποιον άλλο, πρέπει να καταβάλει την πλήρη τιμή αγοράς στον πωλητή, εκτός εάν τα μέρη έχουν άλλη συμφωνία.

Έτσι, εάν αγοράζετε ένα διαμέρισμα πληρώνοντας σε δόσεις με τον επενδυτή ή πληρώνοντας σε δόσεις στον πωλητή, μόνο όταν καταβληθεί το πλήρες ποσό της τιμής αγοράς του διαμερίσματος, ο αγοραστής επιτρέπεται να το πουλήσει σε άλλο πρόσωπο, εκτός εάν τα μέρη έχουν άλλη συμφωνία.

Ομοίως, κατά την υποθήκευση ενός τραπεζικού δανείου με δόσεις, εάν θέλετε να το πουλήσετε σε κάποιον άλλο, σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 321 του Αστικού Κώδικα του 2015, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμα που έχει υποθηκευτεί στην τράπεζα σε κάποιον άλλο, εάν η τράπεζα συμφωνεί ή σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Συνεπώς, εάν τα μέρη συμφωνήσουν ή η τράπεζα συμφωνήσει να πωλήσει το διαμέρισμα πληρώνοντας το σε δόσεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι ακόλουθες μέθοδοι:

- Ο επενδυτής υπέγραψε το Έγγραφο Σύμβασης Αγοραπωλησίας Διαμερίσματος χωρίς να υποβάλει αίτηση στην κρατική υπηρεσία για την έκδοση του Πιστοποιητικού.

- Τα μέρη υπογράφουν την ακύρωση της παλιάς σύμβασης αγοράς του διαμερίσματος με δόσεις και ο πωλητής θα υπογράψει απευθείας τη σύμβαση αγοράς του διαμερίσματος με τον νέο αγοραστή (εάν ο παλιός αγοραστής δεν έχει μεταβιβάσει το Κόκκινο Βιβλίο) ή θα συνάψει γραπτή συμφωνία για την πώληση του διαμερίσματος με δόσεις μεταξύ τριών μερών: του παλιού αγοραστή, του πωλητή και του νέου αγοραστή.

- Σύναψη τριμερούς συμφωνίας μεταξύ της τράπεζας, του αγοραστή και του πωλητή, σύμφωνα με την οποία η τράπεζα συμφωνεί να πουλήσει το διαμέρισμα καταβάλλοντας δόσεις σε άλλο πρόσωπο. Ταυτόχρονα, άρση της υποθήκης επί του ακινήτου, επανυπογραφή της σύμβασης πώλησης και μεταβίβαση του Κόκκινου Βιβλίου στον νέο αγοραστή.

Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη μπορούν να μεταβιβάσουν την δανειακή υποχρέωση της τράπεζας σε άλλο πρόσωπο σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 370 του Αστικού Κώδικα του 2015.

Έτσι, ο αγοραστής μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμα πληρώνοντας σε δόσεις, εφόσον υπάρχει η συναίνεση του πωλητή σύμφωνα με την παραπάνω ανάλυση ή όταν η δόση έχει εξοφληθεί πλήρως ή σύμφωνα με τη συμφωνία των μερών.