DNVN - Σχολιάζοντας το σχέδιο διατάγματος της κυβέρνησης σχετικά με τις τιμές γης, ο Σύνδεσμος Εκτίμησης του Βιετνάμ (VVA) τόνισε την ανάγκη για σωστό και πλήρη υπολογισμό των κερδών για τους επενδυτές.
Το κέρδος του επενδυτή θα πρέπει να υπολογίζεται με βάση το τέλος χρήσης γης.
Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ζητά σχόλια σχετικά με το Σχέδιο Διατάγματος της Κυβέρνησης για τις Τιμές Γης (Σχέδιο) που καθοδηγεί την εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024, ο οποίος περιλαμβάνει πολλά σημαντικά περιεχόμενα σχετικά με την αποτίμηση και την εκτίμηση της γης.
Το Σχέδιο Διατάγματος εκτιμάται ότι έχει απορροφήσει ενεργά σχόλια από εμπειρογνώμονες, επαγγελματικές κοινωνικές οργανώσεις όπως η VCCI και επαγγελματικές ενώσεις όπως η Ένωση Εκτιμήσεων του Βιετνάμ σχετικά με την αποτίμηση γης και συναφή ζητήματα.
Μετά την ανακοίνωση του Σχεδίου Διατάγματος, για να συνεχίσει να το ολοκληρώνει σε μια ολοκληρωμένη κατεύθυνση, πρόσφατα, η Ένωση Εκτιμήσεων του Βιετνάμ έστειλε γραπτό σχόλιο, τονίζοντας την ανάγκη για σωστό και πλήρη υπολογισμό των κερδών για τους επενδυτές.
Το σημείο γ, παράγραφος 3, άρθρο 8 του Σχεδίου ορίζει: «Το κέρδος του επενδυτή (συμπεριλαμβανομένου του κόστους μετοχικού κεφαλαίου και του κόστους δανείου) υπολογίζεται ως ποσοστό του κόστους επένδυσης στην κατασκευή που ορίζεται στο σημείο α της παρούσας παραγράφου».
Η VVA πιστεύει ότι η ανωτέρω ρύθμιση είναι παράλογη, επειδή δεν υπολογίζει σωστά και πλήρως το κέρδος ολόκληρου του έργου σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος για τον επενδυτή. Σύμφωνα με την VVA, το κέρδος του επενδυτή πρέπει να υπολογίζεται επί του συνολικού κόστους που πρέπει να δαπανήσει ο επενδυτής για την ολοκλήρωση του έργου μέχρι την πώληση του προϊόντος για τη δημιουργία εσόδων.
Συνεπώς, το συνολικό κόστος περιλαμβάνει όλα τα έξοδα των σημείων α και β, παράγραφος 3, συμπεριλαμβανομένου ιδίως του «τέλους χρήσης γης», το οποίο είναι το αρχικό κόστος επένδυσης που πρέπει να καταβάλει ο επενδυτής για την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων προς το Δημόσιο.
Η VVA πιστεύει ότι τα κέρδη των επενδυτών θα πρέπει να υπολογίζονται με βάση τα τέλη χρήσης γης.
Εξηγώντας το επιχείρημα ότι τα κέρδη των επενδυτών πρέπει να υπολογίζονται με βάση τα τέλη χρήσης γης, η VVA δήλωσε ότι τα κέρδη των επενδυτών, όπως ορίζονται στο Σχέδιο, είναι μόνο κέρδη από την ανάπτυξη ακινήτων (επένδυση στην ανάπτυξη γης) και όχι κέρδη από το συνολικό κόστος επένδυσης, συμπεριλαμβανομένων των τελών χρήσης γης συν το κόστος επένδυσης στην ανάπτυξη ακινήτων.
Συνεπώς, η VVA πιστεύει ότι ο υπολογισμός μόνο του κέρδους επί του κόστους ενός σταδίου επένδυσης στο συνολικό κόστος όλων των σταδίων επένδυσης για τον σχηματισμό της αξίας του περιουσιακού στοιχείου δεν είναι σύμφωνος με την αρχή του σχηματισμού τιμών κατά την εφαρμογή της αποτίμησης σύμφωνα με τη μέθοδο κόστους σε συνδυασμό με τη μέθοδο πλεονάσματος για την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων.
Επιπλέον, εάν το κέρδος του επενδυτή δεν υπολογίζεται με βάση το τέλος χρήσης γης που πρέπει να καταβληθεί, αυτό αποτελεί άρνηση της αρχής της «χρονικής αξίας του χρήματος» λόγω του κόστους ευκαιρίας, του πληθωρισμού, του κινδύνου και της αρχής της «μελλοντικής αξίας του χρήματος» όταν άτομα με χρήματα επενδύουν σε οποιονδήποτε επιχειρηματικό τομέα.
Όσον αφορά τον κανονισμό «Το συνολικό κόστος ανάπτυξης των οικοπέδων και των εκτάσεων γης που ορίζονται στην παρούσα παράγραφο δεν περιλαμβάνει το κόστος αποζημίωσης, στήριξης και επανεγκατάστασης σύμφωνα με το σχέδιο που έχει εγκριθεί από τις αρμόδιες αρχές», σύμφωνα με την VVA, πρέπει επίσης να εξεταστεί και να διευκρινιστεί.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την VVA, το παραπάνω περιεχόμενο χρειάζεται ρύθμιση προς την κατεύθυνση «Εάν από τις οικονομικές υποχρεώσεις προς το Δημόσιο, σύμφωνα με το σχέδιο που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή, αφαιρεθούν στον επενδυτή οι αποζημιώσεις και τα έξοδα εκκαθάρισης του χώρου από το Δημόσιο, αυτό δεν θα συμπεριληφθεί στο συνολικό κόστος ανάπτυξης».
Διασφάλιση του σωστού και πλήρους υπολογισμού της αξίας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη
Σύμφωνα με το άρθρο 6, παράγραφος 3, σημείο α του σχεδίου σχετικά με τον τύπο για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, η VVA προτείνει να εξεταστεί η χρήση τόσο της «αξίας απόσβεσης» όσο και της «απόσβεσης».
Εξηγώντας την παραπάνω σύσταση, σύμφωνα με την VVA, η απόσβεση των περιουσιακών στοιχείων και η φθορά σχετίζονται μεταξύ τους, η φθορά οδηγεί σε απόσβεση, αλλά στην ουσία είναι διαφορετικές.
Η απόσβεση είναι ένα αντικειμενικό φαινόμενο, ένα φυσικό χαρακτηριστικό των περιουσιακών στοιχείων, η αξία τους θα μειώνεται σταδιακά με την πάροδο του χρόνου χρήσης. Εν τω μεταξύ, η απόσβεση είναι ένα υποκειμενικό μέτρο του διαχειριστή για την ανάκτηση της αποσβεσμένης αξίας του περιουσιακού στοιχείου.
«Σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική και τους ισχύοντες κανονισμούς του Βιετνάμ, η μέθοδος απόσβεσης και η μέθοδος απόσβεσης είναι διαφορετικές. Επομένως, μπορεί να οδηγήσουν σε διαφορετικά αποτελέσματα και εάν δύο συμβουλευτικές μονάδες καθορίσουν την τιμή του ίδιου οικοπέδου, μία μονάδα υπολογίζει με βάση την απόσβεση, μία μονάδα υπολογίζει με βάση την απόσβεση... τα αποτελέσματα υπολογισμού της τιμής της γης θα είναι διαφορετικά», σχολίασε η VVA.
Συνεπώς, σύμφωνα με την VVA, η πλευρά μείον (-) του παραπάνω τύπου θα πρέπει να χρησιμοποιεί μόνο ένα κριτήριο για τον υπολογισμό, είτε την απόσβεση είτε την απόσβεση, και κανονικά για να προσδιοριστεί η τιμή του περιουσιακού στοιχείου κατά τη στιγμή της αποτίμησης, οι άνθρωποι χρησιμοποιούν τον όρο «απόσβεση».
Επιπλέον, η VVA πρότεινε επίσης να διευκρινιστεί η διάταξη στο σημείο β, παράγραφος 3 του σχεδίου κανονισμών, η οποία αναφέρει: «Σε περίπτωση που κατά τη στιγμή της αποτίμησης τα πολυετή δέντρα δεν έχουν ακόμη φτάσει στην εποχή της συγκομιδής, η τρέχουσα αξία του ακινήτου που συνδέεται με τη γη καθορίζεται από το συνολικό κόστος που έχει επενδυθεί για τη φύτευση και τη φροντίδα μέχρι τη στιγμή της αποτίμησης».
«Ο ανωτέρω κανονισμός δεν ορίζει με σαφήνεια την ευθύνη ποιας μονάδας πρέπει να καθορίσει την τρέχουσα αξία των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, είτε πρόκειται για τη συμβουλευτική μονάδα, τον πελάτη του οποίου τα περιουσιακά στοιχεία πρόκειται να αποτιμηθούν και παρέχει τα δεδομένα, είτε για την αρμόδια αρχή... Επομένως, είναι εύκολο να προκύψουν νομικά ζητήματα κατά τη χρήση των δεδομένων», σχολίασε η VVA και πρότεινε στην Επιτροπή Σύνταξης να διευκρινίσει περαιτέρω.
Πέμ Αν
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)