Ποιες είναι οι ευθύνες των επενδυτών σε έργα ακινήτων;

[διαφήμιση_1]

Νέα σημεία ευθύνης για τους επενδυτές σε έργα ακινήτων

Μιλώντας στην εφημερίδα Kinh te & Do thi σχετικά με τις νέες ευθύνες των επενδυτών σε έργα ακινήτων, ο δικηγόρος Pham Thi Bich Hao - Διευθυντής της Duc An Law Company Limited, δήλωσε ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 17 του νόμου περί ακινήτων, δεν επιτρέπεται η εξουσιοδότηση άλλων οργανισμών ή ατόμων για την υπογραφή συμβάσεων για προκαταβολή, αγορά, πώληση, μεταβίβαση, μίσθωση-αγορά κατοικιών, κατασκευαστικές εργασίες, επιφάνεια δαπέδου κατασκευής σε κατασκευαστικά έργα, δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων. Αυτός ο κανονισμός αποσκοπεί στην αποφυγή παραβιάσεων σε εξουσιοδοτημένες μονάδες για την υπογραφή συμβάσεων προκαταβολής και μεταβίβασης.

Ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων ορίζει: Η προκαταβολή για την αγορά μελλοντικών κατοικιών δεν πρέπει να υπερβαίνει το 5% της τιμής πώλησης. — Ο νόμος του 2023 περί ακινήτων ορίζει: Η προκαταβολή για μελλοντική αγορά κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει το 5% της τιμής πώλησης.

Ταυτόχρονα, η κατασκευή κατοικιών, οι κατασκευαστικές εργασίες και τα έργα τεχνικής υποδομής, οι κοινωνικές υποδομές στο έργο πρέπει να συμμορφώνονται με τον λεπτομερή σχεδιασμό, τον εγκεκριμένο σχεδιασμό, την άδεια κατασκευής, το περιεχόμενο της έγκρισης της επενδυτικής πολιτικής του έργου από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες· να συμμορφώνονται με τα πρότυπα κατασκευής. Αυτός ο νέος κανονισμός, σε σύγκριση με τον Νόμο του 2014 για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων, έχει επίσης ως στόχο να αποτρέψει ορισμένους επενδυτές από την κατασκευή κατοικιών που δεν συμμορφώνονται με τα εγκεκριμένα σχέδια και τις άδειες κατασκευής.

Ο Νόμος περί Ακινήτων του 2023 (ο οποίος αποτελείται από 10 Κεφάλαια και 83 Άρθρα) τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025 και αντικαθιστά τον Νόμο περί Ακινήτων του 2014.

Μερικοί νέοι κανονισμοί σχετικά με την πληρωμή, μίσθωση-αγορά κατοικιών, κατασκευαστικά έργα που θα συσταθούν στο μέλλον σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 25 του Νόμου περί Ακινήτων του 2023: Η πληρωμή για μίσθωση-αγορά κατοικιών, κατασκευαστικών εργασιών, επιφάνειας δαπέδου κατασκευής σε κατασκευαστικά έργα που θα συσταθούν στο μέλλον γίνεται σε πολλαπλές δόσεις, η πρώτη δόση δεν υπερβαίνει το 30% της συμβατικής αξίας συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής, οι επόμενες δόσεις πρέπει να είναι σύμφωνες με την πρόοδο της κατασκευής μέχρι την παράδοση της κατοικίας, των κατασκευαστικών εργασιών, της επιφάνειας δαπέδου κατασκευής στις κατασκευαστικές εργασίες στον μισθωτή, αλλά το συνολικό ποσό της προκαταβολής στον εκμισθωτή δεν υπερβαίνει το 50% της αξίας της σύμβασης μίσθωσης-αγοράς κατοικιών, κατασκευαστικών εργασιών, επιφάνειας δαπέδου κατασκευής στις κατασκευαστικές εργασίες. Το υπόλοιπο ποσό υπολογίζεται ως ενοίκιο που πρέπει να καταβληθεί στον εκμισθωτή εντός ορισμένης προθεσμίας όπως συμφωνήθηκε στη σύμβαση.

Νέα σημεία στον Νόμο περί Ακινήτων στο Άρθρο 29 σχετικά με τις απαιτήσεις για την ανταλλαγή δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων. Συνεπώς, τα έργα ακινήτων με δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή που τίθενται σε λειτουργία πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες απαιτήσεις:

Απαιτήσεις που ορίζονται στο άρθρο 11 του παρόντος νόμου· ολοκληρωμένη επένδυση στην κατασκευή έργων τεχνικής υποδομής σύμφωνα με εγκεκριμένο λεπτομερή σχεδιασμό, πρόοδος έργου εγκεκριμένη από αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες σύμφωνα με τους κανονισμούς του νόμου περί κατασκευών, του νόμου περί πολεοδομίας, του νόμου περί επενδύσεων· διασφάλιση της παροχής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, αποχέτευσης, συλλογής αποβλήτων, υπηρεσιών επεξεργασίας λυμάτων· διασφάλιση της σύνδεσης με το κοινό σύστημα υποδομών της περιοχής πριν από τη μεταβίβαση, μίσθωση, υπεκμίσθωση δικαιωμάτων χρήσης γης· η μεταβίβαση, η μίσθωση, η υπεκμίσθωση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή πρέπει να είναι σύμφωνη με τους επενδυτικούς στόχους και το περιεχόμενο του επενδυτικού έργου που έχει εγκριθεί από αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες.

Νέα σημεία που αξίζει να σημειωθούν για τα μέρη που συμμετέχουν σε συναλλαγές

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Pham Thi Bich Hao, όσον αφορά τους κανονισμούς για την εγγύηση στον τομέα των κατοικιών και των κατασκευαστικών έργων που θα συσταθούν στο μέλλον, για να διασφαλιστεί η πραγματική φύση της εγγύησης, περιορίζοντας παράλληλα τους κινδύνους για τον αγοραστή και τον μισθωτή, οι οποίοι συχνά είναι το ασθενέστερο μέρος, ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων ορίζει: Η εγγύηση για την αγορά κατοικίας που θα συσταθεί στο μέλλον δεν πρέπει να υπερβαίνει το 5% της τιμής πώλησης.

Ο ισχύων Νόμος περί Ακινήτων του 2014 δεν ρυθμίζει ειδικά τις καταθέσεις κατά την αγορά, πώληση ή μίσθωση ακινήτων που πρόκειται να σχηματιστούν στο μέλλον.

Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς στην παράγραφο 5 του άρθρου 23 του Νόμου περί Ακινήτων του 2023, το περιεχόμενο έχει ως εξής: Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές που δεν υπερβαίνουν το 5% της τιμής πώλησης, της τιμής μίσθωσης-αγοράς κατοικιών, οικοδομικών εργασιών και της επιφάνειας δαπέδου κατασκευών σε οικοδομικά έργα από πελάτες μόνο όταν οι κατοικίες και τα οικοδομικά έργα πληρούν όλες τις προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου. Η συμφωνία προκαταβολής πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς κατοικιών, οικοδομικών εργασιών και της επιφάνειας δαπέδου κατασκευών σε οικοδομικά έργα.

Συνεπώς, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές που δεν υπερβαίνουν το 5% της τιμής πώλησης, της τιμής μίσθωσης-αγοράς των κατοικιών και των μελλοντικών κατασκευαστικών εργασιών μόνο όταν πληρούν τις προϋποθέσεις για την έναρξη της δραστηριότητας.

Η συμφωνία εγγύησης πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας, του έργου κατασκευής και την επιφάνεια δαπέδου του έργου.

Οι κατοικίες και οι κατασκευαστικές εργασίες που θα δημιουργηθούν στο μέλλον μπορούν να τεθούν σε λειτουργία μόνο όταν υπάρχει ένα από τα ακόλουθα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης: άδεια κατασκευής, ειδοποίηση έναρξης κατασκευής, έγγραφα σχετικά με την αποδοχή της ολοκληρωμένης κατασκευής τεχνικής υποδομής...

Επέκταση των δικαιωμάτων των Βιετναμέζων επενδυτών που διαμένουν στο εξωτερικό

Ο δικηγόρος Pham Thi Bich Hao δήλωσε ότι ένα άλλο αξιοσημείωτο νέο σημείο του νόμου του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων είναι η τροποποίηση των κανονισμών που σχετίζονται με τη μορφή και το πεδίο εφαρμογής των επιχειρήσεων ακινήτων των Βιετναμέζων που διαμένουν στο εξωτερικό.

Στο Άρθρο 10, τα άτομα που επιτρέπεται να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα είναι οι Βιετναμέζοι που διαμένουν στο εξωτερικό και είναι Βιετναμέζοι πολίτες σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ιθαγένειας, οι οποίοι επιτρέπεται να εισέλθουν στο Βιετνάμ και να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων με τις μορφές που προβλέπονται για τους εγχώριους οργανισμούς και τα άτομα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων. Οι Βιετναμέζοι που διαμένουν στο εξωτερικό και δεν είναι Βιετναμέζοι πολίτες σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ιθαγένειας, επιτρέπεται να εισέλθουν στο Βιετνάμ και να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων με τις ακόλουθες μορφές:

Επενδύσεις στην κατασκευή κατοικιών και κατασκευαστικών έργων που σχετίζονται με δικαιώματα χρήσης γης για πώληση, μίσθωση ή αγορά με δόσεις μέσω έργων ακινήτων που υλοποιούνται σύμφωνα με τη μορφή, τον σκοπό και τον όρο χρήσης γης όπως ορίζεται από τη νομοθεσία περί γης.

Οι επενδύσεις στην κατασκευή τεχνικής υποδομής σε έργα ακινήτων με σκοπό τη μεταβίβαση, μίσθωση και υπεκμίσθωση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή πρέπει να συμμορφώνονται με τη μορφή, τον σκοπό και τον όρο χρήσης γης όπως ορίζεται από τη νομοθεσία περί γης.

Μορφές δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων που ορίζονται στα σημεία δ και ζ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

«Σε σύγκριση με τον ισχύοντα νόμο περί επιχειρήσεων ακινήτων, ο νέος νόμος παρέχει λεπτομερέστερες ρυθμίσεις για τις μορφές επιχειρηματικής δραστηριότητας ακινήτων των Βιετναμέζων που διαμένουν στο εξωτερικό, διευρύνοντας τα δικαιώματα των επενδυτών που είναι Βιετναμέζοι που διαμένουν στο εξωτερικό για την προσέλκυση κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων», δήλωσε ο δικηγόρος Pham Thi Bich Hao.

[διαφήμιση_2]
Πηγή