Πρόταση ρύθμισης της αγοράς μέσω πολιτικών περί πιστωτικού δικαίου

Μέτρα που εφαρμόζονται στον κόσμο

Σύμφωνα με την VARS, η ρύθμιση της αγοράς ακινήτων μέσω πιστωτικών πολιτικών και νόμων είναι ένας από τους αποτελεσματικούς τρόπους για να διασφαλιστεί η βιώσιμη και σταθερή ανάπτυξη της αγοράς, αποφεύγοντας τις αποσταθεροποιητικές επιπτώσεις στην οικονομία . Ή, πιο αρνητικά, η άνθηση ή η ύφεση της αγοράς ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες οικονομικές κρίσεις.

Ιστορικά, τα ακίνητα έχουν συχνά αναφερθεί ως ένας από τους κύριους λόγους για τις οικονομικές δυσκολίες του Βιετνάμ, λόγω των άμεσων επιπτώσεων αυτού του κλάδου και έμμεσα λόγω του αντίκτυπου της υποστήριξης οικονομικών τομέων που επηρεάζονται από αυτόν τον σημαντικό τομέα, όπως οι κατασκευές, ο τουρισμός , οι χρηματοοικονομικές - τραπεζικές εργασίες. Παράγοντες που μπορούν να αναφερθούν περιλαμβάνουν τα επισφαλή χρέη, το υψηλό απόθεμα ακινήτων, τις δυσκολίες στην κινητοποίηση κεφαλαίων και την απώλεια εμπιστοσύνης των επενδυτών.

Οι παραπάνω δυσκολίες όχι μόνο επηρεάζουν άμεσα την ανάπτυξη της αγοράς, αλλά προκαλούν και εκτεταμένες συνέπειες για ολόκληρη την οικονομία. Συνεπώς, με βάση τον μέγιστο σεβασμό στους φυσικούς νόμους της προσφοράς και της ζήτησης, είναι εξαιρετικά απαραίτητο το Κράτος να ενισχύσει προληπτικά τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων όταν η αγορά παρουσιάζει «σημάδια αστάθειας». Αυτό είναι επίσης ένα μέτρο που εφαρμόζεται από την κυβέρνηση και τους χρηματοπιστωτικούς φορείς πολλών χωρών στον κόσμο.

Η ρύθμιση της αγοράς ακινήτων αποτελεί σημαντικό μέτρο για την αποφυγή αρνητικών επιπτώσεων στην οικονομία.

Συγκεκριμένα, για να διασφαλιστεί η βιώσιμη και σταθερή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, αποφεύγοντας αποσταθεροποιητικές επιπτώσεις στην οικονομία, οι κυβερνήσεις πολλών χωρών έχουν χρησιμοποιήσει την πιστωτική πολιτική ως εργαλείο για τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Μέσω της σύσφιξης ή της χαλάρωσης της πίστωσης, η κυβέρνηση μπορεί να ελέγξει τις τιμές των ακινήτων, να αποτρέψει τις φούσκες και να διασφαλίσει τη σταθερότητα της αγοράς. Ωστόσο, η ευελιξία σε αυτήν την πολιτική εξαρτάται από κάθε αγορά και την ιδιαίτερη οικονομική κατάσταση κάθε χώρας. Η εμπειρία ορισμένων χωρών σε αυτό το θέμα έχει ως εξής:

Για παράδειγμα, στην Κίνα, για τον έλεγχο της ροής των επενδυτικών κεφαλαίων, η κινεζική κυβέρνηση επέβαλε πολλούς περιορισμούς στην αγορά ακινήτων με τη χρήση πιστώσεων, ιδίως δανείων για κερδοσκοπία. Επίσης, έλεγχε τη ροή κεφαλαίων στο εξωτερικό για να αποτρέψει την εισροή κερδοσκοπικού χρήματος στις ξένες αγορές ακινήτων.

Συγκεκριμένα, το 2010, η αγορά ακινήτων στην Κίνα αναπτύχθηκε ραγδαία, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ραγδαία. Εκείνη την εποχή, δεκάδες εκατομμύρια διαμερίσματα στην Κίνα είχαν κατασκευαστεί για μεγάλο χρονικό διάστημα, αλλά κανείς δεν διέμενε σε αυτά. Αυτή η κατάσταση διήρκεσε τόσο πολύ και ήταν τόσο σοβαρή που στα τέλη του 2017, η κινεζική κυβέρνηση αναγκάστηκε να εκδώσει μια πολιτική «τα σπίτια είναι για να ζούμε, όχι για κερδοσκοπία» και ταυτόχρονα έδωσε εντολή για τη θέσπιση ενός συστήματος πολιτικής για τον έλεγχο και τη ρύθμιση της αγοράς, προκειμένου να διακρίνει τους κερδοσκόπους από τους αγοραστές κατοικιών με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Εκτός από τους πολύ αυστηρούς κανονισμούς για την κατοχή δεύτερης κατοικίας ή και περισσότερων, όπως η απαίτηση από τους αγοραστές δεύτερης κατοικίας να καταβάλλουν προκαταβολή 60-85% και τρίτης κατοικίας έως 100%· η απαίτηση από οποιονδήποτε αγοράζει σπίτι να κατέχει το ακίνητο για τουλάχιστον τρεισήμισι χρόνια· η απόλυση υψηλόβαθμων αξιωματούχων σε περιοχές που έχουν επιτρέψει την εκτόξευση των τιμών των κατοικιών· ακόμη και η εφαρμογή μέτρων τιμολόγησης αναφοράς, η κατανομή ποσοστώσεων αγοράς... Επιπλέον, πολλές κινεζικές πόλεις έχουν επίσης χρησιμοποιήσει μια σειρά μέτρων όπως ο περιορισμός των στεγαστικών δανείων, η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και η αυστηροποίηση των κανονισμών για τα στεγαστικά δάνεια. Αυτές οι προσαρμογές ήταν κάπως αποτελεσματικές, μειώνοντας σημαντικά την κερδοσκοπία.

Πολλοί κανονισμοί «χτυπούν τις τσέπες» των αγοραστών κατοικιών εφαρμόζονται για να αποφευχθεί η κερδοσκοπία.

Στη Σιγκαπούρη, προκειμένου να ελέγξει την κερδοσκοπία και να αποτρέψει μια φούσκα ακινήτων, η κυβέρνηση της Σιγκαπούρης αύξησε το ελάχιστο επιτόκιο κατάθεσης κατά τον δανεισμό για την αγορά ακινήτων, ειδικά για αγοραστές δεύτερης ή τρίτης κατοικίας. Ταυτόχρονα, για να μειώσει το ποσό του δανείου και να ελέγξει τις τιμές των ακινήτων, η κυβέρνηση έχει επίσης περιορίσει τη διάρκεια του δανείου σε συνδυασμό με μια αυστηρή πιστωτική πολιτική.

Στον Καναδά, η κυβέρνηση έχει αυστηροποιήσει τους κανονισμούς σχετικά με τους δείκτες δανείου προς αξία για να περιορίσει τα δάνεια υψηλού κινδύνου. Οι αγοραστές κατοικιών σε μεγάλες πόλεις όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ συχνά πρέπει να καταβάλλουν υψηλότερες καταθέσεις όταν δανείζονται για να αγοράσουν ακίνητα. Πολλές χώρες εφαρμόζουν επίσης μέτρα ελέγχου πιστώσεων σε ξένους αγοραστές ακινήτων για να περιορίσουν την κερδοσκοπία, να περιορίσουν την άνοδο των τιμών των κατοικιών και να προστατεύσουν τα άτομα μεσαίου εισοδήματος σε μεγάλες πόλεις όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς κ.λπ.

Η εμπειρία από άλλες χώρες δείχνει ότι η πιστωτική πολιτική είναι ένα από τα σημαντικά εργαλεία που έχουν οι κυβερνήσεις για τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Πολλές από τις πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί με επιτυχία σε άλλες χώρες μπορούν να αναλυθούν πλήρως, να διδαχθούν και να εφαρμοστούν στο Βιετνάμ.

Ανάγκη υποβολής αίτησης στο Βιετνάμ για ρύθμιση της αγοράς

Με την αποτελεσματικότητα που έχει επιτευχθεί σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο, η VARS προτείνει μια σειρά από λύσεις στην πιστωτική πολιτική για τη ρύθμιση της αγοράς όταν η αγορά παρουσιάζει διακυμάνσεις άνω ή κάτω κατά περισσότερο από 20% σε 3 μήνες ή όταν η αγορά ακινήτων έχει άλλες διακυμάνσεις που επηρεάζουν την κοινωνικοοικονομική σταθερότητα χωρίς να επηρεάζουν τη ζήτηση των ανθρώπων για στέγαση, ως εξής:

Καταρχάς, αυστηροποιήστε τις πιστωτικές πολιτικές για τους κερδοσκόπους. Για να μειωθεί ο αριθμός των ατόμων που δανείζονται χρήματα για κερδοσκοπικούς σκοπούς ή χρησιμοποιούν υπερβολική μόχλευση, τα πιστωτικά ιδρύματα μπορούν να προσαρμόσουν τα όρια δανείων προσαρμόζοντας τους λόγους δανείου προς αξία, απαιτώντας υψηλότερες πληρωμές μετοχικού κεφαλαίου ή εφαρμόζοντας υψηλότερα επιτόκια σε αγοραστές δεύτερης κατοικίας ή περισσότερων.

Δεύτερον, η ενίσχυση της παρακολούθησης και διαχείρισης των πιστώσεων. Η κυβέρνηση μπορεί να επιβάλει κανονισμούς για τον έλεγχο της ποιότητας των πιστώσεων, απαιτώντας από τις τράπεζες να αναφέρουν περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τα δάνεια που σχετίζονται με ακίνητα, ενισχύοντας έτσι την παρακολούθηση των κινδύνων. Δημιουργία μηχανισμού πίστωσης για έργα κοινωνικής στέγασης, δίνοντας προτεραιότητα στη χρηματοδότηση έργων ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης, οικονομικά προσιτής στέγασης, για την αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών των ατόμων με χαμηλό εισόδημα.

Το VARS προτείνει πολλά μέτρα για τη ρύθμιση της αγοράς με τον πιο λογικό τρόπο.

Επιπλέον, το Κράτος πρέπει επίσης να έχει μια πολιτική χαλάρωσης των πιστώσεων, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης των επιτοκίων και της υποστήριξης μακροπρόθεσμων δανείων με προνομιακά επιτόκια για αγοραστές πρώτης κατοικίας ή για ορισμένες άλλες ομάδες προτεραιότητας με σκοπό την κοινωνική σταθερότητα, όπως τα νεόνυμφα νεαρά ζευγάρια...

Ωστόσο, σύμφωνα με την VARS, για να εφαρμοστεί η πολιτική «σωστά και με ακρίβεια», το Κράτος πρέπει να δημιουργήσει ένα σύστημα βάσεων δεδομένων που να είναι αρκετά μεγάλο, ακριβές και πλήρως ενημερωμένο, ώστε να διασφαλίζει τη σαφή διάκριση μεταξύ των πραγματικών αγοραστών κατοικιών, που τις χρησιμοποιούν για πραγματικούς παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς, και των κερδοσκόπων και των κερδοσκόπων. Είναι εξαιρετικά απαραίτητο να επιταχυνθεί η ανακοίνωση του δείκτη τιμών συναλλαγών ακινήτων και ορισμένων δεικτών που επηρεάζουν, ώστε να υπάρχει μια βάση για τον προσδιορισμό του πότε το Κράτος χρειάζεται να παρέμβει.

Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο των σημερινών ανησυχιών για τις τιμές των ακινήτων. Για την πιο ολοκληρωμένη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, οι πιστωτικές πολιτικές θα πρέπει να συνδυάζονται με την εφαρμογή φόρου μεταβίβασης ακινήτων ή φόρου ακίνητης περιουσίας. Ταυτόχρονα, η εφαρμογή των ρυθμιστικών πολιτικών πρέπει να είναι ευέλικτη, διασφαλίζοντας τη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων και ελαχιστοποιώντας τους κινδύνους.

Πηγή: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html