Οι διαφορές σε ακίνητα γίνονται ολοένα και πιο περίπλοκες και οι λύσεις διαχείρισης κινδύνου

Η ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει ανοίξει πολλές ευκαιρίες, αλλά και έχει θέσει πολλές προκλήσεις.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, εάν το νομικό πλαίσιο εφαρμοστεί ταυτόχρονα και οι επιχειρήσεις βελτιώσουν προληπτικά την ικανότητά τους να διαχειρίζονται κινδύνους, οι διαφορές στον τομέα των ακινήτων μπορούν να μειωθούν σημαντικά.

Στις 28 Αυγούστου, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, στο πλαίσιο της σειράς εκδηλώσεων Corporate Legal Management (LMS) 2025, το Κέντρο Προώθησης Επενδύσεων και Εμπορίου της πόλης Χο Τσι Μινχ (ITPC) σε συντονισμό με το Διεθνές Κέντρο Διαιτησίας του Βιετνάμ (VIAC) διοργάνωσαν ένα εργαστήριο με θέμα «Συναλλαγές ακινήτων στο πλαίσιο των διακυμάνσεων της αγοράς και των νομικών διακυμάνσεων». Ειδικοί και διευθυντές επικεντρώθηκαν στην ανάλυση πολλών ζητημάτων που συχνά προκύπτουν από διαφορές, προτείνοντας παράλληλα λύσεις για την οικοδόμηση μιας πιο διαφανούς και υγιούς αγοράς ακινήτων.

Ο αριθμός των διαφορών σχετικά με ακίνητα συνεχίζει να αυξάνεται.

Η κα Ho Thi Quyen, Αναπληρώτρια Διευθύντρια της ITPC, δήλωσε ότι τα ακίνητα δεν είναι μόνο ένας βασικός τομέας που συμβάλλει στην ανάπτυξη, αλλά έχει και ισχυρή δευτερογενή επίδραση σε πολλούς κλάδους της οικονομίας .

Η ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει ανοίξει πολλές ευκαιρίες, αλλά και έχει θέσει πολλές προκλήσεις, ειδικά όταν το νομικό πλαίσιο προσαρμόζεται συνεχώς. «Οι επιχειρήσεις πρέπει να έχουν έγκαιρη πρόσβαση σε πληροφορίες και μια ολοκληρωμένη εικόνα των συναλλαγών ακινήτων για να διασφαλίσουν ένα ασφαλές, διαφανές και βιώσιμο επενδυτικό περιβάλλον», σχολίασε η κα Quyen.

Πολλά ζητήματα που προκαλούν διαφορές σε θέματα ακινήτων αναλύθηκαν από ειδικούς στο εργαστήριο το πρωί της 28ης Αυγούστου.

Από την πρακτική της επίλυσης διαφορών, ο δικηγόρος Chau Viet Bac, Αναπληρωτής Διευθυντής του Παραρτήματος VIAC στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι τα ακίνητα γίνονται ο δεύτερος πιο αμφισβητούμενος τομέας. Αν το 2024, οι διαφορές ακινήτων αντιπροσώπευαν το 14% του συνολικού αριθμού υποθέσεων, τότε τους πρώτους 6 μήνες του 2025, το ποσοστό αυτό αυξήθηκε στο 18%, ξεπερνώντας πολλούς άλλους τομείς, δεύτερο μόνο μετά τις εμπορικές και εμπορευματικές διαφορές.

Ο κ. Bac ενημέρωσε ότι οι διαφορές στον τομέα των ακινήτων δεν περιορίζονται μόνο στη συναλλακτική σχέση μεταξύ επενδυτών και αγοραστών, αλλά αφορούν και τομείς όπως οι κατασκευές, τα χρηματοοικονομικά και οι τραπεζικές εργασίες. Σύμφωνα με τον ίδιο, η κατάσταση αυτή πηγάζει σε μεγάλο βαθμό από τις ελλείψεις του προηγούμενου νομικού συστήματος. Ελπίζει ότι με την έλευση του Νόμου περί Γης του 2024, του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 και πολλών νέων κανονισμών, το νομικό περιβάλλον θα είναι πιο ολοκληρωμένο, συμβάλλοντας στην ασφάλεια των συναλλαγών.

«Η θεσμική μεταρρύθμιση αποτελεί το θεμέλιο, αλλά δεν μπορεί να γίνει χωρίς την πρωτοβουλία των επιχειρήσεων. Οι ίδιες οι επιχειρήσεις πρέπει να είναι πλήρως εξοπλισμένες με νομικές γνώσεις και να βελτιώσουν την ικανότητα διαχείρισης κινδύνων, ώστε να αξιοποιούν τις ευκαιρίες και να ελαχιστοποιούν τις διαφορές περί ακινήτων», σχολίασε ο κ. Bac.

Τι πρέπει να κάνουν οι επιχειρήσεις;

Μία από τις κύριες αιτίες των διαφορών σχετικά με ακίνητα είναι ότι πολλοί επενδυτές πωλούν έργα χωρίς να πληρούν τις νομικές προϋποθέσεις.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Βο Τρι Χάο, ειδικός στο Ινστιτούτο Διεθνούς και Συγκριτικού Δικαίου (Πανεπιστήμιο Οικονομικών και Νομικής, VNU-HCM), ανέλυσε: «Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου οι επενδυτές χρησιμοποιούν όρους που δεν υπάρχουν στο νόμο για την προώθηση έργων, προκαλώντας παρεξηγήσεις από τους αγοραστές. Όταν το έργο δεν παραδίδεται εντός του χρονοδιαγράμματος ή παρουσιάζει νομικά προβλήματα, προκύπτουν αμέσως συγκρούσεις».

Ο κ. Χάο επεσήμανε επίσης ότι η παραβίαση των συμβατικών υποχρεώσεων αποτελεί μια συνηθισμένη μορφή διαμάχης, από τον επενδυτή που δεν διασφαλίζει την δεσμευμένη πρόοδο έως τον αγοραστή που δεν πληρώνει εγκαίρως. Και οι δύο πλευρές διατρέχουν τον κίνδυνο να οδηγήσουν σε παρατεταμένες δικαστικές διαμάχες.

Εν τω μεταξύ, ο δικηγόρος Vu Thi Que, πρόεδρος της Rajah & Tann LCT Lawyers, τόνισε ότι οι συμφωνίες με ξένα στοιχεία ενέχουν πολλούς κινδύνους. Πολλές διαφορές προκύπτουν όταν ο πωλητής στο Βιετνάμ δεν πληροί τις προϋποθέσεις που έχουν δεσμευτεί έναντι των διεθνών επενδυτών. Η απόκρυψη ή η μη έγκαιρη ανίχνευση ελαττωμάτων κατά τη νομική αξιολόγηση του έργου έχει επίσης σοβαρές συνέπειες.

«Ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 έχει αυστηρότερους κανονισμούς για τις καταθέσεις για μελλοντικές αγορές κατοικιών. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν επενδυτές που «παρακάμπτουν τον νόμο» για να αντλήσουν κεφάλαια, δημιουργώντας έτσι μεγάλους κινδύνους για τους αγοραστές», αναλογίστηκε η κα Que.

Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι για να αποφύγουν τους κινδύνους και να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες, οι επιχειρήσεις πρέπει να ενημερώνουν προληπτικά και τακτικά για τις αλλαγές στους μηχανισμούς και τις πολιτικές. Όλες οι συναλλαγές πρέπει να πραγματοποιούνται σύμφωνα με το νόμο, με διαφάνεια και με νομική συμβουλή από την αρχή. Για έργα που σχετίζονται άμεσα με γη, οι επενδυτές πρέπει να είναι ακόμη πιο προσεκτικοί, λαμβάνοντας προσεκτικά υπόψη τις ανάγκες και τις δυνατότητές τους να προσαρμοστούν στους νέους κανονισμούς.

Οι αγοραστές κατοικιών και οι επενδυτές δεν μπορούν να αγνοήσουν την ανάγκη να προστατευτούν. Η πλήρης κατανόηση των πληροφοριών του έργου, ο έλεγχος της νομιμότητας και η αίτηση για διαφανείς και νόμιμες συμβάσεις είναι απαραίτητα βήματα για τον περιορισμό του κινδύνου μελλοντικών διαφορών.

Σκεφτείτε να ψηφίσετε πολλούς νόμους και ψηφίσματα

Σύμφωνα με τον κ. Phan Duc Hieu, Μόνιμο Μέλος της Οικονομικής και Δημοσιονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, η αγορά ακινήτων επηρεάζεται από πολλούς τροποποιημένους νόμους ταυτόχρονα. Ο Νόμος περί Επενδύσεων, ο Νόμος περί Επενδύσεων για Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) και ο Νόμος περί Προσφορών έχουν προσαρμόσει την εξουσία έγκρισης επενδυτικών πολιτικών για στεγαστικά έργα, βιομηχανικά πάρκα και ζώνες επεξεργασίας εξαγωγών. Ο Νόμος περί Γης του 2024 τροποποιεί μια σειρά κανονισμών σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τα σχέδια χρήσης γης, την ανάκτηση γης, την αποτίμηση γης και τους τιμοκαταλόγους. Εν τω μεταξύ, το ψήφισμα 201/2025/QH15 σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή ενός μηχανισμού για την κοινωνική στέγαση ανοίγει επίσης μια νέα κατεύθυνση.

Ο κ. Hieu ενημέρωσε ότι στο επόμενο διάστημα, η Εθνοσυνέλευση θα εξετάσει και θα εγκρίνει 48 νομοσχέδια και ψηφίσματα, πολλά από τα οποία σχετίζονται άμεσα με τα ακίνητα. Αυτό απαιτεί από τις επιχειρήσεις να παρακολουθούν στενά, να προσαρμόζουν τις στρατηγικές τους και να διασφαλίζουν την κατάλληλη λειτουργία τους.

«Οι νομικές ρυθμίσεις όχι μόνο δημιουργούν ένα πλαίσιο διαχείρισης, αλλά φέρνουν και ευκαιρίες αλλά και προκλήσεις. Οι επιχειρήσεις που γνωρίζουν πώς να συμμορφώνονται και να προσαρμόζονται άμεσα θα ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους και θα αναπτυχθούν με βιώσιμο τρόπο», τόνισε ο κ. Hieu.

Πηγή: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm