Σημαντικά σημεία στον τομέα των ακινήτων το 2023: Μια χρονιά ξεμπερδέματος

Σειρά εκδοθέντων ασφαλιστηρίων συμβολαίων

Από τα τέλη του 2022, η αγορά ακινήτων αντιμετώπισε δυσκολίες σε πολλές πτυχές, από τη νομιμότητα των έργων έως το ομολογιακό κεφάλαιο, τα τραπεζικά δάνεια... Για την επίλυση αυτών των προβλημάτων, το 2023, η κυβέρνηση εξέδωσε πολλές έγκαιρες οδηγίες και πολιτικές για την αναζωογόνηση της αγοράς.

Τον Μάρτιο, εκδόθηκε το Διάταγμα 08 της Κυβέρνησης, το οποίο συμπληρώνει τον κανονισμό: Για τα ομόλογα που προσφέρονται στην εγχώρια αγορά, σε περίπτωση που η εκδούσα επιχείρηση δεν μπορεί να καταβάλει πλήρως και έγκαιρα το κεφάλαιο και τους τόκους του ομολόγου σε Βιετναμέζικα Ντόνγκ σύμφωνα με το ανακοινωθέν σχέδιο έκδοσης, μπορεί να διαπραγματευτεί με τον κάτοχο του ομολόγου για την καταβολή του κεφαλαίου και των τόκων του ομολόγου που οφείλονται με περιουσιακά στοιχεία.

Αυτός ο κανονισμός αποτελεί τη βάση για τις επιχειρήσεις ώστε να αναβάλλουν το χρέος τους, να πωλούν περιουσιακά στοιχεία με έκπτωση και να πληρώνουν κεφάλαιο και τόκους επί ομολόγων που λήγουν με άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως ακίνητα.

Το διάταγμα 33 της κυβέρνησης σχετικά με μια σειρά λύσεων για την άρση των εμποδίων και την προώθηση της ασφαλούς, υγιούς και βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων εκδόθηκε επίσης τον Μάρτιο. Πιο συγκεκριμένα, η Κρατική Τράπεζα ανέλαβε να προεδρεύσει της εφαρμογής ενός προγράμματος πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND για κοινωνική στέγαση και στέγαση για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Η κύρια δύναμη αυτού του προγράμματος είναι 4 κρατικές εμπορικές τράπεζες ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), οι οποίες παρέχουν δάνεια σε επενδυτές και αγοραστές κατοικιών για έργα κοινωνικής στέγασης, έργα εργατικής στέγασης, καθώς και έργα ανακαίνισης και ανοικοδόμησης παλαιών διαμερισμάτων με προνομιακά επιτόκια.

Η αγορά ακινήτων θα ξεκολλήσει από πολλές θετικές πολιτικές το 2023 (Εικονογράφηση: Hai Long).

Ενώ η αγορά φαίνεται να παρουσιάζει ανισορροπία στην προσφορά, με τις πολυτελείς κατοικίες να κυριαρχούν, ενώ οι κατοικίες για άτομα με χαμηλό εισόδημα έχουν «εξαφανιστεί», η κυβέρνηση εξέδωσε άμεσα την Απόφαση 338, εγκρίνοντας το έργο για επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030.

Συνεπώς, έως το 2030, ο συνολικός αριθμός διαμερισμάτων που θα ολοκληρωθούν σε τοπικές περιοχές θα είναι περίπου 1 εκατομμύριο, συμπεριλαμβανομένης της περιόδου 2021-2025, ολοκληρώνοντας περίπου 428.000 μονάδες. Το έργο στοχεύει στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και εργατικών κατοικιών σε τιμές κατάλληλες για την προσιτή τιμή των νοικοκυριών μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος σε αστικές περιοχές και των εργαζομένων και εργατών σε βιομηχανικά πάρκα και ζώνες επεξεργασίας εξαγωγών.

Ένα άλλο φωτεινό σημείο είναι ότι στα τέλη Νοεμβρίου, η Εθνοσυνέλευση ψήφισε την ψήφιση του τροποποιημένου νόμου περί στέγασης και του τροποποιημένου νόμου περί επιχειρήσεων ακινήτων, οι οποίοι θα τεθούν σε ισχύ από το 2025. Οι ειδικοί λένε ότι για πρώτη φορά στην ιστορία, εκδόθηκαν ταυτόχρονα δύο νόμοι που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων. Εάν ο τροποποιημένος νόμος περί γης ψηφιστεί το 2024, η αγορά ακινήτων θα έχει πολλά περισσότερα θετικά σημεία.

Επιπλέον, ο Πρωθυπουργός και πολλά υπουργεία και παραρτήματα πραγματοποιούσαν συνεχώς διαδικτυακές συναντήσεις με επιχειρήσεις ακινήτων για την επίλυση νομικών προβλημάτων έργων· συναντήθηκαν με τον τραπεζικό τομέα για να προτείνουν λύσεις για την υποστήριξη των επιχειρήσεων όσον αφορά τις κεφαλαιακές πηγές, τη μείωση των επιτοκίων δανεισμού και τη σταθεροποίηση των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Η αγορά αντέδρασε θετικά.

Αν και οι ειδικοί πιστεύουν ότι ο κλάδος των ακινήτων μπορεί να ανακάμψει από τα μέσα του 2024, όταν η πολιτική θα έχει αρκετό χρόνο να «απορροφηθεί», στην πραγματικότητα, έχουν εμφανιστεί πολλά θετικά μηνύματα από την αγορά. Χάρη στην πολιτική της κυβέρνησης για την άρση των εμποδίων στα ομόλογα ακινήτων, πολλές επιχειρήσεις μπόρεσαν να παρατείνουν και να αναβάλουν τη λήξη των ομολόγων, χρησιμοποιώντας περιουσιακά στοιχεία για την πραγματοποίηση πληρωμών όπως η Novaland, η Hung Thinh...

Συμμετέχοντας στη συζήτηση στις αρχές Δεκεμβρίου, ο κ. Nguyen Hoang Duong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικών Τραπεζών και Χρηματοπιστωτικών Ιδρυμάτων (Υπουργείο Οικονομικών), δήλωσε ότι περίπου το 40% του όγκου των ληξιπρόθεσμων ομολόγων 68 επιχειρήσεων είχε μέχρι στιγμής σχέδια διαπραγμάτευσης. Το ποσοστό επιτυχών διαπραγματεύσεων αυξήθηκε από 16% τον Φεβρουάριο σε 63% τον Οκτώβριο. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις που έχουν εξασφαλίσει οικονομικούς πόρους έχουν προληπτικά αγοράσει πίσω ομόλογα πριν από τη λήξη τους.

Επίσης, σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, εάν δεν είχε εκδοθεί εταιρικό ομόλογο το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, μέχρι το τέλος Νοεμβρίου, το ποσό των εκδοθέντων ατομικών εταιρικών ομολόγων θα είχε φτάσει τα 220.000 δισεκατομμύρια VND.

Οι ροές κεφαλαίων προς τον τομέα των ακινήτων έχουν επίσης αυξηθεί χάρη στις πολιτικές ανοιχτής πίστωσης. Σύμφωνα με τα τελευταία ενημερωμένα στοιχεία της Κρατικής Τράπεζας, στις 30 Σεπτεμβρίου, το συνολικό ανεξόφλητο χρέος για τον τομέα των ακινήτων έφτασε τα 2,74 τρισεκατομμύρια VND, αυξημένο κατά 6% σε σύγκριση με την αρχή του έτους.

(Εικονογράφηση: Κουάνγκ Αν).

Τα επιτόκια δανεισμού έχουν σταδιακά μειωθεί, όπως ζητήθηκε και δόθηκε στις οδηγίες του Πρωθυπουργού και της Κρατικής Τράπεζας. Πολλές τράπεζες έχουν μειώσει τα επιτόκια δανεισμού για επαγγελματικές κατοικίες κατά 5,5-7,5% ετησίως για τους πρώτους 12-18 μήνες και στη συνέχεια εφάρμοσαν κυμαινόμενα επιτόκια περίπου 9,5-11% ετησίως. Οι έρευνες δείχνουν ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε πολλές εμπορικές τράπεζες έχουν μειωθεί κατά περίπου 1-3% ετησίως σε σύγκριση με την αρχή του έτους.

Όσον αφορά την πολιτική κοινωνικής στέγασης, σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, το 2023, οι περιοχές σε όλη τη χώρα ξεκίνησαν 10 έργα κοινωνικής στέγασης και στέγασης για εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα, με συνολικά πάνω από 19.800 μονάδες. Από αυτά, η πόλη Χάι Φονγκ είναι η περιοχή με 4 έργα κοινωνικής στέγασης που ξεκίνησαν, με συνολικά πάνω από 6.700 μονάδες. Η πόλη Ανόι, η πόλη Thua Thien - επαρχία Χουέ και η Λαμ Ντονγκ έχουν ξεκινήσει από 1 έργο κοινωνικής στέγασης η καθεμία.

Ωστόσο, η εκταμίευση του πακέτου πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND για κοινωνική στέγαση και χαμηλού κόστους κατοικίες δεν ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες. Το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι περίπου 23 δήμοι έχουν ανακοινώσει μια λίστα με 54 έργα που είναι επιλέξιμα για δάνεια στο πλαίσιο του προγράμματος πίστωσης των 120.000 δισεκατομμυρίων VND, με ζήτηση δανείων 25.884 δισεκατομμυρίων VND. Μέχρι σήμερα, το εκταμιευμένο ποσό έχει ξεπεράσει μόνο τα 143 δισεκατομμύρια VND.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), το πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND εφαρμόζει προνομιακό επιτόκιο δανείου 8,7% ετησίως για τους επενδυτές και 8,2% ετησίως για τους αγοραστές κατοικιών έως τις 30 Ιουνίου.

Από την 1η Ιουλίου, κάθε 6 μήνες, η Κρατική Τράπεζα θα ανακοινώνει τα προνομιακά επιτόκια δανεισμού στις εμπορικές τράπεζες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα. Μετά τη λήξη της προνομιακής περιόδου, τα επιτόκια δανεισμού θα αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης και συμφωνίας μεταξύ της τράπεζας και του πελάτη.

Η HoREA πιστεύει ότι το επιτόκιο δανεισμού, το οποίο είναι 1,5-2% χαμηλότερο από το κανονικό επιτόκιο των εμπορικών δανείων, εξακολουθεί να είναι υψηλότερο από το προηγούμενο επιτόκιο των κοινωνικών στεγαστικών δανείων. Η προνομιακή περίοδος είναι επίσης σύντομη (5 έτη) και το επιτόκιο αναπροσαρμόζεται κάθε 6 μήνες, προκαλώντας ανασφάλεια στους δανειολήπτες.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm