Η εκτίμηση της αξίας της γης αποτελεί βασικό ζήτημα για την επίλυση προβλημάτων και παραβιάσεων που σχετίζονται με τη γη.

Το απόγευμα της 7ης Αυγούστου, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha προήδρευσε σε κοινή συνάντηση με φυσική παρουσία και διαδικτυακά σχετικά με το σχέδιο Διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει διάφορα άρθρα του Κυβερνητικού Διατάγματος 44/2014/ND-CP που ρυθμίζει τις τιμές της γης.

Στη συνάντηση παρευρέθηκαν επικεφαλής και εκπρόσωποι από τα Υπουργεία Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, Οικονομικών, Χωροταξίας και Επενδύσεων, Δημόσιας Ασφάλειας, Κατασκευών, την Κυβερνητική Επιθεώρηση , την Κρατική Ελεγκτική Υπηρεσία, την Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης, την Κρατική Επιτροπή Διαχείρισης Κεφαλαίων στις Επιχειρήσεις, εκπρόσωποι από 22 επαρχίες και πόλεις, εμπειρογνώμονες, ενώσεις ακινήτων, εταιρείες εκτίμησης ακινήτων κ.λπ.

Της συνάντησης προήδρευσε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Τραν Χονγκ Χα.

Μεταρρύθμιση της διαδικασίας καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για να διασφαλιστεί η αποτελεσματική αξιοποίηση των χερσαίων πόρων.

Σύμφωνα με έκθεση του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , το Διάταγμα 44 περιγράφει πέντε μεθόδους αποτίμησης γης, όπως: άμεση σύγκριση, έκπτωση, εισόδημα, πλεόνασμα και συντελεστής προσαρμογής της τιμής της γης. Μέσω συγκεκριμένων μεθόδων αποτίμησης γης, οι τιμές της γης έχουν σε μεγάλο βαθμό ευθυγραμμιστεί με τις τιμές της αγοράς, περιορίζοντας τις απώλειες εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό και διασφαλίζοντας τα δικαιώματα όσων η γη τους απαλλοτριώνεται.

Ωστόσο, μετά από περισσότερα από 9 χρόνια εφαρμογής, ορισμένοι κανονισμοί σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης έχουν αποκαλύψει περιορισμούς και αδυναμίες. Ορισμένες περιοχές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σύγχυση στην εφαρμογή τους, επηρεάζοντας την πρόοδο της αποτίμησης γης. Ορισμένες μέθοδοι αποτίμησης γης δεν είναι κατάλληλες για τις πραγματικές συνθήκες όσον αφορά τις πληροφορίες της αγοράς, τα δικαιώματα χρήσης γης στερούνται διαφάνειας και δεν είναι κατάλληλες για την κρατική διαχείριση των τιμών γης στο πλαίσιο μιας ελλιπούς βάσης δεδομένων τιμών γης. Οι κανονισμοί σχετικά με το περιεχόμενο και τους όρους εφαρμογής των μεθόδων αποτίμησης γης παρουσιάζουν ορισμένες ασυνέπειες και έλλειψη εξειδίκευσης, με αποτέλεσμα περιπτώσεις όπου διαφορετικές μέθοδοι που εφαρμόζονται στο ίδιο οικόπεδο αποδίδουν διαφορετικά αποτελέσματα...

Συνεπώς, είναι απαραίτητο να εκδοθεί διάταγμα που να τροποποιεί και να συμπληρώνει διάφορα άρθρα του Διατάγματος 44, με σκοπό την άμεση βελτίωση των κανονισμών σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης, την καινοτομία των διαδικασιών για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης, ώστε να διασφαλιστεί η αποτελεσματική αξιοποίηση των χερσαίων πόρων, και την καθοδήγηση των τοπικών αρχών ώστε να εφαρμόσουν ομοιόμορφα την ανάθεση εξουσίας από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με συγκεκριμένες τιμές γης, όπως ορίζεται στον Νόμο περί Οργάνωσης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και στο Ψήφισμα Αρ. 73/NQ-CP της 6ης Μαΐου 2023.

Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης δήλωσε ότι οι παρατυπίες στην αποτίμηση γης προέρχονται κυρίως από την εφαρμογή λανθασμένων μεθόδων ή τη χρήση δεδομένων εισόδου που δεν είναι αντικειμενικά, διαφανή ή ακριβή.

Οι προτεινόμενες λύσεις στοχεύουν στην υπέρβαση των υφιστάμενων ελλείψεων, δυσκολιών και εμποδίων στις εργασίες αποτίμησης γης κατά την προηγούμενη περίοδο. Συγκεκριμένα, περιλαμβάνουν την αναθεώρηση και βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης γης, την ενσωμάτωση της μεθόδου έκπτωσης στη συγκριτική μέθοδο και την τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων περιεχομένων της μεθόδου πλεονάσματος για τη μείωση του στοιχείου των υποθέσεων και της υποκειμενικής βούλησης του εκτιμητή, καθιστώντας την εφαρμογή ευκολότερη.

Οι κανονισμοί καθορίζουν τους όρους εφαρμογής κάθε μεθόδου αποτίμησης γης, ώστε να διασφαλίζεται η συνέπεια στην επιλογή και εφαρμογή των μεθόδων αποτίμησης γης· τις πηγές πληροφοριών που πρέπει να συλλέγονται για την εφαρμογή των μεθόδων αποτίμησης γης· και επεκτείνουν τις περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να εφαρμοστεί η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης...

Το σχέδιο Διατάγματος προσθέτει επίσης κανονισμούς που ορίζουν ότι κατά την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου, του εισοδήματος και του πλεονάσματος, τα αποτελέσματα του προσδιορισμού συγκεκριμένων τιμών γης με τη χρήση της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης πρέπει να συγκρίνονται ταυτόχρονα· τις διαδικασίες για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης σε περιπτώσεις όπου η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή εξουσιοδοτεί την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να αποφασίζει για συγκεκριμένες τιμές γης· περιπτώσεις όπου δεν μπορεί να επιλεγεί οργανισμός με συμβουλευτική αρμοδιότητα για την αποτίμηση γης· και μεταβατικές διατάξεις για ορισμένες περιπτώσεις...

Η συνάντηση πραγματοποιήθηκε διαδικτυακά.

Η εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης σε συνδυασμό με την κατάλληλη επαλήθευση διασφαλίζει την ειλικρίνεια και την αντικειμενικότητα.

Μιλώντας στη συνάντηση, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha δήλωσε ότι στο μέλλον, ο τροποποιημένος Νόμος περί Γης, μόλις ψηφιστεί, θα αποτελέσει σημαντική νομική βάση για τη δημιουργία βάσης δεδομένων για τις τιμές της γης και χαρτών αξίας γης για την κατασκευή ως βάση για την εφαρμογή όλων των μεθόδων αποτίμησης.

Αρχικά, οι φορείς διαχείρισης και οι συμβουλευτικές μονάδες αποτίμησης γης πρέπει να συμφωνήσουν στη μέθοδο επιλογής και εφαρμογής μεθόδων αποτίμησης γης σε συνδυασμό με την κατάλληλη επαλήθευση, διασφαλίζοντας την ειλικρίνεια, την αντικειμενικότητα, την ακρίβεια και την ευθυγράμμιση με την αγοραία αξία, ελαχιστοποιώντας την εξάρτηση από υποκειμενικές απόψεις και διασφαλίζοντας την αξιοπιστία μεταξύ των φορέων διαχείρισης, των συμβουλευτικών μονάδων αποτίμησης γης και των υπηρεσιών επιβολής του νόμου.

Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha δήλωσε ξεκάθαρα: Η αποτίμηση της γης αποτελεί βασικό ζήτημα για την επίλυση των τρεχουσών δυσκολιών, εμποδίων και παραβιάσεων που σχετίζονται με τη γη. Η τροποποίηση του Διατάγματος 44 απαιτεί μια ορθή μεθοδολογία, επιστημονική βάση και πρακτική εμπειρία.

Οι μέθοδοι αποτίμησης γης (συγκριτικές, εισοδηματικές, πλεονασματικές) έχουν χρησιμοποιηθεί σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο. Σε αυτές τις μεθόδους, οι πληροφορίες εισόδου και τα δεδομένα σχετικά με την αγορά γης είναι κρίσιμα για την εφαρμογή μιας ακριβούς μεθόδου αποτίμησης. Κάθε μέθοδος αποτίμησης εφαρμόζεται σύμφωνα με τις συγκεκριμένες πληροφορίες εισόδου και τα δεδομένα που είναι διαθέσιμα για κάθε αγροτεμάχιο.

Στη συνάντηση παρευρέθηκαν ειδικοί.

Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης έδωσε εντολή στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να συντονιστεί στενά με το Υπουργείο Οικονομικών, το Υπουργείο Κατασκευών, άλλα υπουργεία, τομείς και ενώσεις, για την περαιτέρω διευκρίνιση των κριτηρίων και των προϋποθέσεων συλλογής πληροφοριών και δεδομένων εισόδου για κάθε συγκεκριμένο αγροτεμάχιο και έργο, ως βάση για την εφαρμογή της καταλληλότερης μεθόδου αποτίμησης, αποφεύγοντας την αυθαιρεσία και την υποκειμενικότητα.

«Τα κριτήρια εισαγωγής πληροφοριών πρέπει να είναι συνεπή, διαφανή, δημόσια, απλά και εφικτά, χρησιμεύοντας ως βάση για την εφαρμογή κατάλληλων μεθόδων αποτίμησης», δήλωσε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και ζήτησε από την αρμόδια υπηρεσία να διευκρινίσει την εξουσία και τις ευθύνες των φορέων διαχείρισης, των οργανισμών συμβούλων αποτίμησης, των συμβουλίων εκτίμησης αποτίμησης κ.λπ., στις διαδικασίες διενέργειας αποτίμησης γης.

Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης σημείωσε επίσης ότι ακόμη και αν ψηφιστεί το αναθεωρημένο σχέδιο νόμου περί γης, το οποίο επιτρέπει την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης με βάση τις ζώνες αξίας, θα πρέπει να εφαρμόζονται και άλλες μέθοδοι αποτίμησης σε περιοχές όπου δεν έχουν συλλεχθεί επαρκή δεδομένα γης με βάση τις ζώνες αξίας. Για τις περιοχές που παρακολουθούν στενά τις διακυμάνσεις των τιμών της αγοράς γης, μπορούν να προχωρήσουν στην εφαρμογή της μεθόδου αποτίμησης με βάση τις ζώνες αξίας.

Πηγή: https://www.congluan.vn/dinh-gia-dat-la-van-de-then-chot-trong-giai-quyet-nhung-vuong-mac-vi-pham-ve-dat-dai-post259491.html