Προβλέποντας τις τάσεις των τιμών των ακινήτων, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρόκειται να εκδώσει έναν προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης. Ποια είναι τα οφέλη από το να μην υπάρχει κόκκινο βιβλίο;

Πληροφορίες σχετικά με τη στέγαση και την αγορά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 θα είναι σύντομα διαθέσιμες, οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται, η πόλη Χο Τσι Μινχ ορίζει την ημερομηνία έκδοσης του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ μόλις πέρασε μια περίοδο διακυμάνσεων και δείχνει σημάδια ανάκαμψης και αυξήσεων τιμών. (Φωτογραφία: Linh An)

Πληροφορίες για τη στέγαση και την αγορά σύντομα, το τρίτο τρίμηνο του 2024

Πρόσφατα, το Υπουργείο Κατασκευών απέστειλε επίσημη επιστολή στις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων σχετικά με την εφαρμογή της γνωστοποίησης πληροφοριών για το τρίτο τρίμηνο του 2024 σχετικά με τη στέγαση και την αγορά ακινήτων.

Εκτελώντας το καθήκον της δημοσίευσης πληροφοριών σχετικά με τη στέγαση και την αγορά ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του Διατάγματος αριθ. 94/2024/ND-CP της Κυβέρνησης, το οποίο περιγράφει λεπτομερώς ορισμένα άρθρα του Νόμου περί Ακινήτων σχετικά με την κατασκευή και τη διαχείριση συστημάτων πληροφοριών και βάσεων δεδομένων για τη στέγαση και την αγορά ακινήτων, με ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, το Υπουργείο Κατασκευών ζητά από τις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων να ενημερώσουν την κατάσταση όσον αφορά την έκδοση προγραμμάτων και σχεδίων ανάπτυξης κατοικιών· τον αριθμό των έργων που εγκρίθηκαν για επενδυτικές πολιτικές και την επιλογή επενδυτών·

Αριθμός έργων ανάπτυξης κατοικιών, έργων ακινήτων που έχουν λάβει άδεια, σε εξέλιξη, ολοκληρωμένων· αριθμός έργων, διαμερισμάτων που είναι επιλέξιμα για πώληση μελλοντικών κατοικιών (εμπορικές κατοικίες, κοινωνικές κατοικίες)·

Όγκος συναλλαγών και συνολική αξία συναλλαγών διαμερισμάτων, μεμονωμένων κατοικιών, μεταβιβασμένων οικοπέδων· τιμές κατοικιών και ορισμένων άλλων τύπων ακινήτων (διαμερίσματα, μεμονωμένες κατοικίες, οικόπεδα, κοινωνικές κατοικίες)· τιμές ενοικίασης γραφείων· εμπορικών χώρων· ξενοδοχείων, θέρετρα · βιομηχανικών ακινήτων· αποθέματος ακινήτων.

Υποβολή έκθεσης σχετικά με την υλοποίηση επενδύσεων στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και την υλοποίηση του πακέτου πίστωσης ύψους 120 τρισεκατομμυρίων VND για δάνεια κοινωνικής στέγασης στην περιοχή· υποβολή έκθεσης σχετικά με τις δυσκολίες και τα προβλήματα των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων στην περιοχή και πρόταση λύσεων (εάν υπάρχουν).

Η αγορά καθορίζει ένα νέο επίπεδο τιμών

Ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ μόλις πέρασε μια περίοδο διακυμάνσεων και δείχνει σημάδια ανάκαμψης και αυξήσεων τιμών. Ο νέος νομικός διάδρομος δημιουργεί τα θεμέλια για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Quoc Anh, ο νέος νομικός διάδρομος με την έναρξη ισχύος τριών νόμων, δηλαδή του περί Στέγασης Νόμου του 2023, του περί Ακινήτων Νόμου του 2023 και του περί Γης Νόμου του 2024, θα αυξήσει τις τιμές πολλών τύπων ακινήτων. Συγκεκριμένα, το κόστος της γης και πολλοί νέοι κανονισμοί δημιουργούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά.

Ο λόγος για την αύξηση των τιμών γης οφείλεται στην αυξημένη συχνότητα ενημερώσεων των τιμών γης όταν καταργήθηκε το πλαίσιο τιμών γης και ο πίνακας τιμών γης ενημερώνεται ετησίως, αντί για κάθε 5 χρόνια όπως πριν. Η αύξηση των τιμών γης οφείλεται επίσης στην αυξημένη ακρίβεια όταν καταργήθηκε η μέθοδος έκπτωσης και προέρχεται από τους κανονισμούς σχετικά με τους όρους εφαρμογής των 4 μεθόδων αποτίμησης γης.

Επιπλέον, η αυστηρότερη νομική πιστοποίηση κατά την προσθήκη όρων για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης για γη σε χρήση χωρίς διαφορές θα αυξήσει επίσης τις τιμές της γης, όταν δίνεται ολοένα και μεγαλύτερη έμφαση και εστιάζεται στις απαιτήσεις για γη με σαφές νομικό καθεστώς.

Δεν αυξάνονται μόνο οι τιμές της γης, αλλά αυξάνονται και οι τιμές των πρωτογενών ακινήτων λόγω του κόστους εκκαθάρισης του χώρου που αυξάνεται με τις τιμές της γης. Επιπλέον, οι κανονισμοί σχετικά με τις διαδικασίες επανεγκατάστασης θα αυξήσουν την τιμή των πρωτογενών ακινήτων όταν οι επενδυτές πρέπει να μεριμνήσουν για τη στέγαση επανεγκατάστασης στο έργο, η οποία θα εφαρμοστεί πριν από την αποκατάσταση και την εκκαθάριση.

Οι όροι για τις κατοικίες επανεγκατάστασης είναι επίσης σαφείς και αυστηροί, καθώς πρέπει να είναι ίσοι ή καλύτεροι από τις προηγούμενες κατοικίες των ανθρώπων. Η περιοχή επανεγκατάστασης πρέπει να διαθέτει ολοκληρωμένες υποδομές. Ο κ. Quoc Anh δήλωσε ότι οι τιμές των δευτερογενών ακινήτων θα αυξηθούν επίσης λόγω της αύξησης των τιμών των πρωτογενών ακινήτων.

Συγκεκριμένα για κάθε τύπο, οι ιδιωτικές κατοικίες αυξάνονται ανάλογα με τις τιμές της γης, με αποτέλεσμα η αγορά να επεκτείνεται. Οι τιμές της γης αυξάνονται επίσης όταν η προσφορά υποδιαιρεμένων οικοπέδων περιορίζεται, απαιτώντας τιμή κλεισίματος. Τα έργα αστικής στέγασης θα είναι πιο δημοφιλή από τα έργα γης και με επενδύσεις σε υποδομές και επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, τα έργα αστικής στέγασης καθιερώνουν επίσης νέες τιμές.

Το Ανόι αυξάνει επίσημα την ελάχιστη έκταση χωροταξικής διαίρεσης

Η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι μόλις εξέδωσε την απόφαση αριθ. 61 που ρυθμίζει σημαντικά θέματα που σχετίζονται με τη διαχείριση και τη χρήση γης στην πόλη.

Ένα από τα αξιοσημείωτα σημεία αυτής της απόφασης είναι οι όροι και η ελάχιστη έκταση για τη διαίρεση και την ενοποίηση γης.

Όσον αφορά την κατάτμηση οικιστικών οικοπέδων, σε συνοικίες και πόλεις, η περιοχή εκτός των οδών κυκλοφορίας, των έργων τεχνικής υποδομής, των δημόσιων χώρων, το οικόπεδο μετά την κατάτμηση δεν πρέπει να είναι μικρότερο από 50 τετραγωνικά μέτρα, το μήκος πρέπει να είναι μεγαλύτερο από 4 μέτρα και το πλάτος που εφάπτεται των οδών κυκλοφορίας πρέπει να είναι 4 μέτρα ή περισσότερο.

Για τις κοινότητες στις πεδινές περιοχές, η ελάχιστη επιφάνεια μετά τον διαχωρισμό των οικοπέδων είναι 80m2, για τις κοινότητες στις μεσαίες περιοχές είναι 100m2 και για τις κοινότητες στις ορεινές περιοχές είναι τουλάχιστον 150m2.

Για μη γεωργικές εκτάσεις, ο κανονισμός ισχύει για οικόπεδα που δεν έχουν διατεθεί ή μισθωθεί από το Κράτος για την υλοποίηση έργων. Σε συνοικίες και πόλεις, οι εμπορικές εκτάσεις για υπηρεσίες πρέπει να έχουν πλάτος 10 μέτρα ή περισσότερο, δίπλα σε δρόμους κυκλοφορίας, με ελάχιστη επιφάνεια 400 τ.μ. Για άλλους τύπους μη γεωργικών εκτάσεων, το οικόπεδο πρέπει να έχει πλάτος άνω των 20 μέτρων, με ελάχιστη επιφάνεια 1.000 τ.μ.

Στις κοινότητες, η εμπορική γη για υπηρεσίες πρέπει να έχει έκταση τουλάχιστον 800 τ.μ. και άλλες μη γεωργικές εκτάσεις πρέπει να έχουν έκταση τουλάχιστον 2.000 τ.μ.

Για τις γεωργικές εκτάσεις, η ελάχιστη έκταση για ετήσιες καλλιέργειες είναι 300 τ.μ. σε συνοικίες και πόλεις και 500 τ.μ. σε κοινότητες· η έκταση για πολυετείς καλλιέργειες και υδατοκαλλιέργειες είναι 500 τ.μ. σε συνοικίες και πόλεις και 1.000 τ.μ. σε κοινότητες, αντίστοιχα. Οι παραγωγικές δασικές εκτάσεις διαιρούνται σε οικόπεδα εάν η έκταση δεν είναι μικρότερη από 5.000 τ.μ.

Επί του παρόντος, η διαίρεση γης στο Ανόι εφαρμόζεται σύμφωνα με την Απόφαση Αρ. 20 του 2017. Συνεπώς, το οικόπεδο μετά τη διαίρεση πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 30m2 για τις συνοικίες και τις πόλεις και όχι λιγότερο από το 50% του νέου ορίου κατανομής οικιστικής γης (ελάχιστο) για τις υπόλοιπες περιοχές.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ θα εκδώσει προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης πριν από τις 15 Οκτωβρίου.

Όσον αφορά τη διαδικασία προσαρμογής του τιμοκαταλόγου γης το 2020, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ (HCMC) μόλις ανέφερε στο Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης την πρόοδο και το περιεχόμενο της εφαρμογής.

Σύμφωνα με την Επιτροπή του Λαού της Πόλης, ο Νόμος περί Γης του 2024 περιλαμβάνει μια σειρά από νέα σημεία, όπως η τελειοποίηση του μηχανισμού για τον καθορισμό των τιμών της γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και η κατάργηση των κανονισμών σχετικά με τα πλαίσια τιμών της γης.

Επιπλέον, ένας τιμοκατάλογος γης σύμφωνα με τον νέο νόμο θα καταρτίζεται και θα εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, ώστε να προσαρμόζεται στην αγορά και να χρησιμεύει ως βάση για τον προσδιορισμό 12 οικονομικών υποχρεώσεων για 2 ομάδες χρηστών γης.

Εν τω μεταξύ, ο τιμοκατάλογος του 2020 που εφαρμόζεται επί του παρόντος στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει 3 μειονεκτήματα: Ο τιμοκατάλογος ελέγχεται από το πλαίσιο τιμών, επομένως η μέγιστη τιμή οικιστικής γης είναι μόνο 162 εκατομμύρια VND/m2, πολύ διαφορετική από την τιμή της αγοράς· οι τιμές γης επανεγκατάστασης δεν έχουν ενημερωθεί· υπάρχει ένα εμπόδιο στην τιμολόγηση οικοπέδων με αξία μικρότερη από 30 δισεκατομμύρια VND σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο.

Αντιμέτωπη με την ανάγκη προσαρμογής των τιμών της γης, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ανέθεσε στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (TN-MT) να συντάξει ένα προσχέδιο ακολουθώντας μια απλοποιημένη διαδικασία που θα εκδοθεί την 1η Αυγούστου.

Αφού συγκέντρωσε γραπτές γνώμες και μέσω συνεδριάσεων αναθεώρησης, στις 30 Ιουλίου, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος υπέβαλε την απόφαση για την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου του 2020 στο Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμοκαταλόγου Γης της πόλης Χο Τσι Μινχ. Στη συνέχεια, το Υπουργείο υπέβαλε πρόσθετες επιπτώσεις του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου.

Στη συνεδρίαση της 20ής Σεπτεμβρίου, η Ομάδα Εργασίας του Συμβουλίου διατύπωσε ορισμένα σχόλια σχετικά με το προσχέδιο του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης και το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος τα αποδέχτηκε και τα συμπεριέλαβε στο προσχέδιο.

Όσον αφορά την πρόοδο του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης στο επόμενο διάστημα, στις 30 Σεπτεμβρίου, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος θα ολοκληρώσει την υποβολή του στο Συμβούλιο. Αναμένεται ότι πριν από τις 10 Οκτωβρίου, το Συμβούλιο θα πραγματοποιήσει συνεδρίαση αξιολόγησης. Σύμφωνα με το σχέδιο, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης θα εκδοθεί από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ πριν από τις 15 Οκτωβρίου.

Κατά τη διάρκεια της περιόδου που ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος δεν ήταν διαθέσιμος, στις 21 Σεπτεμβρίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ενέκρινε τα τμήματα, τα παραρτήματα, τη Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Thu Duc και τις περιφέρειες να εφαρμόσουν τον ισχύοντα τιμοκατάλογο γης και τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων και των φόρων.

Ποια δικαιώματα έχουν οι χρήστες γης χωρίς κόκκινα βιβλία;

Όταν ένα οικόπεδο έχει καταχωρηθεί σε κόκκινο βιβλίο, οι άνθρωποι έχουν πλήρη δικαιώματα χρηστών γης, όπως μεταβίβαση, δωρεά και αποζημίωση. Ωστόσο, δεν γνωρίζουν όλοι ποια δικαιώματα έχουν οι χρήστες γης χωρίς κόκκινο βιβλίο. Ανατρέξτε στο παρακάτω άρθρο για να κατανοήσετε αυτά τα δικαιώματα.

1. Αποζημίωση γης

α, Περιπτώσεις όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις χορήγησης Πιστοποιητικού αλλά δεν έχουν χορηγηθεί

Το άρθρο 95, παράγραφος 1 και παράγραφος 2, σημείο α) του νόμου περί γης αριθ. 31/2024/QH15 ορίζει ότι τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη εκτός από μισθωμένη γη με ετήσια καταβολή ενοικίου γης θα αποζημιώνονται για τη γη όταν το Κράτος ανακτά γη για σκοπούς εθνικής άμυνας και ασφάλειας· κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης για εθνικά και δημόσια συμφέροντα, εάν πληρούν μία από τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Να έχει πιστοποιητικό.

- Υπάρχει απόφαση για παραχώρηση γης ή μίσθωση γης ή απόφαση για άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης από αρμόδια αρχή.

- Να έχετε ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης για την έκδοση Πιστοποιητικού.

- Έλαβε μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς, αλλά δεν έχει ολοκληρώσει τις διαδικασίες καταχώρισης γης.

- Χρήση γης βάσει σύμβασης υποθήκης για την εξόφληση χρεών· έγγραφο που αναγνωρίζει τα αποτελέσματα της δημοπρασίας και έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις.

Έτσι, ακόμη και αν δεν έχει χορηγηθεί Πιστοποιητικό αλλά πληρούνται οι προϋποθέσεις χορήγησής του και υπάρχει ένα από τα παραπάνω έγγραφα, το νοικοκυριό ή το άτομο θα εξακολουθεί να αποζημιώνεται για τη γη εάν δεν πρόκειται για μισθωμένη γη με ετήσια καταβολή ενοικίου γης.

β. Δεν είναι επιλέξιμο για έκδοση Πιστοποιητικού

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 98 του νόμου περί γης του 2024, ακόμη και αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση Πιστοποιητικού, τα νοικοκυριά και τα άτομα που ασχολούνται άμεσα με τη γεωργική παραγωγή θα εξακολουθούν να λαμβάνουν αποζημίωση για τη γη, υπό την προϋπόθεση ότι η γεωργική γη χρησιμοποιήθηκε πριν από την 1η Ιουλίου 2004.

2. Αποζημίωση για ακίνητα που συνδέονται με γη

Η ρήτρα 3 του άρθρου 91 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει τις αρχές αποζημίωσης για περιουσιακές ζημιές όταν το Κράτος ανακτά γη ως εξής:

«Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που υφίστανται ζημιές στην περιουσία τους όπως ορίζεται από το αστικό δίκαιο θα αποζημιωθούν για τη ζημία· οι ιδιοκτήτες παραγωγικών και επιχειρηματικών εγκαταστάσεων που πρέπει να διακόψουν την παραγωγή και τις δραστηριότητές τους λόγω κατάσχεσης γης από το Κράτος θα ληφθούν υπόψη για στήριξη.»

Έτσι, ακόμη και χωρίς Πιστοποιητικό, ο νόμιμος ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας που συνδέεται με τη γη εξακολουθεί να αποζημιώνεται εάν προκληθεί ζημιά από την απαλλοτρίωση γης.

3. Άσκηση δικαιωμάτων χρήσης γης

Σύμφωνα με το άρθρο 45 παράγραφος 1, σημείο α) του νόμου περί γης του 2024, υπάρχουν 2 περιπτώσεις μεταβίβασης ή δωρεάς δικαιωμάτων χρήσης γης ακόμη και χωρίς πιστοποιητικό:

Περίπτωση 1: Κατά την παραλαβή κληρονομιάς δικαιωμάτων χρήσης γης, τη μετατροπή γεωργικής γης κατά την ενοποίηση γης, την ανταλλαγή οικοπέδων ή τη δωρεά δικαιωμάτων χρήσης γης στο Κράτος ή την κοινότητα.

Περίπτωση 2 (Σημείο α, Ρήτρα 4, Άρθρο 127 του Νόμου περί Γης του 2024): Τα νοικοκυριά και τα άτομα που δεν έχουν λάβει Πιστοποιητικό αλλά είναι επιλέξιμα για Πιστοποιητικό επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης, να μισθώνουν, να υπομισθώνουν δικαιώματα χρήσης γης και να συνεισφέρουν κεφάλαιο χρησιμοποιώντας δικαιώματα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων.

4. Χορηγήθηκε άδεια κατασκευής

Ακόμη και αν δεν υπάρχει Πιστοποιητικό, αλλά υπάρχει ένα από τα νόμιμα έγγραφα επί της γης, όπως ορίζεται στο Άρθρο 3 του Διατάγματος 53/2017/ND-CP, θα χορηγηθεί άδεια κατασκευής.

Σημείωση: Οι κατοικίες μπορούν να χτιστούν μόνο σε οικιστική γη.

5. Χρησιμοποιείται προσωρινά μέχρι να ανακτηθεί η γη

Η παράγραφος 8 του άρθρου 138 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει:

«Τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη στις περιπτώσεις που ορίζονται στις ρήτρες 1, 2, 3, 4, 5 και 6 του παρόντος άρθρου, αλλά δεν είναι επιλέξιμα για Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, επιτρέπεται προσωρινά να χρησιμοποιούν τη γη στην τρέχουσα κατάστασή της έως ότου το Κράτος ανακτήσει τη γη και πρέπει να τη δηλώσει και να την καταχωρίσει σύμφωνα με τους κανονισμούς.»

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html