Ενσωμάτωση των χερσαίων πόρων στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας

Η γη είναι ο μεγαλύτερος πόρος, για να μην αναφέρουμε την εισροή και την παραγωγή δεκάδων διαφορετικών βιομηχανιών. Επομένως, ο τρόπος βελτιστοποίησης των χερσαίων πόρων για την εξυπηρέτηση διψήφιας οικονομικής ανάπτυξης στη νέα εποχή είναι ένα πρόβλημα που χρειάζεται μια ακριβή λύση.

ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΠΟΛΛΕΣ ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΗΓΕΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΓΗ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΒΕΛΤΙΣΤΟΠΟΙΗΘΟΥΝ

Στοιχεία από τη Γενική Στατιστική Υπηρεσία ( Υπουργείο Οικονομικών ) δείχνουν ότι τα συνολικά έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού κατά τους πρώτους 8 μήνες του 2025 εκτιμάται ότι θα φτάσουν σχεδόν τα 1.740.000 δισεκατομμύρια VND, ποσό που αντιστοιχεί στο 88,5% της ετήσιας εκτίμησης και σημειώνει αύξηση 28,5% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Συγκεκριμένα, οι προϋπολογισμοί πολλών μεγάλων περιοχών είναι «γεμάτοι» με έσοδα από τη γη.

Οι χερσαίοι πόροι και τα ακίνητα αποτελούν τεράστιους πόρους για την οικονομική ανάπτυξη.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Ο κ. Nguyen Hoang, Αναπληρωτής Διευθυντής της Ακαδημίας Eagle, σχολίασε ότι η θεαματική αύξηση των εσόδων από τη γη δείχνει ότι η γη γίνεται ένας σημαντικός οικονομικός πόρος για τη χώρα, τις επιχειρήσεις και τους ανθρώπους. Ωστόσο, για τη βελτιστοποίηση των πόρων γης για την οικονομική ανάπτυξη, είναι απαραίτητο να σχεδιαστεί μια μακροπρόθεσμη, συστηματική στρατηγική.

Το πρώτο είναι η αποτελεσματική αξιοποίηση των δημόσιων εκτάσεων γης που εκτείνονται από Βορρά προς Νότο. Στην πραγματικότητα, σε πολλές μεγάλες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, το Ανόι , το Ντα Νανγκ... δεν είναι δύσκολο να δει κανείς μια σειρά από «χρυσές» εκτάσεις που κάποτε ήταν κεντρικά γραφεία οργανισμών, εργοστασίων και επιχειρήσεων, τώρα εγκαταλελειμμένες ή χρησιμοποιούνται προσωρινά. Επιπλέον, υπάρχει μια μεγάλη ποσότητα δημόσιας γης, γεωργικής γης και πλεονάζουσας γης μετά τον σχεδιασμό που δεν έχει αξιοποιηθεί στο έπακρο. Εάν αυτός ο πόρος συνεχίσει να σπαταλιέται, θα μειώσει την αποτελεσματικότητα της χρήσης γης και θα προκαλέσει απώλειες στον προϋπολογισμό.

Ομοίως, το πλεονάζον δημόσιο γη μετά τη συγχώνευση επαρχιών/πόλεων πρέπει να αξιοποιηθεί μέσω δημόσιας δημοπρασίας για τη μεγιστοποίηση των εσόδων για τον προϋπολογισμό και την εξάλειψη του κινδύνου απώλειας. Από την άλλη πλευρά, το κράτος μπορεί να θεωρήσει τη δημόσια γη ως «κεφάλαιο εκκίνησης» σε έργα σύμπραξης δημόσιου-ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) και έργα συλλογικής διαχείρισης για την προσέλκυση περισσότερων κοινωνικών πόρων για υποδομές, εκπαίδευση, υγειονομική περίθαλψη και υψηλή τεχνολογία.

Όχι μόνο η δημοπρασία γης για την είσπραξη εσόδων για τον προϋπολογισμό, αλλά και ο τρόπος κατανομής της δημόσιας γης πρέπει να είναι επιλεκτικός. Οι εκτάσεις κοντά σε γραμμές μετρό, σταθμούς λεωφορείων και λιμάνια θα πρέπει να ιεραρχούνται κατά προτεραιότητα για συμπαγή αστική ανάπτυξη σύμφωνα με το μοντέλο TOD για την αύξηση της αξίας εκμετάλλευσης. Τα κονδύλια γης σε προαστιακές και περιφερειακές περιοχές θα πρέπει να μετατραπούν σε πράσινες βιομηχανικές ζώνες, logistics, που θα εξυπηρετούν την αναδιάρθρωση της περιφερειακής οικονομίας. Η δημόσια γη δεν μπορεί να θεωρείται μόνο από εμπορική σκοπιά, όταν ένα μέρος του πλεονάζοντος ταμείου γης πρέπει να διατεθεί για κοινωνική στέγαση και επανεγκατάσταση, ώστε να λυθεί το πρόβλημα στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

εργάτες, μετανάστες εργάτες. Είναι επίσης απαραίτητο να μετατραπούν με τόλμη ορισμένες μικρές δημόσιες εκτάσεις σε πάρκα, χώρους στάθμευσης και παραδοσιακές αγορές, προκειμένου να αυξηθεί η δημόσια ευημερία και έμμεσα να αυξηθεί η ελκυστικότητα της πόλης για τους επενδυτές.

«Όταν χρησιμοποιείται σωστά, η πλεονάζουσα δημόσια γη μπορεί να γίνει ένας ισχυρός μοχλός, αυξάνοντας τα έσοδα του προϋπολογισμού, δημιουργώντας γη για εμπορική - βιομηχανική - ανάπτυξη υπηρεσιών και βελτιώνοντας την ποιότητα της αστικής ζωής. Αντίθετα, εάν η δημόσια γη συνεχίσει να εγκαταλείπεται, να χρησιμοποιείται με κατακερματισμένο τρόπο ή να κατανέμεται αυθαίρετα, αυτό θα παραμείνει ένα σημαντικό εμπόδιο που εμποδίζει την ανάπτυξη. Το πρόβλημα δεν είναι πλέον αν θα αξιοποιηθεί, αλλά πώς θα αξιοποιηθεί. Και η απάντηση μπορεί να βρίσκεται μόνο σε έναν διαφανή, δημόσιο και δίκαιο μηχανισμό διακυβέρνησης, ώστε η δημόσια γη να μπορεί πραγματικά να γίνει εθνικός αναπτυξιακός πόρος και να μην γίνει ιδιωτική περιουσία οποιασδήποτε ομάδας συμφερόντων», συμβούλεψε ο κ. Nguyen Hoang, προσθέτοντας ότι κατά την κατασκευή νέων διαδρομών όπως περιφερειακοί δρόμοι, μετρό, γέφυρες κ.λπ., είναι απαραίτητο να επεκταθεί το ταμείο γης που ανακτάται και από τις δύο πλευρές για να δημοπρατηθεί κεφάλαιο για έργα. Το πλεονάζον μέρος θα συνεχίσει να ανακτάται, να εφαρμόζεται για άλλα έργα και να επανεπενδύεται στην κοινωνία. Στις γραμμές του μετρό, η TOD είναι μια αναπόφευκτη τάση για τη δημιουργία συμπαγών αστικών περιοχών που λειτουργούν ως μαγνήτες για την προσέλκυση κατοίκων, μειώνοντας την πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η μείωση της πίεσης στο κέντρο της πόλης/αστικό κέντρο είναι επίσης ο σχηματισμός μιας αλυσίδας δορυφορικών πόλεων γύρω από τη ζώνη, περιορίζοντας τη συγκέντρωση του πληθυσμού στο κέντρο.

«Αυτή η μέθοδος ήταν επιτυχής στην οδό Nguyen Huu Tho (πρώην περιοχή Nha Be) στην πόλη Χο Τσι Μινχ, όταν ο δρόμος διαπλατύνθηκε και στις δύο πλευρές. Η ανακτημένη γη δημοπρατήθηκε και απέφερε στην πόλη Χο Τσι Μινχ μια τεράστια πηγή εσόδων, υπερβαίνοντας το ποσό του προϋπολογισμού που δαπανήθηκε για την κατασκευή δρόμων. Πολλές χώρες έχουν αποδείξει ότι η TOD όχι μόνο εξοικονομεί κόστος, αλλά και αυξάνει την αξία της γης γύρω από σταθμούς του μετρό και σταθμούς λεωφορείων ταχείας κυκλοφορίας. Εάν διαχειριστεί αυστηρά, αυτή η πηγή προστιθέμενης αξίας μπορεί να γίνει ο προϋπολογισμός για επανεπένδυση σε υποδομές», ανέλυσε ο κ. Nguyen Hoang.

Η αγορά ακινήτων θεωρείται «καθρέφτης» που αντανακλά την υγεία της οικονομίας. Μια σταθερή και διαφανής αγορά όχι μόνο προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια, τονώνει την παραγωγή και την κατανάλωση, δημιουργεί θέσεις εργασίας, αλλά και αυξάνει τα έσοδα για τον προϋπολογισμό και την κοινωνική ασφάλιση. Αντίθετα, όταν η αγορά στρεβλώνεται, η κερδοσκοπία είναι αχαλίνωτη, οι τιμές διακυμαίνονται, η κοινωνική εμπιστοσύνη μειώνεται και οι αναπτυξιακές πολιτικές επηρεάζονται.

Master Ngo Gia Hoang (Πανεπιστήμιο Νομικής Πόλης Ho Chi Minh)

ΕΝΕΡΓΟΠΟΙΩΝΤΑΣ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΧΩΡΙΣ ΦΟΒΟ ΦΟΥΣΚΑΣ

Όταν το γηπέδο τεθεί σε εκμετάλλευση, θα τονωθεί η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων . Ποια είναι λοιπόν η λύση για να αποτραπεί η αγορά από το να δημιουργήσει φούσκες περιουσιακών στοιχείων και διακυμάνσεις τιμών; Σύμφωνα με τον Δάσκαλο Ngo Gia Hoang (Πανεπιστήμιο Νομικής της πόλης Ho Chi Minh), η αγορά ακινήτων θεωρείται «καθρέφτης» που αντανακλά την υγεία της οικονομίας. Μια σταθερή και διαφανής αγορά όχι μόνο προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια, διεγείρει την παραγωγή, την κατανάλωση, δημιουργεί θέσεις εργασίας, αλλά και αυξάνει τα έσοδα για τον προϋπολογισμό και την κοινωνική ασφάλιση. Αντίθετα, όταν η αγορά είναι στρεβλωμένη, η κερδοσκοπία είναι αχαλίνωτη, οι τιμές κυμαίνονται, η κοινωνική εμπιστοσύνη θα μειωθεί και οι αναπτυξιακές πολιτικές θα επηρεαστούν. Στο πλαίσιο της εισόδου του Βιετνάμ σε μια νέα φάση ανάπτυξης, τα ακίνητα γίνονται ένας σημαντικός πυλώνας, αλλά αν δεν ελεγχθούν καλά, μπορούν εύκολα να περιέλθουν σε πυρετό, φούσκες, προκαλώντας μακροοικονομική αστάθεια. Για να αναπτυχθεί σταθερά και υγιής η αγορά, είναι απαραίτητος ο συγχρονισμός των λύσεων.

Ανάγκη αξιοποίησης των χερσαίων πόρων στην υπηρεσία διψήφιας οικονομικής ανάπτυξης στη νέα εποχή

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Καταρχάς, σύμφωνα με τον κ. Ngo Gia Hoang, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο, πλήρες νομικό πλαίσιο κατάλληλο για την πρακτική ρύθμιση της αγοράς. Ο νόμος περί γης, ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων, ο νόμος περί στέγασης και τα σχετικά έγγραφα πρέπει να συνδέονται στενά, να ρυθμίζονται με σαφήνεια, να αποφεύγονται οι επικαλύψεις και να διασφαλίζεται η σκοπιμότητα. Η δημιουργία ενός νομικού πλαισίου πρέπει να διευκολύνει τις επενδύσεις και να είναι αρκετά αυστηρή ώστε να αποτρέπει την κερδοσκοπία, τον πληθωρισμό και να προστατεύει τα δικαιώματα των ανθρώπων και των επενδυτών.

Στη συνέχεια, διασφαλίστε τη διαφάνεια και τη δημοσιότητα των πληροφοριών. Η αγορά ακινήτων θεωρείται εδώ και καιρό μια ατελής αγορά, επειδή οι πληροφορίες σχετικά με τα προϊόντα ακινήτων (νομικό καθεστώς, πολεοδομία κ.λπ.) είναι συχνά ελλιπείς και δεν διαδίδονται τόσο ευρέως όσο άλλα είδη προϊόντων. Επομένως, όταν οι πληροφορίες σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τις τιμές της γης, το νομικό καθεστώς και την πρόοδο των έργων ακινήτων είναι δημόσιες και ενημερώνονται τακτικά, η αγορά θα λειτουργεί υγιής, συνδεδεμένη με την πραγματική ζήτηση.

Δεύτερον, να διασφαλιστεί η αποτίμηση της γης και η διαφάνεια των μηχανισμών πλειστηριασμού και υποβολής προσφορών. Η αποτίμηση της κρατικής γης πρέπει να ακολουθεί τις αρχές της αγοράς, με τη συμμετοχή ανεξάρτητων συμβουλευτικών οργανισμών και έναν αυστηρό μηχανισμό παρακολούθησης, προκειμένου να αντικατοπτρίζεται με ακρίβεια η αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης. Επιπλέον, η οργάνωση των πλειστηριασμών και των προσφορών πρέπει να διασφαλίζει τη δημοσιότητα, τη διαφάνεια και τον δίκαιο ανταγωνισμό, αποφεύγοντας τα ομαδικά συμφέροντα, τις μπλε και κόκκινες ομάδες που «φουσκώνουν τις τιμές» και την κερδοσκοπία. Όταν οι τιμές της γης καθορίζονται αντικειμενικά και η διαδικασία πλειστηριασμού και υποβολής προσφορών είναι διαφανής, η αγορά θα λειτουργεί σταθερά, δημιουργώντας ένα δίκαιο επενδυτικό περιβάλλον και συμβάλλοντας στον περιορισμό του κινδύνου φούσκας περιουσιακών στοιχείων.

Είναι απαραίτητο να ελέγχονται αυστηρά οι δραστηριότητες κινητοποίησης κεφαλαίων των επιχειρήσεων ακινήτων και να προστατεύονται οι αγοραστές. Συνεπώς, είναι απαραίτητο να αυστηροποιηθούν οι όροι για την έναρξη λειτουργίας των έργων, απαιτώντας από τα έργα να έχουν πλήρη νομική υπόσταση, εγγυήσεις οικονομικής υποχρέωσης πριν από την άντληση κεφαλαίων, χρήση τυποποιημένων συμβάσεων, δημοσιοποίηση πληροφοριών... για την αποτροπή «φανταστικών» έργων ή πληθωρισμού τιμών. Επιπλέον, οι δραστηριότητες έκδοσης ομολόγων και χορήγησης πιστώσεων για ακίνητα πρέπει να ελέγχονται αυστηρά, με στόχο εφικτά έργα, περιορίζοντας τους οικονομικά αδύναμους επενδυτές.

Το πιο σημαντικό είναι ότι είναι απαραίτητο να χρησιμοποιηθούν αποτελεσματικά τα φορολογικά εργαλεία για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας. Το κράτος πρέπει να εφαρμόσει με ευελιξία χρηματοοικονομικά εργαλεία όπως ο φόρος χρήσης γης και ο φόρος εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων, για να περιορίσει το κερδοσκοπικό εμπόριο, την κερδοσκοπία και την εγκατάλειψη γης. Η σύγχρονη εφαρμογή φορολογικών και χρηματοοικονομικών εργαλείων θα δημιουργήσει μια πιο διαφανή, σταθερή και υγιή αγορά.

Και τέλος, σύμφωνα με τον κ. Ngo Gia Hoang, απαιτείται η κατεύθυνση της ισορροπημένης ανάπτυξης των τμημάτων της αγοράς. Το Κράτος πρέπει να έχει μια πολιτική λογικής κατανομής γης, δίνοντας προτεραιότητα σε έργα κοινωνικής στέγασης, στέγαση για εργαζόμενους και εργάτες. Ταυτόχρονα, υποστηρίζει την προτιμησιακή πίστωση και ενθαρρύνει τις επιχειρήσεις να επενδύσουν σε αυτά τα τμήματα, δημιουργώντας συνθήκες για τους νέους να αγοράσουν σπίτια. Αυτό θα βοηθήσει την αγορά να καλύψει τις πραγματικές ανάγκες στέγασης, να μειώσει τον κίνδυνο φούσκας περιουσιακών στοιχείων και να συμβάλει στη διασφάλιση της κοινωνικής ασφάλισης, δημιουργώντας μια σταθερή βάση για βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη.

Αξιοποίηση των χερσαίων πόρων για την εξυπηρέτηση της οικονομικής ανάπτυξης

Το Βιετνάμ εισέρχεται σε ένα σημαντικό στάδιο με στόχο να γίνει χώρα υψηλού εισοδήματος έως το 2045. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με τον Δρ. Dinh The Hien, Διευθυντή του Ινστιτούτου Πληροφορικής και Εφαρμοσμένης Οικονομίας, οι χερσαίοι πόροι και τα προϊόντα ακινήτων θα αποτελέσουν έναν τεράστιο πόρο για την οικονομική ανάπτυξη του Βιετνάμ. Επί του παρόντος, η αξία των χερσαίων πόρων στο Βιετνάμ είναι πολύ μεγάλη, εκτιμώμενη σε περίπου 3-4 φορές το ΑΕΠ/έτος εάν υπολογιστεί σε τιμές αγοράς. Η γη είναι ένας σημαντικός οικονομικός πόρος, καθώς αποτελεί τόσο μέσο παραγωγής (γεωργία, βιομηχανία, υπηρεσίες), περιουσιακό στοιχείο εγγύησης πίστωσης όσο και μεγάλη πηγή εσόδων από τη γη (φόροι, τέλη χρήσης γης, πλειστηριασμοί). Οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί συνεχώς τα τελευταία 10-15 χρόνια, ειδικά σε αστικές περιοχές, κοντά σε βιομηχανικά πάρκα και νέες υποδομές κυκλοφορίας, γεγονός που έχει επίσης οδηγήσει σε μεγάλη διαφορά μεταξύ των τιμών της αγοράς γης και των κρατικών τιμοκαταλόγων, καθιστώντας δύσκολη την αξιολόγηση, την αποζημίωση και την υποβολή προσφορών. Συγκεκριμένα, οι χερσαίοι πόροι δεν έχουν αξιοποιηθεί αποτελεσματικά, πολλές περιοχές χρησιμοποιούνται για λάθος σκοπό, εγκαταλείπονται ή κατακερματίζονται, μειώνοντας τη συνολική οικονομική αποδοτικότητα.

Η γη δεν είναι μόνο «γαιοπρόσοδος», αλλά και ένα εφαλτήριο για την εθνική ανάπτυξη.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Συνεπώς, για τη βελτιστοποίηση των χερσαίων πόρων για την οικονομική ανάπτυξη στη νέα εποχή της χώρας, ώστε να γίνει χώρα υψηλού εισοδήματος έως το 2045, ο Δρ. Dinh The Hien δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να τελειοποιηθεί ο μηχανισμός τιμολόγησης και φορολόγησης της γης, μειώνοντας το χάσμα μεταξύ των κρατικών και των τιμών της αγοράς γης, βοηθώντας έτσι την αγορά να είναι διαφανής και να μειωθεί η κερδοσκοπία. Είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν προοδευτικοί φόροι σε εγκαταλελειμμένη και κερδοσκοπική γη για να περιοριστεί η συσσώρευση και να διοχετευθεί η γη στην παραγωγή και τις επιχειρήσεις. Για να αυξηθούν τα έσοδα από τη γη για τον κρατικό προϋπολογισμό, ώστε να επανεπενδύονται σε υποδομές, είναι απαραίτητο να υπάρχουν διαφανείς πλειστηριασμοί γης και φόροι μεταβίβασης. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να σχεδιαστεί με σαφήνεια η χρηματοδότηση της γης για τη βιομηχανία, τη γεωργία υψηλής τεχνολογίας και τις υπηρεσίες, αποφεύγοντας την πλήρη ακίνητη περιουσία. «Προωθήστε την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών για την κάλυψη των πραγματικών αναγκών, αντί να εστιάζετε μόνο σε κατοικίες υψηλής ποιότητας όπως συμβαίνει σήμερα. Για την αποτελεσματική αξιοποίηση των χερσαίων πόρων, είναι επίσης απαραίτητο να ελεγχθούν οι βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές ροές κεφαλαίων στη γη, να δοθεί προτεραιότητα στις πιστώσεις για ακίνητα που εξυπηρετούν την παραγωγή, την κοινωνική στέγαση και τα βιομηχανικά πάρκα. Προωθήστε την κινητοποίηση κεφαλαίων μέσω ομολόγων και επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα αντί να εξαρτάστε από τραπεζικά δάνεια», τόνισε ο κ. Hien.

Ο Δρ. Dinh The Hien συνέστησε επίσης την εφαρμογή τεχνολογίας και διαφάνειας στις πληροφορίες κατά τη δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων γης, ώστε οι άνθρωποι και οι επιχειρήσεις να μπορούν να έχουν πρόσβαση σε πραγματικές τιμές και πραγματικό σχεδιασμό. Να καταστούν οι πληροφορίες σχεδιασμού διαφανείς, να αποφευχθεί η «διόγκωση των τιμών της γης» με βάση φήμες. Όταν οι τιμές της γης αυξάνονται χάρη στις υποδομές, μέρος της προστιθέμενης αξίας πρέπει να επιστρέψει στο κράτος και την κοινότητα μέσω φόρων και τελών αστικής ανάπτυξης. Να εφαρμοστεί το μοντέλο «ανάκτησης γης - δημοπρασίας - ανακατανομής» για να υπάρχει δικαιοσύνη μεταξύ επενδυτών και κοινωνίας.

Για να μεγιστοποιηθούν τα οφέλη από τη γη, το κράτος πρέπει να ρυθμίσει σωστά τα συμφέροντα των επενδυτών, των επιχειρήσεων και των ανθρώπων. Ο κλάδος των ακινήτων πρέπει να αναπτυχθεί με σταθερό και βιώσιμο τρόπο, συνδεδεμένος με την παραγωγή και την πραγματική ζήτηση, αντί να αποτελεί απλώς ένα κερδοσκοπικό εργαλείο. Η γη δεν είναι μόνο «γαιοπρόσοδος», αλλά και ένα εφαλτήριο για να διεισδύσει η χώρα.

Δρ. Dinh The Hien, Διευθυντής του Ινστιτούτου Πληροφορικής και Εφαρμοσμένης Οικονομικής

Thanhnien.vn

Πηγή: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm