Οι τιμές των διαμερισμάτων εκτοξεύονται στα ύψη, γεγονός που δυσχεραίνει την εύρεση κατοικίας. Οι νέοι τιμοκατάλογοι γης στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ δημιουργούν ισότιμο ανταγωνισμό, επιβραδύνοντας το κύμα κερδοσκοπίας.

Λόγω της έλλειψης οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων, οι άνθρωποι αναζητούν απεγνωσμένα ένα μέρος για να ζήσουν. Ας ελπίσουμε ότι από τον νέο τιμοκατάλογο γης στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, η ταχύτητα της κερδοσκοπίας θα μειωθεί... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Το τμήμα των προσιτών διαμερισμάτων απουσιάζει εντελώς από την αγορά, ενώ τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας είναι επίσης ολοένα και πιο σπάνια. (Φωτογραφία: Linh An)

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ, ειδικά ο τομέας των διαμερισμάτων, παρουσιάζει πρόσφατα μια απότομη αύξηση των τιμών. Αυτό έχει δυσκολέψει πολλούς ανθρώπους, ακόμη και με 3-4 δισεκατομμύρια VND, να βρουν ένα κατάλληλο μέρος για να ζήσουν.

Σύμφωνα με τον Lao Dong, η κατηγορία των προσιτών διαμερισμάτων απουσιάζει εντελώς από την αγορά, ενώ και τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας παρουσιάζουν ολοένα και μεγαλύτερη σπανιότητα. Στις αρχές του 2024, η αγορά θα ξεκινήσει με μέση τιμή περίπου 65 εκατομμύρια VND/m2.

Ωστόσο, μετά από μόλις δύο τρίμηνα, η τιμή ξεπέρασε τα 68 εκατομμύρια VND/m2 και συνέχισε να αυξάνεται τους τελευταίους μήνες του έτους. Τα νέα έργα που ξεκίνησαν φέτος επικεντρώνονται όλα στην κατηγορία υψηλής τεχνολογίας σε περιοχές όπως οι Nam Tu Liem, Cau Giay και Gia Lam, Dong Anh, με τις τιμές να υπερβαίνουν τακτικά τα 70 εκατομμύρια VND/m2.

Σχολιάζοντας τον τομέα των διαμερισμάτων, ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet - Διευθυντής του τμήματος μάρκετινγκ κατοικιών της CBRE Vietnam - δήλωσε ότι κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η κύρια τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε κατά μέσο όρο τα 72 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 36% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι και 12% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2024.

Αυτή η αύξηση δυσχεραίνει την πρόσβαση στην αγορά για πολλούς αγοραστές πρώτης κατοικίας, ιδίως για νέες οικογένειες. Αυτό σημαίνει ότι με 3-4 δισεκατομμύρια VND, οι αγοραστές κατοικίας δεν έχουν πολλές επιλογές, μπορούν να αποκτήσουν μόνο ένα διαμέρισμα μεσαίου μεγέθους, που χρησιμοποιείται για πολλά χρόνια, ή πρέπει να αποδεχτούν μια τοποθεσία μακριά από το κέντρο. Ως εκ τούτου, πολλοί αγοραστές πρώτης κατοικίας, μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα αναζήτησης, αναγκάστηκαν να αναστείλουν τα σχέδιά τους επειδή η τιμή υπερβαίνει τις οικονομικές τους δυνατότητες.

Η κα Ngoc Van (33 ετών, Nam Tu Liem, Ανόι) ανέφερε ότι μετά από πολλά χρόνια αποταμίευσης, αυτή και ο σύζυγός της σχεδίαζαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα με προϋπολογισμό 3 δισεκατομμυρίων VND. Ωστόσο, κατά την έρευνα της αγοράς, συνειδητοποίησε ότι οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν εκτοξευθεί, πολύ πέρα ​​από την οικονομική δυνατότητα της οικογένειάς της, οπότε αναγκάστηκε να αναβάλει το σχέδιό της για αγορά σπιτιού λόγω της αυξανόμενης τιμής.

Στο πλαίσιο της αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων, η απόκτηση κατοικίας με προϋπολογισμό 3-4 δισεκατομμυρίων VND καθίσταται δύσκολη, καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται. Αυτό όχι μόνο δυσκολεύει την απόκτηση κατοικίας για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, αλλά μειώνει και τη βιωσιμότητα της αγοράς. Η μείωση των τιμών των κατοικιών έχει καταστεί επείγουσα απαίτηση για να διασφαλιστεί η πρόσβαση των ανθρώπων στη στέγαση και να σταθεροποιηθεί η οικονομία .

Μία από τις λύσεις για τη μείωση των τιμών των ακινήτων στο Ανόι είναι η προώθηση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ - δήλωσε ότι η κοινωνική στέγαση αποτελεί σημαντική κατεύθυνση για τη μείωση της πίεσης στις τιμές των κατοικιών στην αγορά. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η άρση των νομικών εμποδίων σε έργα για την απελευθέρωση της προσφοράς στην αγορά.

Οι τιμές γης στο Ανόι αυξάνονται απότομα, ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιών ανησυχούν για το ενδεχόμενο να ξοδέψουν δεκάδες δισεκατομμύρια για τη μετατροπή...

Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης που ανακοινώθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι και τέθηκε σε ισχύ από τις 20 Δεκεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, κατέγραψε απότομη αύξηση σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο γης. Αυτό προκάλεσε επίσης την εκτόξευση του κόστους χρήσης γης από τους ανθρώπους.

Ο κ. Pham B. (περιοχή My Duc, Ανόι) δήλωσε ότι στα τέλη του 2024, είχε μόλις ολοκληρώσει την πληρωμή των τελών χρήσης γης για τη μετατροπή μέρους της οικιστικής του γης σε γη κήπου. Επειδή ο χρόνος για την παραλαβή της απόφασης για την ολοκλήρωση του φακέλου ήταν μετά τις 20 Δεκεμβρίου 2024, το τέλος χρήσης γης που εφαρμόστηκε σύμφωνα με τον νέο τιμοκατάλογο ήταν πάνω από 800 εκατομμύρια VND. Εν τω μεταξύ, εάν εφαρμοζόταν σύμφωνα με τον παλιό τιμοκατάλογο γης, η οικογένειά του θα έπρεπε να πληρώσει περίπου 350 εκατομμύρια VND.

Η κα. Nguyen T. (Long Bien, Ανόι) ανέφερε ότι η οικογένειά της έχει περισσότερα από 1.000 τετραγωνικά μέτρα γης κήπου. Τώρα, αν θέλουν να τη μετατρέψουν σε οικιστική γη για να τη μοιράσουν μεταξύ των παιδιών τους, πρέπει να πληρώσουν περίπου 15 εκατομμύρια VND/τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, το εκτιμώμενο ποσό για τη μετατροπή ολόκληρης της περιοχής είναι περίπου 15 δισεκατομμύρια VND. Αυτό το ποσό υπερβαίνει την οικονομική τους δυνατότητα, επομένως η οικογένεια εξετάζει το ενδεχόμενο να το εξισορροπήσει κατάλληλα.

Η αύξηση των τιμών της γης και η επακόλουθη αύξηση των τελών χρήσης γης έχουν επίσης αναγκάσει πολλούς επενδυτές που κατέχουν γεωργική γη στα προάστια να προσαρμόσουν τα επενδυτικά τους σχέδια.

Στο πρόσφατο εργαστήριο για την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (TN-MT), εκτίμησε ότι στην πραγματικότητα, είτε ο τιμοκατάλογος γης είναι χαμηλός είτε υψηλός, υπάρχουν «παράπονα».

Ο κ. Vo τόνισε ότι ο τιμοκατάλογος γης πρέπει να είναι ισοδύναμος με την αγορά και κατάλληλος για αυτήν. Το πρόβλημα είναι πώς θα εφαρμοστεί; Αυτό είναι θέμα κρατικής πολιτικής. Σε ποιες περιπτώσεις θα εφαρμοστεί το 80% της αγοράς, σε ποιες περιπτώσεις θα εφαρμοστεί το 20% της αγοράς, συγκεκριμένες περιπτώσεις θα έχουν διαφορετικά ποσοστά εφαρμογής. Το πώς θα εφαρμοστεί για την προσέλκυση επενδύσεων, την ανάπτυξη της οικονομίας και τη διασφάλιση της κοινωνικής ασφάλισης εξαρτάται από την κανονιστική πολιτική του κράτους.

Ο κ. Le Van Binh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Γης (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), δήλωσε ότι τα έργα ακινήτων (κατοικίες, ακίνητα σε θέρετρα) δεν εφαρμόζουν τιμοκαταλόγους γης, αλλά εφαρμόζουν συγκεκριμένες μεθόδους υπολογισμού. Ο τιμοκατάλογος γης προορίζεται κυρίως για την είσπραξη των οικονομικών υποχρεώσεων των μεμονωμένων νοικοκυριών και σε περιπτώσεις ετήσιων έργων μίσθωσης γης. Άλλες περιπτώσεις είναι οι πλειστηριασμοί και οι προσφορές.

Όσον αφορά το κόστος μετατροπής γης σε οικιστική γη, ο κ. Binh εκτίμησε ότι στο Ανόι, η μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστικές περιοχές ή γεωργικής γης που συνδέεται με οικιστική γη σε οικιστική γη είναι πλέον πολύ ισότιμη. Προηγουμένως, η μετατροπή ήταν πολύ δύσκολη επειδή η τιμή για τους ανθρώπους να τη μετατρέψουν ήταν μόνο η μισή τιμή της οικιστικής γης.

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Διευθυντή του Τμήματος Γης, ο τιμοκατάλογος γης που πλησιάζει την τιμή της αγοράς προσφέρει ίσους όρους ανταγωνισμού, δεν υπάρχει πλέον διαφορά μεταξύ των δύο τιμών. Οι συμμετέχοντες στην αγορά αποδέχονται ίσους όρους ανταγωνισμού, η τιμή της γης δεν είναι πλέον διαφορετική, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να δουν ότι η γη της οικογένειας που μετατράπηκε σε οικιστική γη δεν αξίζει πολλά ακόμη και αν πωληθεί ξανά στην δημόσια αγορά, επομένως σταδιακά θα κορεστεί.

Αξιολογώντας τον νέο τιμοκατάλογο γης του Ανόι, σύμφωνα με ειδικούς της Savills Vietnam, ο αντίκτυπος στις τιμές των ακινήτων είναι ασήμαντος, αλλά βοηθά επίσης στη μείωση της ταχύτητας των κερδοσκοπικών κυμάτων, καθώς οι άνθρωποι λαμβάνουν αποζημιώσεις κοντά στην πραγματική αξία...

Η κα. Nguyen Thi Hong Van, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Εκτίμησης και Χρηματοοικονομικών Συμβουλών της Savills Hanoi, συνιστά στους επενδυτές που κερδοσκοπούν επί του παρόντος σε αγορές και πωλήσεις να το εξετάσουν πιο προσεκτικά, καθώς η αύξηση των τιμών των ακινήτων πρέπει να είναι υψηλότερη από το κόστος κεφαλαίου, το κόστος χρήσης χρηματοοικονομικής μόχλευσης καθώς και το κόστος του φόρου εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με βάση τον νέο τιμοκατάλογο γης, πιο κοντά στην αγορά.

Νέος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ: Βελτίωση της διαφάνειας και προώθηση της ανάπτυξης υποδομών

Πρόσφατα, η πόλη Χο Τσι Μινχ (HCMC) ανακοίνωσε έναν νέο τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με την απόφαση αριθ. 79/2024/QD-UBN, ο οποίος ισχύει από τις 31 Οκτωβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Αυτή είναι η πρώτη προσαρμογή από το 2020, με τις τιμές γης να αυξάνονται απότομα, από 4 έως 38 φορές ανάλογα με την περιοχή. Η χαμηλότερη τιμή στο Thieng Lieng (περιοχή Can Gio) είναι 2,3 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η υψηλότερη τιμή σε κεντρικούς δρόμους της Περιοχής 1, όπως οι Dong Khoi, Le Loi και Nguyen Hue, είναι 687,2 εκατομμύρια VND/m2.

Η προσαρμογή των τιμών της γης πιστεύεται ότι όχι μόνο διασφαλίζει τη δικαιοσύνη, αλλά και επιταχύνει τα σημαντικά έργα ανάπτυξης υποδομών της πόλης. Η αποτίμηση της γης κοντά στην αγοραία αξία βοηθά στην ελαχιστοποίηση των διαφορών στην εκκαθάριση του χώρου - ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους μεγάλα έργα όπως η Περιφερειακή Οδός 3 και η Γραμμή 2 του Μετρό έχουν καθυστερήσει εδώ και πολλά χρόνια.

Ο νέος τιμοκατάλογος γης έχει πολλές επιπτώσεις σε διαφορετικές ομάδες ανθρώπων στην αγορά, από άτομα, επιχειρήσεις έως ξένους επενδυτές. Μπορεί να ειπωθεί ότι τα δικαιώματα των ανθρώπων των οποίων η γη έχει ανακτηθεί έχουν πολύ καλύτερα κατοχυρωμένα από πριν και αυτή είναι η κύρια ομάδα που επηρεάζεται.

Καθώς οι τιμές πλησιάζουν την αγοραία αξία, οι αποζημιώσεις γίνονται πιο διαφανείς και εύλογες, συμβάλλοντας στην ελαχιστοποίηση των διαφορών σχετικά με την γη. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε μεγάλα έργα υποδομών, όπως η Περιφερειακή Οδός 3 ή η Γραμμή 2 του Μετρό. Σύμφωνα με την κα Giang Do, Διευθύντρια του Τμήματος Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Savills Vietnam, ο νέος τιμοκατάλογος γης όχι μόνο συμβάλλει στην αύξηση της δημόσιας συναίνεσης, αλλά και επιταχύνει την εκκαθάριση του χώρου, κάτι που αποτελεί βασικό παράγοντα για τα μεγάλα έργα.

Επιπλέον, ένα πιο διαφανές επενδυτικό περιβάλλον χάρη στον νέο τιμοκατάλογο γης είναι επίσης ένα πλεονέκτημα. Οι ξένοι επενδυτές μπορούν εύκολα να προσδιορίσουν το κόστος και να υπολογίσουν τα κέρδη, ειδικά στο πλαίσιο του ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ γίνεται το κορυφαίο οικονομικό κέντρο της περιοχής. «Η πιο διαφανής προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης, με βάση την πραγματική αξία, θα δημιουργήσει μεγαλύτερη εμπιστοσύνη για τους ξένους επενδυτές. Αυτό είναι ένα απαραίτητο βήμα για να διασφαλιστεί η βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς», δήλωσε εκπρόσωπος του Συμβουλευτικού Τμήματος της Savills Vietnam.

Από την άλλη πλευρά, ο νέος τιμοκατάλογος γης δημιουργεί οικονομική πίεση για τους επενδυτές. Το υψηλό κόστος χρήσης γης προκαλεί κλιμάκωση των τιμών των ακινήτων, επηρεάζοντας άμεσα την ικανότητα των ανθρώπων να έχουν πρόσβαση σε στέγαση.

«Ανησυχούμε ότι το αυξανόμενο κόστος χρήσης γης θα ασκήσει πίεση στις τιμές των προϊόντων, ειδικά στον τομέα της στέγασης για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος. Πρόκειται για μια πρόκληση που πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά», δήλωσε η κα Giang Do. Συγκεκριμένα, στις προαστιακές περιοχές, οι νέες τιμές της γης δυσχεραίνουν τη μετατροπή της χρήσης γης από γεωργική γη σε οικιστική γη, μειώνοντας τις ευκαιρίες για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών έργων στέγασης.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html