Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος εξακολουθεί να θέλει να σταματήσει να χρησιμοποιεί τη μέθοδο του πλεονάσματος.
Όπως αναφέρει η εφημερίδα Thanh Nien , το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος απέστειλε πρόσφατα στο Υπουργείο Δικαιοσύνης το σχέδιο διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του κυβερνητικού διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014, το οποίο ρυθμίζει τις τιμές της γης (σχέδιο διατάγματος 44) για αξιολόγηση πριν από την υποβολή του στην κυβέρνηση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει στο σχέδιο Διατάγματος 44 να μην χρησιμοποιείται η μέθοδος του πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης.
Ωστόσο, στο σημερινό απογευματινό εργαστήριο, η πλειοψηφία των εμπειρογνωμόνων συμφώνησε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος θα πρέπει να διατηρηθεί στην αποτίμηση γης.
Ο κ. Dao Trung Chinh το μοιράστηκε αυτό στο συνέδριο.
Μιλώντας στο εργαστήριο, ο κ. Dao Trung Chinh, Διευθυντής του Τμήματος Χωροταξικού Σχεδιασμού και Ανάπτυξης (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), παρουσίασε διάφορες πτυχές και παρείχε στοιχεία για το γιατί το υπουργείο πρότεινε την κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος κατά την αποτίμηση της γης.
Η στάση του εκπροσώπου του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος στο εργαστήριο παρέμεινε η ίδια όπως και όταν απάντησαν στη συνέντευξη της εφημερίδας Thanh Nien στο άρθρο με τίτλο «Θα αποφασίσει η κυβέρνηση να διατηρήσει ή να εγκαταλείψει τη μέθοδο του πλεονάσματος;» που δημοσιεύτηκε στις 26 Ιουλίου.
Σύμφωνα με τον κ. Chinh, κανείς δεν μπορεί να αμφισβητήσει την ανωτερότητα της μεθόδου του πλεονάσματος. Ωστόσο, στο πλαίσιο των παραμέτρων εισόδου κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου στην αποτίμηση γης στη χώρα μας, τα δεδομένα δεν είναι ακόμη τυποποιημένα, με αποτέλεσμα ανακριβή αποτελέσματα.
«Πρόσφατα, έχω ασχοληθεί με την αποτίμηση γης σε αρκετές περιπτώσεις και έχω παρατηρήσει ότι οι εκτιμητές φοβούνται τους νομικούς κινδύνους κατά την εφαρμογή της μεθόδου του πλεονάσματος. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους η διαδικασία αποτίμησης γης είναι αργή τον τελευταίο καιρό», δήλωσε ο κ. Chinh στο εργαστήριο.
Ο κ. Chinh πρόσθεσε ότι εάν η κυβέρνηση αποφασίσει να διατηρήσει τη μέθοδο του πλεονάσματος, είναι επίσης απαραίτητο να διεξαχθεί έρευνα και αναθεώρηση για να καθοριστούν πρότυπα εισροών για τις παραμέτρους και τους δείκτες αυτής της μεθόδου. Η ύπαρξη τυποποιημένων εισροών θα διασφαλίσει ακριβή αποτελέσματα, θα δώσει στους εκτιμητές εμπιστοσύνη στην έγκριση των εκτιμήσεων και θα σπάσει το αδιέξοδο στην αποτίμηση γης, ειδικά για έργα.
«Η εγκατάλειψη της μεθόδου του πλεονάσματος αποτελεί βήμα προς τα πίσω στην αποτίμηση της γης.»
Μετά την παρουσίαση από τον εκπρόσωπο του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, πολλοί εμπειρογνώμονες και επιχειρήσεις υπέβαλαν απευθείας ή με γραπτά έγγραφα εκφράζοντας τις απόψεις τους σχετικά με την αναγκαιότητα διατήρησης της μεθόδου πλεονάσματος στην αποτίμηση γης. Η εγκατάλειψή της θα μπορούσε να προκαλέσει περαιτέρω δυσκολίες και σημεία συμφόρησης στη βραδεία διαδικασία αποτίμησης γης, ενώ η αγορά ακινήτων θα συνέχιζε να αντιμετωπίζει παρατεταμένη έλλειψη προσφοράς.
Ο δικηγόρος Nguyen Hong Chung, Αντιπρόεδρος του Hanoi Real Estate Club, εξέφρασε την άποψη ότι η μέθοδος του πλεονάσματος θα πρέπει να διατηρηθεί.
Ο δικηγόρος Nguyen Hong Chung, Αντιπρόεδρος του Hanoi Real Estate Club, υποστηρίζει ότι η μέθοδος του πλεονάσματος καθορίζει τις τιμές της γης με βάση πιθανές μελλοντικές χρήσεις ανάπτυξης, και όχι με βάση τις τρέχουσες χρήσεις όπως η συγκριτική μέθοδος ή η μέθοδος του εισοδήματος.
Η υπολειμματική μέθοδος αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία της γης που πρόκειται να αποτιμηθεί, συμπεριλαμβανομένων παραγόντων όπως: ο σκοπός της χρήσης γης, η διάρκεια χρήσης γης, η πυκνότητα δόμησης, το ύψος του κτιρίου, ο συντελεστής χρήσης γης, και αντικατοπτρίζει την πρακτική αξία των ταμειακών ροών σε επενδύσεις, παραγωγή και επιχειρήσεις.
«Η μέθοδος του πλεονάσματος αντικατοπτρίζει σαφώς την οικονομική φύση ενός έργου ακινήτων: προσδιορίζοντας το κόστος, τα έσοδα και τα κέρδη με πολύ επιστημονικό και αντικειμενικό τρόπο. Αυτή η μέθοδος αντικατοπτρίζει σαφώς τον τρόπο με τον οποίο αξιοποιούνται, κατανέμονται και μοιράζονται οι διαφορές στα ενοίκια γης. Είναι επίσης μια σύγχρονη μέθοδος αποτίμησης ακινήτων, σύμφωνα με τις διεθνείς πρακτικές.»
«Το επιχείρημα του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ότι η έλλειψη βάσης δεδομένων για την αποτίμηση και η ανάγκη να βασίζονται οι αποτιμήσεις σε υποθετικούς και ανακριβείς παράγοντες είναι ο λόγος εγκατάλειψης αυτής της μεθόδου είναι, κατά τη γνώμη μου, μη πειστικό. Εάν το πρόβλημα είναι η έλλειψη βάσης δεδομένων, η λύση θα πρέπει να είναι η δημιουργία μιας υψηλής ποιότητας και αξιόπιστης βάσης δεδομένων, αντί της εγκατάλειψης της μεθόδου του πλεονάσματος (αποσυναρμολόγηση της μηχανής παραγωγής). Επομένως, εάν η εγκατάλειψη της μεθόδου του πλεονάσματος γίνει πραγματικότητα, θα αποτελέσει ένα βήμα πίσω στην αποτίμηση γης», δήλωσε ο κ. Chung.
Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τον δικηγόρο Chung, το σχέδιο Διατάγματος 44 περιλαμβάνει μόνο τρεις μεθόδους αποτίμησης: συγκριτική, εισοδηματική και συντελεστή προσαρμογής τιμής γης, οι οποίες δεν επαρκούν για να αντικαταστήσουν τη μέθοδο πλεονάσματος κατά την αποτίμηση επενδυτικών έργων που χρησιμοποιούν γη: αστικές περιοχές, εμπορικές περιοχές και περιοχές παροχής υπηρεσιών μικτής χρήσης κ.λπ.
Η εγκατάλειψη της μεθόδου του πλεονάσματος θα δυσκόλευε τον προσδιορισμό της αξίας των δικαιωμάτων χρήσης γης που πρέπει να πληρώσουν οι επενδυτές για μελλοντικά έργα, όταν δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί όλες οι κοινωνικές και τεχνικές υποδομές. Οι επενδυτές δεν θα μπορούσαν να υπολογίσουν την οικονομική βιωσιμότητα των έργων ακινήτων...
Ο καθηγητής Hoang Van Cuong, μέλος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης, μοιράστηκε τις απόψεις του σχετικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της μεθόδου του πλεονάσματος.
Είναι σημαντικό να τυποποιηθούν οι παράμετροι εισόδου κάθε μεθόδου αποτίμησης.
Ο καθηγητής Hoang Van Cuong, μέλος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης, δήλωσε ότι τα τελευταία χρόνια, πολλά έργα δεν έχουν εγκριθεί. Ένας από τους λόγους είναι η έλλειψη σαφούς αποτίμησης γης, η οποία εμποδίζει τις τοπικές αρχές να εισπράττουν τέλη και τους επενδυτές να πληρώνουν για να λαμβάνουν αποφάσεις κατανομής γης. Η ανακριβής αποτίμηση γης μπορεί να οφείλεται σε υποκειμενικούς ή αντικειμενικούς παράγοντες, καθώς οι κανονισμοί για την αποτίμηση γης δεν είναι συγκεκριμένοι ή σαφείς.
Ο καθηγητής Cuong δήλωσε ότι υπάρχουν τέσσερις κοινές μέθοδοι παγκοσμίως: η άμεση σύγκριση, η αφαίρεση, το εισόδημα και το πλεόνασμα. Στο Βιετνάμ, αυτές οι τέσσερις μέθοδοι χρησιμοποιούνται σήμερα, με την προσθήκη μιας μεθόδου συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης.
Αναλύοντας τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης, μία από τις τρεις μεθόδους που πρότεινε το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος στο σχέδιο Διατάγματος 44, ο καθηγητής Cuong δήλωσε ότι αυτή η μέθοδος θα ήταν πολύ ασφαλής για τους εκτιμητές, επειδή την ορίζει το Κράτος. Το μόνο που χρειάζεται να κάνουν είναι να πολλαπλασιάσουν τον τιμοκατάλογο με τον συντελεστή για να καθορίσουν την τιμή της γης.
«Ωστόσο, αυτή η τιμή είναι ανακριβής. Δύο γειτονικά οικόπεδα με διαφορετικά σχήματα μπορούν να έχουν πολύ διαφορετικές τιμές, για να μην αναφέρουμε παράγοντες όπως ο προσανατολισμός, η τοπογραφία και η θέα... Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης είναι πιο κατάλληλη για διοικητικές υπηρεσίες παρά για πολίτες και επιχειρήσεις», παρατήρησε ο κ. Cuong.
Ο κ. Cuong ανέλυσε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα διαφόρων μεθόδων αποτίμησης γης: έκπτωση, σύγκριση και εισόδημα, πριν καταλήξει με μια θλιβερή δήλωση: «Σε όλο τον κόσμο, για την αποτίμηση πολλών νέων έργων, οι άνθρωποι χρησιμοποιούν τη μέθοδο του πλεονάσματος, επειδή δεν υπάρχει τίποτα να συγκριθεί με έργα που μόλις ξεκινούν. Ωστόσο, το σχέδιο Διατάγματος 44 παραλείπει αυτή τη μέθοδο...».
Πολυάριθμοι εμπειρογνώμονες, δικηγόροι και επιχειρήσεις που συμμετείχαν στο εργαστήριο εξέφρασαν την υποστήριξή τους για τη διατήρηση της μεθόδου του πλεονάσματος στην αποτίμηση γης.
Ωστόσο, ο κ. Cuong αναγνώρισε επίσης ότι η μέθοδος του πλεονάσματος έχει πολλούς περιορισμούς. Συγκεκριμένα, εάν ο υπολογισμός της έκτασης γης που πρόκειται να εκτιμηθεί δεν είναι ακριβής, δηλαδή τα δεδομένα που εισέρχονται δεν είναι ακριβή, αυτό θα οδηγήσει σε ανακριβή αποτελέσματα εξόδου.
Πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο χρησιμοποιούν συνήθως τη μέθοδο του πλεονάσματος, αποφεύγοντας τις ζημίες επειδή δεν υπάρχει υπεραξία τιμών ή φοροδιαφυγή. Το επιχειρηματικό και νομικό περιβάλλον στις περισσότερες από αυτές τις χώρες είναι διαφανές και πειθαρχημένο. Στο Βιετνάμ, ωστόσο, πολλές παράμετροι και δείκτες της αγοράς που χρησιμοποιούνται στη μέθοδο του πλεονάσματος για την αποτίμηση γης δεν είναι τυποποιημένες, με αποτέλεσμα ανακριβή αποτελέσματα και κινδύνους για τους εκτιμητές...
Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ, εξέφρασε την άποψη ότι κάθε μέθοδος αποτίμησης έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Ωστόσο, στο τρέχον πλαίσιο του Βιετνάμ, είναι απαραίτητο να διατηρηθούν οι πέντε υπάρχουσες μέθοδοι αποτίμησης γης. Το σημαντικό είναι να τυποποιηθούν οι παράμετροι εισόδου κάθε μεθόδου για την ελαχιστοποίηση των σφαλμάτων στην αποτίμηση γης και την επιτάχυνση της διαδικασίας εκτίμησης. Μόνο τότε μπορούμε να σπάσουμε το αδιέξοδο για τα έργα ακινήτων και να φέρουμε νέα προσφορά στην αγορά νωρίτερα.
Παρά την επιμονή στη διατήρηση της μεθόδου του πλεονάσματος στην αποτίμηση γης, οι περισσότεροι ειδικοί και επιχειρηματικοί ηγέτες που συμμετείχαν στο εργαστήριο δεν κατάφεραν να παρουσιάσουν ένα ολοκληρωμένο σχέδιο για την επιτάχυνση της διαδικασίας αποτίμησης γης και την άμβλυνση των σημείων συμφόρησης στην αγορά ακινήτων.
[διαφήμιση_2]
Σύνδεσμος πηγής
Σχόλιο (0)