Πρέπει να επιλυθεί μια σειρά από σημεία συμφόρησης για να επιτευχθεί ο στόχος του 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης έως το 2030.

DNVN - Η ρύθμιση του ταμείου γης, η εκκαθάριση του χώρου, η απαλλαγή και η μείωση των τελών χρήσης γης, η στήριξη του επενδυτικού κόστους σε συστήματα τεχνικών υποδομών, οι τιμές πώλησης και οι κανονισμοί για τους επιλέξιμους ενοικιαστές και αγοραστές θεωρούνται έξι εκκρεμή ζητήματα που πρέπει να επιλυθούν για την επίτευξη του στόχου του 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης έως το 2030.

Τα τελευταία χρόνια, η κυβέρνηση , τα υπουργεία και οι τομείς έχουν εφαρμόσει πολλές πολιτικές για την προώθηση της εφαρμογής και ολοκλήρωσης έργων κοινωνικής στέγασης (NOXH) και εργατικής στέγασης (NOCN) για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα και συμπλέγματα (IPs). Ωστόσο, τα αποτελέσματα δεν ήταν τα αναμενόμενα.

Στις 24 Μαΐου, η Κεντρική Εκτελεστική Επιτροπή εξέδωσε την Οδηγία αριθ. 34 σχετικά με την ενίσχυση της ηγεσίας του Κόμματος στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Η Οδηγία ανέθεσε το καθήκον της ύπαρξης τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα έως το 2030.

Σύμφωνα με τον κ. Vu Chi Kien - Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της QUALIPRO Construction Joint Stock Company, μέλους του Συνδέσμου Χρηματοδότησης Βιομηχανικών Πάρκων του Βιετνάμ (VIPFA), η Οδηγία 34 επιβεβαίωσε για άλλη μια φορά την αποφασιστικότητα του Κόμματός μας στην εφαρμογή της κοινωνικής ασφάλισης για άτομα με χαμηλό εισόδημα, εργαζόμενους και άλλα άτομα που είναι επιλέξιμα για πολιτικές κοινωνικής στέγασης.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου, σύμφωνα με τον κ. Kien, είναι απαραίτητο να αρθούν 6 κύριες ομάδες εμποδίων.

Πρώτον, η κατανομή γης για κοινωνικές κατοικίες και βιομηχανικές κατοικίες. Ο κανονισμός για την κατανομή τουλάχιστον του 20% της οικιστικής γης σε εμπορικά έργα στέγασης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών είναι μια καλή πολιτική. Ωστόσο, η αυστηρή εφαρμογή θα αυξήσει ακούσια τις τιμές των κοινωνικών κατοικιών, ειδικά όταν τα εμπορικά έργα στέγασης βρίσκονται σε όμορφες, κεντρικές και πολύτιμες τοποθεσίες γης, καθώς και τα μελλοντικά έξοδα διαβίωσης σε κεντρικές τοποθεσίες θα είναι ακριβά, ακατάλληλα για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Η Οδηγία 34 της Κεντρικής Επιτροπής του Κόμματος ανέθεσε το καθήκον της κατασκευής τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα έως το 2030.

«Η ρύθμιση της δέσμευσης του 20% του οικιστικού ταμείου γης των εμπορικών κατοικιών για έργα κοινωνικής στέγασης θα εξαρτηθεί από την τοποθεσία κάθε έργου ή ο συνδυασμός αυτών των κεφαλαίων γης σε ένα έργο κοινωνικής στέγασης που θα είναι διαμορφωμένο σε κατάλληλη τοποθεσία θα είναι πιο συμβατός με την πραγματικότητα», δήλωσε ο κ. Kien.

Δεύτερον, η εκκαθάριση του χώρου (GPMB). Πολλά έργα καθυστερούν λόγω της αποτυχίας του GPMB όταν το έργο κοινωνικής στέγασης βρίσκεται εντός ή δίπλα στο έργο NOTM. Εκείνη την περίοδο, τα άτομα με γη θα έχουν μια σύγκριση των πολιτικών υποστήριξης του GPMB μεταξύ των δύο έργων.

Όταν εφαρμοστεί ο νέος νόμος περί γης, με το έργο NOTM, ο επενδυτής θα διαπραγματευτεί την τιμή αποζημίωσης για την απόκτηση γης με τους πολίτες. Εν τω μεταξύ, το έργο κοινωνικής στέγασης θα εφαρμόσει την τιμή σύμφωνα με τους κανονισμούς του κράτους. Έτσι, η διαφορά στην τιμή αποζημίωσης για την απόκτηση γης (αν και τα δύο έργα βρίσκονται ακριβώς δίπλα το ένα στο άλλο) μεταξύ των δύο τύπων έργων (NOTM και NOXH) θα είναι ακόμη μεγαλύτερη. Τότε, το έργο αποζημίωσης για τα έργα κοινωνικής στέγασης θα είναι πιο δύσκολο να εφαρμοστεί.

Από την άλλη πλευρά, σύμφωνα με τους κανονισμούς, για τα έργα κοινωνικής στέγασης και βιομηχανικής στέγασης, η κυβέρνηση θα διεξάγει εκκαθάριση του χώρου και θα παραδίδει καθαρή γη στους επενδυτές για κατασκευή. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, για τα περισσότερα έργα, οι επενδυτές πρέπει να διεξάγουν εκκαθάριση του χώρου, γεγονός που προκαλεί πολλές δυσκολίες και συνεπάγεται πολλά κόστη.

Τρίτον, απαλλαγή από τα τέλη χρήσης γης. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, τα έργα κοινωνικής στέγασης και βιομηχανικής στέγασης εξαιρούνται από τα τέλη χρήσης γης για τη μείωση των τιμών πώλησης και των τιμών ενοικίασης. Ωστόσο, η εφαρμογή της τρέχουσας πολιτικής απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης πρέπει επίσης να περάσει από το στάδιο του υπολογισμού του ποσού του τέλους χρήσης γης πριν από την απαλλαγή του τέλους χρήσης γης για τους επενδυτές.

Αυτό θα δημιουργήσει πολύ επιπλέον χρόνο για τις αρχές ώστε να εφαρμόσουν μέτρα για τον υπολογισμό των εξαιρούμενων τελών χρήσης γης και ταυτόχρονα θα παρατείνει τον χρόνο υλοποίησης του έργου.

Τέταρτον, στήριξη του επενδυτικού κόστους συστημάτων τεχνικής υποδομής. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, για τα έργα κοινωνικής στέγασης, το Κράτος θα υποστηρίξει μέρος ή το σύνολο του επενδυτικού κόστους συστημάτων τεχνικής υποδομής στο πλαίσιο των έργων κοινωνικής στέγασης. Ωστόσο, τα περισσότερα έργα δεν έχουν ακόμη επωφεληθεί από αυτήν την πολιτική. Εάν εφαρμοστεί αυτή η πολιτική, η τιμή πώλησης/ενοικίασης των κοινωνικών κατοικιών θα μειωθεί επίσης.

Πέμπτον, όσον αφορά τους κανονισμούς για τις τιμές των κοινωνικών κατοικιών , είναι απαραίτητο να εξαλειφθεί η ιδέα ότι η κατασκευή κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα συνδέεται με χαμηλή ποιότητα κατασκευής και χαμηλές συνοδευτικές κοινωνικές παροχές.

Παρόλο που πρόκειται για ένα έργο στέγασης χαμηλού εισοδήματος, οι απαιτήσεις για την ποιότητα κατασκευής, την ασφάλεια και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας πρέπει να διασφαλίζονται σύμφωνα με τους κανονισμούς και να μην είναι πολύ χαμηλότερες από τον μέσο όρο των έργων NOTM. Η μείωση της τιμής πώλησης και της τιμής ενοικίασης πρέπει να εφαρμοστεί μέσω πολιτικών υποστήριξης από το Κράτος και όχι μέσω περικοπών των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και της ποιότητας κατασκευής.

Έκτον, σχετικά με τους κανονισμούς για τα άτομα που επιτρέπεται να νοικιάζουν ή να αγοράζουν διαμερίσματα NOCN. Στην πραγματικότητα, όλοι οι επενδυτές θέλουν να πουλήσουν πολλά διαμερίσματα NOCN για να ανακτήσουν γρήγορα το κεφάλαιο και να αποκομίσουν κέρδος, χωρίς να θέλουν να τα νοικιάσουν, επειδή η εκμίσθωσή τους θα είναι σαν να ξοδεύουν ένα ολόκληρο ποσό για να εισπράττουν ψιλά, να χρειάζονται πολύ χρόνο για να ανακτήσουν το κεφάλαιο και να επιβαρύνονται με μακροπρόθεσμους τόκους, κάτι που θα είναι επικίνδυνο για τους επενδυτές.

Ωστόσο, για τα έργα NOCN, οι εργαζόμενοι συχνά έχουν τη νοοτροπία ότι δεν αγοράζουν, λίγοι άνθρωποι θέλουν να αγοράσουν διαμερίσματα, οι περισσότεροι εργαζόμενοι νοικιάζουν μόνο για να ζήσουν λόγω έλλειψης οικονομικών πόρων.

Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο ορισμένα έργα NOCN ολοκληρώνονται, αλλά οι επενδυτές πωλούν σχετικά λίγα, ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλούνται είναι μικρός, επομένως οι επενδυτές πρέπει να εξισορροπήσουν την αύξηση της τιμής ενοικίασης για να καταστεί το έργο αποτελεσματικό. Αυτό καθιστά την τιμή ενοικίασης υψηλότερη από την ενοικίαση ενός σπιτιού για τους ανθρώπους, οι εργαζόμενοι επίσης δεν ενδιαφέρονται να νοικιάσουν NOCN.

Για να επιλύσει εν μέρει αυτή την αντίφαση, ο κ. Kien πρότεινε την εφαρμογή ενός μηχανισμού που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες μεταποιητικών επιχειρήσεων σε βιομηχανικά πάρκα και βιομηχανικούς ομίλους να κατασκευάζουν ή να ενοικιάζουν ολόκληρους ορόφους ή ολόκληρα κτίρια NOCN για να διαμένουν οι εργαζόμενοί τους δωρεάν ή σε προνομιακές τιμές. Στη συνέχεια, οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης θα ανακτήσουν γρήγορα το κεφάλαιό τους, οι επιχειρήσεις θα διατηρήσουν τους εργαζόμενους τους και οι εργαζόμενοι θα μπορούν να διαμένουν σε διαμερίσματα σε λογικές τιμές. Αυτό θα προωθήσει τις επενδύσεις NOCN καθώς και τους εργαζόμενους που διαμένουν σε αυτά τα έργα, διασφαλίζοντας τα ζητήματα κοινωνικής ασφάλισης.

Μινχ Που

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285