«Βαρύ βάρος» με το χρέος από ομόλογα ακινήτων

Η πίεση αποπληρωμής χρέους από τις επιχειρήσεις ακινήτων που εκδίδουν ομόλογα εξακολουθεί να είναι αρκετά μεγάλη και πολλές επιχειρήσεις κινδυνεύουν ακόμη και με πτώχευση.

Πρόσφατα ανακοινωθείσες πληροφορίες από το Χρηματιστήριο του Ανόι (HNX) δείχνουν ότι η Nam Land Company Limited κυκλοφορεί την παρτίδα ομολόγων NALCH2124001, με συνολική αξία έκδοσης 900 δισεκατομμυρίων VND, διάρκεια 3 ετών, επιτόκιο 10,3%/έτος, με αναμενόμενη λήξη στις 13 Ιουλίου 2024.

Το 2023, η Nam Land είχε 4 πληρωμές τόκων ομολόγων. Στην πρώτη πληρωμή (13 Ιανουαρίου), η Εταιρεία έπρεπε να καταβάλει 25 δισεκατομμύρια VND, αλλά δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει χρηματοδότηση. Μόλις στις 28 Φεβρουαρίου 2023, η Εταιρεία μπόρεσε να εξασφαλίσει ταμειακές ροές και να καταβάλει τόκους.

Εν τω μεταξύ, στη δεύτερη δόση (12 Απριλίου 2023), η Εταιρεία πρέπει να πληρώσει 26 δισεκατομμύρια VND σε τόκους, αλλά μπορεί να κανονίσει μόνο το 50%, ενώ το υπόλοιπο 50% αφορά «καθυστέρηση χρέους». Στην τρίτη και τέταρτη δόση, η Nam Land πρέπει να πληρώσει περισσότερα από 54 δισεκατομμύρια VND σε τόκους, αλλά δεν έχει ακόμη κανονίσει τα οικονομικά.

Εξηγώντας την αδυναμία έγκαιρης καταβολής των τόκων των ομολόγων, ο εκπρόσωπος της Nam Land δήλωσε ότι μια σειρά νομικών προβλημάτων προκάλεσαν τη συνεχή άρνηση του Shizen Home Project να ανοίξει προς πώληση μελλοντικές κατοικίες, με αποτέλεσμα την απώλεια εσόδων για την πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων των ομολόγων που είχαν δεσμευτεί στους ομολογιούχους. Επιπλέον, οι διαδοχικές επιχειρηματικές ζημίες τα τελευταία 2 χρόνια έχουν επίσης επηρεάσει σημαντικά τη ταμειακή ροή της Εταιρείας.

Όχι μόνο η Nam Land, αλλά και πολλές άλλες μεγάλες εταιρείες ακινήτων αντιμετωπίζουν επίσης πιέσεις αποπληρωμής χρέους από ομόλογα. Η έκθεση για την αγορά εταιρικών ομολόγων της Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) δείχνει ότι, στα τέλη Απριλίου 2024, το ποσοστό των ληξιπρόθεσμων ομολόγων σε ολόκληρη την αγορά ήταν στο 15%, αμετάβλητο από τον Μάρτιο του 2024.

Αξίζει να σημειωθεί ότι περισσότερα από τα μισά ομόλογα με καθυστερημένες πληρωμές κεφαλαίου ή τόκων προέρχονται από τον τομέα των οικιστικών ακινήτων, με το ποσοστό καθυστερημένων πληρωμών κεφαλαίου και τόκων σε αυτόν τον τομέα να είναι 30%.

Ο Όμιλος Khai Hoan Land μόλις ενέκρινε την παράταση της διάρκειας του ομολόγου με κωδικό KHGH2123001 έως τις 5 Απριλίου 2025, προσαρμόζοντας το επιτόκιο σε 12%/έτος. Έτσι, μετά την παράταση της διάρκειας για 1 έτος το 2023, η Khai Hoan Land συνεχίζει να παρατείνει τη διάρκεια του ομολόγου για ένα ακόμη έτος.

Ή στην περίπτωση της Unity Real Estate Investment Company Limited, στις 31 Δεκεμβρίου 2023, τα ίδια κεφάλαια της Εταιρείας έφτασαν τα 2.916,1 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας μικρή μείωση σε σύγκριση με τα 3.089,6 δισεκατομμύρια VND το 2022. Ο δείκτης χρέους/μετοχικού κεφαλαίου μειώθηκε ελαφρώς από 1,4 φορές το 2022 σε 1,37 φορές το 2023, που αντιστοιχεί σε υποχρεώσεις που έφτασαν τα 3.995 δισεκατομμύρια VND.

Το χρέος ομολόγων επί μετοχών αυξήθηκε από 0,32 φορές το 2022 σε 0,38 φορές το 2023, που ισοδυναμεί με 1.108,1 δισεκατομμύρια VND σε χρέος ομολόγων. Η Unity Company επέκτεινε το σερί ζημιών της όταν το 2023 κατέγραψε αρνητικά κέρδη μετά φόρων ύψους 173,5 δισεκατομμυρίων VND (το 2022, η ζημία μετά φόρων ήταν 124,2 δισεκατομμύρια VND).

Τον Μάιο του 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία της VIS Rating, θα λήξουν 28 κωδικοί ομολόγων που ανήκουν σε 24 εκδότες αξίας 15.000 δισεκατομμυρίων VND. Εκ των οποίων, η VIS Rating εκτιμά ότι περίπου 4.700 δισεκατομμύρια VND, που ισοδυναμούν με το 30%, κινδυνεύουν από καθυστερημένη αποπληρωμή χρέους που λήγει τον Μάιο του 2024.

Από τα ομόλογα υψηλού κινδύνου αξίας 4.700 δισεκατομμυρίων VND, περίπου 4.000 δισεκατομμύρια VND που εκδόθηκαν από τρεις εταιρείες έχουν καθυστερήσει τις πληρωμές τόκων το 2023. Η VIS Rating εκτίμησε ότι αυτοί οι εκδότες είναι πολύ πιθανό να καθυστερήσουν τις οφειλόμενες πληρωμές κεφαλαίου λόγω ασθενούς ταμειακής ροής και εξαντλημένων ταμειακών πόρων. Τα υπόλοιπα 700 δισεκατομμύρια VND ομολόγων υψηλού κινδύνου, που καθυστερούν για πρώτη φορά, εκδίδονται κυρίως από εκδότες στον τομέα των οικιστικών ακινήτων.

Σχολιάζοντας την ικανότητα αποπληρωμής χρέους των επιχειρήσεων ακινήτων, καθώς το ποσό των ομολόγων ακινήτων που λήγουν φέτος βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 5 ετών, ο κ. Duong Duc Hieu, Διευθυντής Ανάλυσης και Πιστοληπτικής Αξιολόγησης του τμήματος μη χρηματοοικονομικών επιχειρήσεων της VIS Rating, δήλωσε ότι η ικανότητα αποπληρωμής χρέους των επιχειρήσεων ακινήτων εξακολουθεί να είναι ασθενής.

Ένα σημείο που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι το επίπεδο διαφοροποίησης στην ικανότητα αποπληρωμής χρέους θα διευρύνεται ολοένα και περισσότερο. Για τις επιχειρήσεις με έργα που επικεντρώνονται στο τμήμα που ανταποκρίνεται στην πραγματική ζήτηση σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, οι δραστηριότητες πωλήσεων θα εξακολουθούν να είναι αρκετά καλές και θα ανακάμψουν το 2024. Αυτές οι επιχειρήσεις θα έχουν σημαντικά καλύτερους πόρους και υψηλότερη ικανότητα αποπληρωμής χρέους.

Αντιθέτως, ορισμένες επιχειρήσεις παραμένουν σε δύσκολη θέση επειδή προηγουμένως επικεντρώνονταν σε έργα με υψηλό κερδοσκοπικό χαρακτήρα. Το 2024, η ζήτηση για αυτό το τμήμα θα παραμείνει χαμηλή, επομένως η ικανότητα αποπληρωμής του χρέους αυτής της ομάδας θα είναι ασθενής.

«Οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν τρία κύρια κανάλια κινητοποίησης κεφαλαίων: τραπεζικά δάνεια, έκδοση ομολόγων και έκδοση μετοχών. Το 2024, η VIS Rating αξιολογεί ότι η δυνατότητα πρόσβασης σε νέα κεφάλαια για ολόκληρο τον όμιλο ακινήτων θα είναι καλύτερη. Κάθε επιχείρηση θα δώσει προτεραιότητα στην επιλογή διαφορετικών μεθόδων κινητοποίησης κεφαλαίων, αλλά ο φθηνότερος τύπος κινητοποίησης κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις είναι η έκδοση μετοχών και αυτό θα είναι το κανάλι με την ισχυρότερη ανάπτυξη φέτος», δήλωσε ο κ. Hieu.

Πηγή: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html