Θύματα της κρίσης ακινήτων στην Κίνα

Τον Αύγουστο, λίγο μετά την είδηση ​​για τα προβλήματα ρευστότητας της Country Garden, η 38χρονη Huailan πήγε αμέσως σε ένα εργοτάξιο στην επαρχία Shandong όπου το σπίτι που είχε αγοράσει ήταν ακόμα ημιτελές. Η σκηνή εκεί την έκανε να νιώσει θλίψη.

Οι γερανοί ήταν αδρανείς και οι τσιμεντένιες πλάκες ήταν σκορπισμένες στο γρασίδι που έφτανε μέχρι το γόνατο. Ήταν ένα έρημο τοπίο.

Για τον Τομ Τσεν, έναν δημόσιο υπάλληλο, ο φόβος του να μείνει μόνιμα άστεγος ήρθε στο μυαλό αφότου η κάποτε μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων της Κίνας σταμάτησε την κατασκευή μιας πολυκατοικίας για την οποία η οικογένειά του λάμβανε αποζημίωση στην επαρχία Τζετζιάνγκ.

Εν τω μεταξύ, ο Φου, ένας εργάτης οικοδομών στην επαρχία Γκουανγκντόνγκ, κατέφυγε στην πιο ακραία επιλογή της απεργίας, αφού δεν έλαβε τον μισθό του για δύο μήνες. «Δεν με νοιάζει για τις δυσκολίες της εταιρείας. Θέλω να πάρω πίσω τα χρήματά μου που κέρδισα με κόπο», δήλωσε στο Bloomberg.

Ένα έργο της Country Garden στην πόλη Yangzhou, στην επαρχία Jiangsu (Φωτογραφία: Bloomberg).

Οι αγοραστές κατοικιών, οι εργαζόμενοι, οι κατασκευαστές ακινήτων και η κινεζική κυβέρνηση έχουν συμβάλει όλοι στο οικονομικό άλμα όλα αυτά τα χρόνια.

Για περισσότερες από δύο δεκαετίες, τα ακίνητα αποτελούν σημαντική κινητήρια δύναμη ανάπτυξης, με την αξία του τομέα να φτάνει τα 52 τρισεκατομμύρια δολάρια το 2019, συνεισφέροντας το 25% του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος της χώρας. Οι παγκόσμιοι επενδυτές έσπευσαν επίσης να συμμετάσχουν στην πράξη, επενδύοντας περισσότερα από 180 δισεκατομμύρια δολάρια στην αγορά ομολόγων.

Ωστόσο, τα τελευταία 3 χρόνια, η κινεζική κυβέρνηση έχει εφαρμόσει δυναμικά τη στρατηγική μείωσης της εξάρτησης της αγοράς ακινήτων από δανεικά χρήματα, με αποτέλεσμα η αγορά αυτή να περιέλθει σε μια εξαιρετικά δύσκολη περίοδο, καθώς έχασε την «κύρια πηγή ζωής» της.

Η Country Garden είναι μια από τις πιο εξέχουσες επιχειρήσεις στην περίοδο της ευημερίας, αλλά και η πιο δύσκολη όταν η αγορά πέφτει.

Στο απόγειό της, η εταιρεία απασχολούσε 130.000 άτομα και παρείχε στέγαση σε δεκάδες χιλιάδες οικογένειες σε όλη τη χώρα. Τώρα, δεν μπορεί καν να καταβάλει ομολογίες δεκάδων εκατομμυρίων δολαρίων που οφείλονταν την περασμένη εβδομάδα, πράγμα που ουσιαστικά σημαίνει αφερεγγυότητα.

«Με μια μεγάλη εταιρική χρεοκοπία, μαζί με την πτώση των πωλήσεων και των τιμών σε ολόκληρη την αγορά, η αγορά ακινήτων δεν έχει δει ακόμη το φως της δημοσιότητας», δήλωσε στο Bloomberg η Alicia Garcia Herrero, επικεφαλής οικονομολόγος για την Ασία- Ειρηνικό στη Natixis SA.

Η Country Garden είναι «θύμα του ίδιου του μοντέλου χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων που η Κίνα έχει υιοθετήσει εδώ και πολλά χρόνια», πρόσθεσε.

Ο πρόεδρος Yeung Kwok Keung (κέντρο) σε ένα έργο στην Γκουανγκτζόου, 2019 (Φωτογραφία: AP).

Οι φιλοδοξίες σβήστηκαν

Η προσδοκία ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν έχει εντυπωθεί στο μυαλό εκατομμυρίων Κινέζων και τώρα αυτή η προσδοκία προκαλεί προβλήματα στις καριέρες, τις οικογένειες, τις ελπίδες, το μέλλον και τα προσωπικά οικονομικά πολλών ανθρώπων. Η Χουαϊλάν δεν αποτελεί εξαίρεση.

Όχι μόνο για την Χουαϊλάν, η ιδιοκτησία κατοικίας έχει γίνει η μεγαλύτερη έμπνευση για πολλούς νέους, για εκατομμύρια νοικοκυριά αφότου η κινεζική κυβέρνηση κατάργησε πολλούς περιορισμούς στις συναλλαγές ακινήτων, οι οποίοι υπήρχαν εδώ και δεκαετίες. Και η Country Garden είναι μια από τις πρωτοποριακές επιχειρήσεις που «μπαίνουν» σε αυτόν τον τομέα.

Ιδρυμένη το 1992 στην επαρχία Γκουανγκντόνγκ, η Country Garden έγινε γρήγορα το πιο εξέχον όνομα στην αγορά με μια στρατηγική ενσωμάτωσης πολλών παροχών, όπως σχολεία υψηλής ποιότητας, γυμναστήρια,... εντός των εγκαταστάσεων του έργου.

Ο ιδρυτής Yeung Kwok Keung έγινε πρότυπο μεταξύ των επιχειρηματιών της Γκουανγκντόνγκ, καθώς η μοναδική επιχειρηματική του προσέγγιση υιοθετήθηκε από πολλές άλλες επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένης της ίδρυσης μιας ανεξάρτητης εταιρείας διαχείρισης υπηρεσιών για κάθε έργο.

Η αγορά ακινήτων της Κίνας εμπορευματοποιήθηκε πλήρως το 1998. Τρία χρόνια αργότερα, η χώρα έγινε δεκτή στον Παγκόσμιο Οργανισμό Εμπορίου (ΠΟΕ). Μέχρι το 2005, το ΑΕΠ της χώρας είχε υπερδιπλασιαστεί.

Παράλληλα με την ραγδαία οικονομική ανάπτυξη, «εκτοξεύτηκαν» και οι κατασκευαστικές δραστηριότητες. Εκατομμύρια άνθρωποι συνέρρευσαν στις μεγάλες πόλεις, με αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης για στέγαση. Τα χωράφια και η κενή γη αντικαταστάθηκαν σταδιακά από νέες, σύγχρονες αστικές περιοχές.

Τα έσοδα της Country Garden αυξήθηκαν υπερπενταπλασιαστικά σε μόλις τρία χρόνια, από το 2004 έως το 2007, καθιστώντας την μία από τις πιο κερδοφόρες επιχειρήσεις στην κινεζική αγορά ακινήτων εκείνη την εποχή.

Η εταιρεία αντιμετώπισε ακόμη και την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008-2009, καθώς η τάση αστικοποίησης της Κίνας συνεχίστηκε αμείωτη.

Η Χουαϊλάν δεν είδε κανένα «μαύρο σύννεφο» να πλανάται πάνω από την αγορά ακινήτων εκείνη την εποχή. Ούτε και οι διεθνείς επενδυτές. Τα ομόλογα που εκδίδονταν από κινεζικές εταιρείες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της Country Garden, έγιναν «καυτό εμπόρευμα» στην αγορά.

Μια πολύβουη σκηνή σε μια έκθεση κατασκευών που πραγματοποιήθηκε στο Πεκίνο το 1998 (Φωτογραφία: Getty Images).

Ωστόσο, η οικονομία της Κίνας άρχισε να επιβραδύνεται το 2015 και η κατασκευαστική δραστηριότητα επικεντρώθηκε στην ανακαίνιση παλιών πόλεων. Το σπίτι του Τομ Τσεν ήταν προγραμματισμένο για κατεδάφιση και η τοπική κυβέρνηση υποσχέθηκε να αποζημιώσει την οικογένειά του με έξι άλλα διαμερίσματα σε ένα έργο που κατασκευάζεται από την Country Garden, το οποίο έχει προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί το 2023. Δέχτηκαν με χαρά.

Η ραγδαία ανάπτυξη της Κίνας τις τελευταίες δεκαετίες συνοδεύτηκε από αυξανόμενη εξάρτηση από τα ακίνητα. Σύμφωνα με έρευνα του 2020, το 80% των περιουσιακών στοιχείων της χώρας είναι δεσμευμένα σε ακίνητα.

Μια προηγούμενη τάση για κερδοσκοπία έχει ωθήσει τις τιμές των κατοικιών σε επίπεδα πέρα ​​από την εμβέλεια πολλών νέων, εμποδίζοντας τον στόχο της κυβέρνησης να μειώσει το χάσμα πλούτου. Η γήρανση του πληθυσμού και το χαμηλό ποσοστό γεννήσεων σημαίνουν ότι η Κίνα αντιμετωπίζει ένα μελλοντικό πλεόνασμα.

Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες έχουν περιορίσει τον δανεισμό προς τους κατασκευαστές ακινήτων από τα τέλη του 2020, όταν ο όμιλος China Evergrande κήρυξε πτώχευση.

Αυτό είναι το αποτέλεσμα της στρατηγικής των τριών κόκκινων γραμμών που ξεκίνησε η κεντρική κυβέρνηση με στόχο τη μείωση του χρέους στον τομέα των ακινήτων, ωθώντας έτσι περισσότερες από 100.000 επιχειρήσεις σε αυτόν τον τομέα σε δύσκολη θέση. Οι πωλήσεις κατοικιών συνέχισαν να μειώνονται μετά από αυτό και η πανδημία Covid-19 ήταν η σταγόνα που ξεχείλισε το ποτήρι.

Οι επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων μειώνονται συνεχώς από τότε που η Evergrande χρεοκόπησε (Φωτογραφία: Bloomberg).

Καταιγίδα

Τον Μάιο του 2021, η Country Garden επέκτεινε τις δραστηριότητές της στο Juye, στην επαρχία Shandong, την πατρίδα του Huailan. Η εταιρεία εντυπωσιάστηκε από τις διαφημίσεις υψηλού προφίλ σχετικά με το πιο ακριβό συγκρότημα της περιοχής, που υπόσχονταν έναν τρόπο ζωής 5 αστέρων.

«Ο σχεδιασμός του κτιρίου με εντυπωσίασε πραγματικά», είπε η Χουαϊλάν. «Νομίζω ότι είναι ένα πραγματικό σπίτι. Οι δύο κόρες μου θα έχουν τα δικά τους υπνοδωμάτια».

Τα εγκαίνια στέφθηκαν με τεράστια επιτυχία, με κόκκινα φαναράκια και τεράστιο πλήθος. Της συνέστησαν μάλιστα να μην οδηγήσει στην εκδήλωση επειδή το πάρκινγκ ήταν δύσκολο. Όλο το έργο εξαντλήθηκε γρήγορα.

Αλλά δεν είχε ιδέα ότι, πίσω από αυτή τη λάμψη, σχηματιζόταν μια καταιγίδα δυσκολιών ρευστότητας.

Πριν από λίγους μήνες, από τότε που η Evergrande κήρυξε πτώχευση, η εικόνα της αγοράς ομολόγων ακινήτων της Κίνας, αξίας 200 δισεκατομμυρίων δολαρίων, έχει αλλάξει εντελώς.

Με περιορισμένη πρόσβαση σε δάνεια και υποτονικές πωλήσεις, ακόμη και οι λεγόμενες «πιο υγιείς» επιχειρήσεις είναι «άρρωστες».

Η Country Garden δεν αποτελεί εξαίρεση, παρά το γεγονός ότι είναι μια «εθνική» εταιρεία ακινήτων στην Κίνα. Η στρατηγική της εστίασης σε μικρές πόλεις, η οποία εφαρμόζεται εδώ και πολλά χρόνια, τελικά απέτυχε. Η ψυχολογία των αγοραστών κατοικιών σε αυτές τις περιοχές κλονίζεται πιο εύκολα από ό,τι στις μεγάλες πόλεις, επομένως οι πωλήσεις κατοικιών εδώ έχουν μειωθεί «άθλια».

Η Country Garden αναγκάστηκε μάλιστα να ζητήσει από την επαρχιακή κυβέρνηση της Γκουανγκντόνγκ να συνδέσει τις πωλήσεις ακινήτων με κρατικές μονάδες σε μειωμένες τιμές για να αποκτήσει μεγαλύτερη ρευστότητα.

Αλλά η επιχείρηση της εταιρείας δεν μπορούσε να πάει κόντρα στην αγορά. Στο απόγειό της, πολλοί αγοραστές κατοικιών αρνούνταν να πληρώσουν στεγαστικά δάνεια για περισσότερα από 320 ημιτελή έργα σε 100 πόλεις σε όλη τη χώρα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που ανήκαν στην Country Garden.

Τον Οκτώβριο, οι τιμές των κατοικιών στην Κίνα μειώθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων επτά ετών. Η κεντρική κυβέρνηση αναγκάστηκε να παρέμβει με ένα πακέτο στήριξης 16 σημείων, αλλά θεωρήθηκε πολύ αργά.

Ο πρόεδρος του Country Garden, Γιουνγκ, εκφώνησε μια ομιλία διάρκειας μιας ώρας για να καθησυχάσει τους εργαζόμενους, λέγοντας ότι «είδε φως στο τέλος του τούνελ». Ήταν αλήθεια αυτό;

Μια άποψη ενός έργου Country Garden στην πόλη Heyuan, στην επαρχία Γκουανγκντόνγκ, τον Σεπτέμβριο του 2023. (Φωτογραφία: Bloomberg).

Ο πόνος δεν έχει σταματήσει ακόμα

Οι πωλήσεις της Country Garden μειώθηκαν κατά 81% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο, ένα θλιβερό γεγονός: η μείωση των πωλήσεων του ομίλου ήταν διπλάσια από ό,τι των ανταγωνιστών του τους πρώτους οκτώ μήνες του έτους.

Τα περιουσιακά στοιχεία της Yang Huiyan, κόρης του ιδρυτή Yeung Kwok Keung, κάποτε της πλουσιότερης γυναίκας στην Κίνα, «εξαφανίστηκαν» επίσης κατά 86% σε μόλις 4,6 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σύμφωνα με τον Δείκτη Δισεκατομμυριούχων του Bloomberg .

Όσο για τον Φου, είναι δύσκολο για αυτόν τον εργαζόμενο να αποδεχτεί το γεγονός ότι μια μεγάλη εταιρεία όπως η Country Garden δεν έχει αρκετά χρήματα για να πληρώσει τους εργάτες της. Περιμένει με αγωνία την ημέρα που θα λάβει 10.000 γιουάν σε αναδρομικούς μισθούς. Μετά από αυτό, θα επιστρέψει αμέσως στην πόλη καταγωγής του, το Γκουιτζόου.

«Πολλοί άνθρωποι από την πόλη μου δεν θέλουν πλέον να βγαίνουν για δουλειά. Ούτε εγώ», μοιράστηκε ο Φου.

Ιστορίες όπως αυτές των Φου, Χουαϊλάν και Τσεν δεν είναι ασυνήθιστες στην Κίνα. Στο Douyin, την κινεζική έκδοση του TikTok, εργάτες οικοδομών και αγοραστές κατοικιών δημοσιεύουν βίντεο καλώντας την κυβέρνηση να αναγκάσει την Country Garden να επανεκκινήσει τα ημιτελή έργα της και να πληρώσει τους μισθούς των εργαζομένων της.

Πολλοί από αυτούς έκαναν πορεία έξω από τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας, αλλά ήταν «ανίσχυροι».

«Εάν μεγάλες επιχειρήσεις ακινήτων χρεοκοπήσουν ή αθετήσουν τα χρέη τους, αυτό θα επηρεάσει άμεσα τις τράπεζες και τα σχετικά άτομα και, ιδίως, θα δημιουργήσει αρνητικές οικονομικές στροφές», δήλωσε ο Christopher Marquis, καθηγητής στη Σχολή Οικονομικών του Cambridge Judge.

Το όνειρο ενός πραγματικού σπιτιού για πολλούς δεν θα γίνει πραγματικότητα σύντομα (Φωτογραφία: Bloomberg).

Ο «πόνος» από την κρίση συνεχίζει να εξαπλώνεται. Η κυβέρνηση δεν έχει δείξει κανένα ενδιαφέρον για την προστασία των επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων παρά την τρέχουσα δύσκολη κατάσταση. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Bloomberg , στα τέλη Οκτωβρίου, περίπου 100 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, που ισοδυναμούν με περισσότερο από το 50% των κυκλοφορούντων ομολόγων των κινεζικών επιχειρήσεων ακινήτων, είχαν περιέλθει σε κατάσταση αθέτησης πληρωμών ή είχαν αναγκαστεί να αναδιαρθρωθούν.

Αυτό έχει διαβρώσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων funds όπως η Pacific Investment Management Co και η Fidelity International Ltd. Η Evergrande μπορεί ακόμη και να χρειαστεί να ρευστοποιήσει περιουσιακά στοιχεία για να αποπληρώσει χρέη, σύμφωνα με δικαστική απόφαση του Χονγκ Κονγκ.

Η κρίση στην αγορά ακινήτων έχει επίσης προκαλέσει κατακόρυφη πτώση των εσόδων της τοπικής αυτοδιοίκησης, με ορισμένα σχολεία στην περιοχή του να μην είναι καν σε θέση να πληρώσουν τους εκπαιδευτικούς, είπε ο Τσεν.

Όσο για την Χουαϊλάν, οι μηνιαίες πληρωμές του στεγαστικού δανείου της έγιναν βάρος όταν έχασε τη δουλειά της νωρίτερα φέτος. Το σπίτι για το οποίο είχε υπογράψει συμβόλαιο αγοράς έχει χάσει το ένα τέταρτο της αξίας του. Αν ήθελε να πουλήσει, θα δυσκολευόταν να βρει αγοραστή.

«Όταν η κόρη μου με ρώτησε πότε θα μετακομίζαμε στο νέο μας σπίτι, δεν ήξερα πώς να απαντήσω», είπε με θλίψη. «Αν είχα μια δεύτερη ευκαιρία, δεν θα εμπιστευόμουν απόλυτα καμία εταιρεία ακινήτων, ούτε καν μια μεγάλη εταιρεία όπως η Country Garden», είπε.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm