Η αγορά ακινήτων είναι «καυτή» βραχυπρόθεσμα.

Το Υπουργείο Κατασκευών εκτιμά ότι, από την αρχή του έτους μέχρι σήμερα, οι συναλλαγές γης και οι τιμές πώλησης σε τοπικές κοινότητες έχουν παρουσιάσει σημαντικές διακυμάνσεις σε σύγκριση με το τελευταίο τρίμηνο του 2024. Ο κύριος λόγος είναι οι πληροφορίες σχετικά με τη συγχώνευση επαρχιών και πόλεων. Στις επαρχίες και τις πόλεις που επιλέχθηκαν ως τοποθεσίες για νέες διοικητικές υπηρεσίες, οι τιμές έχουν αυξηθεί και ο όγκος των συναλλαγών τείνει επίσης να αυξάνεται.

Η οικιστική περιοχή Dong Oi στην περιφέρεια Ninh My, στην πόλη Hoa Lu, θα τεθεί σε δημοπρασία τον Μάρτιο του 2025.

Ωστόσο, η αύξηση των τιμών και του όγκου συναλλαγών στις προαναφερθείσες περιοχές είναι κερδοσκοπική και ενέχει σημαντικούς κινδύνους για την αγορά ακινήτων. Οι αρχές σε πολλές περιοχές έχουν εκδώσει προειδοποιήσεις σχετικά με αυτήν την κατάσταση και ενισχύουν τον έλεγχο και τη διαχείριση της αγοράς.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία από την έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών σχετικά με την κατάσταση της αγοράς ακινήτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, η οποία δημοσιεύθηκε πρόσφατα, σε ολόκληρη τη χώρα καταγράφηκαν 101.049 επιτυχημένες συναλλαγές οικοπέδων, σημειώνοντας αύξηση 16,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και 3% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Εν τω μεταξύ, οι συνολικές επιτυχημένες συναλλαγές στα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες ξεπέρασαν μόνο τις 33.500 μονάδες.

Η σύγκριση αυτών των δύο τμημάτων αποκαλύπτει ότι ο όγκος των συναλλαγών οικοπέδων το τελευταίο τρίμηνο ήταν υπερτριπλάσιος του συνολικού όγκου συναλλαγών παραδοσιακών προϊόντων στέγασης. Αυτή είναι μια σπάνια «ασυμφωνία», που υποδηλώνει μια ισχυρή ροή κεφαλαίων προς τα οικόπεδα.

Παράλληλα με τον μεγάλο όγκο συναλλαγών, οι τιμές της γης έχουν επίσης σημειώσει απότομη αύξηση. Για παράδειγμα, στο Bac Giang , οι τιμές της γης σε ορισμένες περιοχές της πόλης Bac Giang έχουν αυξηθεί κατά πάνω από 20% σε σύγκριση με το τέλος του 2024. Ομοίως, στο Phu Tho, σε ορισμένες κατοικημένες περιοχές, ακόμη και σε εγκαταλελειμμένες αστικές περιοχές στο Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu και Gia Cam, οι τιμές ζήτησης έχουν αυξηθεί κατά 20-30% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Ή στο Hai Phong, οι τιμές των οικοπέδων στο Kien Thuy, το An Dong και το Thuy Nguyen έχουν αυξηθεί κατά 15-20% σε σύγκριση με το τέλος του 2024.

Στη νότια περιοχή, η Νον Τρατς (επαρχία Ντονγκ Νάι ) εξακολουθεί να αποτελεί «εστία της γηπεδούχου δραστηριότητας». Μόνο τους πρώτους τρεις μήνες του έτους, οι τιμές της γης σε ορισμένες περιοχές του Λονγκ Θο, του Φου Ντονγκ και του Φουόκ Καν αυξήθηκαν κατά 20-30% και σε ορισμένες περιοχές κατά πάνω από 40% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η συγχώνευση διοικητικών μονάδων σε επίπεδο επαρχίας έχει κάποιο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, με φαινόμενο εκτίναξης των τιμών σε ορισμένες περιοχές. Ωστόσο, αυτή η κατάσταση είναι μόνο βραχύβια.

Σχετικά με αυτό το φαινόμενο, ο Δρ. Tran Xuan Luong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε ότι κάθε φορά που προκύπτουν πληροφορίες σχετικά με τη συγχώνευση διοικητικών μονάδων σε επαρχιακό επίπεδο, η αγορά ακινήτων στις σχετικές περιοχές παρουσιάζει σημάδια έντονων διακυμάνσεων. Εκμεταλλευόμενοι τις προσδοκίες του κοινού και των επενδυτών σχετικά με αλλαγές στον σχεδιασμό και τις υποδομές, ορισμένες κερδοσκοπικές ομάδες εισέρχονται γρήγορα στην αγορά με διάφορα σχέδια κερδοσκοπίας.

«Ο μηχανισμός χειραγώγησης των τιμών συνήθως ξεκινά με τη διάδοση φημών σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό ή την τοποθεσία ενός νέου διοικητικού κέντρου για την τόνωση του αγοραστικού κλίματος. Στη συνέχεια, αυτές οι ομάδες μπορεί να πραγματοποιήσουν συναλλαγές εμπιστευτικών πληροφοριών για να δημιουργήσουν ένα ψευδές φαινόμενο «πυρετού», προκαλώντας την εκτόξευση των τιμών της γης σε σύντομο χρονικό διάστημα και την ώθηση τους πολύ πέρα ​​από την πραγματική τους αξία», ανέλυσε ο κ. Luong.

Αυτός ο ειδικός συμβουλεύει ότι, για να αποφευχθεί η παγίδα των κερδοσκοπικών φούσκες, οι πελάτες πρέπει να κάνουν διάκριση μεταξύ μιας αγοράς ακινήτων με πραγματική αξία και μιας κερδοσκοπικής αγοράς. Μια πραγματικά υγιής αγορά πρέπει να βασίζεται στην πραγματική αγοραστική δύναμη των ανθρώπων, συνοδευόμενη από διαφανή σχεδιασμό και νομικές πληροφορίες που παρέχονται από τις αρχές. Από την άλλη πλευρά, τα ακίνητα σε μια αγορά ακινήτων πρέπει να έχουν τη δυνατότητα να δημιουργούν ταμειακές ροές μέσω δραστηριοτήτων ενοικίασης ή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και να υποστηρίζονται από σαφώς καθορισμένες ή αναπτυσσόμενες υποδομές και παροχές μεταφορών.

Δεν επηρεάζονται μόνο η γη και οι κατοικίες, αλλά η συγχώνευση των επαρχιακών διοικητικών ορίων δημιουργεί επίσης δυναμική για τα βιομηχανικά ακίνητα. Οι ειδικοί αναμένουν μάλιστα ότι θα δώσει «ώθηση» στην αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ κατά τη διάρκεια αυτής της φάσης στρατηγικού μετασχηματισμού, παρέχοντας μόχλευση για τον σχηματισμό μεγάλης κλίμακας βιομηχανικών-αστικών ζωνών που είναι πιο ελκυστικές για τους διεθνείς επενδυτές.

Ο κ. Thomas Rooney, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Βιομηχανικών Συμβουλών της Savills Hanoi, σχολίασε ότι η συγχώνευση διοικητικών μονάδων δεν αποτελεί απλώς μια αλλαγή στα γεωγραφικά όρια, αλλά στοχεύει επίσης στην απλοποίηση του διοικητικού μηχανισμού, στη μείωση του κατακερματισμού στον σχεδιασμό και στην αύξηση της ανταγωνιστικότητας μεταξύ των τοπικών περιοχών. Εάν εφαρμοστεί σωστά, θα ανοίξει το δρόμο για τη δημιουργία ολοκληρωμένων αστικών-βιομηχανικών οικοσυστημάτων, καθιστώντας τα πιο ελκυστικά για τις ξένες επενδυτικές ροές που είναι ολοένα και πιο επιλεκτικές ως προς τους προορισμούς τους.

Συνεπώς, οι επαρχίες μπορούν να σχεδιάσουν περισσότερες νέες βιομηχανικές ζώνες με μεγαλύτερες εκτάσεις, παρέχοντας περισσότερες επιλογές για τις επιχειρήσεις. Με αυξημένη προσφορά γης, οι εγχώριες και ξένες επιχειρήσεις θα βρουν πιο εύκολα κατάλληλες τοποθεσίες για να ανοίξουν εργοστάσια, αποφεύγοντας την έλλειψη βιομηχανικής γης σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.

Επιπλέον, μετά τη συγχώνευση, οι επαρχίες με μεγαλύτερες περιοχές έχουν τις προϋποθέσεις για να ορίσουν με μεγαλύτερη σαφήνεια τις ζώνες τους, αναπτύσσοντας έτσι εξειδικευμένα βιομηχανικά πάρκα ή βιομηχανικά συγκροτήματα, όπως υποστηρικτικά βιομηχανικά πάρκα ή εξειδικευμένα υποστηρικτικά βιομηχανικά πάρκα που προμηθεύουν εξαρτήματα και ανταλλακτικά για μεγάλες μεταποιητικές βιομηχανίες ή συγκεκριμένους κλάδους όπως η αυτοκινητοβιομηχανία ή οι ημιαγωγοί.

«Οι περιοχές που ήταν ήδη φωτεινά σημεία στην προσέλκυση επενδύσεων, όταν συγχωνευθούν και συντονιστούν στενότερα στον σχεδιασμό, θα αλληλοσυμπληρώνονται όσον αφορά τις υποδομές, την εργασία και τον αναπτυξιακό προσανατολισμό. Η μεγαλύτερη κλίμακα βοηθά τις περιοχές να επιτύχουν υψηλότερα πρότυπα στις υποδομές και τη διαχείριση, ενισχύοντας έτσι τη θέση τους στην παγκόσμια αλυσίδα αξίας», ανέλυσε ο Thomas.

Ωστόσο, θα υπάρξουν βραχυπρόθεσμες προκλήσεις πριν υλοποιηθούν τα μακροπρόθεσμα οφέλη. Αυτό συμβαίνει επειδή οι προσαρμογές των διοικητικών ορίων αναπόφευκτα θα επηρεάσουν μια σειρά παραγόντων, από τον χωροταξικό σχεδιασμό και την αδειοδότηση επενδύσεων έως τις νομικές διαδικασίες που σχετίζονται με το περιβάλλον και τις κατασκευές.

Έτσι, σύμφωνα με τον Thomas Rooney, βραχυπρόθεσμα, οι επιχειρήσεις ενδέχεται να αντιμετωπίσουν δυσκολίες λόγω αλλαγών στη διοίκηση και στις πολιτικές που δεν έχουν ακόμη συγχρονιστεί μεταξύ των συγχωνευμένων τοπικών αρχών. Ωστόσο, μακροπρόθεσμα, αυτή είναι μια εξαιρετική ευκαιρία για την ανοικοδόμηση ενός πιο διαφανούς και αποτελεσματικού νομικού πλαισίου. Ο συντονισμός και η τυποποίηση των διαδικασιών στις νέες διοικητικές περιοχές θα συμβάλουν στην εξοικονόμηση χρόνου και στη βελτίωση της εμπιστοσύνης των επενδυτών.

Για τα βιομηχανικά ακίνητα, όπου η σταθερότητα και η σαφήνεια στον σχεδιασμό είναι κρίσιμες, η ενοποίηση των διαδικασιών και των πολιτικών θα ανοίξει τον δρόμο για μεγάλης κλίμακας βιομηχανικά πάρκα, ενσωματώνοντας υποδομές logistics, δορυφορικές πόλεις και διαπεριφερειακές συνδέσεις μεταφορών.

Εάν οι συγχωνεύσεις υλοποιηθούν σε συνδυασμό με επενδύσεις σε υποδομές, ιδίως σε περιφερειακούς δρόμους, λιμάνια, αεροδρόμια και ψηφιακές υποδομές, τα βιομηχανικά πάρκα δεν θα περιορίζονται πλέον από διοικητικά όρια. Οι επιχειρήσεις θα μπορούν στη συνέχεια να έχουν πρόσβαση σε εργατικό δυναμικό από περισσότερες τοποθεσίες, με πιο βελτιστοποιημένο λειτουργικό κόστος.

Η ανάπτυξη διαπεριφερειακών υποδομών οδηγεί επίσης στην τάση απομάκρυνσης από τις παραδοσιακές βιομηχανικές αγορές, όπου η προσφορά είναι περιορισμένη και το κόστος επένδυσης αυξάνεται. Νέες τοποθεσίες με άφθονη, φθηνή γη και βελτιωμένες υποδομές θα έχουν την ευκαιρία να αναδειχθούν ως νέα βιομηχανικά κέντρα.

NBO

Πηγή: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm