Αγορά συγχωνεύσεων και εξαγορών ακινήτων: Οι στρατηγικές συμμαχίες κυριαρχούν

Αν στο παρελθόν, οι δραστηριότητες συγχωνεύσεων και εξαγορών καθοδηγούνταν από εγχώριες επιχειρήσεις χάρη στα πλεονεκτήματα των χερσαίων κεφαλαίων και του χρηματοοικονομικού δυναμικού, τώρα αναδύονται ξένοι επενδυτές, οι οποίοι επιταχύνουν τόσο σε κλίμακα όσο και σε στρατηγική.

Ακίνητα στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ . (Φωτογραφία: Hong Dat/TTXVN)

Η αγορά συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A) στον τομέα των ακινήτων του Βιετνάμ το 2025 παρουσιάζει μια σαφή μετατόπιση στη δομή των επενδυτών.

Ενώ προηγουμένως η δραστηριότητα συγχωνεύσεων και εξαγορών καθοδηγούνταν από εγχώριες επιχειρήσεις χάρη στους χερσαίους πόρους τους και την οικονομική τους ισχύ, οι ξένοι επενδυτές αναδεικνύονται πλέον ως μια προληπτική δύναμη, επιταχύνοντας τόσο σε κλίμακα όσο και σε στρατηγική.

Σε αυτό το πλαίσιο, υπάρχει πόλωση: δεν πρόκειται πλέον για ένα παιχνίδι τύπου «το μεγάλο ψάρι τρώει το μικρό», αλλά μάλλον για μια περίοδο προσεκτικής επιλογής και φιλτραρίσματος με στόχο τη βελτιστοποίηση της αποδοτικότητας και την ανταλλαγή αξίας.

Οι ξένοι επενδυτές επιταχύνουν τις επενδύσεις τους, ενώ οι εγχώριοι επενδυτές παραμένουν επιφυλακτικοί.

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της CBRE Vietnam, τα τελευταία δύο τρίμηνα, οι εισροές ξένων κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων αντιπροσώπευαν το 24% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) στο Βιετνάμ - ένα ποσοστό που αντανακλά το έντονο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η CapitaLand (Σιγκαπούρη) πραγματοποίησε μια επένδυση πολλών εκατομμυρίων δολαρίων στην περιοχή Hai Dang του Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Προηγουμένως, ο όμιλος είχε ήδη εδραιώσει την παρουσία του στο Βιετνάμ μέσω μεγάλων έργων όπως το Lumi Hanoi και το The Senique Hanoi. Η CapitaLand εξέφρασε επίσης σχέδια για επέκταση της επένδυσής της κατά 5-7 δισεκατομμύρια δολάρια τα επόμενα χρόνια, αποδεικνύοντας τη μακροπρόθεσμη εμπιστοσύνη της στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ.

Η Χα Ντονγκ είναι μια από τις περιοχές στο Ανόι που πολλοί επενδυτές επιλέγουν για την ανάπτυξη έργων. (Φωτογραφία: Tuan Anh/VNA)

Η εισροή ξένων κεφαλαίων δεν περιορίζεται στον τομέα της στέγασης· έχει επεκταθεί και στα βιομηχανικά ακίνητα. Ένας Σουηδός επενδυτής ανακοίνωσε σχέδια για την κατασκευή ενός εργοστασίου παραγωγής αξίας 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων στην επαρχία Gia Lai - μια κίνηση που καταδεικνύει ένα όραμα που συνδυάζει τη βιομηχανία, την κατασκευή και την ανάπτυξη ακινήτων logistics.

Στη βόρεια περιοχή, η Kinh Bac Urban Development Corporation συνεργάστηκε με τον Οργανισμό Trump (ΗΠΑ) σε ένα έργο κατασκευής γηπέδου γκολφ υψηλής ποιότητας στην επαρχία Hung Yen. Αυτή η συμφωνία χαίρει ιδιαίτερης εκτίμησης για την αξία της επωνυμίας της και τις δυνατότητες εφαρμογής της, και ανοίγει ένα πολυεπίπεδο μοντέλο σύνδεσης μεταξύ κεφαλαίου, τεχνολογίας και διεθνών προτύπων.

Ωστόσο, σε αντίθεση με τον δυναμισμό των ξένων επενδυτών, οι εγχώριες επιχειρήσεις παραμένουν επιφυλακτικές. Σύμφωνα με την CBRE, έως και 60% των εγχώριων επιχειρήσεων δεν έχουν συμμετάσχει σε καμία συμφωνία συγχωνεύσεων και εξαγορών, το 39% εξετάζει το ενδεχόμενο αναβολής επενδυτικών σχεδίων και το 21% έχει επίσημα καθυστερήσει τις ταμειακές ροές για να διασφαλίσει την οικονομική ασφάλεια.

Οι λόγοι που αναφέρονται είναι η έλλειψη νέας προσφοράς, η μειωμένη αγοραστική δύναμη και η παρατεταμένη οικονομική πίεση από τα προηγούμενα χρόνια.

Για παράδειγμα, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025, ολόκληρη η αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ είδε μόνο περίπου 1.000 διαμερίσματα και 74 χαμηλών ορόφων κατοικίες να τίθενται προς πώληση - ένα ιστορικό χαμηλό τα τελευταία 10 χρόνια. Παρά το γεγονός ότι πολλοί κατασκευαστές εφαρμόζουν πολιτικές τόνωσης, όπως εκπτώσεις έως και 16%, μακροπρόθεσμη στήριξη επιτοκίων και δωρεάν πακέτα εσωτερικής διακόσμησης υψηλής ποιότητας, η αγορά δεν έχει ακόμη ανακάμψει.

Ένας επικεφαλής μιας μεγάλης επιχείρησης ανέφερε ότι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι επιχειρήσεις πρέπει να προστατεύουν τη ρευστότητά τους σαν να ήταν η «αιματοχυσία» τους. Οι οικονομικές δυσκολίες, σε συνδυασμό με την αργή πρόοδο της αναδιάρθρωσης και την πίεση στο χρέος, αναγκάζουν τις εγχώριες επιχειρήσεις να «υποχωρήσουν» για να αμυνθούν.

Τα «μεγάλα ψάρια» δεν καταπίνουν εύκολα τα «μικρά ψάρια».

Παρά το γεγονός ότι έχουν το πάνω χέρι όσον αφορά τις κεφαλαιακές ροές, οι ξένοι επενδυτές δεν μπορούν εύκολα να «καταλάβουν» την αγορά ακινήτων, όπως έχουν υποδείξει ορισμένες ανησυχίες στο παρελθόν.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η εποχή όπου οι «μεγάλοι παίκτες» χρησιμοποιούσαν την οικονομική ισχύ για να κυριαρχήσουν στην αγορά έχει τελειώσει. Οι συγχωνεύσεις και εξαγορές ακινήτων εισέρχονται σε έναν νέο κύκλο όπου οι συνεργατικές δυνατότητες, η νομική εμπειρογνωμοσύνη, ο έλεγχος κινδύνου και οι μακροπρόθεσμες στρατηγικές καθίστανται βασικοί παράγοντες.

(Φωτογραφία: Tuan Anh/VNA)

Στην πραγματικότητα, μια σειρά από συμφωνίες συγχωνεύσεων και εξαγορών με επικεφαλής εγχώριες επιχειρήσεις έχουν καταγραφεί κατά τους πρώτους έξι μήνες του τρέχοντος έτους. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η εξαγορά ενός έργου σχεδόν 19.000 τ.μ. στην πόλη Χο Τσι Μινχ από την Thuduc House από τον Όμιλο Bcons.

Ο Όμιλος Sun επένδυσε σε ένα εξαιρετικό οικόπεδο στη Νέα Αστική Περιοχή Cau Giay (Ανόι) για την ανάπτυξη του συγκροτήματος Sun Felia. Ο Όμιλος Sunshine απέκτησε επίσης 55 εκτάρια γης από την Xuan Cau Holdings στο Van Giang για την ανάπτυξη του μεγάλης κλίμακας έργου Alluvia City.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η συναλλαγή κατά την οποία η Phat Dat μεταβίβασε το 80% των μετοχών της στο έργο Thuan An 1-2 σε έναν ξένο επενδυτή με μακροχρόνια εμπειρία στο Βιετνάμ αποτελεί παράδειγμα ενός αμοιβαία επωφελούς μοντέλου συνεργασίας. Η εγχώρια επιχείρηση διατηρεί τη γη και τα νομικά δικαιώματα, ενώ ο ξένος εταίρος φέρνει κεφάλαια, τεχνολογία και διεθνή πρότυπα ανάπτυξης.

Η κα Trang Bui, Γενική Διευθύντρια της Cushman & Wakefield Vietnam, σχολίασε ότι δεν είναι εύκολο για τις ξένες επιχειρήσεις να «καταλάβουν» την αγορά του Βιετνάμ. Το μεγαλύτερο εμπόδιο γι' αυτές δεν είναι τα χρήματα, αλλά η καθαρή γη και οι νομικές διαδικασίες.

Αυτή τη στιγμή είναι πολύ δύσκολο να βρεθούν αρκετές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα καθαρισμένης γης στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ – όπου η προσφορά έχει σχεδόν παγώσει για τρία συνεχόμενα χρόνια. Ωστόσο, αυτό αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για τις εγχώριες επιχειρήσεις, καθώς όχι μόνο διαθέτουν πολλά καθαρισμένα οικόπεδα και κατανοούν τους τοπικούς κανονισμούς, αλλά μπορούν επίσης να διεκπεραιώνουν τις διαδικασίες πιο γρήγορα. Από αυτή τη θέση, οι εγχώριες επιχειρήσεις μπορούν να αντλήσουν κεφάλαια προληπτικά αντί να πωλούν παθητικά τον εαυτό τους.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο ειδικός Tran Thi Khanh Van πιστεύει ότι η τρέχουσα τάση δεν είναι πλέον «τα μεγάλα ψάρια καταπίνουν τα μικρά ψάρια» αλλά μάλλον «τα έξυπνα ψάρια ενώνουν τις δυνάμεις τους με τα δυνατά ψάρια». Εάν οι εγχώριες επιχειρήσεις γνωρίζουν πώς να αξιοποιήσουν τις συγχωνεύσεις και εξαγορές ως στρατηγική για την αναβάθμιση της εσωτερικής τους δύναμης, μπορούν να ανατρέψουν πλήρως την κατάσταση και να αναπτυχθούν με πιο βιώσιμο τρόπο.

Οι αναλυτές συμφωνούν επίσης ότι η αγορά εισέρχεται σε μια «σαφή φάση ενοποίησης». Οι συμφωνίες συγχωνεύσεων και εξαγορών δεν είναι πλέον ευρέως διαδεδομένες αλλά ιδιαίτερα επιλεκτικές, εστιάζοντας στη συνεργιστική αξία μεταξύ των δύο μερών όσον αφορά τη χρηματοδότηση, το εμπορικό σήμα, την τεχνολογία και τις δυνατότητες υλοποίησης.

Ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet - Διευθυντής Μάρκετινγκ Κατοικιών στην CBRE Vietnam, σχολίασε: «Το «παιχνίδι» ανήκει πλέον σε επενδυτές με μακροπρόθεσμο όραμα, σαφείς στρατηγικές και πρακτικές επιχειρησιακές δυνατότητες. Πρόκειται για μια μετατόπιση από τις ευκαιριακές συγχωνεύσεις και εξαγορές σε στρατηγικές συγχωνεύσεις και εξαγορές».

Εκπρόσωποι της JLL Vietnam τόνισαν επίσης ότι η αγορά ακινήτων μετατοπίζεται από μια κατάσταση «συσσώρευσης γης για τη διατήρηση περιουσιακών στοιχείων» σε μια φάση αποτελεσματικής αξιοποίησης κάθε τετραγωνικού μέτρου γης μέσω κοινοπραξιών, συνεργασιών και πολυεπίπεδης συνεργασίας.

Η περίοδος από το 2024 έως το 2026 προβλέπεται να είναι η κορύφωση της δραστηριότητας συγχωνεύσεων και εξαγορών στον τομέα των ακινήτων, με αύξηση τόσο του αριθμού των συναλλαγών όσο και της αξίας των επενδύσεων. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, η επιτυχία εξαρτάται όχι μόνο από την οικονομική δυνατότητα αλλά και από την ικανότητα των συμμετεχόντων μερών να συνεργαστούν και να αναπτύξουν μακροπρόθεσμες στρατηγικές.

Σε αυτό το εξελισσόμενο τοπίο, οι εγχώριες επιχειρήσεις δεν μένουν άπραγες. Εάν μπορούν να αξιοποιήσουν τα εγγενή πλεονεκτήματά τους, όπως η καθαρή γη, η κατανόηση της αγοράς και οι δυνατότητες τοπικού συντονισμού, σε συνδυασμό με το κεφάλαιο και την τεχνολογία των ξένων εταίρων, τότε οι συγχωνεύσεις και εξαγορές δεν αποτελούν πλέον «διέξοδο», αλλά μπορούν να γίνουν «σκαλοπάτι» για την αναβάθμιση των δυνατοτήτων και την επέκταση του μεριδίου αγοράς.

Επομένως, η αγορά ακινήτων το 2025 δεν είναι πλέον θέμα «κατάποσης ή κατάποσης», αλλά μάλλον μια στρατηγική πρόκληση συνεργασίας, διασύνδεσης και βελτιστοποίησης των πόρων για να προχωρήσουμε μαζί.

Πηγή: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html