Φόρος μεταβίβασης ακινήτων: Οι ειδικοί προτείνουν «φορολόγηση» 20% στη διαφορά μεταξύ αγοράς και πώλησης

ANTD.VN - Οι ειδικοί συνιστούν την εφαρμογή φόρου 20% στη διαφορά μεταξύ αγοράς και πώλησης ακινήτων, αντί του τρέχοντος 2% επί της αξίας μεταβίβασης.

Πρέπει να επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης;

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, το εισόδημα από μεταβιβάσεις ακινήτων αποτελεί σήμερα μία από τις σημαντικές πηγές εισοδήματος στο σύστημα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, αλλά η φορολογία εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλούς περιορισμούς και αδυναμίες.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Phan Huu Nghi, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Τραπεζικών και Χρηματοοικονομικών του Εθνικού Οικονομικού Πανεπιστημίου, δήλωσε ότι επί του παρόντος, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων επί του εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων εφαρμόζεται με δύο τρόπους.

Το πρώτο είναι ένας φόρος 2% επί της αξίας συναλλαγής, ανεξάρτητα από το αν υπάρχει κέρδος ή ζημία. Και το δεύτερο είναι ένας φόρος 20% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης.

Σύμφωνα με τον ειδικό, παρόλο που ο φόρος 2% επί της αξίας συναλλαγής είναι απλός και εύκολος στην είσπραξη, δημιουργεί ένα μεγάλο κενό στη δήλωση των τιμών πώλησης. Οι πωλητές συχνά δηλώνουν χαμηλότερη τιμή μεταβίβασης από την πραγματική τιμή για να μειώσουν το ποσό του οφειλόμενου φόρου. Αυτό όχι μόνο προκαλεί απώλεια εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, αλλά και στερείται διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.

Αντιθέτως, ο φόρος 20% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης έχει ένα πλεονέκτημα επειδή αντικατοπτρίζει με ακρίβεια το πραγματικό εισόδημα. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος δυσκολεύεται να προσδιορίσει τη σωστή τιμή αγοράς, ειδικά για συναλλαγές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν πριν από πολλά χρόνια, όταν δεν υπήρχε διαφανής μηχανισμός διαχείρισης των τιμών αγοράς και πώλησης όπως υπάρχει σήμερα.

Οι ειδικοί λένε ότι ο τρέχων φόρος μεταβίβασης ακινήτων εξακολουθεί να είναι ανεπαρκής.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Phan Huu Nghi δήλωσε ότι για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη και να περιοριστεί η φοροδιαφυγή, θα πρέπει να εφαρμοστεί φόρος 20% στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, παρόμοιος με τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων.

«Επί του παρόντος, οι φορολογικές αρχές και το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος διαθέτουν πλήρη στοιχεία σχετικά με τις τιμές αγοράς και πώλησης για τον υπολογισμό των φόρων. Επομένως, ο έλεγχος των τιμών μεταβίβασης είναι απολύτως εφικτός μέσω της σύγκρισης με τα πραγματικά δεδομένα.»

Όταν οι αγοραστές δέχονται να δηλώσουν χαμηλή τιμή για να αποφύγουν τον φόρο, όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, θα δυσκολευτούν να καταγράψουν μια τιμή αγοράς χαμηλότερη από την τιμή αγοράς, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερο φόρο που καταβάλλεται στη συναλλαγή μεταπώλησης αργότερα, όταν ο αγοραστής δεν συμφωνεί με την αγορά δύο τιμών (δηλαδή, τη δήλωση χαμηλής τιμής)» - ανέλυσε.

Σύμφωνα με τον ειδικό, ο φόρος 20% επί της διαφοράς μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης θα πρέπει επίσης να συνοδεύεται από αυστηρές κυρώσεις για ψευδείς δηλώσεις τιμών. Στη συνέχεια, οι συναλλαγές ακινήτων θα γίνουν πιο διαφανείς, περιορίζοντας την κατάσταση των «δύο τιμών» (πραγματική τιμή και δηλωμένη τιμή) και ταυτόχρονα βοηθώντας το Κράτος να εισπράττει τους φόρους πιο δίκαια. Η αγορά που ωθείται προς τα πάνω από τους μεσίτες και τις κυκλικές αγορές και πωλήσεις θα περιοριστεί στο μέγιστο.

«Μία από τις σημαντικές επιπτώσεις της εφαρμογής φόρου 20% στα πραγματικά κέρδη είναι η συμβολή στον περιορισμό της αύξησης των τιμών των ακινήτων. Εάν η πολιτική φορολόγησης της προστιθέμενης αξίας εφαρμοστεί αυστηρά, οι εταιρείες ακινήτων θα πρέπει επίσης να κάνουν πιο προσεκτικούς υπολογισμούς κατά τη λήψη αποφάσεων για τις τιμές πώλησης, βοηθώντας έτσι την αγορά να λειτουργεί με μεγαλύτερη διαφάνεια και ουσία» - εξέφρασε την άποψή του ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Phan Huu Nghi.

Ομοίως, ο Δρ. Nguyen Ngoc Tu, Λέκτορας στο Πανεπιστήμιο Επιχειρήσεων και Τεχνολογίας του Ανόι , δήλωσε ότι ο υπολογισμός του φόρου 2% επί της τιμής πώλησης μπορεί εύκολα να προκαλέσει υπερχρέωση και είναι ασυμβίβαστος με τη φύση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται μόνο στο εισόδημα, δηλαδή στα έσοδα μείον τα έξοδα του φορολογούμενου.

Πρόταση για την επιβολή ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας επί της αξίας των ακινήτων

Ο εμπειρογνώμονας Nguyen Tri Hieu, Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Ανάπτυξης Παγκόσμιων Χρηματοοικονομικών Αγορών και Αγορών Ακινήτων, δήλωσε ότι στο Βιετνάμ, επί του παρόντος, ο φόρος ακίνητης περιουσίας σταματά μόνο σε έσοδα όπως ο φόρος χρήσης μη γεωργικής γης, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβίβαση ακινήτων και τα τέλη καταχώρισης.

Εν τω μεταξύ, ανεπτυγμένες χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Ιαπωνία και η Νότια Κορέα επιβάλλουν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας επί της αξίας των ακινήτων για να διασφαλίσουν τη δίκαιη κατανομή των περιουσιακών στοιχείων και να δημιουργήσουν βιώσιμα έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό.

Σύμφωνα με τον ειδικό, η μη αποτελεσματική εφαρμογή του φόρου ακίνητης περιουσίας στο Βιετνάμ έχει οδηγήσει σε μια σειρά από αξιοσημείωτες συνέπειες.

Καταρχάς, η κατάσταση της κερδοσκοπίας και της συσσώρευσης ακινήτων αυξάνεται. Όταν δεν υπόκεινται σε φορολογικές πιέσεις, πολλά άτομα και οργανισμοί τείνουν να επενδύουν σε ακίνητα για μακροπρόθεσμη κατοχή αντί να τα εκμεταλλεύονται ή να τα εμπορεύονται. Αυτό συμβάλλει στη μείωση της προσφοράς πραγματικής στέγασης για την εξυπηρέτηση των πραγματικών στεγαστικών αναγκών, με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Δεύτερον, ο κρατικός προϋπολογισμός χάνει μια σημαντική πηγή εσόδων. Όταν τα ακίνητα δεν υπόκεινται σε τακτικό φόρο ακίνητης περιουσίας, το Κράτος χάνει μια σταθερή, μακροπρόθεσμη πηγή εσόδων, ενώ παράλληλα πρέπει να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων και στον φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). Αυτό καθιστά το φορολογικό σύστημα αναποτελεσματικό στη ρύθμιση της οικονομίας.

Ο Δρ. Nguyen Tri Hieu δήλωσε ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας θεωρείται αποτελεσματικό εργαλείο για τον έλεγχο της κερδοσκοπίας, τη δημιουργία μιας σταθερής πηγής εσόδων για τον προϋπολογισμό και την άμεση ροή κεφαλαίων σε οικονομικές δραστηριότητες αντί για τη συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων. Ωστόσο, η εφαρμογή πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά ώστε να διασφαλιστεί ότι είναι συνεπής με την πραγματικότητα της αγοράς και τις κοινωνικοοικονομικές συνθήκες σε κάθε χρονική στιγμή.

Η φορολόγηση των περιουσιακών στοιχείων δεν απαιτεί μόνο δικαιοσύνη στο φορολογικό σύστημα, αλλά και έναν εύλογο οδικό χάρτη για την αποφυγή ανεπιθύμητων επιπτώσεων, ιδίως στο πλαίσιο της αγοράς που χρειάζεται σταθερότητα.

Πηγή: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd