Τι πρόβλημα υπάρχει με τον φόρο εισοδήματος ακίνητης περιουσίας 2%;

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 14 του νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από το άρθρο 243 του νόμου περί γης του 2024), σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης.

Οι φοροτεχνικοί καθοδηγούν τους πολίτες σχετικά με τις διαδικασίες πληρωμής φόρων - Φωτογραφία: TTD

Οι δύο μέθοδοι που μελετά το Υπουργείο Οικονομικών περιλαμβάνουν τον υπολογισμό επί του φορολογητέου εισοδήματος (ίσο με την τιμή πώλησης μείον το συνολικό κόστος που σχετίζεται με το μεταβιβαζόμενο ακίνητο) ή την εφαρμογή ενός γενικού φορολογικού συντελεστή επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης.

Σε περίπτωση που υπάρχει βάση δεδομένων που προσδιορίζει με ακρίβεια την τιμή αγοράς και τα έξοδα που σχετίζονται με τη μεταβίβαση ακινήτου, εφαρμόζεται η μέθοδος είσπραξης του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτου, η οποία υπολογίζεται με τον τύπο του φορολογικού συντελεστή (προτεινόμενο 20%) πολλαπλασιασμένου επί το φορολογητέο εισόδημα.

Σε περιπτώσεις όπου η τιμή αγοράς και τα έξοδα που σχετίζονται με τη μεταβίβαση ακινήτου δεν μπορούν να προσδιοριστούν, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων καθορίζεται επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης ακινήτου πολλαπλασιασμένης με τον φορολογικό συντελεστή 2%.

Πρέπει να υπάρχει διαφοροποίηση στις φορολογικές πολιτικές ανάλογα με τον σκοπό χρήσης των ακινήτων, εφαρμόζοντας χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές στη γη για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς, ώστε να ενθαρρυνθεί η αποτελεσματική χρήση της γης, δημιουργώντας αξία για την κοινωνία.

Οι φόροι εξακολουθούν να έχουν πολλές αδυναμίες

Από την 1η Αυγούστου 2024 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024), η είσπραξη φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίζεται στις ακόλουθες δύο περιπτώσεις:

Εισόδημα από μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για νοικοκυριά και ιδιώτες, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων υπολογίζεται με βάση την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης πολλαπλασιασμένη με τον φορολογικό συντελεστή 2%.

Δηλαδή, εάν μεταβιβαστούν μόνο τα δικαιώματα χρήσης γης (χωρίς κατοικίες ή κατασκευές επί της γης), το Κράτος δεν θα βασίζεται στην τιμή που δηλώνεται στη σύμβαση όπως πριν, αλλά στον τιμοκατάλογο γης που εκδίδεται ετησίως από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για τον υπολογισμό του φόρου. Πρόκειται για μια νέα ρύθμιση του Νόμου περί Γης του 2024, με στόχο τη μείωση της κατάστασης όπου οι άνθρωποι υποτιμούν σκόπιμα τις τιμές της γης για να μειώσουν τις φορολογικές υποχρεώσεις.

Για το εισόδημα από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης που σχετίζονται με κατοικίες και κατασκευαστικές εργασίες σε γη, το φορολογητέο εισόδημα από μεταβίβαση ακινήτου καθορίζεται ως η τιμή μεταβίβασης κάθε φορά πολλαπλασιασμένη με τον φορολογικό συντελεστή 2%.

Σύμφωνα με το Άρθρο 17 της Εγκυκλίου 92/2015/TT-BTC, η τιμή μεταβίβασης για κάθε φορά είναι η τιμή που αναγράφεται στη σύμβαση μεταβίβασης κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.

Σε περίπτωση που η σύμβαση μεταβίβασης γης δεν αναφέρει την τιμή της γης ή η τιμή της γης στη σύμβαση μεταβίβασης είναι χαμηλότερη από την τιμή που ορίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, η τιμή μεταβίβασης γης θα είναι η τιμή που ορίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή κατά τη στιγμή της μεταβίβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης.

Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, ο μεταβιβάζων οφείλει να καταβάλει φόρο με συντελεστή 2% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (στην τιμή του Δημοσίου ή στην τιμή που συμφωνήθηκε από τα μέρη) ανεξάρτητα από το αν ο πωλητής έχει κέρδος ή ζημία.

Απλή μέθοδος συλλογής αλλά εύκολη στην υπερχρέωση

Καταρχάς, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων ουσιαστικά επιβάλλεται μόνο στο εισόδημα (κέρδος) που παράγεται μετά την αφαίρεση των εξόδων, αλλά στην πραγματικότητα εισπράττεται επί της συνολικής αξίας συναλλαγής, κάτι που μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε υπερεισπραξη. Οι άνθρωποι εξακολουθούν να πρέπει να πληρώνουν φόρο ακόμη και αν πωλούν με ζημία, κάτι που είναι απογοητευτικό και παράλογο.

Δεύτερον, η εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής μόνο στην περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης δεν αντικατοπτρίζει σωστά την αγοραία αξία, μειώνοντας τη διαπραγμάτευση των αστικών συναλλαγών.

Τρίτον, ο φορολογικός συντελεστής 2% επί της συνολικής αξίας των ακινήτων είναι αρκετά υψηλός, δημιουργώντας οικονομικό βάρος, αναγκάζοντας πολλούς μεταβιβάζοντες να βρίσκουν τρόπους να δηλώνουν τιμές συμβάσεων χαμηλότερες από τις πραγματικές (συναλλαγές δύο τιμών), προκαλώντας απώλειες στον προϋπολογισμό και μειώνοντας τη διαφάνεια της αγοράς.

Μειώστε τον φορολογικό συντελεστή κάτω από το 1%, εντάξει;

Δεδομένης αυτής της κατάστασης, η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών να εφαρμοστεί φορολογικός συντελεστής 20% επί του κέρδους (ίσος με τα έσοδα μείον το συνολικό κόστος) εάν προσδιοριστούν πλήρεις πληροφορίες ή να διατηρηθεί φορολογικός συντελεστής 2% επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης εάν δεν είναι δυνατός ο προσδιορισμός του κόστους είναι εύλογη. Αυτή η προσέγγιση βοηθά στη σταδιακή προσέγγιση της φύσης του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, ενώ παράλληλα είναι κατάλληλη για τις τρέχουσες συνθήκες διαχείρισης φόρων στο Βιετνάμ.

Ωστόσο, εκτός από την καινοτομία στη μέθοδο υπολογισμού του φόρου, είναι απαραίτητο να εξεταστεί το ενδεχόμενο προσαρμογής του φορολογικού συντελεστή. Εάν εφαρμόζεται γενικός φορολογικός συντελεστής στη συνολική τιμή μεταβίβασης, ο φορολογικός συντελεστής θα πρέπει να μειωθεί από 2% σε λιγότερο από 1% ή θα πρέπει να καθοριστεί προοδευτικός φορολογικός συντελεστής ανάλογα με την αξία του ακινήτου, ώστε να μειωθεί το οικονομικό βάρος για τους πολίτες.

Κατά την ανάπτυξη μιας μεθόδου για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων, είναι απαραίτητο να διασφαλιστούν οι αρχές της δικαιοσύνης, της εύλογης μεταχείρισης και της ισορροπίας μεταξύ των απαιτήσεων φορολογικής διαχείρισης του Κράτους και των πραγματικών δυνατοτήτων των ανθρώπων.

Διαβάστε περισσότερα Επιστροφή στα Θέματα

Επιστροφή στο θέμα

MSc. ΜΚΟ GIA HOANG (ΣΧΟΛΗ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ, ΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΠΟΛΗΣ ΧΟ ΤΣΙ ΜΙΝΧ)

Πηγή: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm