Υπάρχει κάποιο πρόβλημα με τον φόρο εισοδήματος 2% στις συναλλαγές ακινήτων;

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 14 του νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από το άρθρο 243 του νόμου περί γης του 2024), σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται με βάση την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης.

Οι εφοριακοί καθοδηγούν τους πολίτες σχετικά με τις διαδικασίες πληρωμής φόρων - Φωτογραφία: TTD

Το Υπουργείο Οικονομικών εξετάζει δύο μεθόδους: τον υπολογισμό του φόρου με βάση το φορολογητέο εισόδημα (ίσο με την τιμή πώλησης μείον το συνολικό κόστος που σχετίζεται με το μεταβιβαζόμενο ακίνητο) ή την εφαρμογή ενός γενικού φορολογικού συντελεστή στη συνολική τιμή μεταβίβασης.

Σε περιπτώσεις όπου υπάρχει βάση δεδομένων που προσδιορίζει με ακρίβεια την τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα μεταβίβασης ακινήτου, η μέθοδος είσπραξης του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτου θα υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο: φορολογικός συντελεστής (προτεινόμενος 20%) πολλαπλασιασμένος με το φορολογητέο εισόδημα.

Σε περιπτώσεις όπου η τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα μεταβίβασης ακινήτου δεν μπορούν να προσδιοριστούν, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων υπολογίζεται επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης ακινήτου πολλαπλασιασμένης επί φορολογικό συντελεστή 2%.

Υπάρχει ανάγκη διαφοροποίησης των φορολογικών πολιτικών με βάση την προβλεπόμενη χρήση των ακινήτων, εφαρμόζοντας χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές σε γη που χρησιμοποιείται για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς, ώστε να ενθαρρυνθεί η αποτελεσματική χρήση της γης και να δημιουργηθεί αξία για την κοινωνία.

Η φορολογία εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες.

Από την 1η Αυγούστου 2024 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024), η είσπραξη φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίζεται στις ακόλουθες δύο περιπτώσεις:

Το εισόδημα από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για νοικοκυριά και ιδιώτες φορολογείται με βάση την τιμή γης που αναγράφεται στον πίνακα τιμών γης πολλαπλασιασμένη με φορολογικό συντελεστή 2%.

Αυτό σημαίνει ότι εάν μεταβιβαστεί μόνο το δικαίωμα χρήσης γης (χωρίς κατοικίες ή κατασκευές επί της γης), το Κράτος δεν θα βασίζει πλέον τον υπολογισμό του φόρου στη δηλωμένη τιμή στη σύμβαση όπως πριν, αλλά θα τον βασίζει στον τιμοκατάλογο γης που εκδίδεται ετησίως από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Πρόκειται για μια νέα ρύθμιση του Νόμου περί Γης του 2024, η οποία αποσκοπεί στη μείωση της κατάστασης όπου οι άνθρωποι σκόπιμα υποεκτιμούν τις τιμές της γης για να μειώσουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις.

Για το εισόδημα από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης που σχετίζονται με κατοικίες και κατασκευαστικές εργασίες επί της γης, το φορολογητέο εισόδημα από τη μεταβίβαση ακινήτων καθορίζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή μεταβίβασης κάθε συναλλαγής επί φορολογικό συντελεστή 2%.

Σύμφωνα με το Άρθρο 17 της Εγκυκλίου 92/2015/TT-BTC, η τιμή μεταβίβασης για κάθε συναλλαγή είναι η τιμή που αναφέρεται στη σύμβαση μεταβίβασης κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.

Σε περιπτώσεις όπου η σύμβαση μεταβίβασης γης δεν καθορίζει την τιμή της γης ή η τιμή της γης που αναφέρεται στη σύμβαση είναι χαμηλότερη από την τιμή που ορίζει η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, η τιμή μεταβίβασης γης είναι η τιμή που ορίζει η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή κατά τη στιγμή της μεταβίβασης, σύμφωνα με τον νόμο περί γης.

Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, ο μεταβιβάζων οφείλει να καταβάλει φόρο 2% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (σύμφωνα με την τιμή που καθορίζεται από το κράτος ή την τιμή που συμφωνήθηκε από τα μέρη), ανεξάρτητα από το αν θα έχει κέρδος ή ζημία από την πώληση.

Απλή μέθοδος συλλογής, αλλά επιρρεπής σε υπερφόρτιση.

Καταρχάς, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων ουσιαστικά επιβάλλεται μόνο στο εισόδημα (κέρδος) που προκύπτει μετά την αφαίρεση των εξόδων, αλλά στην πραγματικότητα εισπράττεται επί της συνολικής αξίας συναλλαγής, γεγονός που οδηγεί εύκολα σε υπερφορολόγηση. Οι άνθρωποι πρέπει να πληρώνουν φόρο ακόμη και όταν πωλούν με ζημία, προκαλώντας δυσαρέσκεια και παράλογη συμπεριφορά.

Δεύτερον, η εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής σε περιπτώσεις μεταβίβασης μόνο των δικαιωμάτων χρήσης γης δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την αγοραία αξία, μειώνοντας τον βαθμό συμφωνίας στις αστικές συναλλαγές.

Τρίτον, ο φορολογικός συντελεστής 2% επί της συνολικής αξίας των ακινήτων είναι αρκετά υψηλός, δημιουργώντας οικονομικό βάρος και οδηγώντας πολλά μέρη που εμπλέκονται σε μεταβιβάσεις να δηλώνουν χαμηλότερες συμβατικές τιμές από την πραγματική αξία (συναλλαγές δύο τιμών), με αποτέλεσμα απώλειες εσόδων και μειωμένη διαφάνεια της αγοράς.

Μπορούμε να μειώσουμε τον φορολογικό συντελεστή κάτω από το 1%;

Δεδομένης αυτής της κατάστασης, η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών να εφαρμοστεί φορολογικός συντελεστής 20% επί των κερδών (ίσος με τα έσοδα μείον τα συνολικά έξοδα) εάν όλες οι πληροφορίες μπορούν να προσδιοριστούν ή να διατηρηθεί φορολογικός συντελεστής 2% επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης εάν τα έξοδα δεν μπορούν να προσδιοριστούν είναι εύλογη. Αυτή η προσέγγιση προσεγγίζει σταδιακά την πραγματική φύση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, ενώ παράλληλα είναι κατάλληλη για τις τρέχουσες συνθήκες φορολογικής διοίκησης στο Βιετνάμ.

Ωστόσο, εκτός από τη μεταρρύθμιση της μεθόδου υπολογισμού του φόρου, θα πρέπει να εξεταστούν προσαρμογές στον φορολογικό συντελεστή. Εάν εφαρμοστεί ενιαίος φορολογικός συντελεστής στη συνολική τιμή μεταβίβασης, ο συντελεστής θα πρέπει να μειωθεί από 2% σε λιγότερο από 1% ή θα πρέπει να θεσπιστεί προοδευτικός φορολογικός συντελεστής με βάση την αξία της ακίνητης περιουσίας, ώστε να μειωθεί το οικονομικό βάρος για τους πολίτες.

Κατά την ανάπτυξη μιας μεθόδου για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων επί των μεταβιβάσεων ακινήτων, είναι απαραίτητο να διασφαλιστούν οι αρχές της δικαιοσύνης, της εύλογης μεταχείρισης και της ισορροπίας μεταξύ των απαιτήσεων φορολογικής διαχείρισης του κράτους και της πραγματικής οικονομικής δυνατότητας του λαού.

Διαβάστε περισσότερα Επιστροφή στην Αρχική σελίδα

Επιστροφή στο θέμα

Μεταπτυχιακό Δίκαιο (Μη Εμπορικού Δικαίου) GIA HOANG (Σχολή Νομικής Σχολής Χο Τσι Μινχ)

Πηγή: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm