Το Βιετνάμ καλωσορίζει μεγάλες ευκαιρίες από τις ΗΠΑ και την Κίνα, τα βιομηχανικά ακίνητα βρίσκονται σε αναταραχή;

Το Βιετνάμ έχει μια ιστορική ευκαιρία να ξεχωρίσει, καθώς οι ΗΠΑ και η Κίνα ανταγωνίζονται για επιρροή σε βασικές περιοχές. Τα βιομηχανικά ακίνητα είναι ο πρώτος τομέας που θα επωφεληθεί.

Θετικά μηνύματα Στις αρχές του νέου έτους, η χρηματιστηριακή αγορά συνέχισε την ανοδική της τάση. Οι μετοχές βιομηχανικών ακινήτων διαπραγματεύτηκαν αρκετά ενεργά μετά από ένα έτος σημαντικών αλλαγών τιμών το 2023. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) το 2023 αυξήθηκαν επίσης απότομα. Η αγορά ακινήτων βιομηχανικών πάρκων του Βιετνάμ εκτιμάται ότι βρίσκεται σε μια δυναμική περίοδο και έχει λαμπρότερες προοπτικές από ποτέ στο πλαίσιο των δύο υπερδυνάμεων, των ΗΠΑ και της Κίνας, που αγωνίζονται να δημιουργήσουν επιρροή σε σημαντικές περιοχές, συμπεριλαμβανομένης μιας Ασίας που αναμένεται να ξεσπάσει, συμπεριλαμβανομένου του Βιετνάμ. Η ολοκληρωμένη στρατηγική συνεργασία μεταξύ Βιετνάμ και ΗΠΑ καθιερώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2023 και η πολιτική οικοδόμησης μιας Κοινότητας Κοινού Μέλλοντος Βιετνάμ-Κίνας υπόσχεται να φέρει πολλές ευκαιρίες για οικονομική ανάπτυξη. Σε πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση, η SSI Securities ανέφερε ότι η ζήτηση για μίσθωση γης σε βιομηχανικά πάρκα (IP) θα είναι θετική το 2024. Συνεπώς, η ζήτηση για μίσθωση γης σε IP στο Βορρά αναμένεται να αυξηθεί χάρη στην τάση μετατόπισης εγκαταστάσεων παραγωγής από την Κίνα στο Βιετνάμ, κυρίως στη βιομηχανία ηλεκτρονικών και ημιαγωγών. Από τον Σεπτέμβριο του 2023, σύμφωνα με την CBRE, η Apple διαθέτει 11 εγκαταστάσεις παραγωγής ηχητικού εξοπλισμού στο Βιετνάμ και προμηθευτές της Apple, όπως οι Lux Share, Foxconn, Compal και GoTek, λειτουργούν 32 εργοστάσια στο Βιετνάμ. Εν τω μεταξύ, οι IP στο Νότο ενδέχεται να καταγράψουν ανάκαμψη από μια χαμηλή βάση το 2023, με τους κύριους μισθωτές γης στον μεταποιητικό τομέα (κλωστοϋφαντουργικά προϊόντα, ξυλεία, υποδήματα), την εφοδιαστική και τα τρόφιμα και ποτά. Η SSI δήλωσε ότι πολλοί επενδυτές σε βιομηχανικά πάρκα έχουν υπογράψει μνημόνια συμφωνίας (MOUs) για τη μίσθωση βιομηχανικής γης με νέους πελάτες κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2023. Πιθανότατα, αυτές οι συμβάσεις MOU θα μετατραπούν σε επίσημες συμβάσεις και τα έσοδα θα καταγραφούν το 2024.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν ευκαιρίες από συμφωνίες με την Κίνα μετά την επίσκεψη του Xi Jinping στα τέλη του 2023. Ένα από τα κύρια σημεία που αναφέρθηκαν κατά τη διάρκεια της επίσκεψης είναι οι κινεζικές επιχειρήσεις που επενδύουν στο Βιετνάμ. Επιπλέον, η Κίνα διαθέτει μεγάλους κεφαλαιουχικούς πόρους και θέλει να επενδύσει στο εξωτερικό στο πλαίσιο της παγκόσμιας πρωτοβουλίας για τις υποδομές. Αυτή είναι επίσης μια ευκαιρία αν το Βιετνάμ ξέρει πώς να την χρησιμοποιήσει αποτελεσματικά. Πρόσφατα, οι βιετναμέζικες επιχειρήσεις εκμεταλλεύτηκαν την ευκαιρία να προωθήσουν τις κινεζικές επιχειρήσεις να επενδύσουν σε εγχώρια βιομηχανικά πάρκα. Τον Σεπτέμβριο του 2023, πολλές επιχειρήσεις όπως η Hanaka Group, η Videc, η Phuc Loc,... συμμετείχαν σε ένα συνέδριο στη Σεντζέν για την προώθηση των εμπορικών επενδύσεων μεταξύ μεγάλων βιομηχανικών πάρκων στο Βιετνάμ και κινεζικών επιχειρήσεων. Για τις ΗΠΑ, η ολοκληρωμένη στρατηγική συνεργασία φέρνει πολλές νέες ευκαιρίες, μαζί με την τάση μετατόπισης της παραγωγής εκτός Κίνας, οι ΗΠΑ στοχεύουν στο Βιετνάμ σε πολλούς τομείς, όπως η ηλεκτρονική ημιαγωγών, τα ορυκτά για ημιαγωγούς, οι ψηφιακές υποδομές, η ενέργεια, οι υποδομές και η εφοδιαστική... Οι επιχειρήσεις βιομηχανικών ακινήτων είναι ευνοϊκές . Μπορεί να φανεί ότι η ευκαιρία προσέλκυσης άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) είναι τεράστια. Εν τω μεταξύ, η προσφορά βιομηχανικών ακινήτων είναι περιορισμένη. Αυτός είναι ένας ευνοϊκός παράγοντας για τις επιχειρήσεις σε αυτόν τον τομέα, συνήθως την Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC) του κ. Dang Thanh Tam. Το 2023, η KBC εξόφλησε όλα τα χρέη ομολόγων και ταυτόχρονα προώθησε την επέκταση της έκτασης γης για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων. Η εταιρεία του κ. Dang Thanh Tam επέκτεινε επίσης το ταμείο γης της στο Βορρά για να καλωσορίσει κύματα άμεσων ξένων επενδύσεων από την Κορέα και την Κίνα. Στο τέλος του 2023, η KBC εγκρίθηκε για τον σχεδιασμό 1/2000 του Βιομηχανικού Πάρκου Trang Due 3 (Hai Phong). Στο Νότο, η KBC ετοιμάζεται να επενδύσει σε ένα επιπλέον βιομηχανικό πάρκο στο Hau Giang με συνολικό κεφάλαιο άνω των 5.500 δισεκατομμυρίων VND. Όπως και οι KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC... κατέγραψαν επίσης πολλές θετικές εξελίξεις. Τα κέρδη και οι μετοχές αυξήθηκαν απότομα πέρυσι και προβλέπεται να συνεχίσουν να είναι θετικά το 2024. Σύμφωνα με την SSI Securities, καθώς η προσφορά γης σε βιομηχανικά πάρκα προς μίσθωση είναι αρκετά περιορισμένη, οι τιμές ενοικίασης γης των επενδυτών σε εισηγμένα βιομηχανικά πάρκα προβλέπεται να αυξηθούν κατά μέσο όρο 15,5% το 2024. Το 2024, η προσφορά βιομηχανικών πάρκων εξακολουθεί να είναι περιορισμένη λόγω δυσκολιών στην αποτίμηση της γης, των πλειστηριασμών για τη μετατροπή γεωργικής γης σε βιομηχανική γη και των αποζημιώσεων για την εκκαθάριση του χώρου. Τα νέα βιομηχανικά πάρκα μπορούν να τεθούν σε λειτουργία μετά από 2-5 χρόνια μετά την έγκρισή τους από τον Πρωθυπουργό. Σύμφωνα με το Bloomberg, οι τιμές ενοικίασης βιομηχανικών πάρκων στο Βιετνάμ σε σύγκριση με άλλες χώρες της Νοτιοανατολικής Ασίας έχουν μειωθεί. Ωστόσο, εξακολουθούν να είναι 21% χαμηλότερες από τη μέση τιμή ενοικίασης των βιομηχανικών πάρκων στην Ινδονησία - τη χώρα με την υψηλότερη συσχέτιση με το Βιετνάμ μεταξύ των χωρών του ASEAN. Τα κέρδη των εισηγμένων επιχειρήσεων βιομηχανικών ακινήτων προβλέπεται να έχουν σαφή διαφοροποίηση το 2024, αλλά συνολικά θα αυξηθούν κατά περίπου 9,3% σε σύγκριση με το 2023. Ορισμένες επιχειρήσεις, σύμφωνα με την SSI, μπορούν να καταγράψουν εξαιρετική ανάπτυξη, όπως η Nam Tan Uyen (NTC), με εκτιμώμενα κέρδη μετά φόρων που αυξήθηκαν κατά 135% σε σύγκριση με το 2023 στα 545 δισεκατομμύρια VND. Εν τω μεταξύ, η IDC εκτιμάται ότι θα έχει αύξηση κερδών προ φόρων κατά 43% στα 2.400 δισεκατομμύρια VND. Μέχρι το τέλος του 2023, οι λόγοι κερδών/κερδών (P/E) και τιμής/λογιστικής αξίας (P/B) των επενδυτών σε βιομηχανικά πάρκα θα είναι 14,8x και 2,75x αντίστοιχα. Αυτό είναι το υψηλότερο επίπεδο από το 2019 λόγω της απότομης αύξησης κατά 24% των μετοχών των επιχειρήσεων σε αυτόν τον τομέα το 2023, σε σύγκριση με την αύξηση κατά 12,1% του δείκτη VN. Το 2023, οι μετοχές της SZC διπλασιάστηκαν, η IDC αυξήθηκε κατά 80%, η KBC αυξήθηκε κατά 31%... Αντίθετα, ο κλάδος των βιομηχανικών πάρκων ενδέχεται να αντιμετωπίσει ορισμένες δυσκολίες το 2024, όπως: ο παγκόσμιος ελάχιστος φόρος που εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2024 θα μειώσει τα ελκυστικά φορολογικά κίνητρα για τους ενοικιαστές σε βιομηχανικά πάρκα (συμπεριλαμβανομένης της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων κατά τα πρώτα 2 έτη λειτουργίας, μείωσης του φόρου κατά 50% τα επόμενα 4 έτη)· το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στις τιμές ενοικίασης σε βιομηχανικά πάρκα στο Βιετνάμ και την Ασία μειώνεται σταδιακά· το επενδυτικό κόστος για νέα βιομηχανικά πάρκα εκτιμάται ότι θα είναι υψηλότερο λόγω των υψηλών τιμών γης και της παρατεταμένης διαδικασίας απόκτησης γης.

Το 2023, οι εκταμιεύσεις άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) στο Βιετνάμ έφτασαν τα 23,2 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 3,5%. Επιπλέον, το σύνολο των δεσμευμένων κεφαλαίων ΑΞΕ το 2023 έφτασε τα 28,1 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας σημαντική αύξηση κατά 24,4%. Τα κεφάλαια ΑΞΕ αναμένεται να συνεχίσουν να διατηρούν την ανάπτυξή τους το 2024. Σύμφωνα με το CBRE, το ποσοστό πληρότητας των βιομηχανικών πάρκων αναμένεται να αυξηθεί το 2024. Σύμφωνα με το Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων, το 2023 δημιουργήθηκαν 413 βιομηχανικά πάρκα με συνολική έκταση 120.000 εκταρίων. Εκ των οποίων, 295 έργα βρίσκονται σε λειτουργία με συνολική έκταση άνω των 92.000 εκταρίων. Το ποσοστό πληρότητας στα εγχώρια βιομηχανικά πάρκα είναι περίπου 72,9% (σε σύγκριση με 71,9% το 2022).

Vietnamnet.vn

Σύνδεσμος πηγής: https://vietnamnet.vn/viet-nam-don-co-hoi-lon-tu-my-va-trung-quoc-bat-dong-san-cong-nghiep-day-song-2237882.html