Πτώχευση, ανάγκη πώλησης σπιτιού, επείγουσα πώληση, συγκλονιστική τιμή στο τέλος του έτους

Στο τέλος του έτους, οι συναλλαγές ακινήτων κατοικιών βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο τους. Ωστόσο, αν δεν είναι προσεκτικοί, οι αγοραστές γης και οι επενδυτές μπορούν εύκολα να πέσουν στην παγίδα των μεσιτών γης.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους, ο κ. Do Ngoc Thang - Περιφερειακός Διευθυντής Πωλήσεων στην OneHousing δήλωσε: Οι νομικοί κίνδυνοι, οι «υπερτιμημένες» τιμές και οι μη επαγγελματίες μεσίτες είναι οι τρεις παγίδες που στήνουν παγίδες για τους αγοραστές κατοικιών στο τέλος του έτους.

Κος Do Ngoc Thang - Περιφερειακός Διευθυντής Πωλήσεων στην OneHousing. (Φωτογραφία: PH)

Αποκαλύπτοντας τις τρεις παγίδες που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές κατοικιών στο τέλος του έτους

Με τη γενική υποτονικότητα των ακινήτων πέρυσι, πώς εξελίσσεται η αγορά οικιστικής γης στο τέλος του τρέχοντος έτους, κύριε;

- Όσον αφορά τον τομέα των οικιστικών εκτάσεων, από το παρελθόν μέχρι σήμερα, στο Ανόι με 4 κεντρικές περιοχές και επί του παρόντος 12 κεντρικές περιοχές, δεν έχει επηρεαστεί ιδιαίτερα από τις τάσεις της αγοράς όσον αφορά την αύξηση ή τη μείωση.

Κέντρο πόλης - όπου το χερσαίο ταμείο δεν μπορεί να επεκταθεί, αλλά ο πληθυσμός εξακολουθεί να αυξάνεται και, το πιο σημαντικό, η ζήτηση είναι πραγματική - για διαβίωση, επενδύσεις, επιχειρηματική δραστηριότητα, ενοικίαση... υπάρχει πάντα, επομένως οι τιμές των ακινήτων στο κέντρο της πόλης είναι σχεδόν αμετάβλητες, μερικές φορές αυξάνονται μόνο ελαφρώς αλλά αυξάνονται σταθερά, οι αγοραστές κατοικιών δεν ανησυχούν για τις απώλειες και έχουν ένα ασφαλές καταφύγιο για καλή ταμειακή ροή.

Από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, οι συναλλαγές σε οικιστικά ακίνητα είναι οι πιο ενεργές - αυτό ισχύει και για την ετήσια πρακτική.

Με τη νοοτροπία της γρήγορης ολοκλήρωσης της συμφωνίας, ποιους κινδύνους μπορούν να αντιμετωπίσουν οι αγοραστές κατοικιών όταν αγοράζουν ένα σπίτι στο τέλος του έτους; Ποιες παγίδες τους περιμένουν στην τρέχουσα αγορά;

- Τα ρίσκα της αγοράς ενός σπιτιού δεν είναι μόνο στο τέλος του έτους, το αιώνιο πρόβλημα των αγοραστών ακινήτων είναι πρώτον η νομιμότητα, δεύτερον η αποτίμηση, τρίτον η συμβουλή του μεσίτη.

Νομικά, οι πελάτες ενδέχεται να αντιμετωπίσουν κινδύνους κατά τη συναλλαγή κατοικιών χωρίς πιστοποιητικό, χωρίς πιστοποιητικό, αγοράζοντας και πουλώντας με χειρόγραφα έγγραφα ή συμβολαιογραφικά έγγραφα, μοιράζοντας το πιστοποιητικό, το πιστοποιητικό βρίσκεται σε μαύρη πιστωτική θέση ή ο ιδιοκτήτης του σπιτιού καταθέτει για 2-3 άτομα... Ο πιο συνηθισμένος κίνδυνος είναι ότι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού κρατάει το κόκκινο βιβλίο για να δανειστεί από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα - όλοι πρέπει να γνωρίζουν τα έγγραφα πώλησης ή να συντάξουν μια σύμβαση κατάθεσης.

Εάν ο μεσίτης δεν ελέγξει προσεκτικά για τον πελάτη, θα υπάρξουν πολλοί κίνδυνοι για τον αγοραστή και θα επιφέρουν απρόβλεπτες συνέπειες, επειδή οι περισσότερες από τις αξίες των ακινήτων ανέρχονται σε πολλά δισεκατομμύρια ντονγκ.

Το δεύτερο αφορά την τιμή. Στο τέλος του έτους, θα υπάρχουν πολλές πληροφορίες σχετικά με τις πωλήσεις: «Αγοράζω σπίτι λόγω χρέους, επείγουσα πώληση, συγκλονιστική τιμή στο τέλος του έτους...» Είναι πολύ πιθανό αυτές οι πληροφορίες να αποσκοπούν στην απληστία για κέρδος. Αν οι μεσίτες σας συμβουλεύσουν ότι η τιμή είναι πολύ φθηνότερη από την τιμή της αγοράς, σίγουρα σας συμβουλεύω να το αμφισβητήσετε και να είστε επιφυλακτικοί με πράγματα που είναι ξαφνικά φθηνά. Όλα έχουν την τιμή τους.

Για τους μεσίτες, η αρχική ιστορία του «ψαρέματος» ακινήτων σε τιμές ευκαιρίας και με σοκαριστικά μειωμένες τιμές... αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι αλήθεια, είναι ένα κόλπο για να προσελκύσουν την προσοχή των αγοραστών και στη συνέχεια να τους οδηγήσουν σε άλλα ακίνητα - δεν είναι πλέον μια νέα ιστορία, μάλιστα έχει γίνει πρακτική σε πολλές αγορές. Ή το να εκμεταλλεύονται οι μεσίτες την ψυχολογία του αγοραστή να κλείνουν γρήγορα για να αυξήσουν τις τιμές, «τρώγοντας» τη διαφορά δεν είναι επίσης ασυνήθιστο.

Οι «μεσίτες γης» έχουν πολλά κόλπα στο τέλος του έτους. (Φωτογραφία: VNT)

Σε μια τέτοια αγορά «γκρίζας ζώνης», οι αγοραστές μπορούν να αντιμετωπίσουν κινδύνους ανά πάσα στιγμή. Ως ειδικός με δεκαετίες εμπειρίας, ποιες συμβουλές μπορείτε να δώσετε στους αγοραστές κατοικιών;

- Οι συναλλαγές ακινήτων σε κατοικίες εξακολουθούν να πραγματοποιούνται καθημερινά, και το πιο σημαντικό πράγμα για τους αγοραστές κατά την είσοδό τους στην αγορά είναι να κάνουν προσεκτική έρευνα για να εντοπίσουν τους κινδύνους που ενδέχεται να αντιμετωπίσουν.

Όσον αφορά τη νομιμότητα των ακινήτων, η εμπειρία δείχνει ότι οι αγοραστές πρέπει να ελέγχουν προσεκτικά το κόκκινο βιβλίο και οι πληροφορίες σε αυτό πρέπει να είναι ακριβείς πριν κάνουν μια κατάθεση. Και φυσικά, οι συναλλαγές θα πρέπει να γίνονται μέσω μιας αξιόπιστης χρηματιστηριακής εταιρείας, επειδή είναι αυτές που διαθέτουν την καλύτερη εμπειρία για να διασφαλίσουν τη νομιμότητα αυτού του ακινήτου.

Όσον αφορά την τιμή, σήμερα πηγαίνετε να δείτε το διαμέρισμα Α, το διαμέρισμα Β, το διαμέρισμα Γ με τέτοια κάτοψη, τέτοια τοποθεσία, τέτοιο στενό,... τότε μπορείτε να υπολογίσετε τη μέση τιμή σε αυτήν την περιοχή από περίπου πόσο; Εάν ο πελάτης συναντήσει έναν επαγγελματία, έμπειρο μεσίτη που μπορεί να μας συμβουλεύσει γιατί να αγοράσουμε αυτήν την τοποθεσία, πόσο είναι η τιμή εδώ, πώς είναι η νομική διαδικασία συναλλαγής;... τότε θα νιώσουμε πιο ασφαλείς.

Στις αγοραπωλησίες κατοικιών, ο επαγγελματισμός του μεσίτη είναι εξαιρετικά σημαντικός. Πέρα από τη νομιμότητα και την τιμή, όπως ανέφερα παραπάνω, ο μεσίτης εμφανίζεται πάντα σε όλη τη διαδικασία του πελάτη, από την αναζήτηση, την επίσκεψη στο σπίτι έως την εκτέλεση των διαδικασιών αγοραπωλησίας.

Έτσι, από την πρώτη κιόλας συνάντηση, μέσα από κάποιες ερωτήσεις, μπορείτε να ελέγξετε αν έχουν το επάγγελμα, είναι αφοσιωμένοι, κατανοούν την περιοχή κ.λπ.

Η συνάντηση με έναν επαγγελματία μεσίτη που εργάζεται για μια μεγάλη και αξιόπιστη μονάδα ή επιχείρηση μπορεί να βοηθήσει τους πελάτες να ελαχιστοποιήσουν όλους τους κινδύνους στη διαδικασία συναλλαγής οικιστικής γης, επειδή τότε η ίδια η μεσιτική μονάδα είναι υπεύθυνη για τη συναλλαγή του πελάτη, αντί για έναν ανεξάρτητο μεσίτη.

Εύρεση «ευκαιρίας σε κίνδυνο» στην αγορά οικιστικών ακινήτων

Όπως αναφέρατε, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλοί πελάτες που αναγνωρίζουν την ευκαιρία να επενδύσουν σε οικιστικά ακίνητα. Κατά τη γνώμη σας, ποιο είναι το τμήμα τιμών στο οποίο μπορούν να στοχεύσουν οι αγοραστές στο τέλος του τρέχοντος έτους και είναι αυτή η αγορά πραγματικά βιώσιμη για τις ταμειακές ροές των αγοραστών;

- Το τμήμα τιμών κατά την επένδυση σε ακίνητα κατοικίας εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τη διαθέσιμη χρηματοδότηση του αγοραστή. Διότι στην αγορά, εκτός από τις μεγάλες μεσιτικές μονάδες που έχουν στενή συνεργασία με τράπεζες, οι υπόλοιπες συχνά δεν διαθέτουν χρηματοοικονομικές λύσεις για αγοραστές κατοικιών.

Για οικιστική γη σε αστικές περιοχές, το τμήμα τιμών με τις ισχυρότερες συναλλαγές κυμαίνεται από 3-6 δισεκατομμύρια VND. Οι Βιετναμέζοι έχουν τη νοοτροπία να παίζουν με ασφάλεια και να μένουν στη θέση τους, με πολλούς ανθρώπους να προτιμούν να ζουν σε σπίτια στο ισόγειο. Για σπίτια σε στενά, μπορούν να εισέλθουν μοτοσικλέτες, η τιμή είναι περίπου 100 εκατομμύρια/τ.μ. έως 120 εκατομμύρια/τ.μ., ένα σπίτι 50τ.μ. κοστίζει περίπου 5 δισεκατομμύρια, κατασκευασμένο με 5 ορόφους, 35-40τ.μ. ανά όροφο, η αξιοποιήσιμη επιφάνεια είναι επίσης έως και σχεδόν 200τ.μ.

Η προσφορά στο κέντρο του Ανόι δεν παρουσιάζει σχεδόν καθόλου μεγάλες διακυμάνσεις, επειδή το γη δεν μπορεί να επεκταθεί, οι συναλλαγές κατοικιών στο κέντρο της πόλης θα εναλλάσσονται ανάλογα με τη ζήτηση. Η προσφορά και η ζήτηση είναι πάντα ισορροπημένες ανεξάρτητα από τις διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων γενικότερα. Όταν κάποιος θέλει να πουλήσει, θα υπάρχει κάποιος που θα θέλει να αγοράσει και αντίστροφα.

Για παράδειγμα, όταν πρωτοπαντρεύτηκα, ήθελα να αγοράσω μόνο ένα σπίτι 30 τ.μ., αλλά μετά από 3-5 χρόνια επιχειρηματικής δραστηριότητας και κερδών πολλών χρημάτων, φυσικά ήθελα να βρω ένα μεγαλύτερο σπίτι. Εκείνη την εποχή, θα ήθελα να πουλήσω και μετά θα συνέχιζα να θέλω να αγοράσω. Ή πολλοί άνθρωποι ζουν σε ένα μεγάλο σπίτι, αλλά αν η επιχείρησή τους είναι δύσκολη, μπορούν να πουλήσουν το μεγάλο τους σπίτι και να μετακομίσουν σε ένα μικρότερο για να βρουν κεφάλαιο για να κάνουν επιχειρήσεις... Η προσφορά και η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα είναι πάντα διαθέσιμες. Ακόμα και εγώ έχω ζήσει σε 5 σπίτια.

Το τμήμα τιμών κατά την επένδυση σε οικιστικά ακίνητα εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τα διαθέσιμα οικονομικά στοιχεία του αγοραστή. (Φωτογραφία: OH)

Ισχύει αυτό για το τμήμα της προαστιακής γης, το οποίο ήταν επίσης πολύ δημοφιλές στους επενδυτές λίγα χρόνια πριν η αγορά ανθίσει;

- Πριν από περίπου 2-3 ​​χρόνια, οι επενδυτές που επένδυαν σε ακίνητα στα προάστια απολάμβαναν μεγάλα κέρδη, όπως «όταν ανεβαίνει η παλίρροια, ανεβαίνει και το σκάφος».

Ωστόσο, όπως βλέπουμε από προηγούμενα μαθήματα, το 2010 η αγορά ακινήτων στα προάστια αυξήθηκε ραγδαία, αλλά όταν έσκασε η φούσκα, άρχισε να μειώνεται και πολλοί επενδυτές αντιμετώπισαν δυσκολίες, μάλιστα πτώχευσαν, πουλώντας πολλά σπίτια εκείνη την εποχή... Αυτή η κατάσταση επαναλήφθηκε το 2022 και στις αρχές του 2023, με τα νέα για πωλήσεις με ζημία για την αποπληρωμή του πιστωτικού χρέους να είναι ευρέως διαδεδομένα.

Κατά τη γνώμη μου, όταν η αγορά ανακάμψει, θα είναι πρώτα στο τμήμα με πραγματική ζήτηση κατοικιών, όπως διαμερίσματα και μεζονέτες. Η προαστιακή γη θα αντιμετωπίσει περισσότερες δυσκολίες όταν η Εθνοσυνέλευση ψήφισε πρόσφατα τον Νόμο για τις Ακίνητες Περιουσίες, ο οποίος «σφίγγει» την υποδιαίρεση και την πώληση γης για να αποφευχθεί η κερδοσκοπία.

Καθώς οι νομικοί κανονισμοί βελτιώνονται ολοένα και περισσότερο, προωθώντας τη διαφάνεια της αγοράς, το τμήμα της προαστιακής γης γίνεται όλο και λιγότερο ελκυστικό στα επενδυτικά χαρτοφυλάκια των πελατών.

Τέλος, έχετε κάποια συμβουλή για τους αγοραστές κατοικιών αυτό το τέλος του έτους;

- Η συμβουλή προς τους αγοραστές είναι ότι εάν υπάρχει ένα προϊόν που πληροί τα κριτήρια, καλύπτει τον ιδιοκτήτη σπιτιού που πρέπει να πουλήσει, είναι πρόθυμος να πουλήσει, έχει τις τυπικές νομικές προϋποθέσεις, έχει διαθέσιμους πόρους κ.λπ., τότε θα πρέπει να το αγοράσουν ώστε να μπορούν να κοιμούνται ήσυχοι, χωρίς να χρειάζεται να ανησυχούν για το αν θα δουν ένα σπίτι σήμερα, αν θα δουν ένα σπίτι αύριο, αν θα αφιερώσουν εκείνη την ώρα στις δουλειές, αν θα κάνουν μια χαρούμενη και ζεστή διαμονή, επειδή η οικιστική γη στο κέντρο της πόλης δεν είχε ποτέ μείωση τιμής.

Σας ευχαριστώ πολύ!

Πηγή: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html