Discusión sobre las políticas de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento.

Propuesta para exigir la adquisición de tierras si más del 70% de la población está de acuerdo.

Según las estadísticas, se han recibido más de 12 millones de comentarios de agencias, organizaciones y particulares sobre el proyecto de Ley de Tierras (modificada). La consulta pública sobre dicho proyecto constituye una actividad política y social de gran alcance, que ha atraído la atención de diversos sectores de la población, intelectuales, vietnamitas residentes en el extranjero, organizaciones y empresas que operan en Vietnam.

Uno de los temas que ha suscitado especial interés público recientemente es la política de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento. En particular, en lo que respecta a la adquisición de tierras, en la práctica, no se ha concretado ningún proyecto importante en el que las empresas hayan logrado negociar con la población. Esta es también la razón por la que se ve afectada la eficiencia en el uso del suelo. El Estado aún debe adquirir terrenos y cambiar su uso, y calcular la diferencia en el alquiler de la tierra resulta muy complejo.

Junta sobre política de recuperación de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento, figura 1 — Las políticas de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento son de particular interés para la opinión pública.

En realidad, las empresas que implementan proyectos de desarrollo urbano en acuerdo con la población suelen encontrar dificultades y problemas. En este sentido, durante el taller sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendada), organizado por la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente el 8 de marzo, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, afirmó que existen proyectos empresariales paralizados desde hace ocho años debido a problemas con la recuperación de tierras, las indemnizaciones y el apoyo a los cultivos.

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, los terrenos residenciales y comerciales recuperados deben ser debidamente compensados conforme al plan de compensación establecido por el gobierno para garantizar que la vida de las personas no se vea perjudicada. Sin embargo, el Sr. Hiep enfatizó: "Es necesario aclarar un punto: el precio de la compensación debe aplicarse de acuerdo con el plan de precios aprobado; no puede establecerse mediante negociación directa entre cada hogar y el inversionista".

La Sra. Nguyen Thi Nga, Presidenta del Grupo BRG, propuso: “Una vez alcanzado un acuerdo con la mayoría de la población, las agencias estatales exigen al inversor la recuperación del terreno y el cumplimiento de la ley si los hogares restantes no están de acuerdo, para evitar el desperdicio y el uso ineficiente del suelo. Si tan solo el 1% no está de acuerdo, será difícil implementar el proyecto. La ley puede permitir la implementación parcial del proyecto, pero el proyecto en sí es un proyecto integral”.

Al expresar su opinión sobre este tema, el experto económico Vu Vinh Phu dijo que para que la recuperación de tierras sea favorable, el Estado necesita contar con mecanismos y políticas muy específicos para crear un corredor legal, desde el cual las agencias pertinentes, las personas y las empresas puedan implementar sus planes.

Este experto económico también apoya la opinión de que si existe un corredor legal, cuando la empresa que implementa el proyecto haya llegado a un acuerdo con más del 70% de la población, entonces los organismos estatales llevarán a cabo la recuperación y ejecución de tierras si los hogares restantes se niegan a entregar el terreno para evitar que el proyecto se prolongue, causando daños a la empresa, sin promover de inmediato la efectividad de la tierra.

Junta sobre política de recuperación de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento, imagen 2 — El economista Vu Vinh Phu.

Renta diferencial, ¿cómo se calcula?

Se puede afirmar que, en los últimos tiempos, el Estado ha tenido dificultades para recuperar terrenos, cambiar su uso y calcular las diferencias en las rentas debido a la fijación de los precios de la tierra. Si bien muchos opinan que el Estado recupera terrenos a precios muy bajos para luego entregarlos a empresas que invierten en la venta de productos a precios elevados con el fin de obtener ganancias, ¿es esto realmente así?

Según un representante de una inmobiliaria, la compensación por la expropiación del terreno proviene fundamentalmente del Estado, pero en realidad, la empresa la paga por adelantado y la deduce posteriormente del canon de arrendamiento y del impuesto predial. Aunque el terreno se adquiera por 1 millón de VND/m², no se puede vender inmediatamente a un precio mucho mayor.

Mientras tanto, además de las tasas por uso de suelo y los impuestos sobre la tierra que deben pagarse al Estado, las empresas también deben pagar costos adicionales por la construcción de infraestructura, las ventas a través del piso de venta, los descuentos de los distribuidores, los pagos de intereses, etc.

En conversación con nosotros, el abogado Nguyen Hoai Nam, director del bufete Bamboo Star Law Firm LLC, analizó el tema de la recuperación de tierras por parte del Estado con fines de desarrollo socioeconómico, incluida la construcción de nuevas áreas urbanas.

El abogado Nguyen Hoai Nam afirmó que las nuevas áreas urbanas aprobadas por el Primer Ministro, las decisiones de inversión que requieren la adquisición de tierras o los proyectos de construcción de nuevas áreas urbanas aprobados por los Consejos Populares provinciales que requieren la adquisición de tierras son casos en los que el Estado adquiere tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, tal como se estipula en el Artículo 62 de la Ley de Tierras de 2013.

“Cuando el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, habrá una diferencia entre la cantidad de dinero que el Estado indemniza a la persona cuya tierra es recuperada y la cantidad que el Estado recauda mediante la asignación de tierras a la empresa que es la inversora del proyecto”, enfatizó el abogado Nam.

Según el abogado Nguyen Hoai Nam, las personas cuyas tierras sean recuperadas y cumplan las condiciones especificadas en el Artículo 75 serán compensadas por las tierras cuando el Estado las recupere para fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para intereses nacionales y públicos.

Junta sobre política de recuperación de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento, figura 3 — Área urbana de Nam Thang Long (área urbana de Ciputra). Foto de : internet

Citando el Proyecto del Área Urbana Nam Thang Long (Área Urbana Ciputra) en el distrito de Tay Ho, ciudad de Hanói, el abogado Nguyen Hoai Nam afirmó que la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado expropia tierras se implementan conforme a la Decisión N.° 10/2017/QD-UBND del Comité Popular de Hanói. En consecuencia, el artículo 5 estipula los principios de compensación por tierras expropiadas por el Estado: los usuarios de tierras expropiadas por el Estado, si cumplen con las condiciones para recibir compensación según lo dispuesto en el artículo 75 de la Ley de Tierras, recibirán una compensación en efectivo según el precio específico del tipo de terreno expropiado, determinado por el Comité Popular de la Ciudad. En caso de no contar con fondos para tierras, la compensación se considerará mediante la asignación de terrenos con el mismo uso que el terreno expropiado. Según la Tabla No. 1 emitida con la Decisión No. 30/2019 del Comité Popular de Hanoi, el precio de la tierra agrícola para el cultivo de arroz y cultivos anuales en los barrios del distrito de Tay Ho es de 252.000 VND/m2.

Para los inversores, una vez completada la adquisición de terrenos, la indemnización y la limpieza del sitio, el Estado decide asignar y arrendar terrenos al inversor del proyecto. En ese momento, el Estado calcula las tasas por uso de suelo para el arrendamiento y la asignación, de acuerdo con el uso previsto para cada tipo de terreno, conforme a la política de planificación e inversión aprobada según lo dispuesto en el Decreto 45/2014/ND-CP, que regula la recaudación de dichas tasas y establece las directrices de aplicación.

“La diferencia radica en que la compensación y el apoyo que el Estado brinda a las personas cuyas tierras son recuperadas es considerablemente menor que los derechos de uso de suelo que recauda de las empresas mediante la asignación y el arrendamiento de tierras. Esto se debe a que los fines del uso de la tierra, tanto cuando el Estado recupera terrenos de las personas como cuando los asigna a inversionistas, son distintos, y la ubicación y la infraestructura se basan en la planificación general del área urbana”, afirmó claramente el abogado Nguyen Hoai Nam, quien añadió que esta diferencia de cálculo se incluirá en el presupuesto estatal.

Gia Phat

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