Propuesta para hacer efectiva la adquisición de tierras si más del 70% de los ciudadanos están de acuerdo
Según las estadísticas, se han recibido más de 12 millones de comentarios de agencias, organizaciones y particulares sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado). La consulta pública sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) es una actividad política y social de gran envergadura que atrae la atención de diversos sectores sociales, intelectuales, vietnamitas residentes en el extranjero, organizaciones y empresas que operan en Vietnam.
Uno de los temas que ha recibido especial atención pública recientemente es la política de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento. En particular, en lo que respecta a la adquisición de tierras, en realidad no ha habido ni un solo proyecto importante en el que las empresas hayan podido negociar con la población. Esta es también la razón por la que la eficiencia del uso del suelo se ha visto afectada. El Estado aún tiene que adquirir y convertir los usos del suelo, y calcular la diferencia en la renta de la tierra es muy difícil.
Las políticas de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento son de especial interés para la opinión pública.
En realidad, las empresas que implementan proyectos de desarrollo urbano en colaboración con la población suelen encontrarse con dificultades y problemas. Por ello, en el taller sobre comentarios al proyecto de Ley de Tierras (enmendado), organizado el 8 de marzo por la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, señaló que existen proyectos empresariales que no se han implementado en ocho años debido a problemas con la recuperación de tierras, la compensación y el apoyo a los cultivos.
Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, cuando se recuperan terrenos residenciales y comerciales, estos deben recibir una compensación adecuada según el plan de compensación establecido por el gobierno para garantizar que la vida de las personas no se vea perjudicada. Sin embargo, el Sr. Hiep enfatizó: "Hay una cuestión que debe aclararse: el precio de la compensación debe implementarse según el plan de precios de compensación aprobado; no puede implementarse mediante negociación directa entre cada hogar y el inversor".
La Sra. Nguyen Thi Nga, presidenta del Grupo BRG, propuso: «Cuando se llega a un acuerdo con la mayoría de la población, el inversor debe solicitar a las agencias estatales la recuperación de las tierras y su cumplimiento si las familias restantes no están de acuerdo para evitar el desperdicio y el uso ineficaz de las tierras. Si solo el 1% discrepa, será difícil implementar el proyecto. La ley puede permitir que el proyecto se implemente por partes, pero el proyecto es el conjunto».
Al expresar su opinión sobre este tema, el experto económico Vu Vinh Phu dijo que para que la recuperación de tierras sea conveniente, el estado necesita tener mecanismos y políticas muy específicas para crear un corredor legal, desde el cual las agencias, personas y empresas relevantes puedan implementar.
Este experto económico también sostiene la opinión de que si existe un corredor legal, cuando la empresa que implementa el proyecto ha llegado a un acuerdo con más del 70% de la población, entonces las agencias estatales realizarán la recuperación y ejecución de tierras si los hogares restantes se niegan a entregar las tierras para evitar el caso de que el proyecto se prolongue, causando daños a la empresa, sin promover de inmediato la eficacia de la tierra.
El economista Vu Vinh Phu.
Renta diferencial, ¿cómo calcularla?
Cabe decir que, en el pasado, la adquisición y conversión de tierras por parte del Estado, así como el cálculo de las diferencias de renta, eran muy difíciles debido a la determinación de sus precios. Si bien muchas opiniones afirmaban que el Estado adquiría tierras a precios bajos y luego las cedía a empresas para que las invirtieran en la venta de productos a precios altos y obtuvieran ganancias, ¿es esto realmente así?
Según un representante de una inmobiliaria, la compensación por la limpieza del terreno proviene básicamente del Estado, pero en realidad, la empresa paga por adelantado y la deduce posteriormente de la tasa de uso del terreno y del impuesto predial. Incluso si el terreno se adquiere por 1 millón de VND/m², no se puede vender inmediatamente a un precio mucho mayor.
Mientras tanto, además de las tarifas por el uso de la tierra y los impuestos territoriales pagados al Estado, las empresas también deben pagar costos adicionales por la construcción de infraestructura, ventas a través del piso, descuentos de distribuidores, pagos de intereses, etc.
En una entrevista con nosotros, el abogado Nguyen Hoai Nam, director de Bamboo Star Law Firm LLC, analizó la adquisición de tierras del Estado con fines de desarrollo socioeconómico, incluida la construcción de nuevas áreas urbanas.
El abogado Nguyen Hoai Nam dijo que las nuevas áreas urbanas aprobadas por el Primer Ministro y decididas para inversión que requieren la adquisición de tierras o los nuevos proyectos de construcción de áreas urbanas aprobados por los Consejos Populares provinciales que requieren la adquisición de tierras son casos en los que el Estado adquiere tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos como se estipula en el artículo 62 de la Ley de Tierras de 2013.
“Cuando el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos, habrá una diferencia entre la cantidad de dinero que el Estado compensa a las personas cuyas tierras se recuperan y la cantidad que el Estado recauda a través de la asignación de tierras a empresas que son inversionistas del proyecto”, enfatizó el abogado Nam.
Según el abogado Nguyen Hoai Nam, las personas cuyas tierras sean recuperadas y cumplan las condiciones especificadas en el artículo 75 serán compensadas por la tierra cuando el Estado la recupere para fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para intereses nacionales y públicos.
Área urbana de Nam Thang Long (área urbana de Ciputra). Foto de : internet
Citando el Proyecto del Área Urbana Nam Thang Long (Área Urbana Ciputra) en el Distrito Tay Ho, Hanoi, el abogado Nguyen Hoai Nam dijo que la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras se implementa de acuerdo con la Decisión No. 10/2017/QD-UBND del Comité Popular de Hanoi, en consecuencia, el Artículo 5 estipula los principios de compensación de tierras cuando el Estado recupera tierras: Cuando el Estado recupera tierras, si los usuarios de la tierra cumplen las condiciones para la compensación de acuerdo con las disposiciones del Artículo 75 de la Ley de Tierras, serán compensados en efectivo de acuerdo con el precio específico de la tierra del tipo de tierra recuperada decidido por el Comité Popular de la Ciudad. En caso de condiciones de fondo de tierras, la compensación se considerará asignando tierras con el mismo propósito de uso que el tipo de tierra recuperada. Según la Tabla No. 1 emitida con la Decisión No. 30/2019 del Comité Popular de Hanoi, el precio de las tierras agrícolas para el cultivo de arroz y el cultivo de cultivos anuales en los barrios del distrito de Tay Ho es de 252.000 VND/m2.
Para los inversionistas, tras completar la adquisición de terrenos, la compensación y el desmonte del terreno, el Estado decide asignar y arrendar terrenos a los inversionistas del proyecto. En ese momento, el Estado calcula las tasas de uso del suelo para el arrendamiento y la asignación de terrenos según el propósito correcto de cada nuevo tipo de suelo en la política de planificación e inversión del proyecto aprobado, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 45/2014/ND-CP sobre la recaudación y las directrices de aplicación de las tasas de uso del suelo.
La diferencia se presenta cuando el monto de la compensación y el apoyo que el Estado brinda a las personas cuyas tierras se recuperan es mucho menor que el monto de las tasas por el uso de la tierra que el Estado recauda de las empresas mediante la asignación y el arrendamiento de tierras. Esto también es evidente porque los propósitos del uso de la tierra cuando el Estado recupera tierras de las personas y cuando las asigna a los inversores son diferentes, y la ubicación y la infraestructura se basan en la planificación general del área urbana, declaró el abogado Nguyen Hoai Nam, añadiendo que la diferencia en el cálculo se incluirá en el presupuesto estatal.
Gia Phat
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