El nuevo precio de los terrenos en Hanoi ha aumentado varias veces, opinan los expertos

(Dan Tri) - La nueva lista de precios de terrenos de Hanoi acaba de ser publicada, además de las opiniones de que ayudará a que los proyectos se lleven a cabo, garantizará la transparencia fiscal... los expertos están preocupados de que los especuladores se aprovechen para hacer subir los precios.

El precio más alto del terreno en Hanoi es de 695 millones de VND/m².

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir una lista ajustada de precios de terrenos vigente del 20 al 31 de diciembre de 2025. En comparación con la antigua lista de precios de terrenos, la lista ajustada de precios de terrenos residenciales es de 2 a 6 veces más alta.

En particular, los precios de la tierra en muchas calles del distrito de Hoan Kiem, incluidas Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) tienen el precio más alto de más de 695,3 millones de VND/m2.

Según la lista de precios de terrenos preajustada, el precio más alto del suelo urbano en el centro de Hanói es de 188 millones de VND/m² en tres calles: Hang Ngang, Hang Dao y Le Thai To. Por lo tanto, el precio más alto del suelo ajustado es casi 3,7 veces superior al precio anterior al ajuste.

El precio más alto de la tierra en la lista ajustada de precios de la tierra en Hanoi es más alto que la lista ajustada de precios de la tierra en la ciudad de Ho Chi Minh anunciada en octubre pasado, con el precio más alto de más de 687 millones de VND/m2 en las calles Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (Distrito 1).

En otro distrito céntrico, Ba Dinh, la calle con el precio de terreno más alto es Phan Dinh Phung, con más de 450 millones de VND/m². Este precio es 3,4 veces superior al anterior. Otras calles, como Tran Phu y Doc Lap, también tienen precios superiores a los 400 millones de VND/m².

En el distrito de Hai Ba Trung, el precio ajustado más alto del terreno se encuentra en la calle Nguyen Du (tramo de Quang Trung a Tran Binh Trong) y la calle Hue (tramo de Nguyen Du a Nguyen Cong Tru), con más de 368 millones de VND/m². Este precio también es casi 3,5 veces superior al anterior.

En el distrito de Tay Ho, la calle Van Cao tiene el precio más alto, con más de 256 millones de VND/m². Este precio es casi 3,3 veces superior al actual.

Un proyecto inmobiliario en el distrito de Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Además, después del ajuste, cinco distritos, Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc y Dan Phuong, están orientados a convertirse en distritos de Hanoi con el precio más alto de casi 117 millones de VND/m2.

En cuanto al ajuste de la lista de precios de terrenos, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanói afirmó que la nueva lista ayuda a reducir la diferencia, acercando los precios de los terrenos en la capital al mercado. Esto contribuye a establecer una política sincronizada en la gestión del territorio y a armonizar los intereses del Estado, los usuarios y quienes necesitan utilizar terrenos para la ejecución de proyectos. Gracias a ello, se incrementan los ingresos presupuestarios mediante el cumplimiento de las obligaciones financieras sobre terrenos de personas y empresas.

En los casos en que los impuestos y tasas territoriales son elevados y no se ajustan a los ingresos de las personas, el organismo gestor considera que es necesario estudiar la reducción de las tasas de impuestos y tasas, no la reducción de los precios de la tierra.

El Departamento afirmó que el ajuste de la lista de precios no afecta la compensación ni el apoyo para la limpieza de terrenos cuando el Estado recupera tierras. Por el contrario, contribuye positivamente a la limpieza de terrenos, atrayendo inversión y desarrollando el capital.

"Los derechos de las personas cuyas tierras se recuperan también están mejor garantizados, alentando a la gente a cumplir con las políticas de limpieza de tierras", dijo el Departamento.

Los expertos temen que los precios inmobiliarios sigan "inflados"

En declaraciones al reportero de Dan Tri , la Sra. Pham Mien, jefa adjunta de investigación de mercado y consultoría del Departamento de Promoción de Inversiones de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que la emisión de la nueva lista de precios de tierras muestra que las regulaciones de la Ley de Tierras de 2024 han entrado gradualmente en vigencia.

El mercado inmobiliario está experimentando actualmente numerosos proyectos paralizados debido a problemas en la determinación de las tasas de uso del suelo. La publicación de una nueva lista de precios de suelos brindará a los proyectos una base legal para continuar la construcción, la implementación y el suministro de nuevas fuentes al mercado inmobiliario.

Además, el punto positivo de determinar los precios del terreno cerca del mercado ayudará al Estado a recaudar impuestos correctos y suficientes sobre las transacciones de transferencia de bienes inmuebles.

Sin embargo, según ella, existe una limitación: en los últimos tiempos, el precio de los bienes raíces en Hanói ha aumentado considerablemente, es virtual y está muy por encima del alcance de la gente. Este aumento de precios muestra indicios del impacto de los grupos de inversión y especulación cuando la oferta en el mercado es baja y se concentra en manos de un solo grupo de inversores.

"Por lo tanto, la lista de precios de la tierra se basa en el alto precio actual del mercado, lo que legaliza invisiblemente ese alto precio", enfatizó la Sra. Mien.

Según ella, el elevado precio actual de los terrenos incrementará el costo de implementación del proyecto, y los inversores seguirán subiendo el precio de venta. Mientras tanto, el precio actual dificulta la compra para quienes tienen una demanda real.

Los expertos están preocupados porque los especuladores están aprovechando el aumento de los precios de los terrenos para hacer subir los precios (Ilustración: Duong Tam).

Por parte de los inversionistas, la Sra. Mien afirmó que también habrá dificultades en el proceso de desminado y adquisición de terrenos para la implementación del proyecto. Para proyectos grandes, el Estado podría participar en el proceso de adquisición de terrenos. Por el contrario, para proyectos medianos y pequeños, el inversionista deberá negociar el precio de adquisición de los terrenos con la población.

Determinar un precio de terrenos cercano al mercado ayudará a armonizar los intereses de las tres partes: el Estado, los inversionistas y la ciudadanía. Sin embargo, el precio actual de los terrenos aumenta los costos de los insumos, obligando a los inversionistas a aumentar los precios de venta, lo que dificulta aún más la compra para los consumidores finales, afirmó.

Según la Sra. Mien, para determinar con precisión el precio cercano al mercado, el Estado necesita una herramienta que mida el índice a lo largo de varios años con base en los datos de ventas de cada zona. A partir de ahí, las localidades podrán proporcionar datos sobre precios de terrenos que se ajusten al mercado.

El experto en bienes raíces, el Sr. Tran Khanh Quang, dijo que la lista de precios de terrenos publicada recientemente tiene un aumento muy grande: en las áreas suburbanas de la ciudad de Ho Chi Minh aumentó aproximadamente 10 veces, y en Hanoi aumentó aproximadamente entre 4 y 6 veces.

Se están implementando proyectos; actualmente, el uso del suelo representa entre el 15 % y el 20 % del capital total de inversión. El aumento repentino del precio del suelo incrementará los costos de inversión. En consecuencia, los inversores se ven obligados a aumentar los precios de los inmuebles.

Los primeros seis meses de aplicación de la nueva lista de precios de terrenos no tendrán un impacto claro, ya que la mayoría de las transacciones ya han completado los trámites legales. Sin embargo, después, los productos calculados según la nueva lista de precios de terrenos provocarán un aumento de precios local de aproximadamente el 30 %. De hecho, Ciudad Ho Chi Minh aplicó la nueva lista de precios de terrenos antes que Hanói, y el aumento de precios también se ha producido en algunas zonas, afirmó.

El Sr. Quang dijo que además de los aspectos positivos de la nueva lista de precios de tierras, como la transparencia en el impuesto de transferencia de bienes raíces y la equidad hacia las personas cuyas tierras se recuperan... habrá otras limitaciones.

En concreto, las empresas tendrán más dificultades para desbrozar terrenos, ya que la gente esperará un precio más alto cuando se recuperen. Además, los especuladores que se han adelantado en la adquisición de esos inmuebles aprovecharán la nueva lista de precios para impulsar los precios al alza.

Incluso los grandes inversores con productos inmobiliarios ya existentes se aprovechan para inflar los precios. Por ello, los compradores de viviendas seguirán enfrentando dificultades.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm