La lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh se ajusta a la realidad

El líder del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh enfatizó que la lista ajustada de precios de la tierra cumple con las regulaciones legales, es adecuada a la situación práctica de la ciudad y asegura la armonía de intereses de las tres partes.

El 22 de octubre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh anunció la Decisión 79/2024, de 21 de octubre de 2024, que modifica y complementa la Decisión n.º 02/2020 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, que regula la lista de precios de terrenos en la zona. La lista de precios de terrenos ajustada estará vigente del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2025.

Impacto 12 objetos

Según la lista ajustada de precios de terrenos, el precio más alto está en las calles Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (Distrito 1) con 687 millones de VND/m2, 4 veces más alto que la lista de precios de terrenos según la Decisión 02/2020 de 162 millones de VND/m2; la calle Ham Nghi tiene un precio de 429 millones de VND/m2, un aumento de aproximadamente 4 veces. En el distrito de Hoc Mon, la Carretera Paralela de la Carretera Nacional 22 (tramo de Nguyen Anh Thu a Ly Thuong Kiet) tiene un precio de 32 millones de VND/m2, el precio según la Decisión 02/2020 es de 1,4 millones de VND/m2; el tramo paralelo restante tiene un aumento de precio de 38 veces, anteriormente solo de 780.000 VND/m2.

Las tierras agrícolas se dividirán en tres áreas y tres ubicaciones. El Área 1 incluye los distritos 1, 3, 4, 5, 6, 10 y 11, Binh Thanh y Phu Nhuan. El Área 2 incluye los distritos 7, 8 y 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap y la ciudad de Thu Duc. El Área 3 incluye los distritos Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be y Can Gio.

Para tierras de cultivo anual, incluyendo: arrozales y otros cultivos anuales; tierras de cultivo perenne; tierras forestales, incluyendo tierras forestales de uso especial, tierras forestales de protección y tierras forestales de producción; tierras de acuicultura, tierras ganaderas concentradas; tierras de producción de sal; y otras tierras agrícolas, se divide en 3 ubicaciones. Ubicación 1: adyacente a la carretera (la carretera indicada en la lista de precios de terrenos residenciales) a menos de 200 m; Ubicación 2: no adyacente a la carretera (la carretera indicada en la lista de precios de terrenos residenciales) a menos de 400 m; Ubicación 3: restantes ubicaciones.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) de Ciudad Ho Chi Minh, indicó que la lista de precios de tierras ajustada, emitida mediante la Decisión n.º 79/2024, incluye seis tipos de listas de precios. De las cuales, la lista de precios de tierras agrícolas mantiene la misma tasa de recaudación que antes. Las tierras agrícolas en zonas agrícolas de alta tecnología también mantienen la misma tasa de recaudación: 1140 VND/m²/año.

La lista de precios de terrenos en los 22 distritos y la ciudad de Thu Duc se ajusta a la situación actual y considera a los sujetos afectados por el ajuste de la lista de precios de terrenos en la zona, especialmente los casos de cambio de uso del suelo por parte de hogares y particulares. La lista de precios de terrenos comerciales y de servicios; terrenos de producción no agrícola y empresarial que no sean comerciales ni de servicios; terrenos comerciales y de servicios en zonas de alta tecnología; terrenos de producción no agrícola y empresarial que no sean comerciales ni de servicios en la zona de alta tecnología se mantiene sin cambios.

La lista de precios de terrenos, según las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, servirá de base para la aplicación en 12 casos. De estos, en 4 casos se sigue aplicando la lista de precios de terrenos de forma similar a la de la Ley de Tierras de 2013; en 1 caso se aplica prácticamente igual que en la Ley de Tierras de 2013 (pero no se distingue entre dentro o fuera del límite de cálculo de las tasas por uso del suelo cuando el Estado reconoce el derecho de uso del suelo residencial de una familia o persona; o cambia el propósito del uso del suelo de una familia o persona); en 7 casos se aplica una forma completamente nueva en comparación con la Ley de Tierras de 2013.

Garantizar la armonía de intereses

El Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh también enfatizó que los beneficios de la lista ajustada de precios de la tierra se centran principalmente en los siguientes contenidos:

En primer lugar, las tasas, impuestos, tasas de uso del suelo y las obligaciones financieras sobre las tierras de los usuarios, incluyendo organizaciones e individuos, especialmente hogares e individuos, se hacen públicas, transparentes y justas. En segundo lugar, las sanciones por violaciones de tierras han cambiado de forma creciente, lo que contribuye a disuadir y reducir las infracciones, contribuyendo a la limpieza y al desarrollo saludable del mercado inmobiliario. En tercer lugar, la determinación de los precios iniciales para la subasta de derechos de uso del suelo en terrenos con infraestructura técnica completa se realiza con mayor rapidez, creando las condiciones para mejorar el acceso a la tierra para individuos y organizaciones necesitadas. En cuarto lugar, para las personas cuyas tierras se recuperan, la determinación de los precios de reasentamiento será más pública, transparente y rápida que antes, garantizando la equidad en los precios de recuperación de tierras y los precios de venta de tierras para reasentamiento.

El vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, informó sobre el ajuste del precio de los terrenos. Foto: Quoc Anh

Además de los impactos positivos mencionados, el ajuste del precio de la tierra influye en la demanda de cambio de uso de la tierra por parte de algunos residentes locales. Para abordar esta cuestión, de acuerdo con las normas sobre exención y reducción de tasas de uso de la tierra estipuladas en la Ley de Tierras de 2024, el Primer Ministro ha encomendado al Ministerio de Hacienda la elaboración y asesoramiento al Gobierno para la emisión de un decreto que regule la exención y reducción de tasas de uso de la tierra para casos no contemplados en la Ley de Tierras de 2024, incluyendo el cambio de uso de la tierra de hogares y particulares.

El Sr. Bui Xuan Cuong, vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la lista de precios de terrenos ajustada es un tema importante, delicado y complejo, con una amplia gama de temas sujetos a ajustes, lo cual afecta a las organizaciones y personas usuarias de terrenos, así como a la situación socioeconómica de la ciudad. La lista de precios de terrenos, según la Decisión 02/2020, ya no se ajusta a la normativa vigente ni a la realidad de la ciudad.

El líder del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh enfatizó el espíritu de la nueva lista de precios de tierras en el área que se acerca gradualmente al precio del mercado, creando condiciones para las actividades socioeconómicas, evitando la congestión en la resolución de registros de obligaciones financieras de tierras para organizaciones e individuos, contribuyendo a la implementación temprana de proyectos y obras...

"La ciudad emitió la Decisión 79/2024 con mucho cuidado y minuciosidad, escuchando y asimilando exhaustivamente... Minimizando el impacto en los derechos legítimos de la población, de acuerdo con el lema de garantizar la armonía de los intereses del Estado, los usuarios del terreno y los inversores", afirmó el Sr. Bui Xuan Cuong.

En el proceso de implementación de la Decisión 79/2024, el Sr. Bui Xuan Cuong solicitó que los departamentos y sucursales continúen promoviendo la propaganda y difusión de nuevas regulaciones, especialmente en los casos afectados e impactados; la información debe ser muy clara, pública, transparente, específica y exhaustiva... Si surge algún contenido, se recomienda discutirlo para su aplicación y pronto poner en práctica la política.

El director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Toan Thang, dijo que en los casos en que las agencias estatales competentes hayan recibido los expedientes de los usuarios de la tierra antes de que entre en vigor la Decisión 79/2024, los precios de la tierra para el cálculo de las obligaciones financieras y los impuestos sobre la tierra seguirán implementándose de acuerdo con las regulaciones en el momento de la presentación del expediente.

Esperando la reacción del mercado

En el último documento, el Ministerio de Finanzas informó que en Ciudad Ho Chi Minh, la lista revisada de precios de tierras y los precios adicionales de tierras de reasentamiento tienen como objetivo promover el progreso de la compensación para despejar la congestión de los proyectos de inversión pública en Ciudad Ho Chi Minh, como el proyecto que conecta la Ring Road 2, Ring Road 3, el Canal Xuyen Tam, el Metro No. 2, la Orilla Norte del Canal Doble...

El propietario de una empresa con un proyecto afirmó que, con el nuevo cálculo y aplicación del precio del terreno, la tasa impositiva que debe pagar es aproximadamente un 25 % superior a la anterior. Si calculamos los costos totales de los últimos años, los productos de la empresa se han vendido con grandes pérdidas. Esto no parece ser positivo para la empresa con el proyecto estancado.

El Sr. Ta Trung Kien, subdirector de Wowhome Real Estate Joint Stock Company, afirmó que contar con una nueva lista de precios de terrenos prácticamente cercana al precio de mercado resultará conveniente para las empresas al implementar proyectos. Calcularán el costo desde el principio y podrán estimarlo. El precio de venta del producto a los clientes, una vez deducido el costo, podría ser mayor que antes debido a la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, pero los inversores pueden compensarlo calculando el excedente. Los inversores de proyectos que han cedido apartamentos a clientes, si existe una nueva lista de precios de terrenos, comprenderán el costo y prepararán la contabilidad rápidamente. Sin embargo, si los impuestos son altos, tienen que pagar mucho dinero, y si el activo es el apartamento cedido a los clientes, se sienten agobiados e irrazonables.

Según el Sr. Kien, los proyectos futuros del inversor seguramente incluirán todos los costos de entrada, incluido el impuesto sobre el uso del suelo. Todos los precios actualizados serán más altos que antes.

En el nuevo proyecto para la población, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general de DKRA Group Joint Stock Company, afirmó que el nuevo precio de los terrenos aumentará considerablemente a corto plazo, lo que tendrá un impacto psicológico tanto positivo como negativo. Quienes deseen convertir terrenos en viviendas tendrán que pagar impuestos elevados, al menos diez veces superiores. Esto es especialmente cierto en los distritos suburbanos, ya que los terrenos agrícolas se concentran principalmente en las afueras. Estas personas están preocupadas por el impacto de la separación y la conversión a vivienda; en ocasiones, el importe a pagar es incluso superior al precio de los terrenos agrícolas adquiridos anteriormente.

Sin embargo, desde una perspectiva positiva, la emisión de precios de terrenos cercanos a los del mercado facilitará la negociación rápida de las compensaciones, acortando el plazo de desminado. En particular, los costos financieros se reducirán considerablemente, ya que un año de prórroga del proyecto implica un aumento de los costos. Si el desminado es favorable, los proyectos de inversión pública se implementarán y completarán pronto, lo cual será muy beneficioso para el país y la sociedad.

La Sra. Do Thi Thu Giang, directora de Savills Consulting Services en Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la persistente diferencia de precios ha creado un sistema de "dos precios", con numerosas consecuencias. En particular, la dificultad en la gestión del terreno. Al mismo tiempo, el desarrollo de proyectos inmobiliarios también ha tropezado con numerosas dificultades, sobre todo en las etapas de adquisición de terrenos y desbroce del terreno.

Las compensaciones basadas en listas de precios de tierras que no se acercan a los precios del mercado han causado retrasos, insatisfacción y pérdidas financieras para las personas afectadas, lo que ha dado lugar a prolongadas disputas y demandas judiciales sobre tierras.

Sin embargo, los precios de la nueva normativa son significativamente más altos que los de la anterior lista de precios y se propone que se apliquen por un corto periodo, lo que genera una gran presión financiera para los grupos afectados. Por lo tanto, es necesario un análisis cuidadoso para equilibrar los intereses de todas las partes, priorizando especialmente la protección de los derechos de las personas.

Emitir los documentos de cumplimiento completos antes del 31 de octubre

El 22 de octubre, el Primer Ministro Pham Minh Chinh firmó el Despacho Oficial No. 109/CD-TTg solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a las localidades que fortalezcan su enfoque en la dirección e implementación de la Ley de Tierras.

El Primer Ministro dijo que las provincias y ciudades han emitido documentos que detallan la implementación de la Ley de Tierras de acuerdo con su autoridad; muchas provincias y ciudades básicamente han completado el proceso, a excepción de Hai Phong y las provincias de Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre y Soc Trang, que solo han emitido entre 2 y 5 de los 20 contenidos totales asignados.

El Primer Ministro criticó severamente a los presidentes de los Consejos Populares y de los Comités Populares de las localidades por sus demoras y solicitó una revisión y aclaración de responsabilidades.

Según el Primer Ministro, la falta de emisión de todos los documentos bajo su autoridad ha limitado la eficacia de la aplicación de la ley, afectando los derechos de las personas, las empresas, los procedimientos administrativos y la eficacia de la implementación de las nuevas políticas de la Ley de Tierras. Por lo tanto, todos los documentos asignados deben emitirse antes del 31 de octubre de 2024.

V. Duan

Apertura anticipada del suministro

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad cuenta actualmente con más de 158 proyectos pendientes, con problemas sin resolver que han provocado su estancamiento durante muchos años. Si se dividen en grupos, algunos lograrán una solución en cuanto al pago de impuestos, incluyendo proyectos que puedan cumplir con las obligaciones financieras y emitir libros rosas a muchos residentes.

Además, según el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, de aquí a fin de año se pondrán en tasación 22 terrenos y proyectos con un impuesto total por uso del suelo considerable, de hasta 25.483 billones de VND. Esta es solo la cifra proporcionada por el departamento y la industria; si las empresas están satisfechas y cumplen con sus obligaciones financieras para abrir pronto el suministro y los productos al mercado, es muy positivo. Sin embargo, el mercado espera una mayor reacción tras la aplicación práctica.

En particular, recientemente, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que el Gobierno ha presentado a la Asamblea Nacional un proyecto de resolución sobre un programa piloto que permite a los inversores negociar la recepción de derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para tierras distintas a las residenciales para implementar proyectos de vivienda comercial.

Este proyecto, de ser aprobado, creará condiciones para que inversionistas y empresas accedan a la tierra a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para tierras distintas a las residenciales para implementar proyectos de vivienda comercial sobre la base de acuerdos voluntarios, "compradores y vendedores voluntarios" entre personas y empresas, sin disputas ni demandas, además de métodos de acceso a la tierra a través de subastas de derechos de uso de la tierra o licitaciones para seleccionar inversionistas para proyectos que utilicen la tierra, ayudando a aumentar la oferta de proyectos y productos de vivienda comercial para contribuir a reducir los precios de la vivienda.

Fuente: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm