Deficiencias en el método de cálculo de las tasas por uso del suelo.

El proyecto está pasando de ser rentable a generar pérdidas.

Según el director de una reconocida inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, el mayor obstáculo para los proyectos inmobiliarios actualmente es el cálculo de las tasas de uso del suelo, incluidas las tasas suplementarias. Anteriormente, muchos proyectos contaban con un trato preferencial por parte de la ciudad, lo que permitía cálculos provisionales de las tasas de uso del suelo para que las empresas pudieran proceder con la construcción y la venta. Ahora, una vez finalizados los proyectos y con muchos años de residencia, las tasas de uso del suelo se calculan en el momento actual, no desde la fecha de adjudicación del terreno. Esto ha causado importantes pérdidas y frustración no solo a las empresas, sino también a los compradores de viviendas.

El proyecto Lakeview City está exigiendo a la ciudad de Ho Chi Minh el pago de una tarifa adicional por uso de tierras de más de 4.664 billones de VND, lo que provoca que la empresa enfrente dificultades y pérdidas.

La ley estipula que el momento de la valoración de terrenos y el cálculo de los derechos de uso es cuando se decide asignar terrenos, permitir la conversión de uso o asignar terrenos in situ. Sin embargo, en la práctica, siempre que se producen cambios que prolongan el cálculo de los derechos de uso, las autoridades valoran el terreno y los derechos de uso en el momento actual. Otra dificultad radica en que las empresas no pueden gestionar proactivamente el progreso y el importe que deben pagar. Las empresas carecen de la experiencia y no están autorizadas a discutir con las autoridades un método razonable para calcular los derechos de uso.

Por lo tanto, las empresas deben contratar a otra firma de valoración para obtener un resultado justo. Actualmente, las empresas siguen dependiendo de los cálculos de las autoridades y no pueden impugnarlos. Mientras tanto, por razones de seguridad, los funcionarios estatales calculan el impuesto sobre el uso del suelo muy alto. Muchos proyectos tenían previamente su impuesto sobre el uso del suelo calculado provisionalmente en una cifra determinada, y las empresas utilizaban esa cifra para estructurar el precio de venta a los clientes. Ahora, después de muchos años, cuando las autoridades recalculan el impuesto sobre el uso del suelo, la cifra es mucho mayor que el cálculo provisional. Esto provoca que muchos proyectos rentables sufran repentinamente grandes pérdidas, y algunas empresas incluso no puedan pagar", afirmó esta persona.

En un documento enviado al Primer Ministro y al Ministerio de Finanzas con comentarios sobre el borrador, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, sugirió que, cuando se decida ajustar la planificación detallada, el impuesto sobre el uso del suelo (TSD) se recalcule para todo el proyecto al momento de la decisión de ajuste. El importe del TSD que la empresa haya pagado previamente se recalcule al momento de la nueva aprobación de la planificación y se deduzca del TSD después del recálculo, sin que el importe deducido exceda el TSD a pagar.

Si la empresa no ha pagado el impuesto sobre el uso del suelo antes de ajustar la planificación detallada del proyecto, deberá pagarlo al momento de dicho ajuste. Cualquier impuesto sobre el uso del suelo ya pagado (si lo hubiera) se recalculará al momento del ajuste, considerando la inflación, y se deducirá del impuesto sobre el uso del suelo recalculado. El monto deducido no deberá exceder el monto del impuesto sobre el uso del suelo adeudado. Simultáneamente, la empresa deberá pagar las multas por demora en el pago del impuesto sobre el uso del suelo si ha recibido una notificación para pagarlo.

El Sr. Chau citó el ejemplo de un proyecto de viviendas comerciales en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh), construido en un terreno de 5,2 hectáreas. El organismo estatal competente emitió una resolución de asignación de terrenos en enero de 2021, con un coeficiente de uso del suelo de 3,05 veces y una densidad máxima de construcción del 35 %. El proyecto incluye un edificio de apartamentos con una altura máxima de 27 plantas y 903 apartamentos, y una zona de viviendas adosadas de baja altura con 110 viviendas. En marzo de 2021, la empresa pagó 850 000 millones de VND en concepto de tasas por el uso del suelo. Posteriormente, el inversor solicitó una modificación de la planificación detallada, aumentando el coeficiente de uso del suelo a 4,57 veces, la densidad máxima de construcción al 40 % y el número total de apartamentos a 1355 unidades. Esto fue aprobado por la agencia estatal competente en marzo de 2024. Según el proyecto de Decreto, el proyecto tendría que pagar una tarifa adicional por uso de la tierra de 425 mil millones de VND, pero según la propuesta del Sr. Chau, la empresa solo tendría que pagar una tarifa adicional por uso de la tierra de 325 mil millones de VND.

"Si la empresa ya ha vendido las propiedades y cobrado el dinero, según el método de cálculo del borrador del Decreto, deberá utilizar sus propios fondos para compensar, lo que conlleva el riesgo de pérdidas. Si el proyecto aún no se ha vendido, el impuesto sobre el uso del suelo se añadirá al precio de venta, lo que incrementará los precios de las viviendas y, en última instancia, serán los compradores quienes carguen con la carga", calculó el Sr. Chau.

Sólo queda un caso elegible para la exención del pago de rentas de tierras.

Según el proyecto de Decreto, solo un caso de uso de tierras para fines productivos y comerciales en sectores con incentivos a la inversión dentro de zonas con incentivos a la inversión está actualmente exento del pago de rentas. El proyecto ha reducido significativamente los casos que pueden acogerse a la exención de rentas en comparación con la normativa vigente. De aprobarse esta normativa, existe la preocupación de que los inversores, incluidos los extranjeros, ya no se beneficien de la política de exención de rentas, ya que estas localidades no se consideran zonas con incentivos a la inversión.

Además, según el Sr. Le Hoang Chau, el proyecto de Decreto ya no estipula la política de exención de las tasas de uso del suelo durante el período básico de construcción de un proyecto ni después del período de exención de las tasas de arrendamiento de terrenos y superficies acuáticas durante dicho período. Por lo tanto, no hereda la actual política de incentivos a la inversión estipulada en el Decreto 46. La nueva normativa ha invalidado la política especial de incentivos a la inversión estipulada en la Ley de Inversiones de 2020 y la Decisión 29 del Primer Ministro sobre incentivos especiales a la inversión. Esto podría afectar negativamente a las políticas de atracción de inversiones, reduciendo el atractivo del entorno de inversión de Vietnam para los inversores extranjeros.

Este es un tema muy importante, por lo que el Gobierno y los organismos estatales pertinentes deben prestarle especial atención antes de emitir el Decreto para crear un marco de políticas de incentivos a la inversión superior y altamente competitivo que garantice los intereses nacionales y étnicos a corto, mediano y largo plazo, a la vez que garantice los intereses legítimos de los inversores. Esto es especialmente importante en el contexto de la feroz competencia entre países para atraer inversión extranjera directa (IED), en particular en los sectores financiero, de alta tecnología, de chips y semiconductores; por ejemplo, incluso Estados Unidos acaba de promulgar leyes sobre tecnología de chips y semiconductores, sugirió el Sr. Chau.

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh) analizó que, si bien la Ley de Tierras estipula que la renta anual de la tierra se aplica de forma estable durante un ciclo de 5 años desde el momento en que el Estado decide arrendar la tierra, lo que permite la conversión del uso de la tierra asociada a la conversión a la forma de arrendamiento de tierras estatales con pago de renta anual, la tasa de ajuste está regulada por el Gobierno para cada período, pero el aumento de la renta de la tierra puede ser igual o inferior a la inflación. Sin embargo, el borrador del Decreto estipula que la tasa de ajuste para el aumento de la renta de la tierra es igual a la inflación. Por lo tanto, el Decreto debe considerar limitar el aumento de la renta de la tierra para cada ciclo de 5 años para que no supere el aumento del IPC, pero no más del 15%. Esto ayuda a las empresas a reducir los riesgos financieros y estar listas para invertir en grandes proyectos con largos períodos de recuperación de capital.

Tras consultar con empresas, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también considera que, en comparación con la política vigente del Decreto 46, la política de exenciones y reducciones del borrador es menos atractiva. Según la normativa vigente, existen casos en los que las empresas están completamente exentas del pago de la renta de la tierra, no solo reducidas durante un cierto número de años. Algunos casos que están 100% exentos del pago de la renta de la tierra durante todo el plazo del arrendamiento según la normativa vigente incluyen: proyectos de inversión en sectores de inversión especialmente priorizados ubicados en zonas con condiciones socioeconómicas particularmente difíciles; proyectos que utilizan terrenos para construir residencias estudiantiles con fondos del presupuesto estatal, donde la unidad asignada para gestionar y utilizar el terreno para el alojamiento de estudiantes no puede incluir los costos de la renta de la tierra en el precio del alquiler; terrenos agrícolas para minorías étnicas; terrenos para proyectos de plantación de bosques protectores, proyectos de recuperación de tierras, etc. Por lo tanto, el Decreto debe considerar ampliar los casos elegibles para la exención de la renta de la tierra, en lugar de solo reducir la renta. De lograrse esto, se atraerá la inversión a zonas o sectores desfavorecidos con incentivos especiales.

Fuente: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm