Inconvenientes en el cálculo de las tasas por uso del suelo

El proyecto está convirtiendo las ganancias en pérdidas.

El director de una reconocida inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que el principal problema de los proyectos inmobiliarios actuales radica en el cálculo de las tasas por uso de suelo (TUS), incluyendo las TUS adicionales. Anteriormente, muchos proyectos recibían incentivos del ayuntamiento para el cálculo provisional de las TUS, lo que permitía a las empresas llevar a cabo la construcción y la venta de viviendas. Sin embargo, ahora, una vez entregadas las viviendas y con varios años de residencia, las TUS se calculan en el momento actual, y no desde la fecha de entrega del terreno. Esta situación ha generado numerosos perjuicios y frustración, tanto para las empresas como para los compradores de vivienda.

La ciudad de Ho Chi Minh exigió al proyecto Lakeview City el pago de una tasa adicional por uso del suelo de más de 4.664 billones de VND, lo que provocó que la empresa cayera en una situación difícil y sufriera pérdidas.

La ley estipula que el plazo para la valoración del terreno y el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo es el plazo para la decisión sobre la asignación del terreno, el cambio de uso del suelo o la asignación en el terreno. Sin embargo, en la práctica, cuando se produce algún cambio que prolongue el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo, la autoridad competente reevaluará el terreno y el impuesto sobre el uso del suelo en el momento actual. Otra dificultad radica en que la empresa no puede influir en el proceso ni en el monto a pagar. La empresa carece de la experiencia necesaria y no está autorizada a discutir con la autoridad competente el método adecuado para calcular el impuesto sobre el uso del suelo.

Por lo tanto, las empresas deben contratar a otra empresa de valoración para obtener un resultado armonioso. Actualmente, las empresas aún dependen de los cálculos de las autoridades y no pueden presentar objeciones. Mientras tanto, para mayor seguridad, los funcionarios estatales calculan los derechos de uso del suelo a un valor muy elevado. Anteriormente, muchos proyectos tenían derechos de uso del suelo calculados provisionalmente en una cifra determinada, y las empresas utilizaban esa cifra para fijar el precio de venta para los clientes. Ahora, después de muchos años, las autoridades han recalculado los derechos de uso del suelo y la cifra es mucho mayor que la provisional. Esto provoca que muchos proyectos rentables sufran pérdidas repentinas considerables, e incluso que las empresas no puedan cerrar el trato —afirmó—.

Tras enviar un documento al Primer Ministro y al Ministerio de Finanzas para que emitieran sus comentarios sobre el borrador, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, propuso que, al decidirse modificar el plan detallado, se recalcule el impuesto sobre el uso del suelo para todo el proyecto en el momento de la modificación. El monto del impuesto sobre el uso del suelo previamente pagado por la empresa se recalculará al momento de la revalidación del plan y se deducirá del impuesto sobre el uso del suelo resultante del recálculo, sin que el monto deducido exceda el impuesto sobre el uso del suelo a pagar.

En caso de que la empresa no haya pagado el impuesto sobre el uso del suelo antes de ajustar la planificación detallada del proyecto, deberá abonarlo al momento de dicho ajuste. El monto pagado (si lo hubiere) se recalculará durante el ajuste, considerando la inflación, y se deducirá del impuesto resultante. La deducción no podrá exceder el monto a pagar. Asimismo, la empresa deberá abonar el impuesto sobre el uso del suelo si recibe una notificación de pago atrasado.

El Sr. Chau citó un proyecto de vivienda comercial en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) construido sobre un terreno de 5,2 hectáreas. En enero de 2021, un organismo estatal competente emitió una resolución de asignación de terrenos con un coeficiente de uso de suelo de 3,05, una densidad máxima de construcción del 35%, que incluye un edificio de apartamentos de hasta 27 plantas con 903 viviendas y un conjunto residencial de casas adosadas de baja altura con 110 viviendas. En marzo de 2021, la empresa pagó 850 mil millones de VND en concepto de impuesto sobre el uso del suelo. Posteriormente, el inversor solicitó modificar el plan detallado para aumentar el coeficiente de uso del suelo a 4,57 veces, con una densidad máxima de construcción del 40%, lo que elevaría el número total de apartamentos a 1.355. Esta solicitud fue aprobada por el organismo estatal competente en marzo de 2024. Según el proyecto de decreto, el proyecto debe abonar un impuesto adicional sobre el uso del suelo de 425.000 millones de VND, pero, según la propuesta del Sr. Chau, la empresa solo deberá abonar un impuesto adicional de 325.000 millones de VND.

«Si la empresa ya ha vendido y cobrado el dinero, según el método de cálculo del proyecto de decreto, tendrá que pagar de su propio bolsillo, lo que conlleva el riesgo de pérdidas. Si el proyecto no se ha vendido, la tasa por uso del suelo se añadirá al precio de venta, lo que aumentará el precio de la vivienda, en cuyo caso el comprador será quien asumiera la carga final», calculó el Sr. Chau.

Solo queda un caso de exención de renta de tierras.

Según el borrador del Decreto, actualmente solo existe un caso de uso de suelo para fines productivos y comerciales en el sector de incentivos a la inversión dentro del área de incentivos a la inversión, exento del pago de renta. El borrador ha reducido significativamente los casos de exención de renta en comparación con la normativa vigente. Si se aprueba esta normativa, muchos inversores, incluidos los extranjeros, dejarán de beneficiarse de la exención de renta, ya que estas localidades no se encuentran dentro del área de incentivos a la inversión.

Además, según el Sr. Le Hoang Chau, el proyecto de Decreto ya no contempla la exención de las tasas por uso de suelo durante el período básico de construcción ni después del período de exención del alquiler de terrenos y de la superficie acuática durante dicho período, por lo que no se adhiere a la política de incentivos a la inversión vigente, estipulada en el Decreto 46. La nueva normativa invalida la política especial de incentivos a la inversión prevista en la Ley de Inversiones de 2020 y en la Decisión 29 del Primer Ministro , que regula dichos incentivos. Esto podría repercutir negativamente en las políticas de atracción de inversiones, reduciendo el atractivo del entorno de inversión en Vietnam para los inversores extranjeros.

“Este es un tema de suma importancia, por lo que el Gobierno y los organismos estatales competentes deben prestar especial atención a la hora de considerar, antes de emitir el Decreto, la creación de un marco de políticas de incentivos a la inversión excepcionales y altamente competitivas, que garanticen los intereses nacionales y étnicos a corto, mediano y largo plazo, al tiempo que se protegen los intereses legítimos y legales de los inversores. Esto es especialmente relevante en el contexto de la intensa competencia entre países por atraer inversión extranjera directa (IED), sobre todo en los sectores de finanzas, alta tecnología, chips y semiconductores; cabe destacar que incluso Estados Unidos acaba de promulgar una ley sobre chips y semiconductores”, sugirió el Sr. Chau.

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) analizó que, si bien la Ley de Tierras estipula que el alquiler anual de la tierra se aplica de forma estable durante un ciclo de 5 años a partir de la fecha en que el Estado decide arrendarla, permite el cambio de uso del suelo asociado a la transición a la modalidad de arrendamiento estatal con pago de alquiler anual. El Gobierno regula la tasa de ajuste para cada período, pero el aumento del alquiler puede ser igual o inferior a la inflación. Sin embargo, el proyecto de Decreto estipula que la tasa de ajuste del alquiler debe ser igual a la inflación. Por lo tanto, el Decreto debe considerar limitar el aumento del alquiler para cada ciclo de 5 años, de modo que no exceda el aumento del IPC ni sea superior al 15%. Esto ayuda a las empresas a reducir los riesgos financieros, estar preparadas para invertir en grandes proyectos y recuperar el capital con el tiempo.

Tras consultar con las empresas, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también señaló que, en comparación con la política actual del Decreto 46, la política de exención propuesta en el borrador resulta menos atractiva. Esto se debe a que, según la normativa vigente, existen casos en los que las empresas quedan totalmente exentas del pago del alquiler del terreno, y no solo se les reduce el alquiler durante un número determinado de años. Algunos ejemplos de exenciones del 100% del alquiler del terreno durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, según la normativa actual, incluyen: proyectos de inversión en áreas con dificultades socioeconómicas especiales que reciben incentivos especiales; proyectos que utilizan terrenos para la construcción de residencias estudiantiles con fondos públicos, en los que la entidad encargada de la gestión y el uso del terreno para los estudiantes no puede incluir el costo del alquiler del terreno en el precio del alquiler de la vivienda; terrenos para la producción agrícola destinados a minorías étnicas; y terrenos para la implementación de proyectos de plantación forestal protectora, proyectos de reforestación, etc. Por lo tanto, el Decreto debe considerar una normativa que amplíe los casos de exención del alquiler del terreno, en lugar de limitarse a la reducción del mismo. Si esto se logra, se atraerá capital de inversión a zonas con dificultades o, especialmente, a sectores preferenciales.

Fuente: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm