Forma incómoda de calcular la tasa por uso del suelo

El proyecto está convirtiendo ganancias en pérdidas.

El director de una famosa empresa inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh dijo que el mayor problema con los proyectos inmobiliarios hoy en día es el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra (LEF), incluidas las LEF adicionales. Anteriormente, muchos proyectos recibieron incentivos por parte de la ciudad para calcular temporalmente los derechos de uso de la tierra para que las empresas pudieran realizar la construcción y las ventas. Ahora, cuando el proyecto ha entregado casas y la gente ha vivido allí durante muchos años, los derechos de uso de la tierra se calculan en el momento actual, no desde el momento de la asignación de la tierra. Esto ha causado mucho daño y frustración no sólo para las empresas sino también para los compradores de viviendas.

La ciudad de Ho Chi Minh solicitó al proyecto Lakeview City que pagara una tarifa adicional por el uso de la tierra por más de 4.664 mil millones de VND, lo que provocó que la empresa cayera en una situación difícil y sufriera pérdidas.

La ley estipula que el momento de la valoración de terrenos y el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo corresponde al momento en que se decide asignar terrenos, cambiar su uso o asignarlos al campo. Sin embargo, en realidad, cuando se produce algún cambio que prolongue el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo, la autoridad competente reevaluará el terreno y el impuesto sobre el uso del suelo en el momento actual. Otra dificultad radica en que la empresa no puede tomar la iniciativa en el proceso ni en la cantidad a pagar. La empresa carece de la experiencia necesaria y no está autorizada a discutir métodos razonables de cálculo del impuesto sobre el uso del suelo con la autoridad competente.

Por lo tanto, la empresa debe contratar otra empresa de valoración para encontrar un resultado armonioso. En la actualidad, las empresas aún dependen de los cálculos de las autoridades y no se les permite presentar objeciones. Si bien en la actualidad, para mayor seguridad, los funcionarios estatales calculan con gran precisión el TSDD. En muchos proyectos anteriores se calculó provisionalmente el TSDD en un número determinado y la empresa utilizó ese número para estructurar el precio de venta para los clientes. Ahora, después de muchos años, las autoridades han recalculado los derechos de uso de la tierra y la cifra es mucho mayor que la provisional. "Esto provoca que muchos proyectos rentables sufran repentinamente grandes pérdidas y las empresas ni siquiera puedan cerrar", explicó.

Después de enviar un documento al Primer Ministro y al Ministerio de Finanzas para comentar el proyecto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, propuso que cuando se tome una decisión de ajustar la planificación detallada, los derechos de uso de la tierra se deben recalcular para todo el proyecto en el momento de la decisión de ajustar la planificación. El monto del impuesto sobre el uso de la tierra que la empresa haya pagado previamente se volverá a calcular al momento de la nueva aprobación de la planificación y se deducirá del impuesto sobre el uso de la tierra después del nuevo cálculo. El monto deducido no debe exceder el monto del impuesto por uso de tierra que se debe pagar.

En caso de que la empresa no haya pagado el impuesto sobre el uso de la tierra antes de ajustar la planificación detallada del proyecto, la empresa debe pagar el impuesto sobre el uso de la tierra en el momento del ajuste de la planificación. El monto del impuesto sobre el uso de la tierra pagado (si lo hubiera) se volverá a calcular en el momento del ajuste de planificación, teniendo en cuenta el factor de fluctuación de precios y se deducirá del impuesto sobre el uso de la tierra después del nuevo cálculo. El monto deducible no excederá el monto del TSDD a pagar. Al mismo tiempo, las empresas deben abonar el pago tardío del impuesto sobre el uso de la tierra si existe un aviso de pago del impuesto sobre el uso de la tierra.

El Sr. Chau citó un proyecto de vivienda comercial en el Distrito 7 (HCMC) construido en un terreno de 5,2 hectáreas para el cual una agencia estatal competente emitió una decisión de asignación de tierras a partir de enero de 2021 con un coeficiente de uso de la tierra de 3,05 veces, una densidad máxima de construcción del 35% incluyendo un edificio de apartamentos con una altura máxima de 27 pisos con 903 apartamentos y un área de casas adosadas de poca altura con 110 casas adosadas. En marzo de 2021, la empresa pagó 850 mil millones de VND de impuesto por uso de tierras. Posteriormente, el inversor solicitó ajustar la planificación detallada para aumentar el coeficiente de uso del suelo a 4,57 veces, la densidad máxima de construcción al 40% y aumentar el número total de apartamentos a 1.355 unidades, aprobado por la agencia estatal competente en marzo de 2024. Según el proyecto de Decreto, el proyecto debe pagar un impuesto adicional por uso del suelo de 425 mil millones de VND, pero según la propuesta del Sr. Chau, la empresa solo tiene que pagar un impuesto adicional por uso del suelo de 325 mil millones de VND.

Si la empresa ha vendido y cobrado el dinero, según el método de cálculo del proyecto de Decreto, deberá pagar de su bolsillo, lo que conlleva un riesgo de pérdida. Si el proyecto no se ha vendido, el derecho de uso del suelo se añadirá al precio de venta, lo que incrementará el precio de la vivienda, y en ese caso, el comprador será quien asuma la carga final, calculó el Sr. Chau.

Sólo queda un caso de exención de rentas de tierras.

De acuerdo con el proyecto de Decreto, actualmente solo existe un caso de uso de tierras para fines productivos y comerciales en el sector de incentivos a la inversión en el área de incentivos a la inversión que está exento del pago de renta de la tierra. El proyecto ha reducido significativamente los casos de exención del pago de rentas de tierras en comparación con la normativa actual. Si se aprueba esta regulación, a muchos les preocupa que los inversores, incluidos los extranjeros, ya no disfruten de la política de exención de alquiler de tierras porque estas localidades no son áreas de incentivos a la inversión.

No solo eso, según el Sr. Le Hoang Chau, el proyecto de Decreto ya no estipula la política de exención de las tarifas de uso de la tierra durante el período del proyecto de construcción básica o después del período de exención de la renta de la tierra y la renta de la superficie del agua durante el período de construcción básica, por lo que no hereda la actual política de incentivos a la inversión estipulada en el Decreto 46. La nueva regulación ha invalidado la política especial de incentivos a la inversión estipulada en la Ley de Inversiones de 2020 y la Decisión 29 del Primer Ministro que regula los incentivos especiales a la inversión. Esto puede afectar negativamente las políticas de atracción de inversiones, reduciendo el atractivo del entorno de inversión de Vietnam a los ojos de los inversores extranjeros.

Este es un asunto de gran importancia, por lo que el Gobierno y los organismos estatales competentes deben prestar especial atención antes de emitir el decreto para construir un marco de políticas de inversión preferenciales que sean superiores y altamente competitivas, garantizando los intereses nacionales y étnicos a corto, mediano y largo plazo, a la vez que se aseguran los intereses legítimos y legales de los inversores. Especialmente en el contexto de la feroz competencia entre países para atraer inversión extranjera directa (IED), especialmente en los sectores de finanzas, alta tecnología, chips y semiconductores; por lo general, incluso Estados Unidos acaba de promulgar una ley sobre chips y semiconductores, sugirió el Sr. Chau.

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh) analizó que si bien la Ley de Tierras estipula que la renta anual de la tierra se aplica de manera estable durante un ciclo de 5 años desde el momento en que el estado decide arrendar la tierra, permite el cambio de propósito del uso de la tierra asociado con el cambio a la forma de arrendamiento de tierras estatales con el pago de la renta anual de la tierra. La tasa de ajuste la determina el Gobierno para cada período, pero el aumento del alquiler de la tierra puede ser igual o inferior a la inflación. Sin embargo, el proyecto de Decreto estipula que la tasa de ajuste del incremento del alquiler de la tierra es igual a la inflación. Por lo tanto, el Decreto debería considerar limitar el aumento de la renta de la tierra para cada ciclo de cinco años para no exceder el aumento del IPC pero no más del 15%. Esto ayuda a las empresas a reducir los riesgos financieros, estar preparadas para invertir en grandes proyectos y recuperar capital con el tiempo.

Después de consultar con las empresas, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también dijo que, en comparación con la política actual del Decreto 46, la política de exención en el borrador es menos atractiva. Porque según la normativa actual, hay casos en los que las empresas están completamente exentas del pago de la renta de la tierra, no sólo reducida durante un determinado número de años. Algunos casos que están exentos del 100% de la renta de la tierra durante todo el plazo del arrendamiento según la normativa vigente incluyen: proyectos de inversión en zonas con incentivos especiales a la inversión que invierten en zonas con dificultades socioeconómicas especiales; En los proyectos que utilizan terrenos para construir residencias de estudiantes con dinero del presupuesto estatal, la unidad asignada para administrar y utilizar el alojamiento de los estudiantes no puede incluir los costos de alquiler del terreno en el precio del alquiler; tierras agrícolas para minorías étnicas; Terrenos para implementar proyectos de forestación protectora, proyectos de reforestación en el mar... Por lo tanto, el Decreto debe considerar regulaciones en el sentido de ampliar los casos de exención de rentas de tierras, en lugar de solo reducir la renta. Si esto se logra, atraerá capital de inversión a áreas difíciles o campos especialmente preferenciales.

Fuente: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm