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| El número total de transacciones de apartamentos principales en Hanói y Van Giang (Hung Yen) en 2024 registró unas 33.800 unidades, más del triple que en 2023. Foto: Vinhomes Ocean Park Gia Lam Urban Area, Hanói. (Fuente: Vinhomes) |
La especulación impulsa los precios inmobiliarios, el Primer Ministro pide la intervención del Ministerio de Seguridad Pública
El primer ministro Pham Minh Chinh acaba de firmar un despacho oficial solicitando a los ministerios, sucursales y localidades que se concentren en rectificar y manejar la manipulación de precios, la especulación inmobiliaria e inspeccionar y examinar los proyectos de inversión y construcción inmobiliaria.
En consecuencia, en 2024, algunas zonas registraron un aumento de los precios inmobiliarios superior al de la capacidad financiera de la población. Esto se debe a que algunos grupos y asociaciones especulativas se aprovecharon de la incomprensión y la mentalidad gregaria de la gente para manipular la psicología, "subir los precios", "crear precios virtuales" y distorsionar la información del mercado con fines de lucro.
Además, algunos inversores en proyectos inmobiliarios aprovechan la limitada oferta inmobiliaria para ofrecer precios superiores al promedio de los proyectos y obtener ganancias. Los resultados de las subastas de derechos de uso del suelo son inusualmente altos en algunas zonas, lo que provoca un aumento en el precio del suelo y la vivienda.
En particular, hay una falta de oferta de viviendas comerciales con precios asequibles para las personas con ingresos bajos y medios y de viviendas sociales...
Para fortalecer el control y estabilizar el mercado inmobiliario, los precios de las viviendas y rectificar y manejar con prontitud la manipulación inmobiliaria, el aumento de precios y la especulación, el Primer Ministro solicitó al Ministro de Construcción que presida y coordine con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN - MT) y los ministerios y ramas pertinentes para estudiar y proponer un proyecto piloto sobre el modelo de "Centro de transacciones de derechos de uso de bienes inmuebles y de la tierra administrado por el Estado", informando al Primer Ministro en el segundo trimestre de 2025.
Además, coordinar con el Ministerio de Seguridad Pública para actualizar, completar y operar el sistema nacional de base de datos sobre el mercado de vivienda e inmobiliario conectado con la base de datos nacional sobre población, notarización, tierras, inversiones, actividades de construcción, etc., a completarse este año.
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Al mismo tiempo, dirigir y coordinar con el Ministerio de Seguridad Pública y los Comités Populares de provincias y ciudades la inspección, el examen y la revisión de las actividades inmobiliarias de empresas, inversionistas, plataformas de compraventa de bienes raíces y corredores inmobiliarios en la zona. Especialmente en zonas y proyectos con aumentos anormales de precios, corregir, prevenir y sancionar con rigor las infracciones, según las competencias.
El Primer Ministro también encargó al Ministro de Seguridad Pública que ordenara a las unidades profesionales y a la policía local captar proactivamente la situación, detectar, investigar y tratar estrictamente de acuerdo con la ley a las organizaciones y a los individuos que violen la ley hasta el punto de tener que procesarlos con responsabilidad penal en la subasta de derechos de uso de tierras; proporcionar información falsa con el propósito de crear fiebre virtual y defraudar a las personas para beneficio personal.
En relación con el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Primer Ministro solicitó dirigir y coordinar con los Comités Populares de las provincias y las ciudades administradas centralmente para fortalecer la inspección, el examen y la revisión de las actividades de determinación de precios de tierras, emisión de listas de precios de tierras, compensación, limpieza de sitios, subastas de derechos de uso de tierras, etc.; rectificar con prontitud, prevenir y manejar estrictamente las violaciones dentro de su autoridad, especialmente los actos de aprovechamiento de las subastas de derechos de uso de tierras para obtener ganancias, causando perturbaciones del mercado.
El Ministro de Finanzas está encargado de estudiar y proponer políticas fiscales para limitar la especulación inmobiliaria, asegurando el cumplimiento de las condiciones socioeconómicas de Vietnam y las prácticas internacionales... En particular, estudiar el plan para recaudar impuestos sobre la diferencia de precio entre el precio de cálculo de la tarifa de uso de la tierra y el precio de venta de los productos inmobiliarios de los proyectos; recaudar impuestos sobre la diferencia en las transacciones e informar al Primer Ministro antes del 30 de abril.
La única dirección en el centro de la ciudad de Hanoi que cuenta con 45 pisos.
El Reglamento de Gestión de Arquitectura de la Ciudad de Hanói, vigente desde el 10 de enero, establece normas específicas para los edificios de gran altura en el casco histórico. En particular, se identifican muchas zonas urbanas clave donde el estudio de construcción de rascacielos debe ser aprobado por el Consejo de Planificación y Arquitectura de la Ciudad.
La única superficie en la que se puede construir un máximo de 45 plantas y una altura máxima de 162 m es el terreno situado en 29 Lieu Giai (distrito de Ba Dinh).
Además, existen una serie de áreas urbanas destacadas, construidas con un máximo de 39 plantas y una altura máxima de 140 m. Estas incluyen la zona de la península al este del Lago Oeste (distrito de Ba Dinh), la intersección del área urbana del Lago Oeste y la Circunvalación 2.
En muchas intersecciones, Hanoi estudiará la construcción de edificios de gran altura en terrenos adyacentes a la línea roja en las intersecciones, con nuevas formas arquitectónicas, adecuadas al paisaje de la zona, aprobadas por el Consejo de Planificación y Arquitectura de la Ciudad, con un máximo de 39 pisos y una altura máxima de 140m.
Estas son la intersección de Ring Road 2 - Hoang Hoa Tham - Hoang Quoc Viet, asegurando el cumplimiento del plan de conservación de la reliquia religiosa de la casa comunal An Thai, cerca del área de intersección; la intersección de las calles Nguyen Chi Thanh y Lang; la intersección de las calles Lang Ha y Lang asegurando el cumplimiento del plan de conservación de la casa comunal Ung Thien y la pagoda Cam Ung; la intersección de las calles Tay Son y Lang asegurando el cumplimiento del plan de conservación de la pagoda Phuc Khanh, la intersección de las calles Kim Nguu y Minh Khai...
O en la intersección de Cau Giay - La Thanh - Buoi - Lang, también se identifica como un área urbana destacada que se puede construir hasta un máximo de 39 pisos, pero no se pueden construir edificios de gran altura en el noreste de la intersección (área del parque Thu Le).
El área urbana destacada de la península de Quang An, Hanói, requiere una implementación según la planificación detallada del eje espacial central de la península de Quang An a escala 1/500. Para los proyectos del Partido y del Estado, los criterios arquitectónicos y paisajísticos requeridos se determinan en función de las características específicas del proyecto, las instrucciones de todos los niveles y se implementan según proyectos separados.
Van Giang se convierte en el centro del mercado de apartamentos en Hanoi y Hung Yen
El volumen total de transacciones de apartamentos primarios en Hanoi y Van Giang (Hung Yen) en 2024 registró alrededor de 33.800 unidades, más de 3 veces más que en 2023.
De estas, la región oriental registró 12.800 transacciones, lo que representa el 38% del mercado total de Hanói. En cuanto a la oferta del mercado oriental, en 2024, el distrito de Gia Lam contaba con 11.000 unidades, lo que representa el 85% de esta zona, la más desarrollada de Hanói. Sin embargo, la cantidad de productos disminuirá drásticamente en 2025 y se prevé que la oferta se agote en 2026.
En Long Bien, la oferta en 2024 sigue siendo limitada, con más de 600 unidades, y se espera que aumente a 2800 en 2025, ya que algunos inversores han completado los trámites legales y están iniciando la construcción. Sin embargo, se espera que esta cifra se reduzca a casi la mitad en 2026.
Cabe destacar que en 2024, la oferta en Van Giang (Hung Yen) fue de 2.200 unidades, y se espera que se triplique en 2025 y alcance más de 11.000 unidades en 2026, equivalente al año con la mayor oferta en el distrito de Gia Lam en 2024, principalmente concentrada en áreas urbanas satélite con muchos servicios públicos integrados que se han formado como: Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Ecopark...
Gracias a su ubicación y a las ventajas de su infraestructura de transporte, la región oriental genera gran atractivo, atrae a numerosos grandes inversores y se prevé que lidere el mercado inmobiliario de Hanói a largo plazo. Entre 2025 y 2026, Van Giang-Hung Yen proporcionará aproximadamente un tercio de los apartamentos de Hanói y sus alrededores.
Según el Sr. Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercado y Conocimiento del Cliente One Mount, Van Giang se convertirá en el punto focal del mercado de apartamentos de Hanoi y Hung Yen en el período 2025-2026, impulsado por dos factores:
El primero es la política de dispersión poblacional en la zona central. A medida que el fondo de tierras en el centro de la ciudad se agota gradualmente, la ciudad ha estado implementando políticas para limitar la población en la zona central y redirigir a la gente a zonas suburbanas como Long Bien, Gia Lam y áreas satélite como Van Giang (Hung Yen). Según el plan de desarrollo de la capital y Van Giang (Hung Yen), para 2030, se espera que la región oriental tenga 1,05 millones de habitantes, un aumento del 39 % con respecto a 2022. Estos factores demográficos generarán una gran demanda de vivienda y servicios básicos en la región oriental en el futuro próximo.
La segunda es la visión de planificación de los distritos orientales de la ciudad de Hanói y la provincia de Hung Yen. Próximamente, la finalización de proyectos de tráfico clave como la Circunvalación 3.5, la Circunvalación 4, el Puente Me So y el Puente Hong Ha impulsarán considerablemente el desarrollo de Van Giang. La reducción de los tiempos de viaje y las convenientes conexiones de tráfico atraerán a un gran número de residentes y empresas a invertir y vivir allí.
Los contratos inmobiliarios deben ser notariados.
A partir del 1 de agosto de 2024, muchos contratos inmobiliarios deberán ser notariados o certificados según la normativa o serán inválidos.
Contrato sobre derechos de uso de la tierra y bienes afectos a ella
De conformidad con el punto a) y el punto b) del inciso 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, los siguientes contratos deben ser notariados o certificados:
- Contratos de transferencia de derechos de uso de tierras (solamente tierras), derechos de uso de tierras y bienes afectos a las tierras (incluyendo tierras y casas u otros activos), excepto los contratos de transferencia en los que una o más partes que participan en la transacción son organizaciones comerciales de bienes raíces.
- Contrato de donación de derechos de uso de tierras, derechos de aprovechamiento de tierras y bienes afectos a las tierras.
- Contrato de hipoteca sobre derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno.
- Contrato de aportación de capital mediante derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno.
Contrato de vivienda
De acuerdo con la Cláusula 1 del Artículo 164 de la Ley de Vivienda de 2024, los siguientes contratos de vivienda deberán ser notariados o certificados:
- Contrato de compraventa de vivienda
- Contrato de arrendamiento de vivienda
- Contrato de donación de vivienda
- Contrato de permuta de vivienda
- Contrato de aportación de capital de vivienda
- Contrato de hipoteca de vivienda
En el caso de organizaciones que donan casas de agradecimiento, casas de caridad y casas de solidaridad; compran, venden o arriendan casas que sean bienes públicos; compran, venden o arriendan casas donde una de las partes sea una organización, incluyendo: vivienda social, vivienda para las fuerzas armadas del pueblo y vivienda para reasentamiento; aportan capital en forma de vivienda donde una de las partes sea una organización; alquilan, piden prestado, se alojan o autorizan la gestión de viviendas, no es necesario notarizar o autenticar el contrato, a menos que las partes tengan una necesidad.
Así, los contratos sobre derechos de uso de suelo y de vivienda (en adelante denominados contratos inmobiliarios) antes mencionados deberán ser notariados o certificados, de lo contrario serán nulos.
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