Sistema de datos de precios de tierras: ¡requisito indispensable!

En el proceso de reforma de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Ministerio de Hacienda propuso dos métodos para calcular el impuesto sobre la renta procedente de la transmisión de bienes inmuebles. Uno consiste en aplicar un tipo impositivo del 20% sobre la renta imponible (precio de venta menos los costes totales relacionados con el inmueble). El otro consiste en aplicar un tipo impositivo del 2% sobre el precio de transferencia, si no se pueden determinar el precio de compra y los costes.

El método de cálculo del impuesto sobre la renta se propone con base en diversas bases. En primer lugar, la Ley de Tierras de 2024 estipula que, al transferir derechos de uso de terrenos, la renta imponible se calculará con base en el precio del terreno indicado en la lista de precios, con el fin de incentivar la inclusión del precio real de la transacción en el contrato. De esta manera, es posible determinar con claridad el precio de compra y el precio de venta, aplicando así eficazmente el método de cálculo del impuesto sobre la renta. Sin embargo, esta normativa solo aplica a la transferencia de derechos de uso de terrenos; sin embargo, al comprar tanto viviendas como terrenos, el vendedor puede declarar el precio correcto para reducir el impuesto.

En segundo lugar, calcular los impuestos con base en las ganancias se considera más justo, ya que ayuda a reducir la presión fiscal en casos en que las personas se ven obligadas a vender con pérdidas. Al mismo tiempo, esto también sienta las bases para aplicar tasas impositivas progresivas según el tiempo de tenencia de los bienes inmuebles, contribuyendo así a limitar la especulación y promover el desarrollo sostenible del mercado.

Sin embargo, la opinión pública ha expresado su preocupación por la viabilidad de esta opción. De hecho, la Circular 84/2008/TT-BTC aplicaba anteriormente un tipo impositivo del 25 % sobre las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles, pero resultó ineficaz en la práctica, lo que llevó a su abolición mediante la Circular 92/2015/TT-BTC y a su sustitución por el actual método unificado de recaudación del 2 % sobre el precio de transferencia. El cálculo del impuesto basado en las ganancias ha suscitado oposición debido a la dificultad para determinar con precisión los costes, su propensión al fraude y su dificultad de gestión.

Por lo tanto, para aplicar este método con éxito, es necesario superar las limitaciones que provocaron el fracaso del modelo anterior. El requisito previo es crear un sistema de datos sobre los precios reales de las transacciones de tierras en la localidad, que esté completamente actualizado, sea preciso y funcione de forma transparente. Además, es necesario armonizarlo con la normativa sobre procedimientos de transacción y métodos de pago para obligar a las partes a registrar el precio correcto en el contrato.

Si no se garantizan estas condiciones básicas, el cálculo de impuestos en función de las ganancias no sólo será ineficaz, sino que también puede ser explotado, causando pérdidas al presupuesto estatal y creando impactos negativos en el mercado inmobiliario.

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