Eliminar regulaciones obligatorias para transacciones inmobiliarias a través de parqués

Continuando con el programa de la 25ª Sesión, en la tarde del 24 de agosto, en la Casa de la Asamblea Nacional , la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional emitió opiniones sobre la explicación, aceptación y revisión del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado).

Al informar en la reunión, el presidente del Comité Económico , Vu Hong Thanh, dijo: En respuesta a las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado) ha sido revisado para su alcance de ajuste con el proyecto de Ley sobre Tierras (enmendado), el proyecto de Ley sobre Vivienda (enmendado) y leyes relacionadas. El proyecto de ley garantiza que no haya superposiciones ni conflictos en el alcance de la regulación, al tiempo que garantiza la coherencia y sincronización del sistema jurídico y lo ajusta en la dirección de definir claramente el alcance de la regulación, incluido el negocio inmobiliario, los derechos y obligaciones de las organizaciones e individuos que realizan negocios inmobiliarios, la regulación del mercado inmobiliario y la gestión estatal del negocio inmobiliario.

El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que el proyecto de ley ha agregado disposiciones sobre los casos en que la Ley de Negocios Inmobiliarios no se aplica, garantizando el cumplimiento del alcance de la regulación del proyecto de ley. Respecto al concepto de "negocio inmobiliario", el proyecto de Ley ha revisado el concepto de negocio inmobiliario en la dirección de: Clarificar los tipos de negocio inmobiliario; complementar contenidos sobre la ejecución de proyectos inmobiliarios de transferencia y de negocios de servicios inmobiliarios; Mantener la frase “con fines de lucro” para ajustarse al concepto de negocio estipulado en la Ley de Empresas.

El presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, presentó el informe. Foto: Doan Tan/VNA

El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que muchas opiniones sugerían no hacerlo obligatorio sino sólo incentivar las transacciones inmobiliarias a través de pisos de negociación inmobiliaria. Algunas opiniones coinciden en la regulación de los tipos de transacciones inmobiliarias que se realizan a través de las plataformas de compraventa de inmuebles.

La Comisión Permanente del Comité Económico consideró que el resumen práctico de la aplicación de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 muestra que las salas de negociación inmobiliaria actuales no garantizan la transparencia ni la seguridad jurídica de las transacciones porque la sala de negociación inmobiliaria es un beneficiario en la relación de transacción. Obligar a realizar transacciones a través de parqués inmobiliarios es incompatible con el ordenamiento jurídico vigente, obstaculiza la libertad empresarial, supone el riesgo de aprovechar las normas legales para monopolizar y perturbar el mercado y no garantiza el cumplimiento de la tarea de desarrollar un mercado inmobiliario sano, seguro y sostenible.

En respuesta a las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de ley ha sido revisado en la dirección de: Eliminar la disposición obligatoria para las transacciones inmobiliarias a través de pisos de negociación inmobiliaria en el Capítulo VII del proyecto de ley para crear condiciones favorables para que los inversionistas y clientes elijan libremente el método de transacción; El artículo 7 del suplemento del artículo 8 del proyecto de Ley sobre la política estatal en materia de inversión y negocios inmobiliarios dispone: "El Estado incentiva a las organizaciones y personas físicas a realizar transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, arrendamiento de viviendas, obras de construcción y derechos de uso de tierras a través de las plataformas de negociación inmobiliaria".

El Proyecto de Ley propone dos opciones para los depósitos en negocios de vivienda y futuros proyectos de construcción.

Opción 1: Regulación: «Los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos según el acuerdo con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por una agencia estatal y el inversor cuente con los documentos sobre derechos de uso del suelo. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda y las obras de construcción, y el importe del depósito no debe superar el 10 % del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda y las obras de construcción».

Opción 2: Reglamento “Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las obras de vivienda y construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y se hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley”.

El Comité Permanente del Comité Económico eligió la opción 1, porque cuando el diseño básico sea evaluado por una agencia de construcción especializada, la legalidad del proyecto quedará suficientemente clara para el comprador. Las empresas son más proactivas en los planes de negocios, completando los diseños de construcción después de los diseños básicos.

Según el Comité Permanente del Comité Económico, la tasa de aceptación de depósitos debe regularse a un nivel razonable para garantizar que el propósito del depósito no sea que las empresas inmobiliarias reciban depósitos como un canal de movilización de capital.

Si la tasa de depósito es demasiado alta, no eliminará a las empresas inmobiliarias incompetentes de participar en el mercado, aumentando el riesgo de apropiación indebida de capital, fraude y apropiación de los activos de los clientes (personas). Si la tasa de depósito es demasiado baja, no será eficaz para vincular las responsabilidades de las partes involucradas, y las partes involucradas pueden estar dispuestas a violar el compromiso y aceptar la pérdida del depósito.

Por ello, el proyecto de Ley estipula que el tipo máximo de depósito será del 10% del precio de venta o de arrendamiento con opción a compra. Además, el proyecto de Ley complementa la regulación de que las partes deben indicar claramente los precios de venta y de arrendamiento con opción a compra en el contrato de arras, lo que contribuye a vincular responsabilidades y garantizar la firma del contrato.

Según la Comisión Permanente del Comité Económico, para la Opción 2, permitir el cobro de un depósito cuando "la casa o la obra haya cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y haya realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley", ya no tendrá el significado de un depósito sino que pasará a ser esencialmente un pago de contrato según el avance.

Anteriormente, en la V Sesión, la Asamblea Nacional discutió y emitió opiniones sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado). Con base en las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el Comité Permanente del Comité Económico presidió y coordinó con el organismo redactor ( Ministerio de Construcción ) y las agencias y organizaciones pertinentes para estudiar, absorber y explicar la revisión del proyecto de ley. Al mismo tiempo, organizar talleres de consulta con expertos, directivos y sujetos afectados por el proyecto de Ley para tener más bases teóricas y prácticas para completar el proyecto de Ley.

El proyecto de Ley luego de ser aceptado y revisado incluye 10 capítulos y 84 artículos, eliminando 9 artículos y agregando 1 artículo en comparación con el proyecto de Ley presentado a la Asamblea Nacional en la 5ª Sesión.

Según el periódico VNA/Tin Tuc

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