Los gigantes inmobiliarios se apresuran a lanzar viviendas de lujo, ignorando las viviendas asequibles:
El estancamiento del mercado inmobiliario podría arrastrar a toda la economía
Tras un breve auge en 2021, el mercado inmobiliario atraviesa un período muy difícil desde 2022. Las empresas, incluso los grandes inversores, tienen escasez de efectivo, carecen gravemente de liquidez y se enfrentan al riesgo de quiebra masiva.
Según un informe de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), solo en 2022, más de 1200 empresas inmobiliarias quebraron, muchos proyectos paralizaron su construcción, los contratistas no tuvieron proyectos ni empleos, y los trabajadores perdieron sus empleos. Además, muchas empresas redujeron su plantilla entre un 30 % y un 50 %, y la fuerza laboral de los agentes inmobiliarios disminuyó hasta en un 70 %.
En declaraciones a la prensa, el Dr. Can Van Luc, experto económico, comentó: «El mercado inmobiliario está experimentando actualmente un fenómeno inusual. Si bien la macroeconomía crece a buen ritmo, el mercado inmobiliario se ha revertido y está prácticamente congelado». El Sr. Luc señaló cinco razones principales que explican este fenómeno.
En primer lugar, tras dos años de rápido crecimiento, el mercado inmobiliario mundial y Vietnam entrarán en un período de ajuste. Esta es la ley del mercado.
“En dos años de fuerte crecimiento, los precios inmobiliarios mundiales aumentaron en promedio entre un 10% y un 20%, mientras que en Vietnam aumentaron entre un 20% y un 50%”, afirmó el Sr. Luc.
En segundo lugar, el sector inmobiliario vietnamita enfrenta numerosos problemas legales que no se han resuelto a tiempo. Un informe de HoREA muestra que el 70% de los proyectos presentan problemas legales, y muchos han permanecido paralizados durante años, sin poder implementarse debido a problemas legales, lo que da lugar al fenómeno de los inversores que "mueren sobre un montón de activos" .
En tercer lugar, las fuentes de capital se han reducido durante el último año, incluyendo el capital crediticio y el capital procedente de canales de movilización como acciones o bonos.
En cuarto lugar, se han producido numerosas infracciones consecutivas que han provocado una disminución de la confianza de los inversores y una rápida disminución de la liquidez del mercado.
Finalmente, se relaciona con la relación oferta-demanda, lo que hace que los precios sean irrazonables. En particular, en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, desde 2017 hasta la fecha, el número de viviendas en el mercado ha disminuido continuamente. En 2017, había casi 43.000 unidades, con una disminución del 20 % anual. Para 2021, el número de viviendas en el mercado era de tan solo 13.000. En 2022, solo había más de 12.000 unidades, en constante disminución, lo que se traduce en un desequilibrio entre la oferta y la demanda y la estructura del producto.
| Según el informe del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, en el bienio 2021-2022, la ciudad contaba con 47 proyectos finalizados con 28.000 apartamentos en el mercado. La mayoría son apartamentos de gama media que no satisfacen las necesidades de desarrollo de la ciudad. El Sr. Bui Xuan Cuong, vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, admitió: «Nos adaptaremos para resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda, que actualmente tiende a inclinarse hacia el segmento de gama media». |
Entre estas causas, el Sr. Luc cree que el entorno legal, con sus numerosos cuellos de botella, es la mayor dificultad. Muchas regulaciones se solapan, son inconsistentes, poco claras, no tienen una guía clara, se eliminan con prontitud y no se ajustan a la realidad...
“Si bien existe un claro temor a la responsabilidad, al error y a la elusión de responsabilidades entre varios funcionarios, muchos proyectos no se pueden implementar, o el tiempo de implementación se prolonga, no se pueden vender ni transferir, no se pueden hipotecar o tienen dificultades para pagar el alquiler...; lo que conduce al abandono, al inventario, al desperdicio, al gasto y a la pérdida de confianza...” , enfatizó el Sr. Luc.
Coincidiendo con esta opinión, el Prof. Dr. Hoang Van Cuong, delegado de la Asamblea Nacional y Vicepresidente de la Universidad Nacional de Economía, dijo que el mercado inmobiliario hace una importante contribución directa al crecimiento económico y tiene un efecto colateral en el desarrollo de muchas industrias y campos de la economía.
"Por lo tanto, cuando el mercado inmobiliario se estanca, se produce un estancamiento de diversas actividades económicas, lo que supone un riesgo de estancamiento del crecimiento e incluso de recesión", afirmó el Sr. Cuong.
El precio a pagar por los negocios oportunistas
Además de los factores mencionados, el mercado inmobiliario se enfrenta al riesgo de tener un exceso de proyectos de vivienda de alta gama con precios altísimos, mientras que los proyectos de vivienda asequibles son difíciles de encontrar.
Según el informe del Ministerio de Construcción, en la estructura actual del producto inmobiliario, el 78,2% corresponde a vivienda de alta gama, y el resto a vivienda de gama media. El segmento de vivienda asequible está prácticamente extinto .
Los expertos afirman que los inversores se apresuran a entrar en el segmento de vivienda de lujo para maximizar las ganancias. Esto se debe a que el margen de beneficio de la vivienda de lujo suele ser de 3 a 4 veces mayor que el de la vivienda asequible.
Sin embargo, cuando el mercado está saturado, el segmento de vivienda de alta gama no está dirigido a la mayoría de los consumidores, lo que genera el fenómeno de "donde falta, sobra" . Y, por supuesto, cuando los productos no se venden, los inversores se enfrentan a una situación de iliquidez.
Al enfatizar esto, el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, dijo que la tierra es un recurso escaso, la vivienda es una necesidad esencial, Vietnam necesita construir políticas inmobiliarias sobre esta base, no puede permitir que los especuladores compren bienes raíces, compren recursos para acumularlos, convertirlos en enormes ganancias en el futuro, mientras no se satisfacen las necesidades de la gente.
Por lo tanto, el Sr. Nghia enfatizó que las empresas deben abandonar el hábito de las prácticas comerciales oportunistas, poco profesionales y que carecen de alcance internacional.
“También me gustaría conocer otras opiniones: una es abolir el mecanismo de vivienda social y construir un nuevo mecanismo de vivienda para personas de bajos ingresos; la segunda es gravar la especulación inmobiliaria; la tercera es que las autoridades locales deben decidir los precios de compensación del terreno según los precios del mercado vigentes…” , sugirió el Sr. Nghia.
Recientemente, en la Conferencia Nacional en línea "Eliminar y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario" , el Primer Ministro Pham Minh Chinh enfatizó que: Las empresas inmobiliarias deben ser responsables de sí mismas, resolviendo las dificultades causadas por ellas mismas debido a pronósticos inexactos, mal desarrollo del mercado, inversión de capital ineficaz... Reestructurar segmentos, precios razonables para promover la liquidez, hacia negocios rentables pero armoniosos.
Cuando los negocios son rentables, deben compensarse con pérdidas. No siempre podemos ser rentables. No podemos exigir ganancias ni siquiera en tiempos difíciles. Nadie nos tomará de la mano hasta la noche ni dormirá con nosotros hasta la mañana. Debemos contribuir al bien común, declaró el Primer Ministro.
Según el jefe del Gobierno, otra tarea importante es garantizar los derechos e intereses legítimos de los consumidores, fortaleciendo la propaganda y orientando a los consumidores para que elijan productos buenos y adecuados, contribuyendo al desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado.
Próximamente, el Gobierno elaborará un proyecto específico sobre desarrollo de vivienda para trabajadores y personas de bajos ingresos. El Gobierno lo considerará e informará a las autoridades competentes para su consideración y decisión. Al mismo tiempo, el Primer Ministro solicitó organizar una comunicación eficaz, precisa y oportuna, evaluar la situación de forma objetiva, honesta y precisa, evitando la información falsa.
El Primer Ministro afirmó que nadie está rescatando a nadie para eliminar dificultades y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario. El Gobierno emitirá próximamente una Resolución, pero, en función de sus funciones, tareas y competencias, los sujetos deben actuar de inmediato para implementar eficazmente los objetivos, tareas y soluciones establecidos.
Viet Vu
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