Advertencia: los inversores caen en un flujo de caja negativo y los intereses se acumulan

Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario

Recientemente, se han lanzado paquetes de préstamos preferenciales dirigidos a compradores de viviendas por primera vez y proyectos de vivienda social, con la expectativa de impulsar la liquidez del mercado.

Para fines de 2024, el total de préstamos inmobiliarios pendientes alcanzará alrededor de 3,2 billones de VND, lo que representa casi el 21% del total de préstamos pendientes de la economía . De ellos, el crédito para actividades de negocio inmobiliario aumentó fuertemente en un 18%, y el crédito para atender necesidades de vivienda aumentó en un 6,5%.

Cabe destacar que la inversión extranjera directa (IED) también muestra signos de regreso. Sólo en los primeros cuatro meses de este año, la IED registrada en el sector inmobiliario alcanzó los 1.500 millones de dólares, equivalente al 26,9% del capital total de IED registrado en el país, cifra que demuestra la confianza de los inversionistas extranjeros en la capacidad de recuperación del mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de PropertyGuru Vietnam, evaluó que el mercado actualmente tiene grandes expectativas en la política de flexibilización de los préstamos crediticios para la compra de bienes raíces. En respuesta a la encuesta realizada en el primer trimestre de 2025 por Batdongsan.com.vn, el 67,1% de los corredores esperan "flexibilizar la política crediticia para préstamos inmobiliarios"; El 47,9% de los corredores espera “Reducción en las comisiones e impuestos sobre las transacciones inmobiliarias”; El 43,4% de los brokers espera “Acelerar el progreso legal”. Este año, se espera que el crecimiento del crédito aumente al 16% y las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios seguirán bajando.

El capital crediticio ha estado fluyendo fuertemente hacia el sector inmobiliario recientemente (foto: Nhu Y).

TS. Can Van Luc, economista jefe del banco BIDV , destacó que el mercado está entrando en una fase de "reestructuración de la demanda y de las fuentes de capital". Según Luc, las empresas inmobiliarias que quieran sobrevivir deben cambiar su enfoque: desarrollar segmentos con demanda real, como viviendas sociales y apartamentos de gama media, en lugar de perseguir proyectos de alta gama a los que es difícil acceder al crédito.

Dirigirse a compradores reales no sólo aumenta las ventas, sino que también facilita la obtención de préstamos de los bancos, que tienden a priorizar proyectos con valor de uso práctico y bajo riesgo.

Tenga cuidado con el apalancamiento crediticio

El economista Nguyen Tri Hieu dijo que el uso del apalancamiento financiero es una herramienta popular en la inversión inmobiliaria, que ayuda a los inversores a aumentar las ganancias. Sin embargo, el apalancamiento excesivo conlleva graves riesgos.

Muchos inversores piden prestado hasta el 70-80%, o incluso más, con la expectativa de vender o alquilar rápidamente para pagar los intereses del préstamo. Pero en realidad, el mercado no siempre es favorable. Si las ventas son lentas, los alquileres no son posibles o los costos son más altos de lo esperado, los inversores caerán en una situación de flujo de caja negativo, presión por los tipos de interés y se enfrentarán al riesgo de fracaso del plan financiero.

En tiempos de tasas de interés bajas, los préstamos bancarios pueden parecer la solución ideal. Sin embargo, cuando las tasas de interés empiezan a subir (como ha sucedido en muchos países a raíz de la pandemia de COVID-19), los costos de endeudamiento aumentan drásticamente, devorando por completo las ganancias. Con préstamos a tasa flotante, un aumento del 1-2% puede añadir decenas de millones de dongs a los gastos mensuales.

No hay garantía de que el precio de los bienes raíces siempre vaya a subir. En algunos períodos, especialmente después de los picos del mercado, los precios pueden fluctuar o caer bruscamente. En ese momento, la propiedad hipotecada puede perder valor en comparación con la deuda pendiente, lo que genera un patrimonio neto negativo: los inversores no solo no obtienen ganancias, sino que además tienen más deuda que el valor real de la propiedad, explicó el Sr. Hieu.

Según el Sr. Hieu, además de los factores del mercado, los inversores también enfrentan riesgos derivados de las políticas gubernamentales, como el endurecimiento del crédito inmobiliario, el cambio de las leyes territoriales y la imposición de impuestos a la propiedad. Estos factores pueden afectar en gran medida la capacidad de explotar y liquidar activos. La flexibilización del crédito inmobiliario no significa que las oportunidades de inversión estén abiertas. En un contexto de recuperación gradual del mercado, la cautela y la estrategia adecuada son los factores decisivos para el éxito tanto de las empresas como de los inversores individuales.

Ngoc Mai

Fuente: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo