Advertencia: los inversores caen en un flujo de caja negativo y los intereses se acumulan

TPO - Tras un largo período de estancamiento debido a las altas tasas de interés y la escasez de liquidez, el mercado inmobiliario se está recuperando gradualmente gracias a la flexibilización de la política crediticia del sistema bancario. Los expertos recomiendan a los inversores ser cautelosos y evitar un alto nivel de apalancamiento financiero, ya que no hay garantía de que el precio del mercado inmobiliario se incremente indefinidamente.

Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario

Recientemente, se han lanzado paquetes de préstamos preferenciales dirigidos a compradores de viviendas por primera vez y proyectos de vivienda social, con la expectativa de impulsar la liquidez del mercado.

Para finales de 2024, el total de préstamos inmobiliarios pendientes alcanzará aproximadamente 3.200 billones de VND, lo que representa casi el 21% del total de préstamos pendientes de la economía . De este total, el crédito para actividades inmobiliarias aumentó considerablemente un 18% y el crédito para necesidades de vivienda un 6,5%.

Cabe destacar que la inversión extranjera directa (IED) también ha mostrado indicios de retorno. Solo en los primeros cuatro meses de este año, la IED registrada en el sector inmobiliario alcanzó los 1.500 millones de dólares, lo que equivale al 26,9 % del total de capital de IED registrado en el país. Esta cifra demuestra la confianza de los inversores extranjeros en la capacidad de recuperación del mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de PropertyGuru Vietnam, evaluó que el mercado actualmente tiene grandes expectativas en la política de flexibilización de los préstamos para la compra de bienes raíces. Según la encuesta realizada por Batdongsan.com.vn en el primer trimestre de 2025, el 67,1 % de los agentes inmobiliarios esperaba una "flexibilización de los préstamos para la compra de bienes raíces"; el 47,9 % la "reducción de impuestos y comisiones por transacciones inmobiliarias"; y el 43,4 % la "aceleración de los trámites legales". Este año, se espera que el crecimiento del crédito alcance el 16 % y que las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios sigan bajando.

El capital crediticio ha estado fluyendo fuertemente hacia el sector inmobiliario recientemente (foto: Nhu Y).

El Dr. Can Van Luc, economista jefe del BIDV , enfatizó que el mercado está entrando en una fase de reestructuración de la demanda y las fuentes de capital. Según el Sr. Luc, las empresas inmobiliarias que desean sobrevivir deben cambiar su enfoque: desarrollar segmentos con demanda real, como viviendas sociales y apartamentos de gama media, en lugar de proyectos de alta gama con dificultades para acceder al crédito.

Dirigirse a compradores reales no sólo aumenta las ventas, sino que también facilita la obtención de préstamos de los bancos, que tienden a priorizar proyectos con valor de uso práctico y bajo riesgo.

Tenga cuidado con el apalancamiento crediticio

El economista Nguyen Tri Hieu afirmó que el apalancamiento financiero es una herramienta popular en la inversión inmobiliaria, ya que ayuda a los inversores a aumentar sus ganancias. Sin embargo, su uso excesivo conlleva graves riesgos.

Muchos inversores piden prestado hasta el 70-80%, o incluso más, con la expectativa de vender o alquilar rápidamente para pagar los intereses. Pero, en realidad, el mercado no siempre es favorable. Si la venta es lenta, el alquiler no es posible o los costos son más altos de lo esperado, los inversores caerán en una situación de flujo de caja negativo, la presión de los intereses del préstamo se acumula y corren el riesgo de incumplir su plan financiero.

En épocas de bajas tasas de interés, los préstamos bancarios pueden parecer la solución ideal. Sin embargo, cuando las tasas de interés empiezan a subir (como ha ocurrido en muchos países tras la pandemia de COVID-19), los costos de los préstamos se disparan, mermando por completo las ganancias. Con préstamos a tasa flotante, un aumento del 1-2% puede añadir decenas de millones de dongs a los gastos mensuales.

No hay garantía de que el precio de los bienes raíces siempre vaya a subir. En algunos períodos, especialmente después de los picos del mercado, los precios pueden fluctuar o caer bruscamente. En ese momento, la propiedad hipotecada puede perder valor en comparación con la deuda pendiente, lo que genera un patrimonio neto negativo: los inversores no solo no obtienen ganancias, sino que además tienen más deuda que el valor real de la propiedad, explicó el Sr. Hieu.

Según el Sr. Hieu, además de los factores del mercado, los inversores también se enfrentan a riesgos derivados de las políticas gubernamentales, como la restricción del crédito inmobiliario, la modificación de las leyes territoriales y la imposición de impuestos a la propiedad. Estos factores pueden afectar considerablemente la capacidad de explotar y liquidar activos. La flexibilización del crédito inmobiliario no significa que las oportunidades de inversión sean amplias. En el contexto de la recuperación gradual del mercado, la cautela y una estrategia adecuada son factores decisivos para el éxito tanto de las empresas como de los inversores particulares.

Ngoc Mai

Fuente: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo