El gobierno ha emitido nuevas regulaciones sobre la valoración de terrenos.

4 métodos para la valoración de terrenos

El Decreto 12/2024/ND-CP modifica los artículos 4 y 5 del Decreto N° 44/2014/ND-CP sobre métodos de valoración de tierras y las condiciones para la aplicación de cada método.

En concreto, el método comparativo se aplica ajustando los precios de parcelas con el mismo uso del suelo, ciertas similitudes en los factores que afectan a los precios, que se han transferido en el mercado y que se han subastado por derechos de uso del suelo, donde el adjudicatario ha cumplido con sus obligaciones financieras según lo estipulado en la subasta. Esto se realiza analizando y comparando los factores que afectan a los precios del suelo, excluyendo el valor de los activos asociados (si los hubiere), para determinar el precio de la parcela a tasar.

El método comparativo se aplica a la valoración en los casos en que existen al menos tres parcelas de terreno comparables con el mismo uso del suelo, ciertas similitudes en los factores que afectan a los precios del suelo y derechos de uso del suelo que se han transferido en el mercado y se han ganado mediante subasta, y el adjudicatario ha cumplido con sus obligaciones financieras de acuerdo con la decisión de la oferta ganadora (en adelante, denominadas parcelas de terreno comparables), excepto en los casos especificados en los puntos a, b, c y d siguientes.

El método de cálculo de ingresos se implementa dividiendo el ingreso neto anual promedio por superficie terrestre entre la tasa de interés promedio de los depósitos de ahorro en dongs vietnamitas a 12 meses en bancos comerciales donde el Estado posee más del 50% del capital social o del total de acciones con derecho a voto en la provincia durante los tres años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente para el cual se dispone de datos antes de la fecha de valoración.

El método de ingresos se aplica a la valoración de parcelas agrícolas y parcelas no agrícolas (excluidas las residenciales) cuando la parcela o área a valorar no reúne los requisitos para el método comparativo, pero se pueden determinar los ingresos y gastos derivados del uso de la tierra según el propósito legal de uso de la tierra en el momento de la valoración, excepto en los casos especificados en los puntos a, b, c y d a continuación.

El método del superávit se aplica restando los costos totales estimados de desarrollo del terreno o área de los ingresos totales estimados de desarrollo, con base en el uso más eficiente del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con el plan de uso del suelo y el plan de construcción detallado aprobado por la autoridad competente.

El método del superávit se aplica a la valoración en los casos en que la parcela de terreno o el área para proyectos de inversión no califica para el método comparativo o el método de ingresos, pero los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto pueden estimarse, excepto en los casos especificados en los puntos a, b, c y d a continuación.

El método del coeficiente de ajuste del precio del suelo se aplica multiplicando el precio del terreno que figura en la tabla de precios por dicho coeficiente. Este coeficiente es emitido por el Comité Popular de la provincia o de la ciudad de gobierno central (en adelante, el Comité Popular Provincial) tras comparar el precio del terreno en la tabla de precios con el precio de mercado vigente.

El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar el precio de la tierra para parcelas y áreas que ya están especificadas en la tabla de precios de la tierra emitida por el Comité Popular Provincial y que se encuentran dentro de uno de los siguientes casos:

a) Casos estipulados en el punto a, cláusula 4, artículo 114 y cláusula 3, artículo 189 de la Ley de Tierras;

b) Calcular los pagos anuales de renta de la tierra cuando el Estado arrienda terrenos sin subastar los derechos de uso de la tierra;

c) Calcular el precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra cuando el Estado asigna o arrienda terrenos en los casos en que la parcela o área de tierra ya ha sido dotada de infraestructura técnica de acuerdo con el plan de construcción detallado;

d) Determinar el precio del terreno de la parcela o área a valorar cuando el valor total calculado según la tabla de precios del terreno para el área sujeta a tasas de uso del suelo y tasas de arrendamiento del suelo sea inferior a 30 mil millones de VND para ciudades de administración central, inferior a 10 mil millones de VND para provincias montañosas y de tierras altas, e inferior a 20 mil millones de VND para otras provincias en los siguientes casos:

Los casos estipulados en los puntos b y d de la cláusula 4, artículo 114, y cláusula 2, artículo 172 de la Ley de Tierras;

La tarifa de arrendamiento de terrenos se calcula como un pago único por todo el período de arrendamiento cuando el Estado arrienda terrenos sin subastar los derechos de uso de la tierra.

d) Calcular la indemnización cuando el Estado recupera terrenos en casos en que se recuperan varias parcelas de terreno adyacentes con el mismo uso previsto, pero que no cumplen las condiciones para aplicar el método comparativo.

El decreto establece que las parcelas de terreno comparables utilizadas para la valoración de terrenos deben cumplir las condiciones para el ejercicio de los derechos de uso de la tierra estipuladas en la Ley de Tierras.

Información para la aplicación de métodos de valoración de terrenos .

El Decreto 12/2024/ND-CP también añade el Artículo 5b relativo a la información para la aplicación de los métodos de valoración de terrenos. En consecuencia, la información sobre precios de terrenos, precios de arrendamiento de terrenos y precios de arrendamiento de locales para la aplicación del método comparativo, el método del excedente y la construcción de coeficientes de ajuste de precios de terrenos incluye:

1) El precio de la oferta ganadora por los derechos de uso de la tierra en los casos en que el postor ganador haya cumplido con sus obligaciones financieras según la decisión de la oferta ganadora.

2) Precios de los terrenos una vez finalizados los trámites fiscales ante la autoridad tributaria o registrados en la oficina de registro de la propiedad en casos de transferencia de derechos de uso de la tierra;

3) Precios de arrendamiento de terrenos, precios de arrendamiento de locales;

4) Precio de mercado de las transferencias de terrenos.

El decreto establece que la información utilizada para aplicar el método de valoración de terrenos debe ser información con una antigüedad no superior a 24 meses antes de la fecha de valoración del terreno, priorizando la información más cercana a dicha fecha, y recopilada de las siguientes fuentes:

- Base de datos nacional de tierras, base de datos nacional de precios;

- Oficinas de registro de la propiedad, unidades que organizan subastas de derechos de uso de la tierra y unidades que organizan subastas de activos;

- Autoridades tributarias, organismos de agricultura y desarrollo rural;

- Intercambios inmobiliarios, negocios inmobiliarios;

- Organizaciones con la función de asesorar en materia de valoración de terrenos y empresas de tasación;

- Entidades de crédito, asociaciones inmobiliarias, institutos/centros de investigación;

- Realizar entrevistas directas con el cedente o el cesionario en los casos en que la transferencia ya se haya realizado en el mercado.

Según el Decreto 12/2024/ND-CP, la información sobre ingresos y gastos por el uso de terrenos no agrícolas a efectos de la aplicación del método de ingresos se recoge de las siguientes fuentes: Ingresos procedentes de actividades productivas y empresariales registrados en los estados financieros o ingresos procedentes de arrendamientos de terrenos y locales recaudados durante un período continuo de 3 años (calculado del 1 de enero al 31 de diciembre) inmediatamente anterior a la fecha de valoración.

Si los ingresos procedentes de la parcela o área a valorar son incompletos para cada año y no reflejan con exactitud los ingresos reales derivados del uso del suelo, se deberá recopilar información sobre los precios de arrendamiento de terrenos y locales comerciales de al menos tres parcelas para su comparación.

El costo de generar ingresos por el uso de la tierra según lo estipulado anteriormente se determina con base en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes o las tasas de inversión en construcción publicadas por el Ministerio de Construcción ; en los casos en que no existan normas, precios unitarios o tasas de inversión en construcción emitidos por los organismos estatales competentes, se utilizarán como base los datos del costo real promedio del mercado de al menos tres parcelas de tierra más cercanas a la parcela o área de tierra que se va a valorar según lo estipulado en el punto b, cláusula 5 de este artículo.

Al aplicar métodos comparativos, el método del excedente debe seleccionar parcelas de tierra comparables en el siguiente orden de prioridad: a) Similitud en ubicación, condiciones de infraestructura, área, tamaño, forma, coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, altura de los edificios y otros factores que afectan los precios de la tierra en comparación con la parcela de tierra que se va a valorar; b) Distancia más cercana a la parcela de tierra o área que se va a valorar y no limitada por los límites administrativos de las unidades administrativas de nivel comunal, distrital o provincial.

El Comité Popular provincial decide los precios específicos de los terrenos.

En lo que respecta a la determinación de precios específicos de terrenos, el Decreto 12/2024/ND-CP estipula que, con base en los principios de valoración de terrenos especificados en la Cláusula 1, Artículo 112 de la Ley de Tierras, las condiciones para la aplicación de los métodos de valoración de terrenos y los resultados de la tasación del precio de los terrenos por el Consejo de Valoración de Tierras, el Comité Popular provincial decidirá sobre precios específicos de terrenos, o el Comité Popular de distrito decidirá sobre precios específicos de terrenos en los casos en que el Comité Popular provincial delegue autoridad según lo prescrito por la Ley de Organización del Gobierno Local.

Los precios específicos de los terrenos se utilizan como base para los casos estipulados en la Cláusula 4, Artículo 114, Cláusula 2, Artículo 172 y Cláusula 3, Artículo 189 de la Ley de Tierras; el precio inicial para subastar derechos de uso de la tierra cuando el Estado asigna terrenos con tasas de uso de la tierra, o arrienda terrenos con un pago único por todo el período de arrendamiento.

El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de asistir al Comité Popular del mismo nivel en la organización de la determinación de precios específicos de terrenos.

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