Antiespeculación, control de precios inmobiliarios: ¿endurecer préstamos o impuestos?

VTV.vn - La propuesta de limitar los préstamos para comprar segundas residencias o más para controlar los precios y evitar la especulación inmobiliaria está provocando mucho debate.

Propuesta para limitar los préstamos a compradores de segundas viviendas o más

La propuesta de limitar los préstamos a compradores de segundas residencias o más está recibiendo mucha atención, especialmente por parte de los inversores a corto plazo. Esta propuesta se recoge en el proyecto de Resolución sobre el mecanismo para controlar y restringir los precios de los inmuebles, que el Ministerio de Construcción envió a los ministerios y organismos pertinentes para su análisis.

En concreto, el Proyecto describe tres aspectos de la regulación del mercado: la política de préstamos para compradores de vivienda, los centros de transacciones inmobiliarias y el desarrollo de vivienda comercial asequible. En cuanto a la política de préstamos para compradores de vivienda, el Ministerio de Construcción propone que el Gobierno exija a las entidades crediticias que apliquen límites a los préstamos para la compra de vivienda, excepto para la vivienda social.

En concreto, para quienes compran una segunda vivienda, se espera que solo puedan solicitar un préstamo hasta el 50 % del valor del contrato de compraventa. Para quienes compran una tercera vivienda, el importe del préstamo no superará el 30 %.

Junto con la propuesta de establecer un Centro de Transacciones Inmobiliarias para difundir las transacciones y promover el desarrollo de vivienda asequible, el Ministerio de Construcción indicó que la Resolución busca establecer un mecanismo legal específico para controlar, regular y reducir gradualmente los precios de la vivienda a un nivel adecuado para los ingresos de la mayoría de la población, especialmente los grupos de ingresos medios y altos. El objetivo es regular el mercado inmobiliario de manera pública y transparente, controlando estrictamente la especulación y la manipulación de precios.

Una propuesta para limitar los préstamos a compradores de segundas viviendas está cobrando impulso, especialmente entre los inversores a corto plazo. Foto ilustrativa.

Muchas opiniones contradictorias

Según el mercado, el límite máximo de préstamo para la compra de una vivienda depende del tipo de producto inmobiliario y de las regulaciones de cada banco. Muchos inversionistas en proyectos de vivienda comercial aplican políticas flexibles, donde los compradores solo deben pagar entre el 10 % y el 30 % por adelantado. Posteriormente, el banco desembolsa el monto restante, lo que significa que los compradores pueden obtener un préstamo de entre el 70 % y el 90 % del precio total del producto inmobiliario.

Con un beneficio tan grande, la propuesta de limitar los préstamos para segundas familias y más familias ha generado opiniones encontradas. Según las empresas, de implementarse, esta política limitará a los inversores a corto plazo, es decir, a quienes se benefician de los programas de préstamos bancarios para comprar bienes raíces con fines comerciales a corto plazo. Por otro lado, también se opina que la política de restricción de préstamos podría afectar a quienes necesitan comprar bienes raíces o invertir a largo plazo.

Como inversor de larga data en el mercado inmobiliario, el Sr. Dinh Hoang Thang (distrito de Long Truong, Ciudad Ho Chi Minh ) está invirtiendo en apartamentos para alquilar, aumentando así los ingresos de su familia.

Afirmó que la propuesta de limitar los préstamos para la compra de segundas viviendas desalentaría a los inversores a corto plazo, especialmente a los especuladores. De implementarse la política, también reequilibraría proactivamente los préstamos inferiores al 50% del valor de la propiedad para adaptarlos a su cartera de inversiones.

"Al tomar una decisión, también debemos calcular y considerar cómo afectará a nuestra cartera de inversiones. Y, claramente, esta regulación reducirá el número de personas y la motivación para poseer una segunda o tercera propiedad, reduciendo así la especulación. A largo plazo, creo que esto será beneficioso para la sociedad", comentó el Sr. Thang.

La propuesta de limitar los préstamos a compradores de segundas viviendas o más ha recibido opiniones mixtas.

Actualmente, la Sra. Tran Thi Hong Hai (distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) busca un producto inmobiliario adecuado para invertir próximamente. Esta es su primera vez en el mercado. Además de los ahorros, los préstamos también son muy importantes para jóvenes como ella. Cuando se enteró de la propuesta de restringir el crédito para préstamos para segundas viviendas, se preocupó porque podría reducir el acceso a productos de inversión.

"En mi opinión, esta propuesta también limita los recursos y el apoyo, además de limitar las líneas de productos que puedo explorar, o de alguna manera me hace dudar más a la hora de buscar inversiones adicionales en la cartera inmobiliaria", comentó la Sra. Hai.

Algunas empresas afirmaron que el mercado inmobiliario se encuentra en vías de recuperación. La oferta de productos se centra actualmente en los segmentos de gama media y alta, dirigidos a inversores. Mientras tanto, el mercado sigue careciendo de viviendas de bajo costo, que atienden a personas con necesidades reales de vivienda. Las empresas creen que la restricción de los préstamos para la compra de vivienda podría afectar la liquidez del mercado.

El Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, afirmó: «Actualmente, observamos que en el mercado inmobiliario, entre el 60 % y el 70 % son inversionistas, mientras que los residentes reales representan solo el 20 % y el 30 %. Si aplicamos esta medida con demasiada intensidad, es decir, limitamos los préstamos para segundas y terceras viviendas y restringimos cada vez más el crédito, el mercado se verá claramente afectado».

Otras opiniones también señalaron que la propuesta de restringir el crédito para quienes compran una segunda vivienda o más no distingue claramente entre quienes compran para una vivienda real y quienes invierten para alquiler a largo plazo. De hecho, hay casos en los que los padres solicitan préstamos para comprar una casa para sus hijos cuando no cuentan con las condiciones financieras necesarias. Por lo tanto, si se aplica esta restricción crediticia, podría afectar las necesidades legítimas de muchas familias hoy en día.

Soluciones integrales para controlar los precios de la vivienda de forma sostenible

El proyecto no prohíbe la posesión de segundas o terceras viviendas. En este sentido, solo regula la política crediticia, lo que significa que el Estado utiliza mecanismos de regulación de los flujos de capital para controlar la especulación y los riesgos financieros. Los expertos consideran que esta es una orientación acorde con las disposiciones legales y la práctica internacional.

La política crediticia escalonada propuesta no afecta los intereses de las personas, sino que busca gestionar los riesgos sistémicos. Sin embargo, esto debe ir acompañado de soluciones más integrales para controlar los precios de la vivienda.

Los datos de las unidades de investigación muestran que el reciente aumento en los precios de la vivienda no se debe principalmente a la inversión, sino a la escasez de oferta. La causa radica en problemas legales, los altos costos del terreno y los costos de inversión en construcción. Por lo tanto, los inversores se centrarán en proyectos de alta gama para obtener ganancias.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, según un informe de Avison Young, el número de nuevos proyectos de apartamentos lanzados en el tercer trimestre se compusieron principalmente de apartamentos de lujo y alta gama, con un precio de venta promedio de entre 125 y 232 millones de VND/m². Este precio ha aumentado entre un 5 % y un 8 % en comparación con el trimestre anterior.

La empresa de investigación de mercados Savills Vietnam cree que, en lugar de optar por herramientas crediticias, las políticas deberían centrarse en resolver el problema del desbloqueo de la oferta de vivienda.

La Sra. Gianh Huynh, directora del Departamento de Investigación de Savills Vietnam, sugirió: «Deberíamos reformar los procesos de aprobación de proyectos para agilizar el avance de nuevos proyectos en el mercado. Los proyectos estancados deberían resolverse mediante mecanismos especiales. Desbloquear el problema de la oferta y crear una oferta diversificada, especialmente de viviendas de bajo costo. Cuando la oferta sea suficiente para satisfacer la demanda, el mercado autorregulará los precios».

Con la propuesta del Ministerio de Construcción, las unidades de investigación consideran que intervenir en los límites de crédito puede afectar la independencia de la banca comercial. Esto se debe a que las actividades crediticias dependen del proceso de evaluación de riesgos y de los criterios de cada banco, basados ​​en la capacidad de pago del prestatario.

Además, determinar cuántas propiedades posee el prestatario también es un desafío, ya que requiere conexión o acceso al sistema de base de datos de bienes raíces. Si bien estos datos aún están en proceso de elaboración, su aplicación práctica tardará mucho tiempo.

¿Una fiscalidad más eficiente?

Al expresar su opinión sobre las soluciones para gestionar el mercado inmobiliario, el Sr. David Jackson, Director General de Avison Young Vietnam, afirmó que el método tributario sería más eficaz. En concreto, imponer un impuesto sobre la renta personal más alto a los bienes inmuebles secundarios y terceros, o un impuesto sobre las transacciones inmobiliarias basado en el tiempo de tenencia, es una solución más viable para limitar la reventa y, por lo tanto, reducir el incentivo a la especulación.

Coincidiendo con Avison Young, el Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh evaluó que el borrador debe separar la gestión del mercado inmobiliario de la política crediticia. Dado que el sector bancario está en vías de eliminar el margen de crédito y cuenta con un margen de préstamo ilimitado, la aplicación de restricciones a los préstamos para la compra de segundas viviendas o más podría afectar los desembolsos del banco.

El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, propuso: «Para limitarlo, creo que debemos aplicar tasas impositivas basadas en el tiempo de conservación de los registros. Por ejemplo, si alguien compra una propiedad o gana una subasta en un plazo de 12 meses, si la vende, cobraremos el 20 % del precio de venta. Por el contrario, si alguien tiene más de 36 meses, cobraremos el 10 % y si tiene más de 60 meses, cobraremos el 2 %, como ocurre actualmente».

Como se puede observar, limitar la especulación es un paso necesario, pero el uso de herramientas crediticias requiere una hoja de ruta clara y paso a paso. En primer lugar, es necesario completar la base de datos de transacciones inmobiliarias para identificar claramente quiénes son inversores, especuladores y compradores de vivienda. A partir de ahí, las herramientas crediticias serán eficaces, contribuyendo al desarrollo del mercado de forma transparente, clara y justa para todos los participantes.

Recientemente, el Ministerio de Construcción propuso crear códigos inmobiliarios y gestionarlos en el sistema de información. Al mismo tiempo, exigió a organizaciones y particulares que proporcionaran información sobre la propiedad de la vivienda para su integración en el Sistema Nacional de Información a partir de 2026. Esta propuesta se recoge en el proyecto de Decreto sobre la creación y gestión de bases de datos sobre vivienda y el mercado inmobiliario.

En consecuencia, a cada proyecto inmobiliario se le asignará automáticamente un código único, lo que garantiza su identificación y su inalterabilidad durante todo el ciclo de vida de los datos. El organismo provincial especializado aplicará este código en la zona al momento de la aprobación del proyecto.

El Ministerio de Construcción afirmó que la nueva regulación ayuda a mejorar la calidad de los datos recopilados, haciendo transparente la información, regulando el mercado y satisfaciendo las necesidades legítimas de la sociedad.

Fuente: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm