La actual compra, venta y transferencia de proyectos inmobiliarios enfrenta muchas dificultades en los procedimientos legales.
En los últimos meses de 2024, en un contexto de escasa oferta habitacional, muchos empresarios inmobiliarios nacionales y extranjeros, con abundantes recursos financieros, están “a la caza” activa de fondos de suelo limpios y proyectos con personería jurídica clara para seguir invirtiendo de modo de anticiparse al nuevo ciclo del mercado.
Priorizar proyectos con estatus legal claro
Según los registros, en los últimos meses se han anunciado continuamente numerosos nuevos proyectos de inversión. Por ejemplo, en septiembre, la empresa inmobiliaria Truong Son y la empresa Him Lam se registraron para implementar un proyecto residencial en el distrito de Duc Hoa, provincia de Long An , con una superficie de 214.921 hectáreas y una inversión total de 11.221 billones de dongs.
También en septiembre, Everland Group propuso estudiar la inversión en dos nuevas áreas urbanas en la ciudad de Hai Phong , con una inversión total cercana a los 5 billones de VND. De estos, el proyecto de área urbana Hong Thai, en el distrito de An Duong, abarca 21,8 hectáreas. El costo total estimado es de aproximadamente 1.9 billones de VND, de los cuales el costo de limpieza del sitio es de aproximadamente 92 billones de VND. El proyecto de área urbana en las comunas de Hoa Dong y Lam Dong, en el distrito de Thuy Nguyen, abarca aproximadamente 30,6 hectáreas. El costo total estimado es de aproximadamente 2.992 billones de VND, de los cuales el costo de limpieza del sitio es de aproximadamente 127 billones de VND.
Además, este grupo también se registró para construir el proyecto G19 en la nueva zona urbana de Hanói , en la comuna de Kim No, distrito de Dong Anh. El proyecto tiene un costo total de implementación preliminar de aproximadamente 2.183 billones de VND, con una ejecución prevista entre 2024 y 2029. Sin embargo, esta empresa fue descalificada por no cumplir con los requisitos de capacidad y experiencia.
En Ciudad Ho Chi Minh, SkyWorld Development Company Limited, filial del grupo malasio, anunció recientemente la adquisición del 100 % de las acciones de Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company por 350 000 millones de dongs. De esta forma, Thuan Thanh es el único propietario legal del terreno de 2060 m² en el Distrito 8 de Ciudad Ho Chi Minh.
Mientras tanto, la empresa japonesa Nishi Nippon Railroad adquirió el 25% de las acciones del proyecto Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) del Grupo Nam Long por 26 millones de dólares. De igual forma, Tripod Technology Corporation (Taiwán - China) adquirió un terreno industrial de 18 hectáreas en Ba Ria - Vung Tau de la empresa Sonadezi Chau Duc.
Unos meses antes, el mercado del Sur fue testigo de un importante acuerdo entre Kim Oanh Group Corporation en cooperación con dos socios japoneses, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry y Kumagai Gumi Co. Ltd, para implementar conjuntamente el proyecto The One World en Binh Duong, con una inversión total de más de mil millones de dólares.
En declaraciones a la prensa, el director de consultoría de inversiones de una inmobiliaria reveló: «Estamos trabajando con corporaciones internacionales y fondos de inversión. Han manifestado su gran interés en comprar proyectos inmobiliarios en Vietnam o cooperar en la construcción de inversiones, el intercambio de productos y la gestión de ventas generales...».
En particular, se da prioridad a proyectos de departamentos, áreas residenciales, terrenos y casas adosadas, pero lo más importante es que el proyecto debe tener un estatus legal limpio, haber cumplido con las obligaciones del impuesto territorial, tener o estar a punto de tener un permiso de construcción y ser elegible para la venta...”.
El mercado inmobiliario vietnamita es muy atractivo para los inversores extranjeros. Foto: HOANG TRIEU
Enredo legal, difícil de negociar
Según el Sr. Tran Minh Ngoc Viet, Director General de Vietpearl Group Real Estate Corporation, los inversores nacionales y extranjeros están "cazando" activamente proyectos o fondos de tierras limpias en áreas con un fuerte potencial de desarrollo en el futuro.
El Grupo Vietpearl también busca oportunidades para ampliar su fondo de terrenos y está dispuesto a negociar proyectos para la venta. Sin embargo, el proceso de compra, venta y transferencia de proyectos enfrenta actualmente numerosas dificultades legales, especialmente las relacionadas con la transferencia de proyectos.
El Sr. Viet afirmó que los mayores obstáculos para la transferencia de proyectos son los problemas legales y la valoración de los terrenos. Según su encuesta, alrededor del 60 % de los proyectos potenciales enfrentan dificultades debido a los largos trámites de aprobación o a precios de terrenos que no se ajustan a la realidad.
Si se resuelven estos problemas, las actividades de comercio de fondos de tierras serán muy interesantes, especialmente para el segmento de terrenos industriales y áreas residenciales bien planificadas, satisfaciendo las necesidades de los inversores nacionales y extranjeros.
La Sra. Tran Thi Khanh Linh, subdirectora de Savills Vietnam Investment Consulting, afirmó que los inversores extranjeros siempre buscan proyectos inmobiliarios con buenos precios en Vietnam, especialmente en las ciudades centrales. Sin embargo, es importante que la situación legal del proyecto sea clara y esté lista para su implementación. De hecho, muchos proyectos han sufrido retrasos en su implementación, lo que ha generado pérdidas para los inversores.
La Sra. Linh informó que, en 2024, Savills recibió y asesoró a numerosos inversores nacionales y extranjeros. Estos inversores solicitaron invertir en diversos tipos de activos, pero estaban especialmente interesados en la gestión inmobiliaria, como edificios de oficinas. En cuanto a los inmuebles residenciales, siguen buscando opciones debido a la escasez de oferta.
Sin embargo, con la adopción y aplicación de leyes relacionadas con el sector inmobiliario, la Sra. Linh cree que el mercado tendrá ajustes positivos, ayudando a fortalecer el sistema legal y crear una base favorable para los inversores.
De hecho, inversores de Japón, Singapur, Malasia, Corea del Sur y China llevan mucho tiempo interesados en el sector inmobiliario vietnamita. Recientemente, ha aumentado el número de inversores de Europa y Oriente Medio.
Los proyectos con documentación legal clara y las zonas urbanas de Ciudad Ho Chi Minh y las provincias circundantes con una infraestructura de transporte conveniente seguirán atrayendo a los inversores. La Sra. Linh cree que, cuando la economía y el mercado inmobiliario se recuperen en 2025, los inversores tendrán mayor confianza en participar en proyectos y la oferta será más abundante.
Como asesor y colaborador directo con las partes, el Dr. Le Minh Phieu, consultor de corretaje y abogado fundador y director de LMP Lawyers, cree que para el éxito de una compraventa de proyectos se requieren muchos factores. Entre ellos, la armonía y la sintonía entre las partes es fundamental.
En particular, la opción de venta es uno de los aspectos que más interesan a los inversores extranjeros para prepararse ante futuras situaciones en las que el proyecto no logre sus objetivos comerciales. Además, el comprador también establece requisitos adicionales en caso de que el vendedor no cuente con las condiciones financieras suficientes para cumplir con su obligación de recompra cuando el comprador ejerza la opción de venta.
Disminuyen las operaciones de fusiones y adquisiciones
Según las estadísticas de la Agencia de Inversión Extranjera, en los primeros 10 meses de 2024 se realizaron 2669 operaciones de aportación de capital y compra de acciones (M&A) por parte de inversores extranjeros, con un valor total de aportación de capital de más de 3680 millones de dólares, lo que representa una disminución del 10,4 % en cantidad y del 29 % en valor en comparación con el mismo período de 2023. En particular, se afirma que el sector inmobiliario se ha visto gravemente afectado por problemas legales, lo que ha provocado una disminución de la oferta. 2024 es el año en que las leyes inmobiliarias comienzan a implementarse y aplicarse. Por lo tanto, muchas cuestiones confusas hacen esperar a los inversores y al mercado.
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Fuente: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm
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