La transferencia de proyectos inmobiliarios enfrenta dificultades

Actualmente, la compraventa y la transmisión de proyectos inmobiliarios se enfrentan a numerosas dificultades en los procedimientos legales.

En los últimos meses de 2024, en un contexto de escasez de oferta inmobiliaria, muchas empresas inmobiliarias nacionales y extranjeras, con abundantes recursos financieros, están "buscando" activamente terrenos y proyectos con un estatus legal claro para continuar invirtiendo con el fin de anticiparse al nuevo ciclo del mercado.

Se dará prioridad a los proyectos con un estatus legal claro.

Según los registros, en los últimos meses se han anunciado numerosos acuerdos de inversión para nuevos proyectos. Por ejemplo, en septiembre, Truong Son Real Estate Company y Him Lam Company se registraron para desarrollar un proyecto residencial en el distrito de Duc Hoa, provincia de Long An, con una superficie de 214.921 hectáreas y una inversión total de 11.221 billones de VND.

También en septiembre, el Grupo Everland propuso estudiar la inversión en dos nuevas zonas urbanas en la ciudad de Hai Phong , con una inversión total cercana a los 5 billones de VND. El proyecto de la zona urbana Hong Thai, en el distrito de An Duong, abarca 21,8 hectáreas. El costo total estimado es de aproximadamente 1,9 billones de VND, de los cuales 92 billones de VND corresponden a la preparación del terreno. El segundo proyecto, ubicado en las comunas de Hoa Dong y Lam Dong, en el distrito de Thuy Nguyen, tiene una superficie de aproximadamente 30,6 hectáreas. El costo total estimado es de aproximadamente 2,992 billones de VND, de los cuales 127 billones de VND corresponden a la preparación del terreno.

Además, este grupo también se registró para construir la nueva zona urbana G19 en la comuna de Kim No, distrito de Dong Anh, Hanói . El proyecto tiene un costo total preliminar de implementación de aproximadamente 2.183 billones de VND y se esperaba que se ejecutara entre 2024 y 2029. Sin embargo, esta empresa fue descalificada por no cumplir con los requisitos de capacidad y experiencia.

Recientemente, en Ciudad Ho Chi Minh, SkyWorld Development Company Limited, filial del grupo malasio, anunció la adquisición del 100% de las acciones de Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company por 350 mil millones de VND. En consecuencia, Thuan Thanh es el único y legítimo propietario del terreno de 2.060 m² ubicado en el Distrito 8 de Ciudad Ho Chi Minh.

Mientras tanto, Nishi Nippon Railroad, una empresa japonesa, adquirió el 25% de las acciones del proyecto Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) del Grupo Nam Long por 26 millones de dólares. De igual manera, Tripod Technology Corporation (Taiwán-China) adquirió un terreno industrial de 18 hectáreas en Ba Ria-Vung Tau de la empresa Sonadezi Chau Duc.

Unos meses antes, el mercado del sur fue testigo de un importante acuerdo entre Kim Oanh Group Corporation, en cooperación con dos socios japoneses, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry y Kumagai Gumi Co. Ltd., para implementar conjuntamente el proyecto One World en Binh Duong, con una inversión total de más de mil millones de dólares.

En declaraciones a la prensa, el director de consultoría de inversiones de una empresa inmobiliaria reveló: «Trabajamos con corporaciones internacionales y fondos de inversión. Nos han manifestado su interés en adquirir proyectos inmobiliarios en Vietnam o en colaborar en la construcción de inversiones, el intercambio de productos, la representación general de ventas...»

En particular, se da prioridad a los proyectos de apartamentos, zonas residenciales, parcelas y casas adosadas, pero, lo que es más importante, el proyecto debe tener un estatus legal claro, haber cumplido con las obligaciones tributarias sobre la propiedad, tener o estar a punto de obtener un permiso de construcción y ser apto para la venta...".

El mercado inmobiliario de Vietnam resulta muy atractivo para los inversores extranjeros. Foto: HOANG TRIEU

Enredos legales, transacciones difíciles

Según el Sr. Tran Minh Ngoc Viet, Director General de Vietpearl Group Real Estate Corporation, los inversores nacionales y extranjeros están buscando activamente proyectos o terrenos libres de gravámenes en zonas con un fuerte potencial de desarrollo futuro.

El Grupo Vietpearl también busca oportunidades para ampliar su cartera de terrenos y está dispuesto a analizar proyectos en venta. Sin embargo, el proceso de compraventa y transferencia de proyectos se enfrenta actualmente a numerosos problemas legales, especialmente los relacionados con la transferencia de proyectos.

El Sr. Viet afirmó que el principal obstáculo para la transferencia de proyectos son los problemas legales y la valoración de los terrenos. Según su estudio, cerca del 60% de los proyectos potenciales se enfrentan a dificultades debido a la prolongación de los trámites de aprobación o a precios de los terrenos que no se ajustan a la realidad.

Si se resuelven estos problemas, la actividad de compraventa de terrenos será muy dinámica, especialmente en el segmento de terrenos industriales y zonas residenciales bien planificadas, satisfaciendo así las necesidades de los inversores nacionales y extranjeros.

La Sra. Tran Thi Khanh Linh, Subdirectora de Consultoría de Inversiones de Savills Vietnam, afirmó que los inversores extranjeros buscan constantemente proyectos inmobiliarios con buena relación calidad-precio en Vietnam, sobre todo en las ciudades principales. Sin embargo, es fundamental que el estatus legal del proyecto sea claro y esté listo para su ejecución. De hecho, muchos proyectos han sufrido retrasos en el proceso de ejecución, lo que ha ocasionado pérdidas a los inversores.

La Sra. Linh informó que en 2024, Savills recibió y asesoró a numerosos inversores nacionales y extranjeros. Estos inversores solicitaron invertir en diversos tipos de activos, pero mostraron un interés particular en bienes raíces en operación, como edificios de oficinas. En cuanto a bienes raíces residenciales, aún se encuentran en búsqueda debido a la escasa oferta.

Sin embargo, con la adopción y aplicación de leyes relacionadas con el sector inmobiliario, la Sra. Linh cree que el mercado experimentará ajustes positivos, lo que ayudará a fortalecer el sistema legal y a crear condiciones favorables para los inversores.

De hecho, inversores de Japón, Singapur, Malasia, Corea del Sur y China llevan tiempo interesados ​​en el mercado inmobiliario vietnamita. Recientemente, se ha observado un aumento en el número de inversores procedentes de Europa y Oriente Medio.

Los proyectos con documentación legal clara, ubicados en zonas urbanas de Ciudad Ho Chi Minh y provincias aledañas con una infraestructura de transporte eficiente, seguirán atrayendo inversores. La Sra. Linh cree que, cuando la economía y el mercado inmobiliario se recuperen en 2025, los inversores tendrán mayor confianza para participar en proyectos y la oferta aumentará.

Como asesor y colaborador directo de las partes, el Dr. Le Minh Phieu, consultor de intermediación y abogado fundador y director general de LMP Lawyers, considera que para que una transacción de compraventa de un proyecto sea exitosa, se requieren muchos factores. Entre ellos, la armonía y la sintonía entre las partes son fundamentales.

En particular, la opción de venta es uno de los temas que más interesan a los inversores extranjeros, ya que les permite prepararse para posibles situaciones en las que el proyecto no alcance sus objetivos comerciales. Además, el comprador también establece requisitos adicionales si el vendedor no dispone de la solvencia necesaria para cumplir con su obligación de recompra cuando el comprador ejerce la opción de venta.

Las operaciones de fusiones y adquisiciones disminuyen

Según estadísticas de la Agencia de Inversión Extranjera, en los primeros diez meses de 2024 se registraron 2.669 operaciones de aportación de capital y compra de acciones (fusiones y adquisiciones) por parte de inversores extranjeros, con un valor total de aportación de capital superior a los 3.680 millones de dólares, lo que supone un descenso del 10,4% en cantidad y del 29% en valor con respecto al mismo periodo de 2023. En particular, se afirma que el sector inmobiliario se ve fuertemente afectado por cuestiones legales, lo que provoca una disminución de la oferta. 2024 es el año en que comienzan a implementarse y aplicarse las leyes relacionadas con el sector inmobiliario. Por consiguiente, numerosas incógnitas mantienen a la expectativa a inversores y al mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm