¿Es posible alcanzar la casa de tus sueños?

Actualmente, en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, los precios de las casas y los terrenos son muy altos.

El punto más importante al analizar la eficacia de la reducción de las tasas de interés es la disparidad entre los precios de la vivienda y los ingresos de las personas. Actualmente, en grandes ciudades como Hanói y Ho Chi Minh, los precios de la vivienda son muy altos. A este nivel de precios, incluso si las tasas de interés de los préstamos se redujeran al 5% anual, muchas familias seguirían sin poder costear un préstamo hipotecario. Imaginemos una familia típica con unos ingresos promedio de entre 25 y 30 millones de VND al mes, que se enfrenta a un préstamo de 2 mil millones de VND a 20 años. Incluso con una tasa de interés del 5% anual, tendrían que pagar aproximadamente 13 millones de VND al mes en capital e intereses. Esta cifra ya representa una parte significativa de los ingresos totales de la familia, sin mencionar otros gastos de manutención, lo que desalienta a muchos a pedir prestado para comprar una vivienda, incluso con subsidios a las tasas de interés.

Un informe de VCBS Securities Company también muestra que, en el primer semestre de 2024, el crédito hipotecario para consumo aumentó solo un poco más del 1%, mientras que el crédito para negocios inmobiliarios aumentó más del 10%. Esto refleja que la demanda de vivienda no se ha recuperado realmente, a pesar de las reducciones de los tipos de interés. La principal razón sigue siendo el precio excesivamente alto de la vivienda en comparación con los ingresos de la mayoría de la población. Con una relación precio-ingreso de la vivienda que ya es de 4 a 5 veces superior al nivel recomendado, ser propietario de una vivienda se ha convertido en un objetivo lejano, incluso para quienes tienen ingresos superiores a la media.

Además, otro problema que requiere atención es la capacidad de los bancos para proporcionar financiación a largo plazo. Según el Dr. Nguyen Tri Hieu, la mayoría de los bancos comerciales actualmente movilizan capital a corto plazo (generalmente inferior a 12 meses), mientras que los préstamos hipotecarios tienen una duración de entre 10 y 20 años. Este desajuste entre las fuentes de financiación y las condiciones de los préstamos expone a los bancos a riesgos de liquidez. Sin apoyo gubernamental ni medidas financieras más flexibles, los bancos tendrán que aumentar los tipos de interés de los depósitos para garantizar el mantenimiento del capital de los préstamos a largo plazo. Esto no solo ejerce presión sobre los tipos de interés de los préstamos, sino que también reduce la eficacia de los paquetes de crédito preferencial.

Para abordar este problema, el Dr. Nguyen Tri Hieu y numerosos expertos han sugerido que el gobierno debería captar capital mediante bonos gubernamentales a largo plazo con vencimientos de 10 a 30 años. Este capital podría asignarse a bancos comerciales o de política para implementar programas de préstamos hipotecarios. Esto no solo ayudaría a aliviar la presión de liquidez sobre los bancos, sino que también garantizaría la estabilidad de los paquetes de apoyo a largo plazo.

A pesar de los numerosos esfuerzos para implementar paquetes de crédito preferencial, el progreso en el desembolso sigue siendo lento. Los paquetes de crédito de 120 y 30 billones de VND, aprobados por el Gobierno para apoyar la compra de vivienda, solo han desembolsado aproximadamente 1.600 billones de VND a mediados de 2024. Las principales razones radican en las estrictas regulaciones sobre las condiciones de los préstamos y los complejos procedimientos administrativos, que impiden a muchos promotores acceder a capital. Muchos proyectos de vivienda social, incluso los ya aprobados, no pueden implementarse debido a obstáculos relacionados con las garantías o los saldos de crédito pendientes.

Además, el continuo aumento de los precios de la vivienda ha restado eficacia a los paquetes de apoyo. Según expertos de VPBank Securities, los precios de la vivienda en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh están actualmente muy por encima del alcance de la mayoría de la gente. La sobrevaloración de los bienes inmuebles no solo afecta a los compradores de vivienda, sino que también reduce la liquidez del mercado inmobiliario. En lugar de pedir prestado para comprar una casa, muchas personas han optado por depositar su dinero en cuentas de ahorro bancarias para disfrutar de tipos de interés más estables.

El aumento de los precios de la vivienda sigue siendo uno de los mayores obstáculos para los compradores, especialmente para quienes tienen bajos ingresos. Según un informe de Savills Vietnam, aproximadamente el 60 % de los consumidores busca actualmente apartamentos con precios entre 1500 y 2000 millones de VND. Sin embargo, con los precios actuales de la vivienda, incluso los apartamentos en este segmento asequible se están volviendo cada vez más inaccesibles, sobre todo en las grandes ciudades. Esto lleva a que las personas no puedan permitirse comprar una vivienda ni siquiera con tipos de interés hipotecarios reducidos.

El continuo aumento de los precios de la vivienda ha reducido el atractivo del sector inmobiliario, no solo para los compradores, sino también para los inversores. Los pequeños inversores, en lugar de invertir en bienes raíces, han optado por otros canales de inversión, como las cuentas de ahorro, para garantizar su seguridad financiera y obtener tasas de interés estables. Esto afecta significativamente el dinamismo del mercado inmobiliario y reduce la capacidad de recuperación del sector.

Otro aspecto importante a considerar es el impacto de las condiciones macroeconómicas y la inflación en la política de tasas de interés. Con la inflación global en alza, los bancos se verán obligados a elevar las tasas de interés de los depósitos para mantener la liquidez. Esto podría provocar un repunte en las tasas de interés de los préstamos, reduciendo la eficacia de los programas de apoyo. Según el Dr. Nguyen Hoang Duong, en el clima económico actual, mantener tasas de interés bajas a largo plazo será difícil sin un control gubernamental estricto.

Mantener bajas las tasas de interés no solo facilita el acceso a los préstamos hipotecarios, sino que también contribuye a estabilizar el entorno macroeconómico en un contexto de inflación creciente. Sin embargo, si la inflación se mantiene descontrolada, nuevas reducciones de las tasas de interés ejercerán una presión significativa sobre el sistema bancario y podrían provocar una crisis financiera.

Del análisis anterior se desprende que la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios puede traer ciertos beneficios a corto plazo, ayudando a aliviar la carga financiera de las personas. Sin embargo, esta no es una solución integral para abordar a fondo el problema de la propiedad de la vivienda en Vietnam. La raíz del problema sigue siendo el precio excesivamente alto de la vivienda en comparación con los ingresos de las personas, junto con la escasez de vivienda social y la falta de efectividad de los programas de apoyo.

Para que la vivienda sea realmente más accesible para la población, es necesaria una sinergia entre las medidas financieras y las políticas de vivienda. El gobierno debe fortalecer el control sobre los precios de la vivienda, aumentar la oferta de vivienda social y simplificar los trámites administrativos para que los paquetes de crédito preferencial sean más accesibles para la población. Sin estas medidas integrales, las reducciones de los tipos de interés solo serán una solución temporal, insuficiente para generar un cambio sostenible en el mercado inmobiliario vietnamita.

Fuente: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html