¿Has tocado ya la casa de tus sueños?

Actualmente, en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, los precios de las casas y los terrenos son muy altos.

El punto más importante al analizar la efectividad de la reducción de las tasas de interés es la brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos de las personas. Actualmente, en grandes ciudades como Hanói y Ho Chi Minh, los precios de la vivienda son muy altos. A este precio, incluso si la tasa de interés de los préstamos se redujera al 5% anual, muchas familias aún no podrían pagar sus préstamos hipotecarios. Imaginemos una familia típica con un ingreso promedio de aproximadamente 25-30 millones de VND al mes, que enfrenta un préstamo de 2 mil millones de VND a 20 años. Incluso con una tasa de interés del 5% anual, aún tendrían que pagar alrededor de 13 millones de VND al mes en capital e intereses. Esta cifra representa una gran parte de los ingresos totales de la familia, sin mencionar otros gastos de manutención, lo que hace que muchas personas duden en solicitar un préstamo hipotecario, incluso con un subsidio para los intereses.

Un informe de VCBS Securities Company también muestra que, en el primer semestre de 2024, el crédito hipotecario para consumo aumentó solo un poco más del 1%, mientras que el crédito para negocios inmobiliarios aumentó más del 10%. Esto refleja que la demanda de compra de vivienda no se ha recuperado realmente, a pesar de la reducción de los tipos de interés. La razón principal sigue siendo que los precios de la vivienda son demasiado altos en comparación con los ingresos de la mayoría de las personas. Con una relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de 4 a 5 veces superior al nivel recomendado, ser propietario de una vivienda se ha convertido en un objetivo lejano, incluso para las personas con ingresos promedio.

Además, otro problema que requiere atención es la capacidad de los bancos para proporcionar capital a largo plazo. Según el Dr. Nguyen Tri Hieu, la mayoría de los bancos comerciales actualmente movilizan capital a corto plazo (generalmente menos de 12 meses), mientras que los préstamos hipotecarios tienen una duración de entre 10 y 20 años. Este desajuste entre las fuentes de capital y las condiciones de los préstamos pone a los bancos en riesgo de liquidez. Sin el apoyo del Gobierno ni medidas financieras más flexibles, los bancos tendrán que aumentar los tipos de interés de los depósitos para garantizar los flujos de préstamos a largo plazo. Esto no solo ejerce presión sobre los tipos de interés de los préstamos, sino que también reduce la eficacia de los paquetes de crédito preferencial.

Para resolver este problema, el Dr. Nguyen Tri Hieu y numerosos expertos han propuesto que el Gobierno movilice capital proveniente de bonos gubernamentales con plazos de entre 10 y 30 años. Este capital puede asignarse a bancos comerciales o de política para implementar programas de préstamos hipotecarios. Esto no solo ayudará a reducir la presión de liquidez sobre los bancos, sino que también garantizará la estabilidad de los paquetes de apoyo a largo plazo.

A pesar de los numerosos esfuerzos para implementar paquetes de crédito preferencial, el progreso en el desembolso sigue siendo lento. El Gobierno aprobó los paquetes de crédito de 120 y 30 billones de VND para apoyar la compra de vivienda, pero a mediados de 2024, los bancos comerciales solo habían desembolsado alrededor de 1.6 billones de VND. La razón principal radica en las estrictas regulaciones sobre las condiciones de los préstamos y los complejos procedimientos administrativos, que impiden a muchos inversores acceder a ellos. Muchos proyectos de vivienda social, aunque aprobados, no pueden implementarse debido a problemas con los activos hipotecarios o las condiciones del saldo crediticio.

Además, el continuo aumento de los precios de la vivienda también ha reducido la eficacia de los paquetes de apoyo. Según expertos de VPBank Securities Company, los precios de la vivienda en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh están actualmente fuera del alcance de la mayoría de la gente. La sobrevaloración de los bienes raíces no solo afecta a los compradores, sino que también reduce la liquidez del mercado inmobiliario. En lugar de pedir prestado para comprar una casa, muchas personas han optado por ahorrar en los bancos para disfrutar de tasas de interés más estables.

El aumento de los precios de la vivienda sigue siendo uno de los mayores obstáculos para los compradores, especialmente para quienes pertenecen al segmento de bajos ingresos. Según un informe de Savills Vietnam, cerca del 60 % de los consumidores busca actualmente apartamentos con precios entre 1500 y 2000 millones de VND. Sin embargo, con los precios actuales de la vivienda, incluso los apartamentos en este segmento de bajo coste son cada vez más difíciles de acceder, especialmente en las grandes ciudades. Esto ha llevado a que las personas no puedan comprar una vivienda incluso con la reducción de los tipos de interés hipotecarios.

El continuo aumento de los precios de la vivienda ha reducido el atractivo del sector inmobiliario, no solo para los compradores, sino también para los inversores. En lugar de invertir en bienes raíces, los pequeños inversores han optado por otras vías de inversión, como el ahorro, para garantizar su seguridad financiera y disfrutar de tipos de interés estables. Esto ha afectado considerablemente el dinamismo del mercado inmobiliario y ha reducido la capacidad de recuperación del sector.

Otro aspecto importante que debe considerarse es el impacto de la macroeconomía y la inflación en la política de tasas de interés. En el contexto del aumento de la inflación mundial, los bancos se verán obligados a aumentar las tasas de interés de los depósitos para mantener la liquidez. Esto podría provocar un nuevo aumento de las tasas de interés de los préstamos, lo que reduciría la eficacia de los programas de apoyo. Según el Dr. Nguyen Hoang Duong, en el contexto económico actual, mantener tasas de interés bajas a largo plazo será difícil sin un control estricto por parte del Gobierno.

Mantener bajas las tasas de interés no solo facilita el acceso a préstamos hipotecarios, sino que también ayuda a estabilizar la macroeconomía en un contexto de inflación creciente. Sin embargo, si no se controla la inflación, nuevas reducciones de las tasas de interés ejercerán una gran presión sobre el sistema bancario y podrían provocar una crisis financiera.

Del análisis anterior se desprende que la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios puede traer ciertos beneficios a corto plazo, ayudando a reducir la carga financiera de las personas. Sin embargo, esta no es una solución integral para resolver por completo el problema de la propiedad de vivienda en Vietnam. La raíz del problema sigue siendo el precio de las viviendas, que es demasiado alto en comparación con los ingresos de las personas, junto con la escasez de vivienda social y los paquetes de apoyo que no han sido realmente eficaces.

Para que la vivienda sea verdaderamente accesible para la gente, es necesario que exista una sincronización entre las medidas financieras y las políticas de vivienda. El gobierno necesita fortalecer el control de precios de la vivienda, aumentar la oferta de vivienda social y simplificar los trámites administrativos para facilitar el acceso a créditos preferenciales. Sin estas medidas integrales, la reducción de los tipos de interés solo será una solución temporal, insuficiente para generar cambios sostenibles en el mercado inmobiliario vietnamita.

Fuente: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html