¿Debe abandonarse el método del excedente en la valoración de tierras?

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Al ser el método más popular y reflejar claramente la naturaleza financiera de los proyectos inmobiliarios, la eliminación del método del excedente es un paso atrás en la valoración de la tierra, provocando consecuencias a largo plazo para la oferta y el mercado inmobiliario, según los expertos.

Al comentar sobre este tema, el Dr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valoración de Vietnam, dijo que esto no es incorrecto, sino sólo parcialmente correcto. Porque lo que es más importante, al permitir que los terrenos con potencial de desarrollo alcancen el máximo y mejor uso, el Estado también debe conocer el precio de la tierra según los principios del mercado para lograr ese objetivo, como base para determinar las obligaciones financieras entre el Estado y las organizaciones e individuos que utilizan la tierra. Y el método adecuado para valorar ese tipo de terrenos urbanizables es el método del excedente.

“ Para determinar el precio, es necesario basarse en fundamentos legales (planificación, licencias...) y en datos objetivos del mercado disponibles, no en datos de cálculos sin fundamento ”, enfatizó el Dr. Thoa.

Los expertos afirman que no se debe abandonar el método del excedente en la valoración de tierras.

Discutiendo más sobre este aspecto, un experto legal en bienes raíces dijo que el método del excedente refleja claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario: cuál es el costo, cuál es el ingreso, cuál es la ganancia, muy científico y objetivo. Este método refleja claramente la manera de explotar, asignar y compartir la “diferencia de renta de la tierra”. Éste es también un método moderno de valoración de bienes inmuebles, según la práctica internacional.

El organismo redactor considera que, debido a la falta de una base de datos para la valoración, esta debe basarse en factores hipotéticos y su precisión es insuficiente. Por lo tanto, en mi opinión, abandonar este método no resulta convincente. Si el problema radica en la falta de una base de datos, la solución debe ser crear una fuente de datos fiable y de calidad, en lugar de abandonar el método de excedentes (destruyendo la maquinaria de producción). Por lo tanto, si se hace realidad el abandono del método de excedentes, supondrá un retroceso en la valoración de tierras .

Se debe mantener el método del excedente.

Con la propuesta de eliminar el método del superávit, el proyecto de Decreto que modifica el Decreto 44 sólo cuenta con 3 métodos: comparación, ingreso y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Sin embargo, se observa inmediatamente que estos tres métodos no son suficientes para sustituir al método del excedente a la hora de valorar terrenos con potencial de desarrollo.

Analizando en concreto, los expertos señalaron tres deficiencias. En primer lugar, la determinación del precio del terreno se basa en el posible propósito de desarrollo futuro, no en el propósito de uso actual calculado mediante el método de comparación y el método de ingresos.

En segundo lugar, los tipos de terrenos con potencial de desarrollo común no cuentan con activos similares que hayan sido comercializados con éxito en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que debe haber al menos 3 activos comparables, salvo casos excepcionales), por lo que el método de comparación no se puede aplicar para la valoración.

En tercer lugar, el método del ingreso es un método que determina el ingreso futuro con el supuesto de que el ingreso es estable, permanente y el riesgo del ingreso futuro es fijo. Mientras tanto, el método del excedente es exactamente lo opuesto. Por lo tanto, no se puede utilizar el método del ingreso en lugar del método del superávit.

Según el experto legal inmobiliario, si se elimina el método del excedente se generará un desfase en la valoración del terreno. ¿ Qué método deberían utilizar las agencias estatales para valorar terrenos al asignarlos a inversionistas para ejecutar proyectos sin subasta? Actualmente, en la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios, al asignar terrenos a inversionistas, las agencias estatales aplican el método de superávit para valorarlos (excepto algunos fondos de tierras de bajo valor que aplican el método del coeficiente de ajuste); incluso en el caso de subastar derechos de uso de terrenos, el precio inicial debe determinarse según el método de superávit .

Al comentar más sobre este tema, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , dijo que es necesario eliminar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra de los métodos de valoración de la tierra y mantener/agregar el método de superávit para valorar los proyectos de desarrollo inmobiliario en la tierra.

En consecuencia, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra es simplemente una multiplicación entre el valor de la lista de precios de la tierra prescrita por el Comité Popular provincial y un coeficiente también decidido por el Comité Popular provincial. El precio de la tierra adecuado para el mercado es una cantidad objetiva; no se puede exigir que sea igual al producto de dos cantidades subjetivas, ambas reguladas y decididas por el Comité Popular provincial. Por lo tanto, se puede concluir que este es un método para determinar los precios de la tierra sin ninguna teoría científica, afirmó el profesor Vo.

El Primer Ministro emitió recientemente un telegrama solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los líderes de las provincias y ciudades que eliminen rápidamente las dificultades y obstáculos en la valoración de tierras. En particular, hay un contenido importante acerca de que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe presentar al Gobierno antes del 31 de julio para su consideración y promulgación un Decreto que modifique y complemente el Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de las tierras, así como completar la modificación y complementación de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT que detalla los métodos para la valoración de tierras, la construcción, el ajuste de las tablas de precios de tierras, la valoración específica de tierras y la consultoría para la determinación de precios de tierras.
Sin embargo, según los expertos, la modificación del Decreto 44 y la Circular 36 tiene grandes deficiencias, que traerán consecuencias significativas para la valoración de las tierras, así como para el desarrollo del mercado inmobiliario. Es decir, el organismo redactor ha eliminado el método del excedente en la valoración de tierras, que es el método más práctico y cuenta con una base de datos de información de entrada completa, estable y transparente.

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