Diputados de la Asamblea Nacional debaten exigencia de que las transacciones inmobiliarias pasen por el pleno.

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Debería fomentarse , no exigirse.

Al participar en los comentarios sobre la Ley de Negocios Inmobiliarios en la tarde del 23 de junio, el delegado Cam Ha Chung (delegación de Phu Tho ) expresó su desacuerdo con las disposiciones del proyecto de ley que requieren transacciones obligatorias a través de intercambios inmobiliarios.

El delegado también discrepó con la regulación que permite transacciones que no requieren necesariamente certificación notarial ni autenticación de contratos y que pueden utilizar la confirmación de la bolsa para realizar transacciones posteriores. Comentó que esta regulación contradice la Constitución, la Ley de Sociedades y la Ley de Inversiones.

En consecuencia, el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios requiere que las empresas y las personas realicen sus transacciones a través de una unidad intermediaria (piso de negociación), lo que muestra indicios de obstaculizar el derecho a la libertad de negocios según el artículo 33 de la Constitución de 2013; el derecho a la autonomía empresarial, la libertad de buscar mercados y clientes según el artículo 7 de la Ley de Empresas; así como el derecho a la autodeterminación y la autorresponsabilidad en las inversiones empresariales según la Ley de Inversiones.

“Una plataforma de compraventa de bienes raíces es una empresa normal, no una agencia de gestión estatal ni un proveedor de servicios públicos autorizado por el Estado, por lo que obligar a las entidades a utilizar servicios de empresas normales generará desigualdad y violará los principios de igualdad en los negocios”, afirmó el Sr. Chung.

Bienes raíces - Diputados de la Asamblea Nacional debaten exigencia de que transacciones inmobiliarias pasen por el pleno — Delegado Cam Ha Chung (Foto: Quochoi.vn).

En cuanto al funcionamiento de las plataformas de compraventa de bienes raíces, el Sr. Chung comentó que el proyecto de ley permite a las plataformas de compraventa verificar la documentación inmobiliaria para garantizar que cumpla con las condiciones de la transacción. Por lo tanto, parte de la labor de la plataforma de compraventa de bienes raíces se solapará con la del notario al evaluar la legalidad.

Además, no garantiza la objetividad, porque, como intermediario que vende a los inversores, el parqué encontrará todas las maneras de vender lo máximo posible a los inversores.

Por lo tanto, no hay base para garantizar que se garanticen los derechos de los compradores, especialmente de productos con documentación legal incompleta pero con grandes descuentos. Los inversores también pueden establecer múltiples pisos, crear transacciones virtuales y aumentar el precio de venta.

A partir de ahí, el Sr. Chung propuso que todas las transacciones que involucren al menos a una persona física deban ser notariadas. Asimismo, propuso que el proyecto de ley fomente, pero no exija, que las transacciones inmobiliarias se tramiten en el pleno.

Bienes raíces - Diputados de la Asamblea Nacional debaten exigencia de que las transacciones inmobiliarias deben pasar por el pleno (Imagen 2). — Delegado Duong Khac Mai (Foto: Quochoi.vn).

El delegado Duong Khac Mai (delegación de Dak Nong ) también dijo que la regulación de que el documento de confirmación de la transacción a través del piso es la base para que los sujetos que participan en la transacción declaren y paguen impuestos al Estado, registren cambios, transfieran la propiedad de los activos, los derechos de uso de la tierra, etc., es infundada.

El Sr. Mai analizó que, en primer lugar, los parqués inmobiliarios no pueden ni deben regular el precio de venta como base para el cálculo de impuestos. Esto se debe a que es imposible confirmar que el precio de venta a través del parqué sea el precio real de compraventa de las partes, ya que el sujeto puede declarar completamente que el precio de la transacción a través del parqué es inferior o superior al valor real con fines de evasión fiscal o incluso de blanqueo de capitales.

En segundo lugar, según él, las bases para que las partes registren cambios y transfieran los derechos de propiedad están específicamente reguladas en el Código Civil, la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley Notarial. En particular, las transacciones inmobiliarias deben garantizar ciertas condiciones para ser consideradas legales, incluyendo la autenticidad y la legalidad.

"Las transacciones a través de los parqués inmobiliarios solo garantizan la transparencia de la información sobre la transacción, pero no pueden confirmar su autenticidad ni demostrar su legalidad", afirmó el Sr. Mai, añadiendo que el proyecto de ley otorga a los parqués inmobiliarios demasiados derechos que no se ajustan a sus funciones y obligaciones, y que se solapan y contradicen con otras leyes.

"Se solicita al organismo encargado de redactar la normativa que la considere y revise en consecuencia", enfatizó el Sr. Mai.

Los bienes inmuebles son un bien muy especial.

Mientras sostenía un cartel para debatir con muchos delegados sobre la regulación obligatoria de la compra y venta de bienes raíces, el delegado Hoang Van Cuong (de la delegación de Hanoi ) dijo que los bienes raíces son un producto muy familiar para todos, pero cuando se ponen en transacción, son un producto muy especial.

"Entre los delegados presentes en esta sala, quisiera preguntar cuántos delegados han comprado y vendido bienes inmuebles o casas por sí mismos, sin la ayuda de un tercero, conocido o experto", dijo el Sr. Cuong.

Bienes raíces - Diputados de la Asamblea Nacional debaten exigencia de que las transacciones inmobiliarias deben pasar por el pleno (Imagen 3). — Delegado Hoang Van Cuong (Foto: Quochoi.vn).

El delegado afirmó que, aunque no existen regulaciones, en la práctica, al realizar transacciones, la gente sigue recurriendo a intermediarios y corredores. El problema es encontrar un profesional.

El Sr. Cuong mencionó que, en países con mercados completos, el corretaje es una profesión profesional, con regulaciones muy estrictas y una gran responsabilidad. Cuando los contratos pasan por este mercado, la unidad de corretaje debe asumir la plena responsabilidad del contrato.

"Por lo tanto, los compradores y vendedores que han pasado por el parqué pueden estar tranquilos de que no hay riesgo, no hay necesidad de ir y venir, el parqué es muy profesional", afirmó el Sr. Cuong, añadiendo que los parqués solo pueden recibir comisiones de corretaje, no ninguna diferencia entre la compra y la venta.

El delegado afirmó que las salas profesionales de negociación inmobiliaria cumplen funciones más eficaces que las notarías actuales. Esto se debe a que estas solo pueden verificar la legalidad del contrato y la integridad de los documentos, pero no pueden verificar otros factores para garantizar el asesoramiento a compradores y vendedores, como la sala.

A partir de allí, el Sr. Cuong propuso que la ley debe centrarse en regulaciones muy estrictas sobre la intermediación inmobiliaria, las actividades de intermediación a través del piso deben ser pisos profesionales capaces de ayudar a los compradores y vendedores, el brazo extendido del Estado para captar información del mercado, evitando la situación de caos y fraude en el mercado inmobiliario como recientemente .

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