La mayoría de los mini apartamentos se construyen más allá de la superficie permitida.
Habiendo aparecido en el mercado durante mucho tiempo, no fue hasta 2010 que el tipo de mini apartamento fue reconocido oficialmente por el Ministerio de Construcción .
En 2014, el concepto de CCMN quedó claramente definido por ley en el artículo 22 del Decreto 71, Decisión 24/2014/QD-UBND.
Los miniapartamentos conllevan muchos riesgos. (Foto: VARs)
En concreto, una vivienda CCMN es una vivienda construida por una persona o familia en su propio terreno, de dos o más plantas, cada una con dos apartamentos separados y cerrados. Es decir, cada apartamento tendrá sus propias habitaciones, baños, cocinas, etc., y su superficie útil será de al menos 30 m².
Además, los apartamentos del CCMN también deben cumplir con la normativa sobre edificios de apartamentos del artículo 70 de la Ley de Vivienda de 2014.
Gracias a estas regulaciones, los edificios CCMN han proliferado por todo Hanói . En los últimos 10 años, el CCMN se ha convertido en un tipo de inmueble popular, con numerosos periodos de auge. Muchos proyectos CCMN, incluso recién construidos, han recibido una gran cantidad de consultas y pedidos de clientes.
Aunque se reconoce como un tipo de bien inmueble separado y se permite su compraventa, este tipo conlleva una serie de riesgos legales, así como de seguridad, cuando se utiliza.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs), este tipo de viviendas tiene muchos riesgos potenciales, porque la mayoría de las CCMN están construidas en terrenos intercalados, ubicados en callejones de áreas densamente pobladas.
Por lo tanto, el CCMN tiene deficiencias como la presión sobre la infraestructura social, el aumento de la densidad de población, no garantizar los estándares de seguridad contra incendios, la falta de servicios necesarios para los residentes...
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARs, afirmó que, para aumentar sus ganancias, la mayoría de los propietarios de apartamentos construyen más pisos de los permitidos. Muchos edificios de apartamentos carecen de inversión en infraestructura, o esta se encuentra degradada, pero carecen de mantenimiento para repararla y reforzarla, lo que genera inseguridad entre los residentes.
En particular, los problemas de seguridad contra incendios preocuparon poco a los compradores entre 2007 y 2010. Posteriormente, las políticas se aclararon y la concienciación mejoró, pero la situación se mantuvo prácticamente sin cambios o solo mejoró en teoría.
Las consecuencias de los incendios en edificios con plantas adicionales, densidad incorrecta y falta de garantía de prevención y lucha contra incendios son extremadamente graves para la vida y las propiedades.
El más reciente fue un trágico incendio en un CCMN en el distrito de Khuong Ha. Este incendio registró el mayor número de víctimas en los últimos 21 años, con 56 muertos y 37 heridos, solo superado por el incendio en el Centro de Comercio Internacional (ITC) de Ciudad Ho Chi Minh en 2002, que dejó 60 muertos y 70 heridos.
El miniedificio de apartamentos mencionado se construyó sin permiso. En lugar de construir solo seis plantas, un entrepiso y una escalera con espacio técnico, como se especificaba en el permiso, se le añadieron tres plantas más.
Según información actualizada, el gobierno local descubrió y emitió un documento solicitando su cumplimiento, pero en realidad, varios años después, este CCMN sigue siendo el mismo. Se han planteado muchas preguntas sobre la gravedad de estas sanciones.
El Sr. Dinh explicó que el Decreto 139 estipula que, a partir del 1 de enero de 2018, no se podrán imponer multas por edificios existentes. En caso de incumplimiento del permiso, el edificio deberá ser restaurado conforme a la decisión. Todas las construcciones ilegales, como la construcción de pisos adicionales, la construcción sin permiso o la construcción con errores técnicos de diseño, deben gestionarse conforme a la normativa.
"Esto significa que cualquier construcción que se construya en exceso debe tener la parte sobrante demolida, cualquier construcción que se construya incorrectamente debe tener la parte incorrecta tratada, y cualquier construcción que se construya sin permiso debe incluso ser destruida", dijo el Sr. Dinh.
No esperes a que la vaca desaparezca para construir el granero.
De hecho, la falta de seguridad en CCMN es evidente, y también existen numerosos casos de elusión de la ley para legalizar CCMN. Desde 2018, el Departamento de Construcción ha enviado un documento solicitando a los distritos que contabilicen el número de mini edificios de apartamentos en sus áreas de gestión, pero hasta la fecha, Hanói no ha anunciado la cantidad de estos apartamentos.
La falta de seguridad del CCMN es bien conocida, y existen numerosas maneras de evadir la ley para legalizarlo. (Foto: VARs)
El Sr. Dinh afirmó que, para garantizar la operación y explotación segura de los parques industriales, se deberían establecer regulaciones más estrictas para la inversión y la construcción de parques industriales. Se debe evitar por completo la aprobación de parques industriales ubicados en callejones profundos y de difícil acceso.
De igual manera, otros proyectos de vivienda, como el CCMN, también deben contar con regulaciones mínimas sobre la infraestructura circundante. Además, la capacidad y responsabilidad del propietario del CCMN deben estar claramente definidas. No es que simplemente con terreno y dinero se pueda construir un CCMN para la venta o el alquiler.
En segundo lugar, el control de la construcción y operación de la CCMN debe llevarse a cabo de forma estricta y regular. Asegúrese de que la CCMN se complete de acuerdo con las normas aprobadas. Durante su operación, debe recibir mantenimiento regular y cumplir plenamente con los requisitos de prevención y seguridad contra incendios.
Además, antes de decidirse a comprar una CCMN, es importante considerar cuidadosamente los documentos legales: contar con un permiso de construcción emitido por el distrito/condado, construir según los planos de diseño, el número correcto de pisos y la densidad de construcción según lo estipulado en los planos emitidos, y contar con la aprobación de seguridad contra incendios y la licencia de la policía. Estos son aspectos legales fundamentales que los compradores de CCMN deben conocer a fondo para garantizar sus derechos.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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