Medición del impacto de la nueva lista de precios de terrenos en la ciudad de Ho Chi Minh

La publicación por parte de la ciudad de Ho Chi Minh de una nueva lista de precios de terrenos con un incremento muchas veces superior al de la antigua lista ha atraído la atención de muchos agentes del mercado inmobiliario.

La publicación por parte de la ciudad de Ho Chi Minh de una nueva lista de precios de terrenos con un incremento muchas veces superior al de la antigua lista ha atraído la atención de muchos agentes del mercado inmobiliario.

La nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh ha experimentado un incremento de entre 4 y 38 veces con respecto a la anterior, dependiendo de la ubicación y la zona. En particular, el precio más alto en las calles Nguyen Hue, Le Loi y Dong Khoi (Distrito 1) alcanza los 687,2 millones de VND/m², lo que representa un aumento de más del cuádruple. En las calles Ham Nghi y Han Thuyen (Distrito 1), el precio también ronda los 430 millones de VND/m², un incremento de aproximadamente cuatro veces. En zonas periféricas como el distrito de Hoc Mon, los precios de los terrenos se han incrementado hasta casi 39 veces en comparación con la lista anterior.

Con respecto a la nueva lista de precios de terrenos en la ciudad de Ho Chi Minh, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que habrá 4 casos de usuarios de terrenos afectados por este ajuste.

Habrá muchos casos en los que los usuarios de la tierra se verán afectados por el ajuste de la nueva lista de precios de la tierra en la ciudad de Ho Chi Minh.

En primer lugar, en el caso de las personas que necesitan solicitar el reconocimiento de sus derechos de uso de la tierra, existen 13.035 parcelas de terreno para las cuales aún no se ha otorgado el primer certificado al usuario.

En segundo lugar, el usuario del terreno solicita cambiar el uso del suelo para la zona agrícola y la zona no agrícola en la misma parcela de terreno con una casa, donde la zona destinada a la construcción de viviendas tiene un libro rosa, ubicada intercalada en zonas urbanas y zonas residenciales rurales.

En tercer lugar, los usuarios de la tierra solicitan separar parcelas para uso residencial, agrícola y no agrícola (que no sea residencial), y al mismo tiempo cambiar el uso del suelo a residencial para dividirlo entre hijos y nietos.

Cuarto, en el caso de individuos y hogares cuyas casas y terrenos se encuentran en áreas de "planificación suspendida", como áreas residenciales de nueva construcción, áreas residenciales renovadas o en "proyectos suspendidos", típicamente el proyecto Binh Quoi Thanh Da.

Porque durante muchos años, los habitantes del proyecto suspendido han visto suspendidos sus derechos de uso de la tierra. Sin embargo, si se levanta la suspensión, podrían verse perjudicados por segunda vez al tener que pagar tasas de uso de la tierra más elevadas que antes.

Este experto también considera que la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh aún no ha tenido un impacto inmediato en el mercado inmobiliario. Esto se debe a que los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial se valoran actualmente principalmente mediante el método del excedente. Sin embargo, cuando las empresas reciben la transferencia de derechos de uso de suelo para desarrollar proyectos, existe la tendencia a vender a precios más altos que antes, lo que genera presión al alza en los precios de la vivienda.

Desde la perspectiva de un líder empresarial, el Sr. La Cam Nam, Director General de la Inmobiliaria An Phuc Loc, afirmó que la nueva lista de precios elevados para terrenos en Ciudad Ho Chi Minh generará preocupación por posibles aumentos de precios. Esto provocará un efecto dominó, llevando a los vendedores a incrementar los precios de sus viviendas. Además, la alta lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh dificultará que los inversionistas en proyectos inmobiliarios inviertan más capital en la creación de fondos para el desarrollo de terrenos. En ese contexto, el mercado se filtrará, y solo los inversionistas con gran capacidad financiera podrán acceder a fondos para terrenos y desarrollar proyectos.

“Habrá menos oferta en el mercado. Los inversores no pueden encontrar nuevas zonas de planificación para desarrollar proyectos porque no tienen la capacidad de comprar parcelas individuales de terreno a particulares y luego compensarlos según los precios de mercado”, dijo el Sr. Nam.

El Sr. Ta Trung Kien, Subdirector de Wowhome Real Estate JSC, también comentó que contar con una nueva lista de precios de terrenos, prácticamente acorde con los precios de mercado, facilitará a las empresas la ejecución de sus proyectos. De esta manera, podrán calcular los costos desde el inicio y realizar estimaciones precisas.

“El precio de venta del producto a los clientes, tras deducir los costos, podría aumentar en comparación con el precio anterior debido a la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos. Sin embargo, los inversionistas pueden compensarlo calculando el excedente. Para los inversionistas que ya han entregado apartamentos a sus clientes, la entrada en vigor de la nueva lista de precios de terrenos les permitirá comprender los costos y ajustar rápidamente la contabilidad. No obstante, si el impuesto es elevado, tendrán que pagar una cantidad considerable, considerando que el activo es el apartamento ya entregado, lo cual les genera una carga excesiva e injusta”, explicó el Sr. Kien, y añadió que los futuros proyectos de los inversionistas incluirán todos los costos de insumos, incluido el impuesto sobre el uso del suelo. Todos los precios actualizados serán superiores a los anteriores.

Anteriormente, en la conferencia de prensa celebrada la tarde del 22 de octubre, el Sr. Nguyen Toan Thang, director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, también admitió que el ajuste de la lista de precios de los terrenos ha influido en la necesidad de que algunas personas de la ciudad cambien el uso del suelo.

Para mitigar los impactos mencionados, el Primer Ministro ha encomendado al Ministerio de Finanzas la elaboración de un Decreto que regule la exención y reducción de las tasas por uso de suelo en los casos no contemplados en el apartado 2 del artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024, incluyendo los casos de cambio de uso de suelo de hogares y particulares, y que asesore al Gobierno al respecto. La ciudad de Ho Chi Minh también procurará ofrecer recomendaciones para minimizar el impacto en los propietarios de tierras agrícolas.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html