Esta es la opinión de los expertos a la hora de pronosticar la recuperación del mercado, el impacto de las nuevas leyes, el problema de la oferta y la demanda y las perspectivas de los precios de la vivienda en los próximos años.
Esta es la opinión de los expertos a la hora de pronosticar la recuperación del mercado, el impacto de las nuevas leyes, el problema de la oferta y la demanda y las perspectivas de los precios de la vivienda en los próximos años.
Muchas señales positivas tras la nueva Ley
El 18 de diciembre, la Asociación Empresarial de la Ciudad de Ho Chi Minh (HUBA) organizó un seminario inmobiliario con el tema: "Camino hacia una nueva década de crecimiento".
La Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, compartió una visión general del mercado inmobiliario hace 10 años. Esto demuestra que el mercado inmobiliario es cíclico.
Según la Sra. Dung, entre 2013 y 2014, el mercado inmobiliario se recuperó gradualmente de la crisis, con un crecimiento estable de la oferta y un aumento de los precios de la vivienda de un promedio del 3-4% anual. En particular, la Ley de Tierras de 2014, que sustituyó a la Ley de 2003, se considera un gran impulso, ya que sienta las bases legales para el desarrollo. Sin embargo, el mercado aún enfrenta altibajos.
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| Según las previsiones de CBRE Vietnam, el mercado está empezando a mostrar signos de recuperación y se espera que se pongan a la venta unos 30.000 nuevos apartamentos en 2024. |
El experto añadió que el mercado en 2022-2023 también enfrentará dificultades similares a las de 2012, cuando los precios cayeron. Además de factores objetivos, también existen factores subjetivos, como el prolongado plazo para la obtención de licencias y la aprobación de proyectos.
A partir de 2024, el mercado comenzará a mostrar signos de recuperación, con una previsión de 30.000 nuevos apartamentos en venta. Cabe destacar que Hanói lidera actualmente la oferta, con más de 27.000 apartamentos, mientras que Ciudad Ho Chi Minh aún enfrenta dificultades debido a problemas legales. Esto representa un gran cambio en comparación con antes, cuando Ciudad Ho Chi Minh era el centro del mercado.
Al compartir la perspectiva política, el Sr. Pham Dang Ho, Jefe del Departamento de Desarrollo del Mercado Inmobiliario y de Vivienda del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que, actualmente, nuevas leyes como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios han contribuido a una mayor transparencia del mercado y a minimizar los riesgos legales tanto para las empresas como para los clientes. Sin embargo, los procedimientos legales siguen siendo complejos, lo que prolonga el tiempo de implementación de los proyectos y desalienta a muchas empresas.
Ciudad Ho Chi Minh ha establecido un grupo de trabajo especial para agilizar el proceso de aprobación, integrando pasos como la planificación 1/500, la asignación de terrenos y la aprobación de la política de inversión. Además, el Ministerio de Construcción está revisando la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh y se espera que se apruebe en el primer trimestre de 2025, lo que contribuirá a acelerar la implementación del proyecto en el futuro.
En cuanto a la vivienda social, el Sr. Ho indicó que el precio de venta está actualmente estrechamente relacionado con los costos de construcción y que los inversionistas están exentos del pago de tasas por uso del suelo. Sin embargo, la oferta aún no ha recibido la debida atención por parte de las empresas. El gobierno municipal está realizando esfuerzos para promover este segmento en 2025, con el objetivo de destacar el papel de la vivienda social en la política de desarrollo urbano.
Desafíos de los precios del capital y de la vivienda
La cifra que interesa a muchos expertos y empresas es que el saldo crediticio pendiente en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó más de 3,82 millones de billones de VND, un 1,14% más en comparación con el mes anterior; un 8,1% más en comparación con el final de 2023 y un 12,5% más en el mismo período.
El Sr. Nguyen Duc Lenh, subdirector del Banco Estatal de Vietnam, sucursal de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el crecimiento del crédito en Ciudad Ho Chi Minh en los últimos meses es coherente con la tendencia de crecimiento de la economía . Durante este proceso, la demanda de capital para la producción, los negocios, el comercio, los servicios y el consumo aumentó, convirtiéndose en el principal factor que impulsó el crecimiento del crédito en el último mes del año.
Sin embargo, el Dr. Dinh The Hien, experto financiero, afirmó que muchas empresas inmobiliarias sufren una grave escasez de capital, ya que el nuevo capital bancario no fluye al mercado. Los informes financieros de las empresas que cotizan en bolsa muestran que la liquidez enfrenta graves problemas.
En cuanto a los precios de la vivienda, la Sra. Dung pronostica que seguirán aumentando alrededor de un 10% anual durante los próximos tres años, especialmente en los segmentos de alta gama y lujo. La nueva oferta en Ciudad Ho Chi Minh se recuperará lentamente, previéndose que solo se construirán unos 9.000 apartamentos en 2025 y aumentará a 11.000 en 2026. A corto plazo, los precios de la vivienda difícilmente tendrán base para bajar, a menos que se implementen medidas drásticas para dispersar la población, cuya implementación tardará mucho tiempo.
En los segmentos de gama media y baja, la oferta sigue siendo muy escasa, lo que ejerce una gran presión sobre las necesidades de vivienda de la población. Esta situación es especialmente evidente en Ciudad Ho Chi Minh, donde la infraestructura no ha mejorado mucho y los precios de los terrenos en las zonas céntricas están en aumento, comentó la Sra. Dung.
El Sr. Huynh Phuoc Nghia, experto de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, también enfatizó que las personas de entre 30 y 35 años con ingresos inferiores a 2000 USD al mes tendrán muchas dificultades para comprar una vivienda. Solo pueden ser propietarios de una vivienda en Ciudad Ho Chi Minh si reciben apoyo de políticas públicas, fondos familiares o préstamos preferenciales.
Según los expertos, la expansión de la infraestructura de transporte y la urbanización en zonas no centrales contribuirá a equilibrar el mercado y reducir la presión sobre las zonas centrales. Sin embargo, el Sr. Nghia predice que en los próximos 10 años, la infraestructura en Ciudad Ho Chi Minh seguirá siendo un gran problema, pero después de esta década, si se invierte en la dirección correcta, el mercado se desarrollará de forma más sostenible.
Desde otra perspectiva, el Dr. Dinh The Hien afirmó que el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario debe ir de la mano con las necesidades reales de la población. Ciudad Ho Chi Minh no puede centrarse siempre en la vivienda social o en el segmento de lujo, sino que necesita invertir más en el segmento medio, atendiendo a clientes con necesidades reales de vivienda. Este será el factor clave para crear un mercado sostenible en los próximos 10 años.
En general, los expertos consideran que 2025 se considera un año crucial para la transformación del mercado inmobiliario, con grandes expectativas en las políticas de apoyo y la recuperación de la oferta. Sin embargo, para lograr la sostenibilidad, se requiere una estrecha coordinación entre el Estado, las empresas y la ciudadanía para eliminar los obstáculos legales, equilibrar la oferta y la demanda, y crear las condiciones para que todos puedan acceder a la casa de sus sueños.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-tai-tphcm-se-tiep-da-tang-trong-10-nam-toi-d232927.html
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