Los precios de los apartamentos se disparan, lo que dificulta encontrar un lugar para vivir; las nuevas listas de precios de terrenos en Hanoi y Ho Chi Minh crean un juego igualitario, frenando la ola especulativa

La falta de apartamentos asequibles, la gente está desesperada por encontrar un lugar para vivir; con la esperanza de que con la nueva lista de precios de los terrenos en Hanoi y Ho Chi Minh, la velocidad de la especulación disminuya... son las últimas noticias inmobiliarias.

El segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado, mientras que los apartamentos de gama media también son cada vez más escasos. (Foto: Linh An)

Los precios de los apartamentos siguen subiendo

El mercado inmobiliario vietnamita, especialmente el sector de apartamentos, ha experimentado un fuerte aumento de precios recientemente. Esto ha provocado que muchas personas, incluso con entre 3000 y 4000 millones de VND disponibles, aún tengan dificultades para encontrar un lugar adecuado donde vivir.

Según Lao Dong, el segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado, mientras que los apartamentos de gama media son cada vez más escasos. A principios de 2024, el mercado comenzará con un precio promedio de unos 65 millones de VND/m².

Sin embargo, tras solo dos trimestres, el precio ha superado los 68 millones de VND/m² y ha seguido subiendo en los últimos meses del año. Los nuevos proyectos lanzados este año se centran en el segmento de lujo en zonas como Nam Tu Liem, Cau Giay y Gia Lam, Dong Anh, con precios que superan regularmente los 70 millones de VND/m².

Al comentar sobre el segmento de apartamentos, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director del departamento de marketing de viviendas de CBRE Vietnam, dijo que en el cuarto trimestre de 2024, el precio de venta primario de apartamentos en Hanoi alcanzó un promedio de 72 millones de VND/m2, un aumento del 36% respecto al mismo período del año pasado y del 12% respecto al tercer trimestre de 2024.

Este aumento dificulta el acceso al mercado a muchos compradores de vivienda por primera vez, especialmente a familias jóvenes. Esto significa que, con entre 3 y 4 mil millones de VND, los compradores de vivienda no tienen muchas opciones: solo pueden ser propietarios de un apartamento modesto, usado durante muchos años, o tienen que conformarse con una ubicación alejada del centro. Por lo tanto, muchos compradores de vivienda por primera vez, tras un largo tiempo de búsqueda, han tenido que suspender sus planes porque el precio supera su capacidad financiera.

La Sra. Ngoc Van (33 años, Nam Tu Liem, Hanói) compartió que, tras muchos años ahorrando, ella y su esposo planeaban comprar un apartamento con un presupuesto de 3 mil millones de VND. Sin embargo, al investigar el mercado, se dio cuenta de que los precios de los apartamentos se habían disparado, superando con creces la capacidad de pago de su familia, por lo que tuvo que posponer su plan de comprar una casa debido al aumento de precios.

En el contexto del aumento de los precios de los apartamentos, adquirir una vivienda con un presupuesto de entre 3000 y 4000 millones de VND se vuelve difícil, ya que los precios de los apartamentos siguen subiendo. Esto no solo dificulta que las personas con ingresos medios y bajos adquieran una vivienda, sino que también reduce la sostenibilidad del mercado. La reducción de los precios de la vivienda se ha convertido en una necesidad urgente para garantizar el acceso de las personas a la vivienda y estabilizar la economía .

Una de las soluciones para reducir los precios inmobiliarios en Hanoi es promover el desarrollo de viviendas sociales.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que la vivienda social es una vía importante para reducir la presión sobre los precios de la vivienda en el mercado. Además, es necesario intensificar la eliminación de obstáculos legales en los proyectos para descongestionar la oferta en el mercado.

Los precios de los terrenos en Hanoi aumentan drásticamente y algunas personas se preocupan por gastar decenas de miles de millones para convertirlos.

La lista ajustada de precios de tierras anunciada por el Comité Popular de Hanói, vigente del 20 de diciembre de 2024 al 31 de diciembre de 2025, registró un aumento drástico en comparación con la lista anterior. Esto también provocó un aumento vertiginoso en los costos de uso de la tierra para los ciudadanos.

El Sr. Pham B. (distrito de My Duc, Hanói) declaró que, a finales de 2024, había completado el pago de las tasas de uso del suelo para convertir parte de su terreno residencial en huerto. Dado que la fecha límite para recibir la decisión sobre la finalización del expediente era posterior al 20 de diciembre de 2024, la tasa de uso del suelo aplicada según la nueva lista de precios superaba los 800 millones de VND. Mientras tanto, si se aplicaba según la antigua lista de precios del suelo, su familia tendría que pagar unos 350 millones de VND.

La Sra. Nguyen T. (Long Bien, Hanói) comentó que su familia posee más de 1000 m² de terreno para huerto y ahora quiere convertirlo en terreno residencial para repartirlo entre sus hijos, por lo que debe pagar unos 15 millones de VND por m². Por lo tanto, el costo estimado para convertir toda la superficie es de unos 15 000 millones de VND. Esta cifra supera su capacidad financiera, por lo que la familia está considerando una solución adecuada.

El aumento de los precios de la tierra y el consiguiente aumento de las tarifas por su uso también han obligado a muchos inversores que poseen tierras agrícolas en los suburbios a ajustar sus planes de inversión.

En el reciente taller sobre la aplicación de la lista de precios de la tierra de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MONRE), evaluó que, en realidad, ya sea que la lista de precios de la tierra sea baja o alta, hay "quejas".

El Sr. Vo enfatizó que la lista de precios de terrenos debe ser equivalente y adecuada al mercado. El problema es cómo implementarla y aplicarla. Esta es la historia de la política estatal. En qué casos se aplicará el 80% del mercado, en cuáles el 20%, y cada caso tendrá diferentes tasas de aplicación. Cómo aplicarla para atraer inversión, desarrollar la economía y garantizar la seguridad social depende de la política regulatoria del Estado.

El Sr. Le Van Binh, Subdirector del Departamento de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), explicó que los proyectos inmobiliarios (viviendas, complejos turísticos) no aplican listas de precios de terrenos, sino métodos específicos de cálculo. Estas listas se utilizan principalmente para recaudar las obligaciones financieras de los hogares y en los casos de proyectos de arrendamiento anual de terrenos; otros casos son subastas y licitaciones.

En cuanto al costo de convertir el uso del suelo en residencial, el Sr. Binh evaluó que en Hanói, la conversión de terrenos agrícolas en zonas residenciales o de terrenos agrícolas adyacentes a terrenos residenciales a terrenos residenciales es ahora prácticamente igual. Anteriormente, la conversión era muy difícil porque el costo para las personas era solo la mitad del precio del suelo residencial.

Según el subdirector del Departamento de Tierras, la lista de precios de los terrenos que se acerca al precio de mercado es justa, ya no hay diferencia entre ambos. Los participantes del mercado aceptan la igualdad de condiciones, y los precios de los terrenos ya no difieren, lo que demuestra que los terrenos familiares convertidos en viviendas, incluso si se venden de nuevo al mercado público, no tienen mucho valor, por lo que gradualmente se saturarán.

Al evaluar la nueva lista de precios de terrenos de Hanoi, según los expertos de Savills Vietnam, el impacto en los precios inmobiliarios es insignificante pero también ayuda a reducir la velocidad de las olas especulativas, las personas reciben una compensación cercana al valor real...

La Sra. Nguyen Thi Hong Van, subdirectora del Departamento de Valoración y Consultoría Financiera de Savills Hanoi, recomienda que los inversores que actualmente están especulando con la compra y venta consideren esto con más cuidado, ya que el aumento de los precios de los bienes raíces debe ser mayor que el costo del capital, el costo de usar apalancamiento financiero, así como el costo del impuesto sobre la renta de las transferencias de bienes raíces calculado sobre la nueva lista de precios de terrenos más cercana al mercado.

Nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh: Mejorar la transparencia y promover el desarrollo de infraestructura

Recientemente, Ciudad Ho Chi Minh (HCMC) anunció una nueva lista de precios de terrenos, según la Decisión n.º 79/2024/QD-UBN, vigente del 31 de octubre de 2024 al 31 de diciembre de 2025. Este es el primer ajuste desde 2020, con un aumento drástico en los precios de los terrenos, que varía entre 4 y 38 veces según la zona. El precio más bajo en Thieng Lieng (distrito de Can Gio) es de 2,3 millones de VND/m², mientras que el más alto en las calles céntricas del Distrito 1, como Dong Khoi, Le Loi y Nguyen Hue, es de 687,2 millones de VND/m².

Se cree que el ajuste de los precios de los terrenos no solo garantiza la equidad, sino que también acelera importantes proyectos de desarrollo de infraestructura de la ciudad. Una valoración de los terrenos cercana al valor de mercado ayuda a minimizar las disputas en la adjudicación de terrenos, una de las principales razones por las que proyectos importantes como la Circunvalación 3 y la Línea 2 del Metro se han retrasado durante años.

La nueva lista de precios de tierras tiene múltiples impactos en diferentes grupos de sujetos del mercado, desde personas y empresas hasta inversionistas extranjeros. Cabe decir que quienes recuperan sus tierras tienen sus derechos mucho más garantizados que antes, y este es el principal grupo afectado.

Con precios que se acercan al valor de mercado, la compensación se vuelve más transparente y razonable, lo que ayuda a reducir las disputas por la tierra. Esto es especialmente importante en grandes proyectos de infraestructura como la Circunvalación 3 o la Línea 2 del Metro. Según la Sra. Giang Do, directora de Savills Vietnam Consulting, la nueva lista de precios de terrenos no solo contribuye a aumentar el consenso público, sino que también agiliza la desocupación de terrenos, un factor clave para grandes proyectos.

Además, un entorno de inversión más transparente gracias a la nueva lista de precios de terrenos también es una ventaja. Los inversores extranjeros pueden determinar fácilmente los costos y calcular las ganancias, especialmente considerando que Ciudad Ho Chi Minh se está convirtiendo en el principal centro económico de la región. "El ajuste más transparente de la lista de precios de terrenos, basado en el valor real, generará mayor confianza en los inversores extranjeros. Este es un paso necesario para garantizar el desarrollo sostenible del mercado", afirmó un representante del Departamento de Consultoría de Savills Vietnam.

Por otro lado, la nueva lista de precios del suelo genera presión financiera para los inversores. El alto costo del uso del suelo provoca un aumento en el precio de los bienes raíces, lo que afecta directamente el acceso a la vivienda.

“Nos preocupa que el aumento de los costos del uso del suelo ejerza presión sobre los precios de los productos, especialmente en el sector de la vivienda para personas de ingresos bajos y medios. Este es un desafío que debe considerarse cuidadosamente”, afirmó la Sra. Giang Do. En las zonas suburbanas, en particular, los nuevos precios del suelo dificultan la conversión de uso agrícola a residencial, lo que reduce las oportunidades para desarrollar proyectos de vivienda asequible.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html