En respuesta a VTC News sobre la Circular 06 del Banco Estatal de Vietnam (SBV), el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) comentó que en el contexto del mercado inmobiliario que aún enfrenta dificultades, la liquidez y el flujo de caja disminuyen, la Circular 06 del SBV es como un "doble golpe", causando muchas dificultades.
Sumar más casos de no poder acceder a capital crediticio seguramente tendrá un impacto negativo porque los flujos de capital de los bancos son siempre el principal recurso para los compradores de viviendas, los inversionistas y los desarrolladores de proyectos.
La restricción de préstamos a ciertas personas afecta negativamente tanto a compradores como a vendedores de viviendas, dado que el Gobierno está introduciendo mecanismos de incentivos para descongelar el mercado inmobiliario. Las empresas tendrán grandes dificultades para movilizar capital mediante la cooperación en materia de inversión y la reestructuración accionarial. De hecho, el número de empresas no cotizadas es mucho mayor que el de las que cotizan en bolsa , analizó el Sr. Toan.
Además, restringir los préstamos cuando el proyecto “no está calificado para negocio” es realmente un enigma para las empresas porque si califican, tendrían muchas otras opciones de movilización, sin mencionar que casi el 90% de los proyectos actuales están legalmente estancados y no están calificados para préstamos según la Circular 06.
Los negocios inmobiliarios están confundidos con la Circular 06
En el caso de proyectos APP, obras de infraestructura, que requieren una gran cantidad de capital y cuyos ingresos por recuperación de capital son a largo plazo, es inevitable movilizar fuentes de capital legales para la implementación del proyecto. Sin embargo, la Circular 06 bloquea este flujo de capital, ya que no permite que el socio del inversionista (un tercero) obtenga capital prestado mediante cooperación empresarial, y solo otorga préstamos cuando se cumplen las condiciones comerciales, mientras que la etapa de necesidad de capital es más limitada durante la construcción.
“ Por lo tanto, los nuevos contenidos adicionales de la Circular 06 solo agravan la falta de capital para las empresas y los proyectos en curso, reduciendo el crecimiento del crédito que ya era muy bajo en el primer semestre de 2023 ”, enfatizó el Sr. Toan.
Para empresas como EZ, el impacto directo de la Circular 06 es reducir nuevas inversiones, extender el tiempo de inversión para proyectos en curso y limitar el uso de apalancamiento que genera grandes costos financieros, como préstamos bancarios y emisión de bonos.
En el contexto actual, la cooperación en materia de inversiones para compartir beneficios y riesgos con unidades financieramente solventes es prioritaria. Sin embargo, la Circular 06 está teniendo un impacto negativo en esta estrategia, ya que todos los proyectos se encuentran en fase inconclusa, sin estar aún en condiciones de operar, además de los problemas legales que aún esperan la resolución de las agencias gestoras.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) también dijo que en el contexto en que la industria inmobiliaria está en dificultades, el Gobierno quiere desarrollar un mercado estable y la aplicación de esta regulación está endureciendo todos los negocios.
Actualmente, los aspectos legales de los proyectos están bloqueados, y en cuanto a los préstamos, los bancos utilizan medios legales para presionar a las empresas dos veces. Cuando un proyecto llega a la fase de construcción, debe superar numerosas dificultades legales, y las empresas también deben invertir cientos de miles de millones de dongs en la limpieza del terreno y la adquisición de terrenos.
En el sector inmobiliario, las tasas de uso del suelo y los costos de infraestructura representan entre el 60 % y el 70 % de la inversión total del proyecto y deben financiarse desde el inicio. En particular, los proyectos con un capital de inversión de hasta miles o decenas de miles de millones necesitan capital crediticio desde el inicio.
“ Si el crédito se restringe de esta manera, ¿qué puede esperar el sector inmobiliario del crédito? ¿Cómo puede seguir creciendo? Esta es una regulación que debe reconsiderarse ”, afirmó el Sr. Hiep.
El líder de una empresa inmobiliaria también dijo que en este momento, las condiciones de los préstamos deberían flexibilizarse, como solo necesitar aprobación para la política de inversión, los criterios para saltar al grupo de deuda deben ajustarse para apoyar a las empresas, pero el banco lo está endureciendo. .. El banco es como un médico que solo se preocupa por su propia salud, temeroso de que si atiende a demasiados pacientes, se verá afectado.
El Sr. Vo Hong Thang, Director de Desarrollo de Proyectos y Servicios de Consultoría (Grupo DKRA), dijo que con la emisión de la Circular 06 por parte del Banco Estatal, tanto los compradores de viviendas como los desarrolladores de proyectos tendrán sus condiciones de crédito y préstamos más estrictas en el mercado inmobiliario.
Anteriormente, las empresas inmobiliarias utilizaban contratos de cooperación empresarial para acceder a capital y obtener préstamos para proyectos. Si la empresa infringía la ley o utilizaba el capital para fines indebidos, debía asumir la responsabilidad. Con esta nueva regulación, se bloquea a los inversores.
Con el crédito personal, los préstamos para compensar las finanzas también son limitados. Esto dificulta, sin duda, el acceso al capital bancario para comprar bienes raíces en el futuro.
La Circular 06/2023 del Banco Estatal estipula claramente las necesidades de capital que las entidades de crédito no pueden prestar. (Foto ilustrativa: Internet)
Recientemente, la Circular 06/2023 del Banco del Estado estipula claramente una serie de necesidades de capital que las entidades de crédito no están autorizadas a prestar, entre ellas:
No se permite el uso de préstamos para depósitos. El Banco Estatal de Vietnam considera que los depósitos de ahorro y las transacciones con garantía financiera de los clientes deben provenir de sus propios recursos, no de préstamos. En consecuencia, la Circular 06 complementa la normativa que prohíbe a las entidades de crédito (EC) prestar capital para depósitos, con el fin de garantizar el control del uso adecuado del capital prestado y el control de los riesgos crediticios, así como la coherencia con la naturaleza de los depósitos de ahorro y las transacciones con garantía financiera.
No se permite otorgar préstamos para pagar la compra de acciones de empresas no cotizadas: El Banco Estatal no permite a las instituciones de crédito otorgar préstamos para pagar aportes de capital, comprar o recibir transferencias de aportes de capital de compañías de responsabilidad limitada o sociedades colectivas; aportar capital, comprar o recibir transferencias de acciones de compañías por acciones que no estén listadas en el mercado de valores o que no estén registradas para negociar en el sistema de comercio Upcom.
No se permite otorgar préstamos para aportar capital en virtud de un contrato no elegible. La Circular 06 estipula que las entidades de crédito no pueden otorgar préstamos para financiar aportaciones de capital en virtud de un contrato de aportación de capital, un contrato de cooperación en materia de inversión o un contrato de cooperación empresarial para implementar un proyecto de inversión que no sea elegible para su puesta en marcha según las disposiciones legales vigentes en el momento en que la entidad de crédito decida otorgar el préstamo.
Para los proyectos de inversión que sean elegibles para la operación comercial de acuerdo con las disposiciones de la ley, las entidades de crédito continúan considerando el préstamo a los clientes para pagar las contribuciones de capital de acuerdo con los contratos de contribución de capital, contratos de cooperación de inversión o contratos de cooperación comercial de acuerdo con las regulaciones.
No se permite prestar por compensación financiera: De acuerdo a la Circular 06, prestar por compensación financiera es cuando una entidad de crédito presta a un cliente para compensar gastos que han sido pagados, pagados con el propio capital del cliente, capital tomado prestado de personas, organizaciones (no entidades de crédito) para implementar un plan de negocios, proyecto o un plan, proyecto para atender necesidades de vida.
El Banco del Estado considera que los préstamos a clientes para compensar pérdidas financieras plantean riesgos en el uso del capital prestado debido a la dificultad de evaluar la idoneidad entre la demanda de préstamo y el valor financiero del préstamo del cliente, y la autenticidad de las transacciones.
Chau Anh
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![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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