Incorporar los recursos de la tierra al desarrollo económico del país

HAY MUCHAS GRANDES FUENTES DE INGRESOS PROVENIENTES DE LA TIERRA QUE NECESITAN OPTIMIZARSE

Los datos de la Oficina General de Estadística ( Ministerio de Hacienda ) muestran que se estima que los ingresos totales del presupuesto estatal en los primeros ocho meses de 2025 ascenderán a casi 1.740 billones de VND, lo que equivale al 88,5 % de la estimación anual y un aumento del 28,5 % con respecto al mismo período del año anterior. En particular, los presupuestos de muchas grandes localidades están repletos de ingresos por tierras.

Los recursos de tierra y los productos inmobiliarios son enormes recursos para el desarrollo económico .

FOTO: DINH SON

El Sr. Nguyen Hoang, subdirector de la Academia Eagle, comentó que el espectacular crecimiento de los ingresos por tierras demuestra que la tierra se está convirtiendo en un importante recurso financiero para el país, las empresas y la población. Sin embargo, para optimizar los recursos de tierras para el desarrollo económico, es necesario planificar una estrategia sistemática a largo plazo.

El primero es explotar eficazmente los fondos públicos de tierras que se extienden de norte a sur. De hecho, en muchas grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, Hanói , Da Nang... no es difícil ver una serie de terrenos "de oro" que solían albergar sedes de agencias, fábricas y empresas, ahora abandonados o utilizados temporalmente. Además, existe una gran cantidad de terrenos públicos, tierras agrícolas y tierras excedentes tras la planificación que no se han explotado al máximo. Si este recurso continúa desperdiciándose, reducirá la eficiencia del uso del suelo y causará pérdidas presupuestarias.

De igual manera, el fondo de tierras públicas excedente tras la fusión de provincias y ciudades debe explotarse mediante subasta pública para maximizar los ingresos presupuestarios y eliminar el riesgo de pérdidas. Por otro lado, el Estado puede considerar las tierras públicas como capital semilla en proyectos de asociación público-privada (APP) y de transferencia de tecnología para atraer más recursos sociales a infraestructura, educación, salud y alta tecnología.

No basta con subastar terrenos para recaudar fondos para el presupuesto, sino que la asignación de suelo público también debe ser selectiva. Los terrenos cercanos a líneas de metro, estaciones de autobús y puertos marítimos deben priorizarse para un desarrollo urbano compacto según el modelo DOT a fin de aumentar su valor de explotación. Los fondos de suelo en zonas suburbanas y satélite deben convertirse en zonas industriales verdes y logísticas, contribuyendo así a la reestructuración de la economía regional. El suelo público no puede considerarse solo desde una perspectiva comercial cuando una parte del fondo de suelo excedente debe reservarse para vivienda social y reasentamiento para resolver el problema de la vivienda de las personas de bajos ingresos.

Trabajadores, trabajadores migrantes. También es necesario convertir con audacia algunos pequeños terrenos públicos en parques, estacionamientos y mercados tradicionales, para aumentar el bienestar público e indirectamente el atractivo de la ciudad para los inversores.

Si se utiliza adecuadamente, el excedente de terrenos públicos puede convertirse en una poderosa palanca que aumente los ingresos presupuestarios, genere terrenos para el desarrollo comercial, industrial y de servicios, y mejore la calidad de vida urbana. Por el contrario, si el terreno público continúa abandonado, fragmentado o asignado arbitrariamente, seguirá siendo un importante obstáculo que frena el crecimiento. El problema ya no es si se debe explotar, sino cómo hacerlo. Y la respuesta solo puede residir en un mecanismo de gobernanza transparente, público y justo para que el terreno público se convierta realmente en un recurso de desarrollo nacional y no en propiedad privada de ningún grupo de interés, advirtió el Sr. Nguyen Hoang, añadiendo que al construir nuevas rutas como las circunvalaciones, el metro, puentes, etc., es necesario ampliar el fondo de terrenos recuperado por ambas partes para subastar capital para proyectos. La parte excedente se seguirá recuperando, se destinará a otros proyectos y se reinvertirá en la sociedad. En las líneas de metro, el desarrollo urbano total (DOT) es una tendencia inevitable para crear áreas urbanas compactas que actúen como polos de atracción para los residentes, reduciendo la presión sobre los grandes centros urbanos. La reducción de la presión sobre el centro urbano también implica la formación de una cadena de ciudades satélite alrededor del cinturón, lo que limita la concentración de población en el centro.

Este método tuvo éxito en la calle Nguyen Huu Tho (anteriormente distrito de Nha Be), Ciudad Ho Chi Minh, cuando se amplió la vía a ambos lados. Los terrenos recuperados se subastaron y generaron para Ciudad Ho Chi Minh una enorme fuente de ingresos, superior al presupuesto destinado a la construcción de carreteras. Muchos países han demostrado que el DOT no solo ahorra costos, sino que también revaloriza los terrenos alrededor de las estaciones de metro y autobuses rápidos. Si se gestiona con rigor, esta fuente de plusvalía puede convertirse en el presupuesto para la reinversión en infraestructura, analizó el Sr. Nguyen Hoang.

El mercado inmobiliario se considera un reflejo de la salud de la economía. Un mercado estable y transparente no solo atrae capital de inversión, estimula la producción y el consumo, y crea empleo, sino que también aumenta los ingresos para el presupuesto y la seguridad social. Por el contrario, cuando el mercado está distorsionado, la especulación prolifera, los precios fluctúan, la confianza social se deteriora y las políticas de desarrollo se ven afectadas.

Master Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la ciudad de Ho Chi Minh)

ACTIVANDO EL MERCADO SIN MIEDO A UNA BURBUJA

La puesta en explotación del fondo inmobiliario estimulará el desarrollo del mercado inmobiliario . ¿Cuál es entonces la solución para evitar que el mercado genere burbujas de activos y fluctuaciones de precios? Según el maestro Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh), el mercado inmobiliario se considera un "espejo" que refleja la salud de la economía. Un mercado estable y transparente no solo atrae capital de inversión, estimula la producción, el consumo y crea empleo, sino que también aumenta los ingresos para el presupuesto y la seguridad social. Por el contrario, cuando el mercado está distorsionado, la especulación prolifera, los precios fluctúan, la confianza social disminuye y las políticas de desarrollo se ven afectadas. En el contexto de la entrada de Vietnam en una nueva fase de crecimiento, el sector inmobiliario se convierte en un pilar importante, pero si no se controla adecuadamente, puede caer fácilmente en una fiebre virtual y burbujas, causando inestabilidad macroeconómica. Para que el mercado crezca de forma estable y saludable, es necesario coordinar soluciones.

Es necesario poner los recursos de la tierra al servicio de un crecimiento económico de dos dígitos en la nueva era

FOTO: DINH SON

En primer lugar, según el Sr. Ngo Gia Hoang, es necesario construir un marco legal sincronizado, completo y adecuado para la práctica que regule el mercado. La Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda y los documentos relacionados deben estar estrechamente vinculados, estar claramente regulados, evitar solapamientos y garantizar su viabilidad. La creación de un marco legal debe facilitar la inversión y ser lo suficientemente rigurosa para prevenir la especulación y la inflación de precios, y proteger los derechos de las personas y los inversores.

A continuación, garantizar la transparencia y la publicidad de la información. El mercado inmobiliario se ha considerado durante mucho tiempo un mercado imperfecto, ya que la información sobre los productos inmobiliarios (situación legal, planificación, etc.) suele ser incompleta y no se difunde tan ampliamente como otros tipos de productos. Por lo tanto, cuando la información sobre planificación, precios de terrenos, situación legal y avance de los proyectos inmobiliarios es pública y se actualiza periódicamente, el mercado funcionará de forma saludable, en línea con la demanda real.

En segundo lugar, garantizar la valoración de terrenos y mecanismos transparentes de subastas y licitaciones. La valoración de terrenos estatales debe seguir los principios del mercado, con la participación de organizaciones consultoras independientes y un estricto mecanismo de supervisión, para reflejar con precisión el valor de los derechos de uso del suelo. Además, la organización de subastas y licitaciones debe garantizar la publicidad, la transparencia y la competencia justa, evitando intereses colectivos, la manipulación de precios y la especulación. Cuando los precios de los terrenos se establecen objetivamente y el proceso de subastas y licitaciones es transparente, el mercado opera de forma estable, creando un entorno de inversión justo y contribuyendo a limitar el riesgo de burbujas de activos.

Es fundamental controlar estrictamente las actividades de movilización de capital de las empresas inmobiliarias y proteger a los compradores. Por consiguiente, es necesario endurecer las condiciones para la puesta en marcha de los proyectos, exigiendo que estos cuenten con plena personalidad jurídica, garantías de obligaciones financieras antes de captar capital, utilizando contratos tipo y publicando información, para evitar proyectos fantasma o la inflación de precios. Además, es necesario controlar estrictamente la emisión de bonos y la concesión de créditos inmobiliarios, priorizando los proyectos viables y limitando la participación de inversores con dificultades financieras.

Más importante aún, es necesario utilizar eficazmente las herramientas fiscales para combatir la especulación. El Estado necesita aplicar con flexibilidad herramientas financieras como el impuesto sobre el uso del suelo y el impuesto sobre la renta de las transferencias inmobiliarias para limitar la especulación, el comercio y el abandono de tierras. La aplicación simultánea de herramientas fiscales y financieras creará un mercado más transparente, estable y próspero.

Finalmente, según el Sr. Ngo Gia Hoang, es necesario un desarrollo equilibrado de los segmentos del mercado. El Estado debe implementar una política de asignación de suelo razonable, priorizando proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores y obreros. Al mismo tiempo, apoya el crédito preferencial e incentiva la inversión empresarial en estos segmentos, creando condiciones para que los jóvenes adquieran vivienda. Esto ayudará al mercado a satisfacer las necesidades reales de vivienda, reducirá el riesgo de burbujas de activos y contribuirá a garantizar la seguridad social, sentando una base sólida para el desarrollo económico sostenible.

Utilizar los recursos de la tierra para contribuir al crecimiento económico

Vietnam está entrando en una etapa importante con el objetivo de convertirse en un país de altos ingresos para 2045. Por lo tanto, según el Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Informática y Economía Aplicada, los recursos territoriales y los productos inmobiliarios serán un recurso fundamental para el desarrollo económico de Vietnam. Actualmente, el valor de los recursos territoriales en Vietnam es muy elevado, estimándose que representa entre 3 y 4 veces el PIB anual si se calcula a precios de mercado. La tierra es un recurso económico importante, ya que es a la vez un medio de producción (agricultura, industria, servicios), un activo de garantía crediticia y una importante fuente de ingresos (impuestos, tasas de uso del suelo, subastas). Los precios de la tierra han aumentado continuamente en los últimos 10 a 15 años, especialmente en zonas urbanas, cerca de parques industriales y de nuevas infraestructuras de tráfico, lo que también ha generado una gran diferencia entre los precios de mercado y los precios estatales, lo que dificulta la evaluación, la compensación y la licitación. En particular, los recursos territoriales no se han explotado eficazmente; muchas áreas se utilizan para fines inadecuados, están abandonadas o fragmentadas, lo que reduce la eficiencia económica general.

La tierra no es sólo una “renta de la tierra”, sino también una plataforma de lanzamiento para el desarrollo nacional.

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Por lo tanto, para optimizar los recursos de tierras para el crecimiento económico en la nueva era del país, con el objetivo de convertirlo en un país de altos ingresos para 2045, el Dr. Dinh The Hien afirmó que es necesario perfeccionar el sistema de fijación de precios e impuestos de las tierras, reduciendo la brecha entre los precios estatales y los del mercado, contribuyendo así a la transparencia del mercado y a reducir la especulación. Es necesario aplicar impuestos progresivos sobre las tierras abandonadas y especulativas para limitar el acaparamiento y destinarlas a la producción y los negocios. Para aumentar los ingresos provenientes de la tierra para que el presupuesto estatal reinvierta en infraestructura, es necesario contar con subastas de tierras transparentes e impuestos de transferencia. Al mismo tiempo, es necesario planificar claramente los fondos de tierras para la industria, la agricultura de alta tecnología y los servicios, evitando la descentralización inmobiliaria. Promover el desarrollo de vivienda social y vivienda comercial asequible para satisfacer las necesidades reales, en lugar de centrarse únicamente en la vivienda de lujo, como ocurre actualmente. Para explotar eficazmente los recursos territoriales, también es necesario controlar los flujos de capital especulativo a corto plazo hacia la tierra y priorizar el crédito para inmuebles destinados a la producción, la vivienda social y los parques industriales. Promover la movilización de capital mediante bonos y fondos de inversión inmobiliaria en lugar de depender de préstamos bancarios, enfatizó el Sr. Hien.

El Dr. Dinh The Hien también recomendó aplicar tecnología y transparencia informativa al crear una base de datos nacional de tierras para que las personas y las empresas puedan acceder a precios y planificación reales. Es fundamental garantizar la transparencia en la información de planificación y evitar inflar los precios de las tierras con base en rumores. Cuando los precios de las tierras aumentan debido a la infraestructura, parte del valor añadido debe retornar al estado y a la comunidad a través de impuestos y tasas de desarrollo urbano. Se debe aplicar el modelo de "recuperación de tierras, subasta y reasignación" para lograr la equidad entre los inversores y la sociedad.

Para maximizar los beneficios de la tierra, el Estado necesita regular adecuadamente los intereses de los inversionistas, las empresas y las personas. El sector inmobiliario debe desarrollarse de forma estable y sostenible, vinculado a la producción y la demanda real, en lugar de ser una mera herramienta especulativa. La tierra no es solo una "renta territorial", sino también una plataforma para el avance del país.

HAY MUCHAS GRANDES FUENTES DE INGRESOS PROVENIENTES DE LA TIERRA QUE NECESITAN OPTIMIZARSE

ACTIVANDO EL MERCADO SIN MIEDO A UNA BURBUJA

Utilizar los recursos de la tierra para contribuir al crecimiento económico

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