La escasez de vivienda y la bajada de los tipos de interés han impulsado a muchas personas a volver a invertir en bienes raíces. Desde principios de año, los precios de la vivienda, especialmente los de los apartamentos en las zonas residenciales, han aumentado rápidamente en comparación con el período anterior, en el que los proyectos y construcciones con estatus legal claro, cerca de zonas céntricas, son muy solicitados.
Muchos expertos recomiendan acelerar el proceso de perfeccionamiento de las instituciones, acortar los tiempos de los trámites de inversión y hacer públicas y transparentes las etapas de ejecución de los proyectos, contribuyendo así a aumentar la oferta, reducir los costos de intermediación y crear condiciones para reducir los precios de la vivienda.
Los precios de las transacciones inmobiliarias aumentan "fuertemente"
El Sr. Nguyen Vu Hai (Thanh Xuan, Hanói ) busca activamente un terreno o dos apartamentos adecuados por unos 12 mil millones de VND. Planea pedir prestados entre 3 mil y 4 mil millones de VND al banco, pero durante el último mes no ha encontrado un lugar adecuado. Tuvo que buscar una casa a través de agentes inmobiliarios y esperar. "No hay necesidad de especular ni de comprar en línea; si encuentra un lugar adecuado, lo alquilará o construirá para alquilarlo, porque tarde o temprano ahorrará. El dinero del alquiler se usará para pagar los intereses del banco", compartió el Sr. Hai.
Actualmente, el segmento inmobiliario de menos de 5 mil millones de VND en Hanói está prácticamente ausente del mercado. El Sr. Minh Tri, agente inmobiliario en Hanói, comentó que los precios de los inmuebles se han disparado recientemente en muchos segmentos. La demanda de los compradores es bastante alta, pero la oferta es escasa, lo que provoca precios elevados. Hace unos meses, vendió un apartamento en la zona de Sunshine Riverside, Tay Ho, y tras deducir todos los gastos, obtuvo una ganancia de aproximadamente 1.500 millones de VND. Actualmente, ha comprado una casa en un callejón de la calle Lac Long Quan, distrito de Tay Ho, y también está buscando venderla. Al publicar en línea, recibe casi diez llamadas diarias para ver la casa. Los compradores de viviendas recurren a agentes inmobiliarios para encontrar un lugar donde vivir, pero últimamente ha sido muy difícil encontrar uno. Incluso existe el caso de una casa en la zona de reasentamiento de la calle Vo Chi Cong, que antes costaba solo unos 30 millones de VND/ m² , con un ritmo lento y sin transacciones, pero que recientemente ha superado los 50 millones de VND/ m² . "Un apartamento de unos 70 m²... " "Cuando se publicó por primera vez en línea, su precio rondaba los 3.500 millones de VND y alguien se ofreció a comprarla. Sin embargo, después de tres días, el precio había subido a 3.800 millones de VND y el propietario se negó a negociar", añadió el Sr. Tri.
Similar a Hanoi, los precios de las viviendas en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado de forma constante cada año, independientemente de si el mercado inmobiliario está lento o no. Las estadísticas de una unidad de investigación de mercado muestran que, en los últimos 10 años, el precio medio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado alrededor de un 12% anual. Algunos proyectos de rango medio en Ciudad Thu Duc, que tenían un precio de solo VND26 millones/ m2 hace unos cuatro años, ahora se negocian en el mercado secundario a no menos de VND50 millones/ m2 . Incluso los proyectos en Ciudad Thuan An y Ciudad Di An (provincia de Binh Duong ) han alcanzado el umbral de VND45 a 55 millones/ m2 ; mientras tanto, los apartamentos asequibles con un precio de VND2 mil millones o menos (VND25-30 millones/ m2 ) y los apartamentos de vivienda social han sido muy escasos, casi inexistentes en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh en los últimos tres años.
Al explicar el motivo de este aumento de precios, muchos expertos señalaron que existen factores positivos cuando la confianza del mercado muestra señales de recuperación, pero también factores negativos cuando los precios de la vivienda se vuelven cada vez más inaccesibles para la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos. Otra razón es que, actualmente, las tasas de interés bancarias han bajado drásticamente, mientras que otros mercados, como el oro y las acciones, aún presentan tendencias inusuales, por lo que la gente ha invertido con audacia en terrenos y viviendas.
Buscar soluciones para reducir los precios de la vivienda
Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, hay cuatro factores que hacen que los precios de las viviendas aumenten continuamente a pesar del lento mercado inmobiliario, que son: los procedimientos administrativos, las tarifas de uso de la tierra, los costos de gestión y la capacidad de los inversores y los costos no identificados.
Con la actual incertidumbre sobre la tasa de uso del suelo, a los inversores en proyectos les resulta difícil determinar el impuesto territorial a pagar y, por lo tanto, no pueden planificar con precisión el precio de venta. Solo cuando se modifique el método de recaudación de las tasas de uso del suelo, convirtiéndolo en un impuesto que grave la conversión de usos del suelo de tierras agrícolas y no agrícolas a residenciales, con una tasa impositiva transparente (quizás equivalente a entre el 15 % y el 20 % del precio de lista), será posible eliminar el mecanismo de solicitud y concesión, el acoso y reducir el pago de las tasas de uso del suelo, contribuyendo así a la reducción de los precios de la vivienda y creando así las condiciones para su reducción. Al mismo tiempo, la reducción del tiempo de los trámites administrativos durante la construcción de un proyecto de vivienda también contribuye a la reducción de los precios. Un proyecto de vivienda que tarde hasta cinco años en completarse generará un aumento considerable de los costos, por lo que es imposible mantener el precio de venta original; de hecho, cuanto más largos sean los trámites, mayor será el precio de la vivienda.
Además de las tasas de uso del suelo, el tiempo de tramitación del proyecto, los costes de gestión y la capacidad de los inversores también determinan el coste de los proyectos de vivienda. Si el inversor tiene poca capacidad de gestión o carece de recursos financieros, se producirá un aumento de diversos costes, como los de gestión, financiación, ventas y posventa, lo que incrementará los precios de los inmuebles e incluso puede afectar a la calidad del proyecto. Asimismo, el aumento o la disminución de los costes no especificados depende de los resultados que logre el Estado en la creación de un entorno empresarial cada vez más transparente, fluido y responsable, de conformidad con los estándares internacionales. Al mismo tiempo, toda empresa debe respetar la ley, cumplirla, acatarla y "atreverse a decir no a la negatividad" en el proceso de ejecución de la inversión del proyecto.
El Sr. Chau advirtió que el aumento o la disminución de los precios de la vivienda depende de las condiciones del mercado. Sin embargo, si los precios de la vivienda continúan aumentando rápidamente, fuera del alcance de las personas, especialmente de aquellos con ingresos medios y bajos, esto tendrá muchas consecuencias negativas para el mercado.
El vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Do Viet Chien, analizó que existen tres grupos de problemas relacionados con las políticas de desarrollo inmobiliario que actualmente enfrentan numerosas dificultades: las organizaciones encargadas de hacer cumplir la ley, las superposiciones entre documentos legales y aquellos que han surgido pero aún no están regulados por ley. Además, las regulaciones actuales sobre los procedimientos de inversión y construcción siguen siendo bastante complejas y lentas (algunos proyectos tardan hasta 5-7 años en completarse), lo que impide que las empresas aprovechen oportunidades de negocio significativas. Por lo tanto, los organismos estatales de gestión deben emitir con rapidez procedimientos públicos y transparentes sobre inversión y construcción para que las personas y las empresas puedan comprender y estar preparadas para participar en el mercado, eliminando así los costos ocultos y el mecanismo de solicitud-concesión, contribuyendo así a la reducción de los costos de la vivienda.
Según el economista Nguyen Duy Minh, para desarrollar el mercado inmobiliario de forma armoniosa y sostenible, todas las entidades pertinentes deben asumir sus responsabilidades y colaborar para eliminar las dificultades del mercado. El Estado debe tomar medidas más drásticas para promover el mercado, priorizar la seguridad social y crear oportunidades para que las personas de bajos ingresos adquieran vivienda. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias deben reestructurar sus productos, reducir los costos de inversión y los precios de costo para generar liquidez en el mercado, contribuyendo parte de su responsabilidad a los programas de vivienda del Gobierno, incluido el Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030".
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