Los altísimos precios inmobiliarios hacen dudar a los inversores

Los precios inmobiliarios de Hanói suben constantemente, especialmente en las afueras. Muchos inversores han suspendido temporalmente sus operaciones para observar el mercado ante la perspectiva de un aumento de los riesgos.

Los precios inmobiliarios de Hanói suben constantemente, especialmente en las afueras. Muchos inversores han suspendido temporalmente sus operaciones para observar el mercado ante la perspectiva de un aumento de los riesgos.

Muchos terrenos en los suburbios, a decenas de kilómetros del centro de la ciudad, cuestan hasta cientos de millones de VND/m² (Foto: TV)

Precio increible

De pie, nervioso, frente a la puerta de una subasta de terrenos en el distrito de Hoai Duc, el Sr. Thanh Luong, corredor de bolsa, suspiraba sin parar al enterarse de que el precio de la puja ganadora había alcanzado los 90 millones de VND/m². Comentó que sería muy difícil vender terrenos con precios tan altos. Para encontrar clientes, los equipos incluso bajaron el precio de venta, de cientos de millones de VND a unas pocas decenas de millones por parcela.

Los terrenos subastados son comprados y vendidos por inversores. Con cada transacción, el precio aumenta ligeramente. Los inversores F0, F1 y F2 aún tienen la oportunidad de obtener ganancias, pero los inversores F3 y F4 no entiendo cómo venderán a un precio más alto, cuando el valor total del terreno ya es muy alto, alrededor de 10 mil millones de VND, comentó el Sr. Luong.

Un inversor llamado Sr. TN, presente en la mayoría de las subastas de terrenos en Hanói, también compartía la misma opinión. Este año, muchos grupos de otras localidades se infiltraron en las subastas de terrenos en las afueras de la capital y pagaron precios muy altos, fuera del alcance del mercado.

Los precios de los terrenos en Hanói se encuentran actualmente en un nivel muy alto, por lo que los inversores que tienden a "navegar" serán muy aventureros. Si invierten dinero en esta etapa, el riesgo es muy alto.

En Hanói, el segmento de terrenos subastados, en particular, y el mercado inmobiliario en general, se encuentran anclados en precios muy altos. Tengo que usar la palabra "extremadamente altos" para describir la situación actual. Muchos grupos que conozco se quedaron atónitos y abandonaron la subasta al ver la cifra de 90-100 millones de VND/m² en la lista de precios, dijo el Sr. TN.

Al igual que en Hoai Duc, los precios de los terrenos en Dong Anh también están marcando nuevos hitos. El Sr. Hai Trieu, inversor con muchos años de experiencia práctica en la localidad, afirmó que desde finales del año pasado muchas personas han adquirido terrenos cerca del puente Tu Lien a un precio de transacción de aproximadamente 90 millones de VND/m². Actualmente, los están revendiendo a un precio de hasta 180 millones de VND/m². Se espera que, cuando el puente esté en construcción, el precio probablemente se dispare a entre 200 y 250 millones de VND/m².

La mayoría de los terrenos en venta en el distrito de Dong Anh pertenecen a inversionistas. Casi ningún terreno o casa se comercializa con fines residenciales. Cada vez que un nuevo propietario cambia el nombre del terreno, el precio del mismo aumenta en miles de millones de dongs y este aumento no muestra indicios de detenerse, informó el Sr. Trieu.

El auge del mercado inmobiliario se ha extendido incluso al sector de las tierras agrícolas . La Sra. Thuy Quynh (inversionista) sigue sorprendida por el poder adquisitivo de la competencia en el sector. A finales de noviembre de 2024, un inversionista, también propietario del terreno, la invitó a recomprar más de 800 m² de arrozales en la comuna de Hien Ninh (distrito de Soc Son), por unos 500 millones de VND.

Me gusta bastante el terreno porque el precio es más bajo que el promedio. Además, la Ley de Tierras de 2024, que amplía los sujetos autorizados para comprar arrozales, también es un factor que hace que este segmento sea más atractivo. Elegí un día para ir a depositar, pero por asuntos familiares, tuve que posponer la compra, lamentó la Sra. Thuy Quynh.

Poco más de una semana después de que la Sra. Quynh se retirara de la transacción, el propietario del terreno encontró un nuevo cliente. Esta persona incluso lo recompró a un precio más alto, hasta 580 millones de VND. La propia Sra. Quynh se sintió muy sorprendida por la liquidez de este segmento. Esto indica que el entusiasmo del mercado está alcanzando un nivel muy alto.

Revisar el mercado para evitar la "persecución de picos"

Según el Sr. Hai Trieu, el cuarto trimestre de 2024 puede considerarse el pico de precios de los inmuebles residenciales en zonas suburbanas. Es casi imposible que se produzca un aumento repentino de precios. Por lo tanto, los inversores que tienden a "navegar" asumirán un gran riesgo si invierten en este período. La mayoría de quienes poseen terrenos en las afueras están decididos a invertir a medio y largo plazo, al menos entre 3 y 5 años.

Aunque provenía del sector inmobiliario suburbano, el Sr. TN admitió sentirse incómodo con el actual aumento galopante de precios. Sumado a la información negativa sobre los terrenos subastados y el aumento de las tasas de interés bancarias, este inversor cree que el mercado está a punto de alcanzar un punto en el que ya no tendrá fuerza para recuperarse y se mantendrá estable. Tampoco es imposible que el flujo de caja abandone el mercado de Hanói y se desplace a las provincias vecinas, o incluso a Ciudad Ho Chi Minh.

En declaraciones a un reportero del periódico Dau Tu, el Sr. KN, director de una empresa especializada en compraventa de terrenos, afirmó que los precios inmobiliarios en Hanói han alcanzado un nuevo nivel. Esto se debe, en parte, a que ya no hay oferta de terrenos pequeños.

Según las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, la superficie mínima para la subdivisión de terrenos en distritos y municipios no debe ser inferior a 50 metros cuadrados. En las comunas de la región del delta, debe ser de 80 metros cuadrados o más. La superficie de los terrenos es mayor, lo que aumenta el valor total que los inversores invierten. Por ejemplo, en el distrito de Soc Son, actualmente es muy difícil para los inversores con un nivel financiero inferior a mil millones de VND encontrar un terreno en una buena ubicación, analizó el Sr. KN.

Este director recomienda que, durante la "tormenta de precios" del mercado inmobiliario, los inversores limiten el uso del apalancamiento financiero con ratios elevados. La seguridad debería tener aún mayor prioridad cuando los tipos de interés vuelvan a subir. Este es el momento en que los inversores que buscan invertir en el surf deben reevaluar su estrategia de inversión.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html