Los altísimos precios inmobiliarios hacen dudar a los inversores

Los precios inmobiliarios de Hanói suben constantemente, especialmente en las afueras. Muchos inversores han suspendido temporalmente sus operaciones para observar el mercado ante la perspectiva de un aumento de los riesgos.

Los precios inmobiliarios de Hanói suben constantemente, especialmente en las afueras. Muchos inversores han suspendido temporalmente sus operaciones para observar el mercado ante la perspectiva de un aumento de los riesgos.

Muchos terrenos en los suburbios, a decenas de kilómetros del centro de la ciudad, cuestan hasta cientos de millones de VND/m2 (Foto: T.V)

Muchos terrenos en los suburbios, a decenas de kilómetros del centro de la ciudad, cuestan hasta cientos de millones de VND/m² (Foto: TV)

Precio increíble

El señor Thanh Luong, un agente inmobiliario, se encontraba nervioso frente a la puerta de una sala de subastas de terrenos en el distrito de Hoai Duc y no dejaba de suspirar al enterarse de que el precio de la puja ganadora había alcanzado los 90 millones de VND/m². Comentó que sería muy difícil vender terrenos con precios tan elevados. Para encontrar compradores, incluso habían rebajado el precio de venta de cientos de millones de VND a unas pocas decenas de millones de VND por parcela.

“Los terrenos subastados son comprados y vendidos por inversores. Con cada transacción, el precio aumenta ligeramente. Los inversores F0, F1 y F2 aún tienen la oportunidad de obtener ganancias, pero no entiendo cómo los inversores F3 y F4 podrán vender a un precio más alto, cuando el valor total de los terrenos ya es muy elevado, alrededor de 10 mil millones de VND”, explicó el Sr. Luong.

Un inversor llamado Sr. TN, presente en la mayoría de las subastas de terrenos de Hanói, compartía la misma opinión. Este año, numerosos grupos de otras localidades se presentaron en masa a las subastas de terrenos en las afueras de la capital y pagaron precios exorbitantes, muy por encima de lo que el mercado aceptaba.

Los precios de los terrenos en Hanói se encuentran actualmente en un nivel muy alto, por lo que los inversores que tienden a "navegar" serán muy aventureros. Si invierten dinero en esta etapa, el riesgo es muy alto.

“En Hanói, tanto el segmento de terrenos en subasta como el mercado inmobiliario en general se caracterizan por precios exorbitantes. De hecho, debo calificar la situación actual de 'terriblemente altos'. Muchos grupos que conozco se retiraron de la subasta al ver precios de entre 90 y 100 millones de VND/m²”, afirmó el Sr. TN.

Al igual que en Hoai Duc, los precios de los terrenos en Dong Anh también están alcanzando nuevos máximos. El Sr. Hai Trieu, inversor con amplia experiencia en la zona, comentó que desde finales del año pasado, muchos han adquirido parcelas cerca del puente Tu Lien a un precio de transacción de aproximadamente 90 millones de VND/m². Actualmente, las revenden hasta por 180 millones de VND/m². Se prevé que, una vez iniciada la construcción del puente, el precio probablemente se dispare hasta los 200-250 millones de VND/m².

“La mayor parte de los terrenos en venta en el distrito de Dong Anh pertenecen a inversores. Casi ningún terreno o vivienda se comercializa para uso residencial. Cada vez que un nuevo propietario cambia el nombre del terreno, su precio aumenta en miles de millones de dongs y este incremento no muestra indicios de detenerse”, informó el Sr. Trieu.

El dinamismo del mercado inmobiliario se ha extendido incluso al sector de los terrenos agrícolas . La Sra. Thuy Quynh (inversionista) aún se sorprende del poder adquisitivo de sus competidores en el sector. A finales de noviembre de 2024, un inversionista, también propietario del terreno, la invitó a recomprar más de 800 m² de arrozales en la comuna de Hien Ninh (distrito de Soc Son) por aproximadamente 500 millones de VND.

“Me gusta mucho el terreno porque el precio es inferior al promedio. Además, la Ley de Tierras de 2024, que amplía el número de personas autorizadas a comprar arrozales, también hace que este segmento sea más atractivo. Había elegido un día para ir a depositar la compra, pero por asuntos familiares tuve que posponerla”, lamentó la Sra. Thuy Quynh.

Poco más de una semana después de que la Sra. Quynh se retirara de la transacción, el propietario del terreno encontró un nuevo comprador. Esta persona incluso lo recompró a un precio mayor, hasta 580 millones de VND. La propia Sra. Quynh se mostró muy sorprendida por la liquidez de este segmento. Esto indica que el mercado está experimentando un gran dinamismo.

Analiza el mercado para evitar la "persecución de picos".

Según Hai Trieu, el cuarto trimestre de 2024 podría considerarse el punto álgido del precio de los bienes raíces residenciales en zonas suburbanas. Un aumento repentino de los precios es prácticamente imposible. Por lo tanto, los inversores que buscan oportunidades de compra y venta se arriesgan mucho si invierten durante este período. La mayoría de quienes poseen terrenos en las afueras están decididos a invertir a mediano y largo plazo, al menos entre 3 y 5 años.

Aunque provenía del sector inmobiliario suburbano, el Sr. TN admitió sentirse inquieto por el actual aumento vertiginoso de los precios. Sumado a la información negativa sobre los terrenos subastados y el aumento de las tasas de interés bancarias, este inversor cree que el mercado está a punto de llegar a un punto de estancamiento, perdiendo su capacidad de recuperación. No descarta, además, que el flujo de capital abandone el mercado de Hanói y se desplace hacia las provincias vecinas, o incluso hacia Ciudad Ho Chi Minh.

En declaraciones a un periodista del periódico Dau Tu, el Sr. KN, director de una empresa especializada en compraventa de terrenos, afirmó que los precios inmobiliarios en Hanói han alcanzado un nuevo nivel. Esto se debe, en parte, a la escasez de pequeñas parcelas de terreno.

Según lo estipulado en la Ley de Tierras de 2024, la superficie mínima para la subdivisión de terrenos en barrios y municipios es de 50 metros cuadrados. En las comunas de la región del delta, es de 80 metros cuadrados o más. El aumento de la superficie de los terrenos incrementa el valor total que invierten los inversores. Por ejemplo, en el distrito de Soc Son, actualmente es muy difícil para los inversores con un capital inferior a 1.000 millones de VND encontrar un terreno en una buena ubicación, analizó el Sr. KN.

Este director recomienda que, durante la volatilidad del mercado inmobiliario, los inversores limiten el apalancamiento financiero con ratios elevados. La seguridad debe ser aún más prioritaria cuando los tipos de interés comiencen a subir de nuevo. Es entonces cuando los inversores que operan en mercados volátiles deben reevaluar su estrategia de inversión.

Los precios inmobiliarios de Hanói suben constantemente, especialmente en las afueras. Muchos inversores han suspendido temporalmente sus operaciones para observar el mercado ante la perspectiva de un aumento de los riesgos.

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