Familia con ingresos de 50 millones de VND al mes, sin gastos, 8 años para comprar una casa

VTV.vn - Una encuesta realizada por VARS muestra que un apartamento de dos habitaciones en una zona urbana cuesta alrededor de 5 mil millones de VND, lo que actualmente está fuera del alcance de la mayoría de los hogares.

Fotografía ilustrativa.

Sin embargo, además de los aspectos positivos en cuanto a escala y contribución a la economía , el mercado muestra signos de un crecimiento desmesurado. Los precios de la vivienda aumentan muy por encima de los ingresos reales, lo que podría crear una burbuja y aumentar la brecha entre ricos y pobres. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) considera que se necesitan soluciones para frenar este crecimiento desmesurado de los precios de la vivienda.

* Cuando los precios de la vivienda "superan con creces" los ingresos reales

Según la Oficina General de Estadística, en los últimos años, los sectores de la construcción e inmobiliario han aportado, en promedio, cerca del 10% del PIB del país. El sector inmobiliario, por sí solo, representa aproximadamente el 3,5%, contribuyendo con 0,5 puntos porcentuales al crecimiento anual del PIB.

Sin embargo, esta proporción sigue siendo solo la mitad del promedio de muchos países de la región. El valor de los bienes raíces, en comparación con el total de activos económicos nacionales, representa apenas el 21%, una cifra significativamente inferior al 35% de los países desarrollados. Esto demuestra que el mercado vietnamita aún tiene un gran potencial de crecimiento.

Sin embargo, el rápido crecimiento del mercado en los últimos años está demostrando su insostenibilidad, lo cual se evidencia claramente en el desequilibrio entre la oferta y la demanda. La estructura del producto se centra principalmente en el segmento de alta gama y alto valor, mientras que la demanda real de la mayoría de la población reside en la vivienda asequible.

Los expertos afirman que la oferta de vivienda ha aumentado rápidamente en los últimos tres años, pero no está equilibrada. Incluso en las zonas suburbanas, donde se espera que se ofrezcan viviendas asequibles, el precio real sigue siendo mucho más alto que el ingreso promedio. Constantemente se establecen nuevos niveles de precios, lo que reduce seriamente el acceso a la vivienda.

Un estudio de VARS revela que un apartamento de dos habitaciones en una zona urbana cuesta alrededor de 5 mil millones de VND, un precio que actualmente está fuera del alcance de la mayoría de los hogares. Suponiendo que una familia con un ingreso mensual de 50 millones de VND gaste la totalidad de sus ingresos, necesitará aproximadamente 8 años para comprar una vivienda. Si, como recomienda el sector financiero, el gasto en vivienda no supera un tercio de sus ingresos, este plazo se extenderá a 25 años, según VARS.

Incluso la vivienda social, un segmento destinado a personas de bajos ingresos, se está volviendo gradualmente inaccesible para los beneficiarios. Con un precio aproximado de 1.500 millones de VND por un apartamento de 60 m², incluso una familia con ingresos de 40 millones de VND al mes —el máximo permitido según los criterios de aprobación— tendría que ahorrar durante casi 10 años para comprar uno, sin mencionar los gastos de financiación y manutención.

El rápido aumento de los precios de la vivienda no solo reduce las oportunidades de acceso a ella, sino que también conlleva preocupantes consecuencias socioeconómicas. La desigualdad en el acceso a la vivienda hace que la brecha entre quienes poseen activos y quienes carecen de ellos sea cada vez más evidente. Quienes ya poseen bienes inmuebles siguen beneficiándose de las subidas de precios, mientras que quienes no tienen vivienda propia se ven obligados a alquilar a largo plazo, lo que dificulta la acumulación de patrimonio.

De hecho, el crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años ha beneficiado principalmente a un pequeño grupo de personas con alto potencial financiero, mientras que la mayoría se siente más pobre a pesar del aumento de sus ingresos. Esta tendencia podría generar desigualdad económica si no se implementan políticas regulatorias oportunas, según un análisis de VARS.

El Dr. Nguyen Minh Phong, experto en economía, comentó que el aumento de los precios de la vivienda a un ritmo mucho mayor que el de los ingresos es un problema alarmante en el mercado inmobiliario actual. Esta situación no solo reduce el acceso de las personas a la vivienda, sino que también expone a la economía al riesgo de una burbuja inmobiliaria.

Por lo tanto, la solución más importante consiste en considerar el desarrollo de viviendas sociales y asequibles como una prioridad estratégica, al igual que la infraestructura de transporte o la energía. Cuando se satisfaga la demanda real, el mercado se equilibrará, reduciendo el incentivo para la especulación y situando los precios en un nivel más razonable.

Al mismo tiempo, es necesario restringir las actividades especulativas, aumentar los impuestos a las operaciones a corto plazo y crear mecanismos financieros favorables para quienes compran una vivienda por primera vez. Sin políticas suficientemente contundentes, los precios de la vivienda seguirán subiendo, lo que ampliará aún más la brecha entre ricos y pobres, advirtió el Sr. Phong.

* Desbloquear las fuentes de suministro, perfeccionar las políticas

Según VARS, para que el mercado se desarrolle de forma estable, es necesario implementar rápidamente soluciones que frenen el rápido aumento de los precios de la vivienda, centrándose en garantizar la disponibilidad de vivienda asequible. Cuando la oferta sea suficiente y equilibrada, el mercado se autorregulará según la ley de la oferta y la demanda, limitando la especulación y los aumentos de precios desmedidos.

En primer lugar, es necesario agilizar la finalización de los documentos que rigen la implementación del nuevo marco legal en materia de tierras, vivienda y bienes raíces. Asimismo, es preciso mejorar la capacidad de ejecución de los organismos locales, fortalecer la descentralización y la delegación de autoridad en la formulación de políticas, garantizando la flexibilidad necesaria para cada región y etapa de desarrollo.

Los obstáculos en la liberación de terrenos deben resolverse de manera transparente y eficaz, acortando el tiempo de ejecución y garantizando los derechos de la población. Además de considerar la abolición del recargo del 5,4 % anual por mora en el uso del suelo para proyectos con decisiones de asignación o arrendamiento de terrenos anteriores al 1 de agosto de 2024, es necesario establecer a la brevedad un método claro y estable para la determinación de los precios del suelo, lo que contribuirá a reducir los costos de desarrollo de los proyectos y permitirá bajar los precios de la vivienda, según la propuesta de VARS.

Además, es necesario diversificar los canales de captación de capital para el mercado inmobiliario, reduciendo la dependencia del crédito bancario. Reestructurar el mercado de bonos corporativos para convertirlo en un canal de capital eficaz a medio y largo plazo es también una de las direcciones necesarias. Asimismo, es preciso impulsar la creación del Fondo Nacional de Vivienda y fomentar el desarrollo de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBR) para generar una fuente de capital estable y transparente para el mercado.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), destacó que el reciente aumento en los precios de la vivienda refleja claramente el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Si bien la demanda real de vivienda representa la mayor parte, la oferta se concentra en el segmento de lujo. La escasez de viviendas asequibles ha impulsado los precios al alza, lo que ha generado un prolongado fenómeno de sobrecalentamiento del mercado.

Para frenar el alza de precios, es necesario desbloquear fuentes de oferta razonables, especialmente la de vivienda asequible en zonas urbanas y suburbanas. Asimismo, es necesario diversificar las fuentes de capital de inversión y desarrollar canales de movilización a medio y largo plazo, como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) o los fondos nacionales de vivienda, en lugar de depender del crédito bancario.

Cuando se resuelvan los problemas legales, aumente la oferta y se estabilicen los flujos de capital, el mercado inmobiliario se desarrollará de forma sana y sostenible, satisfaciendo las necesidades de vivienda de la población y contribuyendo positivamente al crecimiento económico, subrayó el Sr. Dinh.

Uno de los aspectos que requiere especial atención es la priorización de la vivienda social y la vivienda asequible en la planificación, con el apoyo de políticas de incentivos específicas. Asimismo, el desarrollo urbano debe ir de la mano del desarrollo de la infraestructura de transporte, especialmente las circunvalaciones, el metro y las autopistas, para ampliar el espacio urbano, reducir la densidad de población y disminuir la presión sobre los precios del suelo en la zona céntrica.

Al mismo tiempo, es necesario desarrollar un mercado profesional de alquiler de viviendas, reducir la mentalidad de "tener que ser propietario de una vivienda para estabilizar la vida" y diversificar las opciones de vivienda para las personas.

Además, las agencias de gestión deben desarrollar un conjunto de indicadores y criterios de alerta temprana para monitorear la evolución del mercado inmobiliario. Este sistema de monitoreo ayudará a detectar rápidamente señales de anomalías, como la especulación, aumentos inusuales de precios o desequilibrios entre la oferta y la demanda, lo que permitirá tomar de forma proactiva las medidas de intervención adecuadas, en lugar de actuar pasivamente cuando surjan riesgos en el mercado.

Por último, VARS considera necesario acelerar la creación de una base de datos nacional unificada y transparente sobre terrenos y vivienda. Esto constituye una base fundamental para que los organismos gestores, los investigadores y las empresas puedan analizar, pronosticar y operar el mercado de forma precisa y oportuna.

Cuando el sistema de datos esté abierto e interconectado entre ministerios, ramas y localidades —incluyendo información sobre planificación, transacciones, valores, legalidad y cambios en el uso del suelo— contribuirá a mejorar la transparencia, reducir la especulación y proteger los derechos de las personas y las empresas.

Fuente: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm