Rescate inmobiliario con ‘cash’: ¿optar por una solución a largo plazo o afrontar la situación?

Por temor a un efecto “avalancha”, muchas empresas inmobiliarias han pedido a los bancos que “abran sus bolsillos” o bajen los estándares de los préstamos para rescatar el mercado. Sin embargo, los bancos también tienen sus propias razones para negarse "con tacto" a resolver este tipo de situaciones especiales. Mientras tanto, las soluciones fundamentales para ajustar el mercado inmobiliario a una trayectoria sostenible llevan tiempo.

Las empresas inmobiliarias están preocupadas de que un mercado "congelado" tenga un impacto en cadena sobre la economía . Ilustración: L.Vu.

Los negocios inmobiliarios necesitan soluciones temporales

Han transcurrido casi los dos primeros meses de 2023, pero el mercado inmobiliario aún no ha visto señales positivas de las políticas de gestión que afecten a las actividades comerciales. Mientras tanto, el vencimiento de las deudas, el aumento de las tasas de interés y la débil liquidez están poniendo en peligro a las empresas.

Han habido muchas recomendaciones para rescatar el mercado inmobiliario y el mercado de bonos para evitar que el efecto avalancha se extienda desde el mercado inmobiliario al sistema bancario y a muchos otros sectores empresariales.

Después de una reciente reunión con el Banco Estatal de Vietnam (SBV), todavía no hay un mensaje claro sobre si rescatar o no el mercado inmobiliario. Todas las esperanzas de las empresas inmobiliarias están puestas en la reunión presidida por el Gobierno el 17 de febrero. Antes de esta reunión, muchas grandes empresas inmobiliarias también hicieron recomendaciones sobre las dificultades y pidieron apoyo con soluciones temporales para superar la presión inmediata.

En un documento anterior enviado al Banco Estatal, la Sra. Do Thi Phuong Lan, encargada de la consultoría sobre el proyecto de reestructuración de No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ), dijo que la empresa continúa trabajando con los bancos comerciales para resolver las dificultades con las deudas internas. En cuanto a las deudas externas, Novaland ha convencido a sus socios para que las vean como un riesgo de mercado a la hora de reestructurarlas.

Por ello, esta empresa propuso que el Banco del Estado considere permitir a las corporaciones inmobiliarias reestructurar sus deudas y extender sus pagos en un plazo de 24 a 36 meses. Además, se recomienda que el Banco del Estado, en su papel de líder de las entidades crediticias, instituciones financieras y bancos comerciales como inversionistas profesionales, considere soluciones que puedan ayudar a las empresas a cumplir con sus obligaciones con los tenedores de bonos.

Al compartir esta sugerencia, el Sr. Le Trong Khuong, Director General de Hung Thinh Land, enfatizó que la compañía aún no ha saltado al grupo de deuda, pero no que no lo hará. En este contexto, se necesita una solución para abordar la actual situación de crisis de liquidez.

Sin políticas de apoyo sólidas, es probable que se produzca un sobreendeudamiento en algún momento. Por lo tanto, desde la perspectiva de Hung Thinh Corporation y Hung Thinh Land, proponemos que el Banco Estatal permita la reestructuración y ampliación de la deuda para evitar el sobreendeudamiento. Esto también facilitará el desembolso de deudas posteriores para que las empresas puedan producir y operar, afirmó el Sr. Khuong.

Según el Sr. Le Trong Khuong, ampliar el espacio también es necesario para que las empresas tengan capital para hacer negocios y, al mismo tiempo, aumentar la confianza de los tenedores de bonos para que sigan invirtiendo en bonos corporativos.

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la emisión de bonos corporativos individuales y préstamos de crédito que vencen también corren el riesgo de convertirse en deudas incobrables o saltar a un grupo de deuda peor. Cuando una empresa tiene deudas incobrables, incluso teniendo un proyecto viable y garantías, aún así no puede acceder a nuevos préstamos de crédito si el Banco Estatal no le permite flexibilizar las condiciones de endeudamiento.

Muchas opiniones dicen que con la situación actual y los obstáculos mencionados, ¿está realmente en peligro el mercado inmobiliario? ¿Es urgente rescatar el mercado o dejar que éste funcione de acuerdo a su naturaleza de supervivencia?

La propia empresa dijo que tuvo que reestructurar préstamos y vender proyectos, pero esto no fue sencillo. Actualmente, algunas empresas quieren vender proyectos pero no pueden porque la ley estipula que los proyectos que aún no se han formado no pueden transferirse ni venderse parcialmente. De esta manera, el Estado puede brindar apoyo político para que estos inversionistas puedan transferir proyectos y apoyar la liquidez.

Mientras tanto, en términos de reestructuración de productos, muchas empresas inmobiliarias, aunque tienen grandes activos totales y han implementado muchas medidas para reducir profundamente los precios de venta, aumentando los descuentos en un 45-50%, todavía tienen dificultades para vender sus productos porque casi no hay compradores. Las empresas con falta de efectivo, flujo de caja negativo y una grave falta de liquidez pueden llevar a la situación de "morir sobre una pila de activos", como mencionó una vez HoREA.

El director de una empresa inmobiliaria del Sur dijo que actualmente la tasa de interés de los préstamos es demasiado alta, con un promedio de 13-15%/año, y con el difícil contexto empresarial actual, es difícil lograr un margen de ganancia del 10% para cubrir los costos del endeudamiento. Este es un problema difícil no sólo para el negocio inmobiliario sino también en otras industrias.

Mientras tanto, en el mercado inmobiliario nadie pide un préstamo para comprar una casa con un tipo de interés del 14-15% anual. Una forma de apoyar a los vendedores es reducir los costos para los compradores, de modo que los vendedores puedan vender sus productos y los bienes inmuebles no se queden en stock.

La cuestión clave aquí es que la gente no debería pensar en rescatar nada, sino en cómo equilibrar las tasas de interés de entrada y salida. Cuando las tasas de interés bajan, la demanda de inversión y de compra de vivienda aumenta, afirmó.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de la empresa propietaria de Batdongsan.com.vn, dijo que el mercado ahora no es diferente del período de crisis anterior y necesita un detonante para reducir la presión sobre la confianza a través de un paquete de estímulo. Anteriormente, cuando hubo una crisis y las transacciones se estancaron, hubo un paquete de estímulo de 30.000 billones de VND con una tasa de interés del 5-6%/año, el segmento de vivienda social ayudó a recrear el hábito comercial en el mercado, a partir del cual el mercado comenzó a regresar.

Las empresas inmobiliarias están preocupadas de que un mercado "congelado" tenga un impacto en cadena sobre la economía. Ilustración: L.Vu.

A los bancos no les falta capital, pero los préstamos deben hacerse según principios.

“El Banco Estatal no ha emitido ningún documento sobre el endurecimiento del crédito inmobiliario. Los préstamos dependen de la evaluación de las entidades crediticias y de garantizar la seguridad del sistema”, afirmó la gobernadora del Banco Estatal, Nguyen Thi Hong, en la conferencia sobre crédito inmobiliario celebrada la semana pasada. Muchos líderes bancarios también dijeron que a los bancos no les falta dinero, a pesar de las preocupaciones sobre la limitación del crecimiento del crédito en este sector.

Los datos del Banco Estatal de Vietnam muestran que en el período 2017-2019, el crédito al sector inmobiliario creció más del 20% anual, más que la tasa general de crecimiento del crédito de la economía (del 13-14%) y mantuvo una proporción del 18-19% del crédito total pendiente de la economía.

En el período 2020-2021, afectado por la pandemia de Covid-19, la tasa de crecimiento del crédito inmobiliario vigente se desaceleró, alcanzando el 12% y el 15,37% respectivamente, pero de repente aumentó bruscamente en un 24% en 2022.

Las estadísticas también muestran que el sector inmobiliario representa el 21,2% de la deuda total pendiente de la economía y tiene la tasa de crecimiento más alta en los últimos cinco años. De las cuales, la deuda pendiente por concepto de consumo y autoconsumo representa el 68%, mientras que las actividades de negocio inmobiliario representan el 32%.

El líder del Banco Estatal de Vietnam también dijo que en los últimos tres años, a pesar de muchas dificultades, el crecimiento del crédito inmobiliario no ha disminuido, mientras que los bancos aún tienen que proporcionar capital para otros sectores de la economía, sin mencionar los sectores de crecimiento prioritario. Por eso, las empresas inmobiliarias necesitan tener una visión "más justa" cuando los bancos tienen que calcular el margen de crédito y mantener los tipos de interés en un nivel "armonioso" entre depositantes y prestatarios.

Al margen de un evento reciente con KTSG Online, el Director General de un banco comercial con sede en Ciudad Ho Chi Minh comentó que las fuentes de capital para bienes raíces, además de los bancos, también incluyen capital de compradores y capital social de empresas inmobiliarias y, en los últimos años, la fuente más importante de capital se ha movilizado desde los bonos corporativos. En los últimos tiempos, los mercados de capitales han quedado “estancados”, por lo que es inevitable que los negocios inmobiliarios busquen “dinero” en los bancos.

Pero cuando se trata del capital bancario, un “muro invisible” son los estándares de seguridad del sector específico del negocio cambiario, que cada vez tiene que elevar más sus estándares para cumplir con los estándares internacionales.

Según el informe sobre el crédito inmobiliario del Departamento de Crédito (SBV), las entidades de crédito se muestran reticentes a conceder préstamos inmobiliarios debido a las diferencias en las condiciones de los créditos inmobiliarios.

En consecuencia, la demanda de crédito inmobiliario suele ser a medio y largo plazo (actualmente alrededor del 94% de los préstamos vigentes tienen plazos de 10 a 25 años), mientras que el capital movilizado por los bancos es principalmente a corto plazo con tipos de interés cambiantes según el mercado (alrededor del 80% son depósitos a corto plazo).

"Por lo tanto, si las entidades crediticias no pueden equilibrar adecuadamente las condiciones entre la movilización y el préstamo, pueden enfrentar riesgos de liquidez", evalúa el informe del Departamento de Crédito.

Otro riesgo no tan nuevo es la preocupación por una potencial morosidad, cuando el crecimiento del crédito inmobiliario es alto pero está concentrado en unos pocos grupos de sujetos, incluidos grandes bancos otorgantes de crédito con unos pocos grupos de clientes, clientes con inversiones dispersas y muchos proyectos sin terminar.

El concepto de “especulación inmobiliaria” también es un dolor de cabeza para los bancos, porque es difícil definir con precisión si un préstamo hipotecario es para necesidades reales de vivienda o para inversión. Esto es potencialmente riesgoso en el contexto del reciente aumento del índice de morosidad del sector.

Además, informes de otros partidos también muestran que el crédito inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades que están fuera del alcance de los bancos. Estas dificultades incluyen los trámites legales relacionados con la tierra, el desequilibrio del mercado entre la oferta y la demanda cuando el segmento de alta gama es abundante y la vivienda de bajo costo es limitada.

Por otra parte, el mercado de capitales actual también enfrenta dificultades debido a la pérdida de confianza debido a algunas violaciones en las actividades de emisión de bonos corporativos en el mercado, mientras que las empresas inmobiliarias se encuentran entre los mayores emisores de bonos.

Además de tener que lidiar con el vencimiento de bonos, muchas empresas también adelantan dinero para recomprar bonos antes de su vencimiento. Esto ejercerá presión sobre el flujo de caja, la situación financiera de las empresas y los flujos de crédito bancario, según el informe.

En el contexto actual, cuando muchos negocios inmobiliarios están preocupados por el flujo de caja para sobrevivir, los bancos no son la excepción. “El sector inmobiliario está en problemas, estamos más preocupados que ustedes”, dijo el Sr. Nguyen Hoang Dung, subdirector general a cargo de operaciones en VietinBank, según informó VNExpress en la conferencia bancaria la semana pasada. Sin embargo, este dirigente también cree que las empresas inmobiliarias deberían ahora reestructurarse y vender activos para equilibrar sus finanzas.

Muchas opiniones también consideran que las soluciones situacionales específicas para el sector inmobiliario en el momento actual son "injustas" para muchos otros sectores. Además, es poco probable que sea posible un rescate a corto plazo cuando se alcance el nivel de liquidez sistémica.

Por lo tanto, en general, la mayoría de los bancos comerciales creen que las empresas necesitan rescatarse en el contexto actual. “Debería dejarse que el mercado se autorregule. La cuestión es a qué precio vender”, comentó el director general del banco.

Según la gobernadora Nguyen Thi Hong, para resolver la brecha entre las dos partes, es necesario que haya intercambios más directos y aclaraciones sobre cada caso específico. Sin embargo, la solución de la congestión del flujo de caja no puede depender únicamente de los bancos, sino que requiere considerar un paquete integral de soluciones de muchas partes.

Aún no está claro qué soluciones surgirán a la situación. Cuando el mercado se congeló en el período anterior, se introdujeron en el mercado sucesivos paquetes de estímulo crediticio. Pero en el reciente auge del mercado, la falta de productos y los altos precios de las viviendas son preocupaciones para aquellos con necesidades reales. Las soluciones para estabilizar y ajustar el mercado, ya sean de corto o de largo plazo, no deberían quedar fuera de este objetivo.

Canción Dung TBKTSG