¿Qué han hecho las autoridades chinas para salvar el sector inmobiliario?

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Después de más de dos años de crisis inmobiliaria, China ha aplicado muchas medidas, desde bajar los tipos de interés y relajar las normas para la compra de viviendas hasta fomentar la inversión.

El 8 de noviembre, Reuters citó a una fuente cercana al asunto, quien afirmó que las autoridades chinas habían solicitado al gigante asegurador Ping An Insurance Group la adquisición de una participación mayoritaria en Country Garden, la mayor inmobiliaria privada de China, que se encuentra en dificultades. Según esta fuente, el gobierno chino ha dado instrucciones al gobierno provincial de Guangdong, donde ambas compañías tienen su sede, para que actúe como intermediario y ayude a Ping An a rescatar a Country Garden.

Se eligió a Ping An por ser uno de los principales accionistas de Country Garden. Las autoridades chinas quieren que los problemas de liquidez de Country Garden se resuelvan dentro de la provincia.

A finales de junio, Country Garden tenía una deuda de 1,4 billones de yuanes (190.000 millones de dólares). Actualmente, tiene unos 3.000 proyectos en construcción en China. Country Garden ha estado en dificultades durante los últimos meses, constantemente al borde del impago.

No es inédito que las autoridades ordenen a una empresa absorber a otra. Pero, de ocurrir, sería una de las intervenciones más agresivas hasta la fecha de China para rescatar su sector inmobiliario, endeudado e ilíquido.

Mientras que otras promotoras chinas, como China Evergrande, han incumplido sus obligaciones, las políticas del país hasta el momento se han centrado principalmente en reducir los tipos de interés y flexibilizar las normas para la compra de viviendas. Las noticias de Ping An indican la disposición del gobierno chino a desempeñar un papel más importante en ese proceso.

A principios de esta semana, el principal accionista de China Vanke, la empresa estatal Shenzhen Metro, también anunció que había preparado alrededor de 10 mil millones de yuanes (1.400 millones de dólares) para apoyar a la segunda empresa inmobiliaria más grande de China.

Un proyecto de jardín campestre en Tianjin (China) en agosto de 2023. Foto: Reuters — Un proyecto de jardín campestre en Tianjin (China) en agosto de 2023. Foto: *Reuters*

El mercado inmobiliario chino se encuentra en crisis desde mediados de 2021. En aquel entonces, varias empresas, desde grandes compañías privadas como China Evergrande Group hasta compañías respaldadas por el gobierno como CIFI Holdings, enfrentaban dificultades de liquidez y pago de deudas.

Se cree que la causa es la política de las "tres líneas rojas" de Pekín, implementada para reducir el riesgo sistémico limitando la capacidad de las inmobiliarias para obtener nuevos préstamos. Esta se considera la principal razón por la que muchas inmobiliarias del país incumplieron sus deudas. En los últimos dos años, alrededor de 50 empresas han incumplido sus obligaciones con bonos extranjeros, por un valor de 100 000 millones de dólares, según JPMorgan. Las empresas que han escapado a la quiebra se encuentran siempre en una situación precaria y tienen dificultades para obtener nuevos préstamos.

A mediados del año pasado, la situación había empeorado. Los precios de la vivienda en China seguían desplomándose. Muchos proyectos se paralizaron por falta de financiación. Una oleada de impagos hipotecarios estalló en todas partes. La dura campaña anti-COVID-19 de China minó aún más la confianza del mercado.

El sector inmobiliario representa actualmente el 25% del PIB de China. Por lo tanto, los problemas del sector alimentan el temor a una crisis financiera más amplia.

Por lo tanto, Pekín ha tenido que cambiar sus políticas y encontrar maneras de reactivar el sector. En marzo de 2022, el gobierno chino suspendió su programa piloto para imponer un impuesto inmobiliario. También ha instado repetidamente a las instituciones financieras a apoyar al sector.

En noviembre del año pasado, Pekín presentó un plan de 16 puntos para rescatar el mercado inmobiliario, publicado por el Banco Popular de China (PBOC) y la Comisión Reguladora de la Banca y los Seguros de China (CBIRC) a mediados de mes. El plan ofrece orientación a las autoridades financieras de todo el país, se centra en abordar la crisis de liquidez de las empresas y flexibilizará temporalmente las restricciones a los préstamos bancarios.

Esto marcó un esfuerzo integral por parte de China para rescatar el mercado, que el exgobernador Yi Gang esperaba que fuera un "aterrizaje suave". Unas semanas después, varios bancos chinos anunciaron que invertirían cientos de miles de millones de dólares en el sector inmobiliario, lo que se consideró un éxito inicial del plan.

En concreto, seis importantes bancos estatales chinos planean inyectar 140.000 millones de dólares en el mercado. El capital se destinará principalmente a desarrollo inmobiliario, hipotecas para clientes, fusiones y adquisiciones, financiación de la cadena de suministro e inversiones en bonos.

El Banco Popular de China comenzó a recortar los tipos de interés de forma generalizada a mediados de año. También extendió algunas de las políticas del paquete de rescate de 16 puntos hasta finales de 2024.

El gobierno chino también ha aprobado planes para construir viviendas asequibles y renovar zonas subdesarrolladas en las principales ciudades para impulsar la inversión en el sector inmobiliario. También ha flexibilizado algunas regulaciones, como la reducción de los tipos de interés de los préstamos para quienes compran por primera vez y la reducción de los pagos iniciales para la compra de viviendas en algunas ciudades.

Los bancos también han ideado métodos sin precedentes para incentivar los préstamos hipotecarios. A principios de este año, algunos bancos de Nanning, Hangzhou, Ningbo y Pekín elevaron el límite de edad para los préstamos hipotecarios a entre 80 y 95 años. Esto significa que las personas de 70 años pueden solicitar préstamos a un plazo de entre 10 y 25 años. Esta herramienta de estímulo puede reducir la carga de las cuotas mensuales.

Los gobiernos locales también se han sumado a las medidas de rescate. En junio de 2022, Meishan, ciudad de Sichuan, anunció que subsidiaría la compra de viviendas nuevas este año. Wenzhou, ciudad de Zhejiang, permitirá a quienes compran su primera vivienda pagar solo los intereses durante los primeros tres años. Huainan, ciudad de Anhui, ha solicitado a los bancos que aumenten los préstamos y reduzcan los plazos de aprobación para quienes compran su primera vivienda.

Las propias inmobiliarias también han ofrecido incentivos para atraer clientes. En junio de 2022, Central China Real Estate aceptó pagos en trigo, proporcionando a los agricultores hasta 160.000 yuanes (24.000 dólares) en subsidios para cubrir el pago inicial de las viviendas en su proyecto de apartamentos River Mansion en Shangqiu, Henan . Unas semanas antes, también ofreció aceptar pagos en ajo de compradores que buscaban viviendas en otro proyecto en la ciudad de Kaifeng.

En Wuhu, Anhui, en lugar de ceñirse al precio mínimo establecido por el gobierno, Golden Scale House, un proyecto de apartamentos en las afueras de la ciudad, ofreció subsidios de reparación de hasta 230.000 yuanes dentro de un mes de completada la transacción.

Sin embargo, no se considera que el mercado inmobiliario chino haya mejorado mucho. Las cifras publicadas el mes pasado mostraron que los precios de las viviendas nuevas en China habían caído durante tres meses consecutivos, hasta finales de septiembre.

Las ventas de inmuebles (por superficie construida) en septiembre también cayeron casi un 20% interanual. La inversión inmobiliaria cayó un 9,1% en los primeros nueve meses del año.

Los compradores de vivienda se están absteniendo de comprar porque quieren que los precios bajen aún más. Esto empeora la situación, ya que las inmobiliarias necesitan vender más viviendas para recaudar fondos y evitar la quiebra.

A principios de esta semana, el Fondo Monetario Internacional (FMI) elevó su pronóstico de crecimiento para China al 5,4 % este año. Sin embargo, el organismo advirtió que la economía china aún enfrenta numerosos riesgos en los sectores financiero e inmobiliario. Señaló que el sector inmobiliario del país se encuentra actualmente "bastante débil".

El FMI ha pedido a China que permita que las empresas inmobiliarias inviables salgan del mercado, afirmando que el hecho de que China permita que las empresas débiles sigan operando ha atrofiado la recuperación del sector.

En un foro financiero celebrado en Hong Kong a principios de esta semana, el vicegobernador del Banco Popular de China, Zhang Qingsong, también reconoció que el sector inmobiliario está en declive.

Necesitamos controlar esta velocidad con mayor precisión para evitar una caída abrupta y consecuencias inesperadas. Hemos implementado numerosas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. También instó a las autoridades a encontrar nuevas maneras de mantener el crecimiento económico, ya que el antiguo modelo basado en la inversión y el sector inmobiliario ya no es sostenible.

Ha Thu (según Reuters, NYT)

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