Eliminar cuellos de botella y liberar el flujo de recursos territoriales.

Pie de foto — Foto ilustrativa: Tuan Anh/TTXVN

Se han incorporado muchas innovaciones en el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras, tales como: abolir los marcos de precios de la tierra, aumentar la transparencia, promover la descentralización hacia las localidades y asegurar un equilibrio armonioso de intereses entre el Estado, la gente y las empresas.

Uno de los primeros cinco obstáculos identificados por los expertos es la incompatibilidad entre el sistema de planificación territorial y el modelo de gobierno local de dos niveles (a nivel provincial), que comenzará a operar a partir del 1 de julio de 2025. Si bien la Ley de Tierras de 2024 aún mantiene regulaciones sobre la "planificación del uso del suelo a nivel de distrito", el modelo de organización gubernamental actual en las ciudades administradas centralmente o unidades económicas -administrativas especiales ya opera bajo un sistema de gobierno urbano de dos niveles.

Esto genera deficiencias en la autoridad y la coherencia en la aprobación de la planificación, lo que causa interrupciones o retrasos en la implementación. Según el Dr. Nguyen Dinh Tho, subdirector del Instituto de Estrategia y Política Agrícola y Ambiental ( Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ), es necesario ajustar la Ley para que la planificación territorial se integre en el plan general de desarrollo urbano y el plan de utilización de recursos a nivel local. De lo contrario, las localidades se verán confusas en la implementación y la supervisión.

La demora en adaptar las normas de planificación al modelo de gobierno de dos niveles no solo afecta la viabilidad de la Ley, sino que también obliga a muchas localidades a esperar la orientación, lo que dificulta el flujo de inversión. Por lo tanto, se necesita pronto una resolución rectora unificada para evitar que la planificación se convierta en el primer obstáculo institucional en la implementación de la nueva Ley de Tierras.

El segundo obstáculo identificado es el mecanismo inadecuado y desfavorable para las subastas y licitaciones de tierras, lo que obstaculiza a los inversionistas. El propósito de asignar y arrendar tierras mediante subastas y licitaciones es garantizar la transparencia y la apertura, y evitar intereses creados. Sin embargo, el proceso de implementación actual presenta numerosas limitaciones.

Actualmente no existen directrices claras sobre la forma de arrendamiento de tierras con pagos anuales para terrenos administrados por el Estado. Algunas localidades han reportado una situación en la que no saben qué opción aplicar cuando deben asegurar los ingresos presupuestarios y apoyar a las empresas que invierten en sectores socializados.

Además, el requisito de un plano detallado a escala 1/500 antes de las subastas de terrenos resulta difícil de implementar, especialmente en zonas de uso mixto o terrenos públicos intercalados con zonas residenciales. Mientras tanto, el modelo de pago anual por arrendamiento de terrenos dificulta a los inversores la contabilización de costos, la obtención de garantías y la captación de capital a mediano y largo plazo.

El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, considera que el mecanismo de subasta de tierras debe ser más flexible, especialmente durante las etapas iniciales de los proyectos de infraestructura social. Un enfoque rígido sofocaría inadvertidamente la motivación del sector privado, el grupo objetivo que la Ley de Tierras de 2024 pretende impulsar con fuerza. La falta de coherencia en las regulaciones sobre subastas, licitaciones y arrendamientos de tierras reduce el atractivo de la inversión y plantea un riesgo potencial de pérdida de ingresos presupuestarios.

Por lo tanto, la emisión por parte del Gobierno de la Resolución 339/NQ-CP sobre el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional, que estipula algunos mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras, que hereda los resultados de la investigación del Informe n.º 136/TTr-BNNMT del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente sobre el Proyecto de Ley que modifica y complementa algunos artículos de la Ley de Tierras, es un paso en la dirección correcta. Sin embargo, es necesario que se concrete rápidamente en un decreto que guíe la implementación para que las empresas cuenten con una base jurídica clara, comentó el Sr. Luc.

Además, el tercer obstáculo citado por los expertos es que las normas de adquisición de tierras no contemplan plenamente las realidades del desarrollo y carecen de flexibilidad. Si bien se considera que el Artículo 79 de la Ley de Tierras de 2024 ha ampliado el alcance de la adquisición de tierras en comparación con la Ley de Tierras de 2013, aún no cubre todos los proyectos estratégicamente importantes y urgentes.

En concreto, la Ley no estipula claramente el mecanismo de adquisición de tierras para crear un fondo de tierras para el pago de proyectos BT (construcción y transferencia) o para reasignar tierras a empresas que tienen que reubicarse debido a la contaminación ambiental... Además, la regulación de que las tierras solo se pueden adquirir después de que se haya aprobado el plan de compensación, apoyo y reasentamiento causa demoras y carece de flexibilidad para proyectos urgentes.

Con respecto a este obstáculo, el profesor asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del Consejo de la Universidad de Derecho de Hanói, considera que la ley necesita un mecanismo específico para proyectos clave. Argumenta que esperar a que se completen los trámites administrativos retrasaría el avance de proyectos nacionales de infraestructura estratégica, como autopistas, aeropuertos y grandes zonas industriales, causando pérdidas mucho mayores que los riesgos legales que temen los organismos de gestión.

Este obstáculo también revela que la falta de flexibilidad en las regulaciones de adquisición de tierras está obstaculizando el desarrollo de infraestructura, un área que Vietnam busca acelerar. Según los expertos, la solución inmediata es estudiar un mecanismo especial de autorización para proyectos clave, similar al mecanismo de la Ley de Inversión Pública o la Ley de Licitaciones, para evitar obstáculos en la compensación y el desmonte de tierras.

El cuarto obstáculo que debe eliminarse es el mecanismo de valoración de tierras inadecuado e inestable, que genera aprensión entre los implementadores. La Ley de Tierras de 2024 abolió el "marco de precios de tierras" y adoptó un mecanismo de tabla de precios de tierras que se actualiza anualmente, reflejando con mayor precisión los precios de mercado. Este es un avance notable, pero el mecanismo de valoración actual aún presenta numerosos obstáculos en su aplicación práctica.

En primer lugar, la determinación de precios específicos de terrenos depende excesivamente de empresas consultoras y datos de mercado, mientras que el sistema nacional de información sobre precios de terrenos y la base de datos son incompletos, lo que genera resultados de valoración inconsistentes entre localidades. El método de excedentes —la principal herramienta para determinar los precios de terrenos para proyectos— no se ha estandarizado, lo que incrementa los costos de inversión y afecta negativamente la competitividad de las empresas.

El Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Investigación en Gestión Económica, señaló que, sin una base de datos de valoración transparente, los responsables de la implementación siempre temerán cometer errores. Como resultado, muchos lugares evitarán aprobar proyectos, lo que ralentizará tanto la inversión pública como el desarrollo de zonas urbanas e industriales. Este obstáculo no es solo un problema técnico, sino que también refleja una falta de responsabilidad en el servicio público. Cuando los precios de los terrenos están vinculados a obligaciones financieras, cualquier discrepancia puede dar lugar a inspecciones, auditorías o incluso responsabilidades penales.

Por lo tanto, el gobierno necesita emitir rápidamente un mecanismo para proteger a quienes siguen los procedimientos correctos, al mismo tiempo que promueve la digitalización de los datos de precios de la tierra y crea un marco legal seguro para que las localidades se atrevan a actuar y asumir la responsabilidad, propuso el Sr. Chung.

Además, la falta de sincronización entre la Ley de Tierras y las leyes conexas durante el período de transición es el quinto obstáculo que debe abordarse. Este también es un obstáculo sistémico. Con la promulgación de la Ley de Tierras de 2024, se modifican, complementan o entran en vigor simultáneamente otras leyes, como la Ley de Vivienda de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Licitaciones, la Ley de Inversiones, etc.

Sin embargo, la compatibilidad entre estas leyes sigue siendo inconsistente, lo que genera confusión en muchas localidades durante el período de transición. Por ejemplo, las regulaciones sobre la obtención de derechos de uso de suelo para proyectos de vivienda comercial se ajustaron mediante una Resolución de la Asamblea Nacional y un Decreto Gubernamental, pero no se incorporaron con prontitud a los documentos rectores de la Ley de Suelo. Algunas localidades, como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, han informado que los proyectos están "paralizados" a la espera del Decreto, lo que genera un desperdicio de recursos.

Desde una perspectiva legal, el abogado Truong Thanh Duc comentó: "Hemos logrado grandes avances en la modificación de la Ley de Tierras, pero si las leyes relacionadas no se modifican simultáneamente, seguirán existiendo 'leyes esperando leyes', lo que dejará a las empresas sin saber qué base utilizar para los procedimientos de inversión".

Para superar este obstáculo, el Gobierno emitió proactivamente la Resolución 339/NQ-CP y presentó una Resolución independiente a la Asamblea Nacional sobre mecanismos y políticas para abordar las dificultades en la implementación de la Ley de Tierras. Sin embargo, para que esta Resolución sea realmente efectiva, aún se necesita una guía detallada sobre la transición entre la antigua y la nueva normativa para evitar crear un vacío legal en la implementación de proyectos de inversión, sugirió el abogado.

Luego de destacarse en su 10ª sesión cinco importantes cuellos de botella en la implementación de la Ley de Tierras de 2024, se espera que la 15ª Asamblea Nacional considere y emita pronto una resolución especializada sobre mecanismos y políticas para superar las dificultades en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, con base en propuestas del Gobierno y del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente.

Además, los expertos también sugirieron revisar y ajustar las leyes pertinentes (Ley de Inversiones, Ley de Vivienda, Ley de Licitaciones, Ley de Construcción) para garantizar la coherencia en la comprensión y los procedimientos de implementación. En particular, recomendaron fortalecer la digitalización de los datos territoriales, la publicación de las listas anuales de precios de tierras, la creación de una base transparente y la reducción de los riesgos legales para las agencias gestoras. Además, se debe capacitar y proteger a quienes aplican correctamente las regulaciones, fomentar la rendición de cuentas y promover mecanismos especiales para proyectos clave que garanticen el progreso de la infraestructura, la industria y la urbanización.

La Ley de Tierras de 2024 solo cumplirá plenamente su función si se identifican y abordan con prontitud e integralidad los obstáculos mencionados. Solo entonces la tierra se convertirá realmente en un motor del desarrollo sostenible, en lugar de un obstáculo en el actual proceso de integración e industrialización.

Fuente: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm