Eliminar los cuellos de botella y abrir el flujo de recursos terrestres

Pie de foto — Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Se han incorporado muchas innovaciones al proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y los obstáculos en la organización de la aplicación de la Ley de Tierras, tales como: la eliminación del marco de precios de la tierra, el aumento de la transparencia, la promoción de la descentralización a las localidades y la garantía de la armonía de intereses entre el Estado, la población y las empresas.

Uno de los cinco primeros obstáculos señalados por los expertos es la falta de compatibilidad entre el sistema de planificación territorial y el modelo de gobierno local de dos niveles (provincial y de base) cuando este modelo comience a operar a partir del 1 de julio de 2025. Si bien la Ley de Tierras de 2024 mantiene las disposiciones sobre "planificación y ordenación del uso del suelo a nivel de distrito", el modelo actual de organización gubernamental en las ciudades administradas centralmente o en las unidades administrativas y económicas especiales ha funcionado de acuerdo con el gobierno urbano de dos niveles.

Esto genera deficiencias en la autoridad y la coherencia en la aprobación de la planificación, lo que provoca la interrupción o prolongación del proceso de implementación. Según el Dr. Nguyen Dinh Tho, subdirector del Instituto de Estrategia y Política Agrícola y Ambiental ( Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ), es necesario ajustar la ley para que la planificación del uso del suelo se integre en la planificación general del desarrollo urbano y la planificación del uso de los recursos a nivel local. De lo contrario, las localidades se verán confundidas en la implementación y la supervisión.

La demora en la adaptación de la normativa urbanística al modelo de gobierno bicameral no solo afecta la viabilidad de la Ley, sino que también provoca que muchas localidades permanezcan a la espera de instrucciones, obstaculizando así la inversión. Por lo tanto, es necesario contar pronto con una resolución orientativa unificada para evitar que la planificación se convierta en el primer obstáculo institucional en la implementación de la nueva Ley de Tierras.

El segundo obstáculo identificado es que el mecanismo de subasta y licitación de terrenos aún presenta numerosas deficiencias, lo cual resulta desfavorable para los inversores. El propósito de la asignación y arrendamiento de terrenos mediante subasta y licitación es garantizar la publicidad, la transparencia y prevenir intereses particulares. Sin embargo, el proceso de implementación actual revela muchas limitaciones.

No existe una normativa clara sobre la forma de arrendamiento de tierras con pago anual para los fondos estatales gestionados por terrenos. Algunas localidades reflejan la incertidumbre sobre qué solución aplicar a la hora de garantizar los ingresos presupuestarios y apoyar a las empresas que invierten en terrenos socializados.

Al mismo tiempo, el requisito de contar con un plan detallado a escala 1/500 antes de la subasta de terrenos dificulta su implementación, sobre todo en terrenos de uso mixto o terrenos públicos intercalados con zonas residenciales. Asimismo, la modalidad de arrendamiento con pago anual dificulta a los inversores el cálculo de costos, la obtención de hipotecas y la movilización de capital a mediano y largo plazo.

El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, comentó que el mecanismo de subasta de tierras debe ser más flexible, sobre todo en la fase inicial de los proyectos de infraestructura social. Si es rígido, eliminará involuntariamente la motivación del sector privado, el principal objetivo de la Ley de Tierras de 2024. La falta de sincronización entre las normas de subasta y licitación y los mecanismos de arrendamiento de tierras no solo reduce el atractivo de la inversión, sino que también supone un riesgo de pérdidas presupuestarias.

Por lo tanto, la emisión por parte del Gobierno de la Resolución 339/NQ-CP sobre el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y los obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, permitiendo la herencia de los resultados de la investigación en la Presentación No. 136/TTr-BNNMT del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente sobre el Proyecto de Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras, es un paso en la dirección correcta, pero es necesario concretarlo rápidamente en un decreto que oriente la implementación para que las empresas tengan una base legal clara, comentó el Sr. Luc.

Además, la normativa sobre recuperación de tierras, que no abarca las prácticas de desarrollo y carece de flexibilidad, constituye el tercer obstáculo señalado por los expertos. Si bien se considera que el artículo 79 de la Ley de Tierras de 2024 amplió el alcance de la recuperación de tierras en comparación con la Ley de Tierras de 2013, aún no cubre todos los proyectos de importancia estratégica y urgente.

En concreto, la Ley no ha estipulado claramente el mecanismo de recuperación de tierras para crear un fondo que financie proyectos de construcción y transferencia o para reasignar terrenos a empresas que deban reubicarse debido a la contaminación ambiental... Además, la normativa que establece que la recuperación de tierras solo puede realizarse tras la aprobación del plan de compensación, apoyo y reasentamiento provoca retrasos y falta de flexibilidad para proyectos urgentes.

Respecto a este cuello de botella, el profesor asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del Consejo de la Universidad de Derecho de Hanoi, afirmó que la ley necesita un mecanismo específico para proyectos clave, porque si esperamos a que se completen suficientes trámites administrativos, el progreso de la infraestructura estratégica nacional, como autopistas, aeropuertos y grandes parques industriales, se retrasará, causando daños mucho mayores que los riesgos legales que preocupan a los organismos de gestión.

Este cuello de botella también demuestra que la falta de flexibilidad en el diseño de las normas de adquisición de tierras está obstaculizando el desarrollo de infraestructura, un área que Vietnam busca acelerar. Según los expertos, la solución inmediata consiste en estudiar un mecanismo especial de autorización para proyectos clave, similar al contemplado en la Ley de Inversión Pública o la Ley de Licitaciones, para evitar retrasos en la compensación y la liberación de terrenos.

El cuarto obstáculo que debe superarse es el mecanismo de fijación de precios de la tierra, inadecuado e inestable, que genera inquietud entre quienes lo implementan. La Ley de Tierras de 2024 eliminó el marco de precios de la tierra y lo sustituyó por un sistema de tablas de precios que se actualiza anualmente, reflejando así con mayor precisión el precio de mercado. Si bien esto representa un avance significativo, el mecanismo actual aún presenta numerosas deficiencias en su aplicación práctica.

En primer lugar, la determinación de los precios de los terrenos depende excesivamente de las consultoras y los datos de mercado, mientras que el sistema de información y la base de datos nacional de precios de la tierra aún no están completos, lo que genera inconsistencias en los resultados de valoración entre localidades. El método del superávit —la principal herramienta para determinar los precios de los terrenos de los proyectos— no se ha estandarizado, lo que incrementa los costos de inversión y afecta negativamente la competitividad de las empresas.

El Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Gestión Económica, afirmó que si no se crea una base de datos de valoración transparente, los responsables de su implementación vivirán con el temor constante de cometer errores. En consecuencia, muchos lugares evitan firmar los contratos, lo que ralentiza tanto el progreso de la inversión pública como el desarrollo de parques urbanos e industriales. Este obstáculo no solo representa un problema técnico, sino también una responsabilidad psicológica en el desempeño de las funciones públicas. Cuando los precios de los terrenos están vinculados a obligaciones financieras, cualquier desviación puede acarrear inspecciones, investigaciones o incluso responsabilidad penal.

Por lo tanto, el Gobierno necesita establecer pronto un mecanismo para proteger a quienes implementen correctamente el proceso, al tiempo que promueve la digitalización de los datos de precios de la tierra, creando un corredor legal seguro para que las localidades se atrevan a actuar y a asumir responsabilidades —propuso el Sr. Chung—.

Además, la falta de sincronización entre la Ley de Tierras y las leyes conexas durante el período de transición constituye el quinto obstáculo que debe resolverse. Este es también un obstáculo sistémico. Cuando se promulgue la Ley de Tierras de 2024, otras leyes, como la Ley de Vivienda de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Licitaciones y la Ley de Inversiones, también se modificarán, complementarán o entrarán en vigor simultáneamente.

Sin embargo, la compatibilidad entre estas leyes aún no está sincronizada, lo que genera confusión en muchas localidades durante el período de transición. Por ejemplo, la normativa sobre la recepción de la transferencia de derechos de uso de suelo para la ejecución de proyectos de vivienda comercial se ha ajustado en la Resolución de la Asamblea Nacional y el Decreto del Gobierno, pero no se ha incorporado a tiempo a la legislación vigente. En algunas localidades, como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, se observa que varios proyectos están a la espera del Decreto, lo que supone un derroche de recursos.

Desde una perspectiva legal, el abogado Truong Thanh Duc comentó: “Hemos logrado grandes avances en la modificación de la Ley de Tierras, pero si las leyes relacionadas no se modifican de forma simultánea, seguirán existiendo “leyes pendientes de ley”, lo que dificultará que las empresas sepan en qué basar sus procedimientos de inversión”.

Para superar este obstáculo, el Gobierno ha emitido de forma proactiva la Resolución 339/NQ-CP, presentando a la Asamblea Nacional para su promulgación una resolución aparte sobre mecanismos y políticas para eliminar las dificultades en la organización de la implementación de la Ley de Tierras. Sin embargo, para que esta Resolución surta efecto, aún se requiere una guía detallada sobre la transición entre la normativa antigua y la nueva, evitando así la creación de un vacío legal en la ejecución de proyectos de inversión, según sugieren los abogados.

Tras identificarse los cinco mayores obstáculos para la aplicación de la Ley de Tierras de 2024 en la décima sesión, se espera que la XV Asamblea Nacional considere y emita próximamente una resolución especializada sobre mecanismos y políticas para eliminar las dificultades en la organización de la aplicación de la Ley de Tierras, basándose en propuestas del Gobierno y del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente.

Además, los expertos propusieron revisar y ajustar de forma simultánea las leyes pertinentes (Ley de Inversiones, Ley de Vivienda, Ley de Licitaciones y Ley de Construcción) para unificar su interpretación y los procedimientos de aplicación. En particular, es necesario fortalecer la digitalización de los datos catastrales, publicar los listados anuales de precios de la tierra, crear una base transparente y reducir los riesgos legales para los organismos gestores. Junto con la capacitación y la protección de quienes cumplen con la normativa, fomentando la iniciativa y la responsabilidad, es necesario impulsar mecanismos específicos para proyectos clave, garantizando así el progreso de la infraestructura, la industrialización y la urbanización.

La Ley de Tierras de 2024 cumplirá plenamente su función si los obstáculos mencionados se identifican y resuelven de forma rápida y coordinada. Solo entonces la tierra se convertirá en un verdadero motor del desarrollo sostenible, y no en un cuello de botella en el actual proceso de integración e industrialización.

Fuente: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm