* Reportero: Dr. Tran Du Lich , se han propuesto muchas soluciones para apoyar el mercado inmobiliario, pero ¿por qué las empresas siguen reportando dificultades y necesitan "rescate" tanto en términos de capital como de asuntos legales?
- Dr. Tran Du Lich: No estoy de acuerdo con el término "rescate". Es necesaria una solución integral, pero no debería ser un "rescate".
No solo recientemente, sino durante las últimas décadas, el mercado inmobiliario vietnamita se ha desarrollado de forma muy rápida y sólida, pero de manera poco saludable, como lo demuestra la especulación excesiva. Por supuesto, en una economía de mercado, la especulación existe en todos los sectores, pero cuando se vuelve excesiva, provoca distorsiones en la oferta, la demanda y los precios.
Por ejemplo, durante el período 2009-2011, el mercado inmobiliario solo se paralizó en el segmento de productos de alta gama, proyectos sin terminar, parcelaciones de terrenos en venta o proyectos en los que se completó la cimentación pero luego se abandonaron... Mientras tanto, los productos terminados en los segmentos de precio medio y bajo continuaron comercializándose con normalidad, e incluso hubo escasez de oferta.
En 2022, junto con la enérgica recuperación económica tras el control de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario también experimentó un crecimiento masivo en numerosos segmentos, con una oleada de inversión y especulación que se generalizó. Muchas empresas inmobiliarias se asociaron con bancos comerciales, comprometiéndose a otorgar préstamos para estimular la especulación en lugar de facilitar la compra de viviendas a personas con necesidades reales.
Si bien el sector inmobiliario turístico y los apartahoteles están en auge, la oferta de viviendas residenciales en las zonas urbanas es escasa. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, no se han presentado nuevos proyectos ni viviendas para personas de ingresos medios y bajos desde hace varios años.
* Si el mercado inmobiliario necesitara ser rescatado, ¿cuál sería el orden de prioridades?
Todo el mundo sabe que el negocio inmobiliario es un negocio que se lleva a cabo con el dinero de otras personas, incluidos préstamos de crédito, emisión de bonos, anticipos de clientes y una parte del capital propio de la empresa.
Es necesario permitir que el mercado inmobiliario se autorregule y se autocorrija, junto con un programa de reforma integral del gobierno, en lugar de centrarse en rescates inmediatos. (Foto: HOANG TRIEU)
En un mercado financiero volátil, cuando las cuatro fuentes de capital para el sector inmobiliario, especialmente los bonos corporativos, dejan de existir, la escasez de capital es inevitable. Además, una serie de proyectos que estaban listos para su desarrollo e implementación se ven obstaculizados por trámites y obstáculos legales, lo que impide la llegada de más financiación. Esto crea un círculo vicioso: los proyectos en desarrollo carecen del capital necesario para continuar, mientras que los nuevos proyectos se enfrentan a dificultades legales.
Ante esta situación, creo que el principal objetivo del gobierno no es simplemente abordar los problemas inmediatos del mercado inmobiliario, sino más bien desarrollar un plan relativamente bien estructurado para revitalizar el mercado a medio y largo plazo.
* ¿Cuáles son las soluciones específicas, señor?
Existe una estrecha correlación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario. Por lo tanto, las soluciones para mejorar la salud del mercado inmobiliario deben estar sincronizadas con la solución de los problemas del mercado financiero mediante un plan de acción integral.
Desde el punto de vista institucional, es necesario revisar toda la normativa legal relacionada con el mercado inmobiliario, desde la concepción del proyecto hasta su operación y desarrollo, incluyendo: la normativa sobre el sistema crediticio, la normativa de la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda, la Ley de Tierras, la Ley de Construcción, etc. A partir de ahí, se deben realizar ajustes para subsanar las deficiencias de todo el ordenamiento jurídico, en lugar de limitarse a resolver problemas en una o dos leyes.
Dadas las trabas legales existentes, es posible proponer que el grupo de trabajo para la resolución de dificultades y obstáculos en proyectos inmobiliarios seleccione algunos casos ejemplares para su resolución, creando así una base legal para que otras áreas puedan seguir y replicar la solución.
Cabe señalar que deben utilizarse herramientas financieras para controlar y limitar la especulación inmobiliaria. Se debe dar prioridad a los proyectos de vivienda con una demanda real en el mercado, centrándose en brindar apoyo financiero tanto a compradores como a promotores, con el fin de aumentar la oferta en el mercado. En realidad, existen muchas zonas urbanas abandonadas con grandes cantidades de capital inmovilizado.
¿De dónde sale el dinero para financiar proyectos residenciales que son realmente necesarios para las personas necesitadas? Esta situación es similar a la del mercado secundario. La clave está en dejar que el mercado se autorregule y se resuelva por sí mismo, porque ¿cómo podemos rescatarlo y quién puede hacerlo?
Se recomienda que las grandes empresas inmobiliarias se reestructuren de forma proactiva para reducir la presión financiera. Los inversores pueden reestructurarse vendiendo proyectos que les generen problemas de deuda o proyectos demasiado interrelacionados con múltiples sectores.
Los inversores necesitan un sistema de gestión de riesgos; no pueden actuar indiscriminadamente ni abusar de los instrumentos financieros. El Banco Estatal citó recientemente el ejemplo de una empresa inmobiliaria que desarrolla decenas de proyectos simultáneamente en todo el país: ¿cómo se la puede rescatar? Desde la perspectiva de los bancos, podrían optar por no reclasificar la deuda, sino reestructurarla, extenderla o aplazarla para las empresas de esta categoría.
Lo más importante es empezar de inmediato; ¡cuanto más lo demores, más difícil será!
(Continuará)
Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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