* Reportero: Dr. Tran Du Lich , se han propuesto muchas soluciones para apoyar el mercado inmobiliario, pero ¿por qué las empresas siguen reportando dificultades y necesitan "rescate" en términos de capital y asuntos legales?
Dra. Tran du Lich: No estoy de acuerdo con la palabra "rescate". Se necesita una solución sincrónica, pero no "rescate".
No solo en este momento, sino también en las últimas décadas, el mercado inmobiliario vietnamita se ha desarrollado de forma rápida y sólida, pero de forma poco saludable, lo que se refleja en una especulación excesiva. Si bien en una economía de mercado la especulación es omnipresente, cuando esta es excesiva, causa distorsiones en la oferta, la demanda y los precios.
Por ejemplo, en el período 2009-2011, el mercado inmobiliario solo se congeló en el grupo de productos de alta gama, proyectos inconclusos, loteos y ventas de terrenos o proyectos que recién habían terminado de construir sus cimientos y luego habían salido de allí... Mientras tanto, los productos terminados en los segmentos de precio medio y bajo todavía se comercializaban con normalidad, incluso en forma insuficiente.
En 2022, junto con el entusiasmo por la recuperación económica tras el control de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario también creció rápidamente en muchos segmentos de productos, con una ola de inversión y especulación muy popular. Muchas empresas inmobiliarias, vinculadas a la banca comercial, se comprometieron a otorgar préstamos para estimular la especulación en lugar de crear las condiciones para quienes necesitan comprar vivienda.
Si bien el sector inmobiliario turístico y los condotels experimentan un fuerte desarrollo, la oferta de vivienda residencial en las zonas urbanas es escasa. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos años no se han presentado nuevos proyectos ni productos en el segmento de vivienda para personas de ingresos medios y bajos.
*Si “rescatamos” el mercado inmobiliario, ¿cuál será el orden de prioridad?
- Todo el mundo sabe que el negocio inmobiliario es hacer negocios con el dinero de otras personas, incluidos préstamos de crédito, movilización de capital en bonos, anticipos de clientes y parte del capital propio de la empresa.
Es necesario permitir que el mercado inmobiliario se autorregule y se autopurifique en paralelo con un programa de reformas sincrónico del gobierno, en lugar de priorizar el rescate. Foto: HOANG TRIEU
En el contexto de la volatilidad del mercado financiero, cuando las cuatro fuentes de capital para el mercado inmobiliario, especialmente los bonos corporativos, dejan de estar disponibles, la congestión de capital es inevitable. Además, una serie de proyectos con condiciones para su desarrollo e implementación continua se ven atascados en trámites y problemas legales, lo que impide que la oferta aumente. De ahí se deriva un círculo vicioso: los proyectos en desarrollo carecen de capital para continuar su implementación y los nuevos proyectos se ven envueltos en problemas legales.
Frente a esta situación, creo que el objetivo más grande del Gobierno no es simplemente resolver de inmediato el mercado inmobiliario, sino tener un plan relativamente sistemático para hacer que el mercado sea saludable en el mediano y largo plazo.
*¿Cuál es la solución específica, señor?
Existe una estrecha correlación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario. Por lo tanto, la solución para sanear el mercado inmobiliario debe estar sincronizada con la gestión de los problemas del mercado financiero mediante un amplio programa de acción.
En términos institucionales, es necesario revisar toda la normativa legal relacionada con el mercado inmobiliario desde el inicio del proyecto hasta la operación y desarrollo, incluyendo: normativa sobre el sistema crediticio, normativa en la Ley de Negocio Inmobiliario, Ley de Vivienda, Ley de Suelo, Ley de Construcción... A partir de ahí, ajustar las deficiencias en todo el sistema legal, no solo resolver las dificultades en 1-2 leyes.
Ante los cuellos de botella legales, es posible proponer un grupo de trabajo para remover dificultades y obstáculos para los proyectos inmobiliarios para seleccionar algunos ejemplos típicos a manejar, creando una premisa legal para que otros lugares sigan y repliquen la solución.
Nota: utilice herramientas financieras para controlar y limitar la especulación inmobiliaria. Priorice proyectos de vivienda con demanda real del mercado, priorizando el apoyo de capital tanto para compradores como para inversores, con el fin de aumentar la oferta en el mercado. De hecho, existen muchas zonas urbanas abandonadas con grandes flujos de capital estancados.
Entonces, ¿dónde está el flujo de caja para proyectos residenciales realmente necesarios para las personas necesitadas? Esta situación es similar a la del mercado secundario. La clave es dejar que el mercado se depure y se autogestione, pero ¿cómo podemos rescatarlo y quién puede rescatarlo?
Se recomienda que las grandes empresas inmobiliarias se reestructuren proactivamente para reducir la presión financiera. Los inversores pueden reestructurarse vendiendo proyectos que les han generado deuda y que estén relacionados con demasiadas industrias.
Los inversores necesitan un sistema de gestión de riesgos; no pueden descontrolarse ni usar herramientas financieras en exceso. El Banco Estatal citó recientemente el ejemplo de empresas inmobiliarias que desarrollan decenas de proyectos simultáneamente en todo el país. ¿Cómo salvarlas? El banco, por su parte, propone no transferir grupos de deuda, reestructurar, extender o aplazar la deuda de las empresas de este grupo.
Lo más importante es empezar a hacerlo cuanto antes, ¡cuanto más esperes más difícil será!
(Continuará)
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Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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