¿Cómo solucionar los problemas inmobiliarios?

* Reportero: Dr. Tran Du Lich , se han propuesto muchas soluciones para apoyar el mercado inmobiliario, pero ¿por qué las empresas siguen reportando dificultades y necesitan "rescate" en términos de capital y asuntos legales?

Dra. Tran du Lich: No estoy de acuerdo con la palabra "rescate". Se necesita una solución sincrónica, pero no es "rescate".

No solo en este momento, sino también en las últimas décadas, el mercado inmobiliario vietnamita se ha desarrollado de forma muy rápida, sólida pero poco saludable, lo que se refleja en una especulación excesiva. Si bien en una economía de mercado la especulación es común en todos los ámbitos, cuando esta es excesiva, causa distorsiones en la oferta, la demanda y los precios.

Por ejemplo, en el período 2009-2011, el mercado inmobiliario solo se congeló en el grupo de productos de alta gama, proyectos inconclusos, loteos y ventas de terrenos o proyectos que recién habían terminado de construir sus cimientos y luego los dejaron allí... Los productos terminados en los segmentos de precio medio y bajo todavía se comercializaban con normalidad, incluso en forma insuficiente.

En 2022, junto con el entusiasmo de la recuperación económica tras el control de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario también creció rápidamente en muchos segmentos de productos, con una ola de inversión y una práctica bastante popular del surf. Muchas empresas inmobiliarias se vincularon con bancos comerciales y se comprometieron a otorgar préstamos para estimular la especulación en lugar de crear las condiciones para quienes necesitan comprar vivienda.

Si bien el sector inmobiliario de complejos turísticos y condotels está experimentando un fuerte crecimiento, la oferta de viviendas residenciales en las zonas urbanas es escasa. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, desde hace varios años no se han presentado nuevos proyectos ni productos en el segmento de vivienda para personas de ingresos medios y bajos.

*Si “rescatamos” el mercado inmobiliario, ¿cuál será el orden de prioridad?

- Todo el mundo sabe que el negocio inmobiliario es hacer negocios con el dinero de otras personas, incluidos préstamos de crédito, movilización de capital de bonos, anticipos de clientes y una parte del capital propio de la empresa.

Es necesario permitir que el mercado inmobiliario se autorregule y se autopurifique en paralelo con un programa de reformas sincrónico del gobierno, en lugar de priorizar el rescate. Foto: HOANG TRIEU

En el contexto de la volatilidad del mercado financiero, cuando las cuatro fuentes de capital para el mercado inmobiliario, especialmente los bonos corporativos, ya no están disponibles, la congestión de capital es inevitable. Además, una serie de proyectos con condiciones para su desarrollo e implementación continua se ven atascados en trámites y problemas legales, lo que impide que la oferta aumente. De ahí se deriva un círculo vicioso: los proyectos en desarrollo carecen de capital para continuar su implementación y los nuevos proyectos se ven envueltos en problemas legales.

Ante esta situación, creo que el gran objetivo del Gobierno no es simplemente resolver de inmediato el mercado inmobiliario, sino que necesita un plan relativamente sistemático para hacer que el mercado sea saludable en el mediano y largo plazo.

*¿Cuál es la solución específica, señor?

Existe una estrecha correlación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario. Por lo tanto, la solución para sanear el mercado inmobiliario debe estar sincronizada con la gestión de los problemas del mercado financiero mediante un amplio programa de acción.

Institucionalmente, es necesario revisar toda la normativa legal relacionada con el mercado inmobiliario desde el inicio del proyecto hasta la operación y desarrollo, incluyendo: normativa sobre el sistema crediticio, normativa en la Ley de Negocio Inmobiliario, Ley de Vivienda, Ley de Suelo, Ley de Construcción... A partir de ahí, ajustar las deficiencias en todo el sistema legal, no solo resolver las dificultades en 1-2 leyes.

Ante los cuellos de botella legales, es posible proponer un grupo de trabajo para remover dificultades y obstáculos para los proyectos inmobiliarios para seleccionar algunos ejemplos típicos a manejar, creando una premisa legal para que otros lugares implementen y repliquen la solución.

Nota: utilice herramientas financieras para controlar y limitar la especulación inmobiliaria. Priorice proyectos de vivienda con demanda real del mercado, priorizando el apoyo de capital tanto para compradores como para inversores, con el fin de aumentar la oferta en el mercado. De hecho, existen muchas zonas urbanas abandonadas con grandes flujos de capital enterrados.

Entonces, ¿adónde se dirige el dinero hacia los proyectos residenciales que realmente necesitan las personas necesitadas? Esta situación es similar a la del mercado secundario. La clave es dejar que el mercado se autopurifique y se autoprocese, pero ¿cómo podemos rescatarlo y quién puede rescatarlo?

Se recomienda que las grandes inmobiliarias se reestructuren proactivamente para reducir la presión financiera. Los inversores pueden reestructurarse liquidando proyectos que les han generado deuda y proyectos que involucran demasiados sectores.

Los inversores necesitan un sistema de gestión de riesgos; no pueden descontrolarse ni usar herramientas financieras en exceso. El Banco Estatal citó recientemente el ejemplo de empresas inmobiliarias que desarrollan decenas de proyectos simultáneamente en todo el país. ¿Cómo salvarlas? Desde el punto de vista bancario, es posible no transferir grupos de deuda, reestructurar, extender ni aplazar la deuda de las empresas de este grupo.

¡Lo más importante es empezar a hacerlo ahora, cuanto más esperes más difícil será!

(Continuará)

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm